商業(yè)地產(chǎn)策劃定位招商-在線瀏覽
2025-02-08 02:50本頁(yè)面
【正文】 的設(shè)施、便利的服務(wù)、安全的商品、安全的環(huán)境，在生活鄰里型購(gòu)物中心不僅僅需要購(gòu)物，還需要滿足家庭休閑、社區(qū)交往的需要。社區(qū)服務(wù)中心、派出所等政務(wù)機(jī)構(gòu)也設(shè)在這里。 艾 .里斯 杰克 .特勞特 定位理論的來(lái)源 美國(guó)營(yíng)銷廣告界名人艾 .里斯（ Al Ries)和 杰克 .特勞特（ Jack Trout)于 1969年所創(chuàng)。 他倆的定位論，至今仍是全球業(yè)界推廣產(chǎn) 品或品牌最常被應(yīng)用到實(shí)踐上的理論之一。 檢視購(gòu)物中心 聚客 能力的原則 吸引大量的顧客入店 延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間 / 增加消費(fèi)額 重復(fù)入店 吸引大量的顧客入庖 顧客為什么要到你的購(gòu)物中心消費(fèi)？ 去別家不好嗎？ 你的購(gòu)物中心跟別家有什么差別？ 涉及的層面涵蓋了項(xiàng)目的「立地位置」、 「商圈構(gòu)成」、「競(jìng)爭(zhēng)狀況」、「商圈的顧客消費(fèi)行為與態(tài)度」 … 等研究調(diào)查 , 從這里切入去深入問(wèn)題 , 將自己和競(jìng)爭(zhēng)者之間的優(yōu)、弱勢(shì)找出來(lái)比對(duì)分析。 加拿大 西埃德蒙頓 美國(guó) 美利堅(jiān) 英國(guó) 美羅中心 英國(guó) 藍(lán)水中心 英國(guó) 斗牛場(chǎng) 案 例 解 析 評(píng)估延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間的條件 2023年「?？谑形宕笊倘︻櫩托袨閼B(tài)度大調(diào)查」的結(jié) 果顯示 ,消費(fèi)者進(jìn)入一個(gè)成熟商圈從事消費(fèi)與休閑娛樂(lè) 活動(dòng) , 所停留的時(shí)間至少都在 2小時(shí)以上 , 換言之 , 消費(fèi) 者進(jìn)入成熟商圈的這 2小時(shí)當(dāng)中 , 已不純?nèi)恢皇琴?gòu)物的 動(dòng)機(jī) , 很多時(shí)候只是去逛逛而已 , 或與朋友聚會(huì)、看電 影、喝咖啡、或用餐。 HITA二小時(shí)理論 HITA二小時(shí)理論 進(jìn)一步引用 2023年 4月珠海國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)所主導(dǎo)的 「珠海市三大商圈顧客消費(fèi)行為態(tài)度大調(diào)查」之分 析結(jié)果進(jìn)行對(duì)照論證，消費(fèi)者進(jìn)入成熟商圈停留超 過(guò) 2小時(shí)以上者 %， 2小時(shí)以內(nèi)者 % 。 由珠海國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)、免稅商場(chǎng)及珠海百貨所構(gòu)成 的連體商場(chǎng)，顧客入店停留時(shí)間低于 2小時(shí)者為 91%， 其中 30分 ~1小時(shí)者高達(dá) 40%，顯見 , 該連體商場(chǎng)的 吸客功能呈兩極化表現(xiàn) – 購(gòu)物功能強(qiáng)勁、休閑娛樂(lè) 功能偏弱。 