【正文】 前期都做過(guò)市場(chǎng)分析，對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)比較有信心。o 經(jīng)營(yíng)者文化水平不高，但對(duì)市場(chǎng)情況敏感，有一定的從商經(jīng)驗(yàn)。開(kāi)發(fā)商品牌號(hào)召力影響大　　　　　　　 消費(fèi)者調(diào)研調(diào)查分析o 前山華業(yè)大廈旁十字路口人流車流統(tǒng)計(jì) (2207年 1月 4日晚 5時(shí) 55分至 6時(shí) )n 人流 110人 /分 。C:競(jìng)爭(zhēng)者 （ Competitor） —— 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征分析了解市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況及特征，把握項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，作出對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 。 翠微明珠南路東側(cè)，自發(fā)形成了機(jī)電、機(jī)械以及化工設(shè)備等工業(yè)物資產(chǎn)品銷售一條龍服務(wù)，形成了具有一定規(guī)模的粗放型準(zhǔn)專業(yè)市場(chǎng)。商業(yè)體量 18000平方，廣場(chǎng)面積 100平方左右。業(yè)態(tài)主要為超市、零售業(yè)。業(yè)種主要為普通零售業(yè)、服務(wù)業(yè)，及職業(yè)中介等類型?，F(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者分析 整體商業(yè)檔次較低誼一商業(yè)街 項(xiàng)目概要 位于翠微綜合市場(chǎng)，面積 2500平方，廣場(chǎng)面積較大 300平方左右，為周邊主要休閑廣場(chǎng)?，F(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者分析人氣較旺盛，檔次低，客戶以工薪階層為主項(xiàng)目概要 項(xiàng)目位于明珠北路東側(cè)，業(yè)態(tài)以超市、服裝城為主。 益源百貨 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者分析檔次偏低競(jìng)爭(zhēng)者總結(jié)分析o 項(xiàng)目旁以旺嘉百貨、惠發(fā)百貨及益源百貨為中心集中了餐飲、購(gòu)物、休閑等為一體的消費(fèi)圈o 旺嘉購(gòu)物廣場(chǎng)是該區(qū)域唯一一家中檔次的購(gòu)物場(chǎng)所o 周邊項(xiàng)目定位多為低檔，消費(fèi)層次較o 該路段以滿足打工一族的消費(fèi)為主消費(fèi)層次較低，該路段各業(yè)態(tài)相對(duì)較為分散各競(jìng)爭(zhēng)者綜合實(shí)力不強(qiáng)前山現(xiàn)有區(qū)域性商業(yè)分析p 以逸仙路與三臺(tái)石路交叉處則可見(jiàn)生活商業(yè)繁榮集中且與周邊建材商業(yè)分界 明顯（以十字路口為中心分布）本項(xiàng)目 本項(xiàng)目離該商圈教遠(yuǎn)，不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目定位產(chǎn)生太大影響逸仙路商圈區(qū)域商業(yè)主要成員o 前山百貨 共二層，每層約 1500平米；　　一樓主營(yíng)通訊、銀行、手飾、服裝，　　二樓電器。o 瑞華服裝城 共三層，每層約 3000平米，第一二層為瑞華服裝城；第一層主營(yíng)服裝；第二層主營(yíng)服裝鞋類及美容；第三層為百和超市，主營(yíng)日用百貨。經(jīng)營(yíng)情況一般。o 星海百貨 共兩層，每層約 1500平米，主營(yíng)服裝鞋類。主要商戶 家樂(lè)福工程進(jìn)度 尚未動(dòng)工開(kāi)業(yè)時(shí)間 未知備注 珠海重點(diǎn)舊城改造項(xiàng)目之一。翰林苑二期商業(yè)部分規(guī)劃圖商業(yè)步行街專業(yè)類商品龍頭店購(gòu)物休閑廣場(chǎng)大型商業(yè)中心家樂(lè)富綜合類商品龍頭店批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)步行街觀點(diǎn)提煉o 前山區(qū)域已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)駐大型商業(yè)巨頭，如華潤(rùn)萬(wàn)家、家樂(lè)福等。