【正文】 其空間的個性，建議每組團可以以不同的名稱進行命名，增強趣味性和識別性。A、不同樓體戶型規(guī)劃布局因本項目樓體類型有較大差別，戶型面積相差較大，針對的目標客戶群不盡相同，建議盡量相近總價款的戶型集中排放，形成相同的目標客群聚集居住，這樣比較符合客群消費心理。由于本項目的容積率的限制，本項目全部設計成板樓產(chǎn)品必然會造成占地面積過大，影響社區(qū)綠化率及園林的品質(zhì)。建議本項目選用一梯六至八戶新型塔樓形式，如Y字型、風車形，蝶形等，既照顧到北京客戶對日照采光的要求，又盡量做到戶戶可以觀景。建議項目北側(cè)沿路集中布置新型塔樓及板樓的結(jié)合，既通常所稱的塔連板樓形。而南方近期出現(xiàn)的一梯三戶新型板樓，克服了這些缺點，成為新一代的優(yōu)秀設計產(chǎn)品，受到青睞。布置位置為中間區(qū)域。B、樓座的布局樓座的布局建議采用具有時代動感的曲線布局，尤其指板樓布局，可增加規(guī)劃平面的節(jié)奏感，增加外觀的可視效果。a、人車分流方式采用人車分流方式，是有組織地將人行與車行路線分開，通過人為的管理方式可以將人車分流，從而為居民提供安全、寧靜的居住環(huán)境。步行道則貫穿于組群內(nèi)部，通過區(qū)內(nèi)將綠地、戶外活動場地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來。c、靜態(tài)交通布置包括建設停車設施、廣場、回車場、交通島d、道路設置要點● 社區(qū)內(nèi)的車行道路應該通而不暢，道路盡量設有彎度變化，在獲得景觀效果的同時，可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險性。路牌也可反映社區(qū)的特色。底層架空空間建議在社區(qū)中部的板樓樓體中，庭院中的綠化從架空中穿過。在北京地區(qū)尚極少有采用的，咎其原因有三：一是市場競爭尚沒有南方激烈，開發(fā)商還沒有對環(huán)境有足夠的重視程度；二是北方要受日照間距限制，開發(fā)商更加難以割舍一層的銷售面積；三是北方的氣候寒冷，景觀利用時間較短。首層架空層綠化效果目前，北京房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。市場調(diào)研結(jié)果表明，本項目所在區(qū)域住宅市場樣案所提供的主力戶型為兩居。戶型需求三級市場客戶需求價格因素價格因素：客戶在購買類似于房子這樣的大型不動產(chǎn)時，單價只是一種感觀性的心理價位，即參考價，而非決定性的價位，最終確定是否購買的決定性因素是該產(chǎn)品的總價?？蛻粜枨螅焊鶕?jù)敝司市場調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析，得出本項目的主力客戶群為工作、生活在南城的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會地位和經(jīng)濟基礎的中產(chǎn)階級。三級市場：近幾年，隨著北京房地產(chǎn)政策的逐漸放寬，三級市場逐漸活躍起來，很大一部分客戶群會考慮將原有的房子賣掉，重新置業(yè)，而他們再次置業(yè)的標準也會有很大程度的提高。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展日趨成熟，人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)要求也越來越高。設計要求具體技術(shù)指標注釋面積趨向新布局形式傳統(tǒng)住宅實用率低，功能質(zhì)量差，受市場冷落。戶內(nèi)實用率公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用率比以前高。工作陽臺設置把家務操作與觀景分開，更加方便、合理。玄觀設計增加空間的層次，與入室更衣?lián)Q鞋等新風尚變?yōu)榭赡?，促進居家健康。戶型設計利用凸出的邊角臺階隱避走道等設計進行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。臥室門的朝向朝向注意避免與其它門相對的現(xiàn)象。低窗臺設計可坐可臥，既增加了使用空間，又開闊了視野。設計觀念朝向觀念改革在追求戶戶朝陽的同時,景觀與朝向變的同樣重要。戶型設計的重視程度日趨激烈的市場競爭使得開發(fā)商認識到戶型設計的重要性，加強了與設計單位的溝通協(xié)商。北京市場平均戶型面積：一居：60平米－80平米二居：90平米－120平米三居：120平米－160平米四居：160平米200平米B、戶型大小建議建議本項目的戶型面積較北京市的平均戶型面積小10－20平米，既不會過于狹小，居住不舒適；也不會過于奢華，超出定位客群的購買力,以期實現(xiàn)其經(jīng)濟性、實用性的目的?！窠ㄗh采用大開間、小進深的樓體形式，●。D、居室朝向●起居室和臥室應取最好的朝向； ●書房、餐廳等應取次好朝向。F、陽臺設計應設置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。戶型的構(gòu)成比例比較復雜，與諸多因素有關。b、主力戶型差異不宜過大，否則定位亦不準確主力戶型差異過大，給物業(yè)管理帶來治安造成相當大的難度。c、具體的戶型構(gòu)成比例，應以目標客戶群細分來確定本項目的客戶群年齡以30－45歲為主，家庭人口構(gòu)成接近社會平均戶人口數(shù)。C、新型塔樓戶型設計配比建議塔樓是本項目的低端產(chǎn)品，建議以小兩居、大兩居為主，輔以一居和三居。A、加寬低沿外飄窗設計客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開闊度、采光度的同時，增加其實用率。它可有效的提高了室內(nèi)使用面積,對于中小戶型,效果尤其突出。陽臺設計別致的造型，增加樓體的立面效果。雙陽臺效果64中原地產(chǎn) 首科花園項目前期策劃報告 樓體類型新型高層塔樓一梯三戶板式小高層樓體類形占整盤比例70％30％戶型一居二居三居二居三居躍層普通普通普通普通三錯層普通三錯層空中花園一室一廳一衛(wèi)一廚二室二廳一衛(wèi)一廚二室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚二室二廳二衛(wèi)一廚二室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚四室三廳三衛(wèi)一廚銷售面積50－6070－9090100100－12080－9090－100100－110110－120110－120130－150每戶型不同結(jié)構(gòu)同樓體類型中所占比重30%28%28%14%25%5%25%10%20%5%每戶型同樓體類型中所占比重30%56%14%30%65%5%每戶型整盤中所占比重21%%%%%%%3%6%%起居室22263030222228252228餐廳—————6688主臥室12151515181515151518次臥室—101212101010101012次臥室———9——99910次臥室—————————8廚房5666866688家庭室——————————主衛(wèi)生間3555555555次衛(wèi)生間——44—43444次衛(wèi)生間——————————生活陽臺1222222222觀景陽臺2444545525（贈送）5過道—————22224儲藏間———2——2222樓梯—————2—2——總使用面積456878897278879389114附注陽臺式空中花園贈送頂層露臺中原地產(chǎn) 首科項目前期策劃報告：立體花園走入高層住宅購房者越來越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實現(xiàn)了這一要求。