HITA二小時(shí)理論 論證來(lái)源 顧客停留低于 2小時(shí) 顧客停留 2小時(shí)以上 商圈屬性 商圈成熟度 50~90年代歐美論證結(jié)果 （超過(guò) 100,000 ㎡的購(gòu)物中心） √ 郊區(qū) 低 2023海口五大商圈調(diào)研 45% 65% 市區(qū) 中 /中低 2023珠海三大商圈調(diào)研 % % 市區(qū) 中 /中低 2023年 HITA2小時(shí)理論 65~70%+ 市區(qū) 中高度以上 HITA二小時(shí)理論之比較論證 業(yè)態(tài)組合的設(shè)定必須契合顧客入店停留二小時(shí)或 以上的需求 跨區(qū)域型購(gòu)物中心 , 已具備了商圈功能及吸引跨 區(qū)客源的能力 , 因而競(jìng)爭(zhēng)格局必須放大 , 不能僅 局限于幾家競(jìng)爭(zhēng)店的狹義框架里 兩個(gè)重要的概念： 顧客重復(fù)入庖 一家購(gòu)物中心的顧客一年只入店消費(fèi)一次或 兩次，肯定盈利無(wú)望，甚至極有可能虧損 究竟購(gòu)物中心的重復(fù)入店率要達(dá)到什么水平 呢？ 國(guó)內(nèi)外至今沒(méi)有一個(gè)確切的論證依據(jù) 名稱 美利堅(jiān) 西埃德蒙頓 斗牛場(chǎng) 藍(lán)水 國(guó)別 美國(guó) 加拿大 英國(guó) 英國(guó) 商業(yè)面積 232,000㎡ 353,000㎡ 110,000㎡ 154,000㎡ 客源覆蓋范圍 (人） 主商圈 9萬(wàn) 次商圈 430萬(wàn) 邊緣 513萬(wàn) 主商圈 73萬(wàn) 次商圈 101萬(wàn) 邊緣 349萬(wàn) 主商圈 101萬(wàn) 次商圈 228萬(wàn) 邊緣 450萬(wàn) 主商圈 9萬(wàn) 次商圈 58萬(wàn) 邊緣 720萬(wàn) 年?duì)I業(yè)額 18億美元 12億美元 10億美元 + 10億美元 + 年均客流量 4,200萬(wàn)人次 2,820萬(wàn)人次 3,650萬(wàn)人次 2,700萬(wàn)人次 人均 重復(fù)入店率 比 較 分 析 顧 客 重 復(fù) 入 庖 率 四家加總起來(lái)的人均重復(fù)入店率為 ， 年均客流量為 3,343萬(wàn)人次 美利堅(jiān)購(gòu)物中心年?duì)I業(yè)額 18億美元，投資額 。 不要五年的時(shí)間 , 即可回收所有的投資成本 , 顧客重復(fù)入店率的重要性毋須贅言。 《 置換 、持平、發(fā)展 》三年論 歐美國(guó)家自購(gòu)物中心問(wèn)世以來(lái)，翻遍全球所 有相關(guān)文獻(xiàn)，絕無(wú)此一說(shuō)。 毫無(wú)專業(yè)素 養(yǎng)的說(shuō)法 前加拿大 35集團(tuán)副總裁愛德華 〃 德斯沃特先生則認(rèn)為 : “金源實(shí)際上不存在太大問(wèn)題，只是缺少娛樂(lè)設(shè)施與統(tǒng)一的宣傳推廣和運(yùn)營(yíng)管理”。 zzzzzzzzz 所謂的置換 、持平、發(fā)展三年論 ，毫無(wú)論 證基礎(chǔ)，難以成立。 換言之，位于郊區(qū)之社區(qū)型商圈的跨區(qū)域型 購(gòu)物中心，能否聚合大量的跨區(qū)域客源入店， 決定因素并不完全在于立地商圈之屬性，而 在于購(gòu)物中心的聚客主體與業(yè)態(tài)組合是否迎 合了跨區(qū)客源的需求。 市場(chǎng)可行性研究調(diào)查精準(zhǔn)的研判分析，是定 位決策過(guò)程的核心關(guān)鍵，決定著購(gòu)物中心未
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