T:市場(chǎng)態(tài)勢(shì) （ Trend） 僅表達(dá)有效信息即宏觀狀態(tài)和趨勢(shì)，研究分析前山的商業(yè)宏觀態(tài)勢(shì)，在宏觀上找到足夠的信息支持。宏觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析珠海商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)前山商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)宏觀市場(chǎng)分析o 一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)政策使全國(guó)對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)加強(qiáng)管理，更多資金進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景看好　　　 　珠海商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)珠海交通在改變路通、財(cái)通珠海商業(yè)在改變o 珠海 GDP每年正以 10個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)o 工業(yè)的發(fā)展，大大帶動(dòng)了人流、物流的增長(zhǎng)o 珠海臨近澳門(mén)，珠港澳合作的進(jìn)一步深入發(fā)展o 港珠澳大橋方案出臺(tái)o 輕軌等交通設(shè)施不斷地完善o 商業(yè)建設(shè)成為熱點(diǎn)珠海商機(jī)大增珠海商業(yè)市場(chǎng)分析 珠海商業(yè)地產(chǎn)呈環(huán)狀排開(kāi)，分布較為零散且相對(duì)獨(dú)立，各商圈彼此之間的輻射影響作用并不明顯，拱北商圈和吉大商圈為珠海主要兩大商圈，輻射力較遠(yuǎn)； 　　 前山商圈教為特殊，主要經(jīng)營(yíng)家具建材等專業(yè)市場(chǎng)，輻射力相對(duì)較大。o 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 2個(gè) 位于金灣新城區(qū)內(nèi)的金灣區(qū)商業(yè)中心 。o 居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心 16個(gè) 主城區(qū) 7個(gè)，分布于香洲香埠路、香洲南坑、香洲興業(yè)路西側(cè)、拱北夏灣 。珠海商業(yè)市場(chǎng)分析施工面積下降，竣工、銷售面積上升；空置率下降；商業(yè)日趨成熟。ＭＡＬＬ大型購(gòu)物中心、大型中心廣場(chǎng)于一體，成為未來(lái)的珠海ＲＢＤ（旅游商務(wù)區(qū)）。珠海賓館將打造風(fēng)格獨(dú)特的情景化高檔商業(yè)街區(qū)。 將構(gòu)成一個(gè)珠海市最高檔、極富活力、開(kāi)放的珠海ＲＢＤ（旅游商務(wù)區(qū)）綠景地塊的規(guī)劃將建成文化購(gòu)物公園珠海和大福商業(yè)連鎖有限公司（原名為珠海和大福百貨發(fā)展有限公司）　　從事百貨商品流通的大型零售連鎖企業(yè)，利用毗鄰港澳，以 “ 城市品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌的提升 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，先后在珠海、河源、中山、梅州等城市開(kāi)設(shè)了 19家不同業(yè)態(tài)的直營(yíng)門(mén)店和物流配送中心，逐步由區(qū)域市場(chǎng)向全國(guó)擴(kuò)張。擁有揚(yáng)名房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、揚(yáng)名酒店、揚(yáng)名百貨、揚(yáng)名物業(yè)等全資及控股下屬企業(yè)共 9家。本土商業(yè)巨頭擴(kuò)張歷程珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司 成立于八十年代，是以口岸免稅品供應(yīng)服務(wù)為龍頭，集百貨零售、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、國(guó)內(nèi)外貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流為一體的集團(tuán)式企業(yè)。