ａ、空中花園的形式空中花園形式一：加大陽臺面積達2025平米，形成陽臺式空中花園空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進入戶內(nèi)先進入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為2030平米，而后才是客廳。賞”項目為例，戶內(nèi)銷售面積為142156平方米，贈送空中花園（陽臺空中花園，下同）面積為3035平方米，并且贈送面積不計公攤面積及物業(yè)費；現(xiàn)售價整盤均價3600元/平方米，空中花園戶型均價為4300元/平方米，故把贈送面積計入銷售面積的話，均價約為3550元/平方米。ｃ、空中花園戶型的優(yōu)勢為：帶動該區(qū)域的高檔目標客戶群如把“優(yōu)秀宣傳推廣的熱點，給客戶留下高品質(zhì)的印象。：層高解決功能分區(qū)A、三錯層戶型房間的功能有動靜之分，房間的面積有大小之分，房間設計要深入和細致。三錯層戶型是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系的戶型。一般在戶內(nèi)最低層為生活服務空間，如廚房餐廳和客用衛(wèi)生間；中層為家庭交往空間，如客廳；最上層為私密空間，如主臥、兒童房等?，F(xiàn)階段，北京市場上只有望京的都市心海岸和南城馬家堡的未來名珠兩個項目有錯層戶型，且錯層戶型都取得不俗的銷售業(yè)績。由此可見錯層這種新穎的戶型對市場的吸引力是巨大的。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。但是根據(jù)本項目的自身特點，制定合理的景觀設計方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)最大價值，卻是我們需要深入討論的。A、市場競爭的需要北京房地產(chǎn)市場在發(fā)展中很快由賣方市場走向買方市場。于是景觀設計日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來越好。建筑設計及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。本項目所在大區(qū)域范圍內(nèi)，項目較多，但在市場有較好口碑的不多，敝司分析發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)項目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優(yōu)良的園林設計在業(yè)內(nèi)外著稱，并借此成為本地區(qū)的少見的明星樓盤。B、消費者的需要消費者對園林式住宅盼望已久。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。從朗琴園的熱銷可以看出本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的目標客戶對房地產(chǎn)項目優(yōu)美園林景觀設計期待與認同，故本項目成功的一大重要會取決于園林景觀設計的好壞。其中景觀綠化投資往往可以帶來5倍左右的收益：如果舍得為社區(qū)每平方米多花50元的景觀綠化費，房屋售價每平方米往往可以多賣250元。既然是景觀設計有如此高的回報率，建議開發(fā)商在此部分投入一定的成本。在北京市場上如：東京國際、錦秋知春等，以國際名設計師為一個主要賣點，形成熱銷。朗琴園園林效果本項目園林景觀的主題風格定位建議為：自然悠閑的英式風情與日式禪意雙主題風格園林本項目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項目內(nèi)部的景觀的營造。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中建設兩組大型主題園林。英式風情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。A、英式風情園林18世紀出現(xiàn)的英國風景園，崇尚自然，為世界園林藝術(shù)作出了重大貢獻。英國風景園的特點是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美出發(fā)，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹、樹叢、樹群均可成為園林的一景。善于運用風景透視線，采用“對景”、“借景”手法，對人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。植物采用自然式種植，種類繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點綴裝飾。B、日式禪意園林日本園林有三類：（一）筑山庭“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”。它是表現(xiàn)山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風景的園林。點。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點。綠化是住宅外部環(huán)境的一個重要組成部分。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、組團綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。綠地中精心布置的健身場地也成為當前居住社區(qū)之必需。綠化設計包括樹木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹也要有優(yōu)美的樹型，同時要保證在樹在生長過程中便于管理，并具有良好的觀賞性。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導樹、綠地，才能使公共綠帶達到更高的水平。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。可使在高層居住和工作的人們在多層和高層中綠化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺聯(lián)系，避免來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營造禪意風情的有效手段。這樣，不但可以保證樹木的成活率，并且減少成本的投入。室外硬質(zhì)景觀，是相對于由植物形成的軟質(zhì)景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場地、路面鋪砌、建筑小品、市政設施等。它是居民，尤其是老人和兒童享用時間最長的室外活動空間。道路空間雖不可缺少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進的感覺。c、有些社區(qū)的環(huán)境設計，雖然注意了活動場所的設置，但由于處理欠妥，場所的舒適程度較差。再如兒童游戲場，司空見慣的情況是那些照看孩子的大人無處可坐，只好無奈地站在一旁。B、各種活動設施建議考察居民在社區(qū)里的生活內(nèi)容和居住行為，不難曉得人們需要進行各種不