關(guān)外免稅店公司 地處中國(guó)第二大陸路口岸 —— 拱北口岸，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)拱北、九洲、灣仔、橫琴、萬(wàn)山等口岸免稅店。 珠海國(guó)營(yíng)外幣免稅商場(chǎng) 位于珠海吉大商業(yè)中心，以經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外中、高檔商品為主。建材巨頭逐鹿珠海建材巨頭逐鹿珠海 世界第三、歐洲第一的國(guó)際大型建材超市連鎖企業(yè) —— 百安居于 2023年１１月１８日悄然試業(yè)（營(yíng)業(yè)面積達(dá)面積９０００多平方米），曾言 “ 欲做珠海建材市場(chǎng)占有率第一 ” 。在前山結(jié)合 3號(hào)廳打出 “17 萬(wàn)平方米，連綿 2公里家居航母 ” 的口號(hào)。并未停止進(jìn)入珠海的努力，本市招商局也正在積極協(xié)助沃爾瑪尋找新的位置。 華潤(rùn)萬(wàn)家 2023年進(jìn)駐珠海，所開(kāi)拱北店有效吸引了澳門(mén)的客源。華潤(rùn)萬(wàn)家表示，計(jì)劃用 2－ 3年時(shí)間，在珠海達(dá)到 7間店，相關(guān)計(jì)劃已在進(jìn)行中。 外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海易初蓮花 加快尋址步伐 前山明珠商業(yè)廣場(chǎng)的招商，除引起了華潤(rùn)萬(wàn)家、沃爾瑪?shù)母叨汝P(guān)注，也引起了易初蓮花的極大興趣。家樂(lè)福 登陸前山 家樂(lè)福在城市廣場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)后，又于 2023年簽訂進(jìn)駐翰林苑二期商業(yè)部分 —— 卡都商業(yè)城（暫定名）的意向協(xié)議，繼簽約進(jìn)駐明珠商業(yè)廣場(chǎng)的華潤(rùn)萬(wàn)家之后，成功搶攤前山。 現(xiàn)在的前山正吸引著各大商業(yè)巨頭的興趣外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海國(guó)美、蘇寧加快布局 國(guó)美電器 2023年 5月 1日在珠海的首家店面隆重登場(chǎng) 。 國(guó)美電器 11月 28日宣稱 “ 珠海家電即將邁入國(guó)美時(shí)代 ” 。 而國(guó)美在珠海目標(biāo)是占據(jù)家電市場(chǎng)的一半份額，同時(shí)在珠海有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略計(jì)劃。國(guó)美電器 2023年決定進(jìn)駐前山明珠百貨廣場(chǎng)外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海外來(lái)商業(yè)巨頭搶灘珠海1. 來(lái)源于他們對(duì)于珠海今天以及未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境的認(rèn)可。 尤其是工業(yè)的發(fā)展，大大帶動(dòng)了人流、物流的增長(zhǎng)；再加上珠海地理位置與澳門(mén)臨近的優(yōu)勢(shì)，近年珠海與港澳合作的進(jìn)一步深入發(fā)展以及交通設(shè)施不斷地完善，珠海的商機(jī)大增。4. 商業(yè)巨頭搶灘前山給我們帶來(lái)了積極信號(hào)5. 同時(shí)也帶給本項(xiàng)目很多的機(jī)會(huì)珠海商業(yè)地產(chǎn)總論o 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間逐步擴(kuò)大，后勢(shì)較為樂(lè)觀n 珠海商業(yè)資本的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈　　本地一些支柱企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)浪潮，外地商業(yè)巨頭大舉進(jìn)軍珠海在很大程度上推動(dòng)了珠海商業(yè)的迅猛發(fā)展，也促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)。n 交通布局的變化將為珠海帶來(lái)人流和商機(jī)　　　　港珠澳大橋、珠三角城市輕軌年底動(dòng)開(kāi)、廣珠鐵路復(fù)工、粵西高速通車、 珠三角高速公路網(wǎng)以及珠海城市新規(guī)劃確定區(qū)域中心城市地位等，交通布局的變化直接推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為珠海帶來(lái)周邊地區(qū)大量的人流和物流，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)新的商機(jī)。珠海商業(yè)地產(chǎn)總論o 商業(yè)物業(yè)質(zhì)素普遍不高n 純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少　　　　主要分布在拱北萬(wàn)佳百貨、吉大國(guó)貿(mào)海天城、百貨廣場(chǎng)、免稅商場(chǎng)以及香洲的茂業(yè)百貨、揚(yáng)名廣場(chǎng)少數(shù)幾個(gè)地方，大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和臨街商鋪上規(guī)模偏小，形成不了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務(wù)商業(yè)物業(yè)。n 業(yè)幅射力較窄，經(jīng)營(yíng)局限在本地市場(chǎng)　　 　　項(xiàng)目規(guī)模小，缺乏完善的集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等為一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)能力差、擴(kuò)張能力弱，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，與現(xiàn)代化的商業(yè)地產(chǎn)的要求還有較大的差距。珠海商業(yè)地產(chǎn)總論o 底層臨街小面積商鋪是目前銷售最為理想的商業(yè)物業(yè)n 臨街商鋪銷售情況持續(xù)向好　 　 臨街商鋪銷售價(jià)格并沒(méi)有影響其商鋪的銷售速度，而且銷售進(jìn)度整體要好于非臨街的商鋪 。二層、三層的商鋪銷售率普遍偏低，出現(xiàn)大量空置率，甚至有滯銷的情況。n 小面積商業(yè)更受置業(yè)者關(guān)注　　就目前的商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)存量單位的面積來(lái)看，大部分難以消化的鋪位均在 100㎡以上， 60平以下的商鋪為市場(chǎng)的供求主力。n 開(kāi)發(fā)商傾向于急于銷售商鋪　　　　持續(xù)性經(jīng)營(yíng)觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對(duì)投資者較負(fù) 責(zé)任的投資保障條款少和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)意識(shí)薄弱。n 商業(yè)特色定位不明晰　　　　 項(xiàng)目依然存在重規(guī)模，輕定位；重概念，輕執(zhí)行的弊端，主要表現(xiàn)為后期 招商沒(méi)有引導(dǎo)性，還停留在自發(fā)層面。n 很多社區(qū)都缺乏銀行、超市等基本的便民型商業(yè)，社區(qū)居民一般都在核心及次核心的商圈采購(gòu)物品，社區(qū)生活的便利性明顯不足。轄區(qū)面積 53平方公里，常住人口 ，其中戶藉人口 ，轄 21個(gè)社區(qū)居委會(huì)。 o 隨著南屏、橫琴及西區(qū)的開(kāi)發(fā)漸入高潮，城區(qū)西擴(kuò)，珠海的城市軸線已向西延伸，前山已居珠海城市幾何中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸顯。o 前山商圈以前山市場(chǎng)為核心，以世邦裝飾廣場(chǎng)為龍頭，已經(jīng)發(fā)展成為珠海著名的建材商圈。o 輕軌對(duì)前山影響明顯，明珠商業(yè)廣場(chǎng) 華潤(rùn)萬(wàn)家 和 國(guó)美 進(jìn)駐； 家樂(lè)福 進(jìn)駐翰林苑二期等利好消息對(duì)前山商業(yè)發(fā)展將起重要作用 .前山其它商業(yè)發(fā)展起點(diǎn)低，但速度快前山交通 252。252。252。逸仙路正在拓寬，改造新開(kāi)通的 18路車經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目前山的二小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈明珠段輕軌本項(xiàng)目明珠段輕軌到本項(xiàng)目的距離大約為 廣珠輕軌輕軌的拱北站修好后可以方便廣州、中山、澳門(mén)等客戶到達(dá)珠海的各個(gè)區(qū)域，從而可能為本項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流。 廣珠輕軌建設(shè)提升前山交通地位、商業(yè)價(jià)值前山商業(yè)發(fā)展利好o 建材業(yè)蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)。 o 明珠路及 105國(guó)道改造工程的全面開(kāi)工、城際輕軌的建設(shè)，特別是明珠站的設(shè)置，將加速前山明珠路配套設(shè)施的建設(shè)。前山商業(yè)必然升級(jí)商業(yè)巨頭向前山看齊o 明珠商業(yè)廣場(chǎng)引眾巨頭目光n 沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家、臺(tái)灣的樂(lè)購(gòu)、大福源以及新一佳、人人樂(lè)、易初蓮花都對(duì)此項(xiàng)目表示出濃厚的興趣。p 前山商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，將隨著輕軌的建設(shè)迎來(lái)新的契機(jī)。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前進(jìn)行 SWOT分析，明確自身的優(yōu)略，對(duì)項(xiàng)目定位起到相當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)作用I:自身資源（ Itemself）地塊周邊情況拱北本項(xiàng)目新香洲中山十四村工業(yè)強(qiáng)街A地塊： 翠微西路于翠前北路交交叉處B地塊： 翠微東路于翠前北路交交叉處工業(yè)區(qū)A B地塊周邊情況o 珠海工業(yè)區(qū)集中在前山o 項(xiàng)目周邊的工業(yè)區(qū)為n 翠景工業(yè)區(qū)n 周邊企業(yè)主要有o 三美電機(jī)o 天大藥業(yè)翠景工業(yè)區(qū)圖A地塊地塊B地塊區(qū)域地塊區(qū)域N地塊情況翠翠微微西西路路翠翠 前前 路路A地塊原為廠房用地，現(xiàn)正處于拆遷中。周邊情況A地塊廢舊工廠拆遷現(xiàn)場(chǎng)緊鄰 A地塊北面住宅區(qū)A地塊拆遷現(xiàn)場(chǎng)及西側(cè)民宅B地塊廠房排洪渠216。隔街與泰然花園、電力項(xiàng)目相望216。臨翠前南路216。鄰翠前北路216。鄰翠微西路216。商業(yè)價(jià)值一般，可做街鋪地塊商業(yè)價(jià)值分析項(xiàng)目自身情況分析o 項(xiàng)目 SWOT分析n 優(yōu)勢(shì) S（ strength）n 劣勢(shì) W（ weakness）n 機(jī)會(huì) O（ opportunity）n 威脅 T（ Threat）項(xiàng)目 SWOT分析n 項(xiàng)目小區(qū)整體規(guī)模大 (34萬(wàn)平 ),檔次高n 周邊小區(qū)多－－華電地塊、泰然花園、石鳴苑、華業(yè)香莊、永晟集團(tuán)地塊、美林雅筑、翠竹苑、嘉園、文偉地塊n 交通發(fā)達(dá)n 人流量大n 區(qū)域n 發(fā)展商品牌優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) S（ strength）：項(xiàng)目 SWOT分析n 周邊環(huán)境臟亂差n 周邊消費(fèi)力水平底，多為中低收入人群n 排洪渠對(duì)項(xiàng)目商業(yè)街影響大劣勢(shì) W（ weakness）項(xiàng)目 SWOT分析n 周邊非建材商業(yè)配套少，其它商業(yè)發(fā)展空間巨大n 輕軌站離項(xiàng)目近n 三臺(tái)石路改造完成n 逸仙路改造即將完成n 周邊住宅商業(yè)配套規(guī)劃規(guī)不完善、規(guī)模偏小n 前山現(xiàn)有商業(yè)檔次普遍不高n 前山消費(fèi)者高檔消費(fèi)需求明顯機(jī)會(huì) O（ opportunity）：項(xiàng)目 SWOT分析n 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇，n 其它商圈分流消費(fèi)明顯，金額巨大n 市場(chǎng)其他商業(yè)項(xiàng)目上市速度快于本項(xiàng)目威脅 T（ Threat）：價(jià)值極點(diǎn)與競(jìng)爭(zhēng)者相同的：輕軌帶來(lái)的利好；便利的交通網(wǎng)絡(luò)；前山區(qū)域的 “