【正文】 深圳市中海物業(yè)管理有限公司是駐香港中資上市公司中國(guó)海外集團(tuán)旗下，專門(mén)從事物。同時(shí)，北京中原物業(yè)管理部承諾，可協(xié)助由其負(fù)責(zé)顧問(wèn)的小區(qū)物業(yè)管理公司在運(yùn)行之后的半年內(nèi)通過(guò)ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。目前,物業(yè)管理部已壯大成物業(yè)管理分公司,它的發(fā)展方向是向全國(guó)范圍擴(kuò)展,發(fā)展的目標(biāo)是成為全國(guó)性知名物業(yè)管理企業(yè),將運(yùn)用先進(jìn)的管理手段,科學(xué)的管理方法和全體員工的智慧與努力為所有客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)管理部的過(guò)往業(yè)績(jī)包括：北京昆泰大廈、安貞大廈、聯(lián)合大廈、嘉浩國(guó)際別墅城、天建大廈、迪陽(yáng)公寓、美麗亞洲假日花園、石家莊金鼎公寓、珠海中山大學(xué)公寓等。物業(yè)管理部始終都遵循著“專業(yè)精神,忠誠(chéng)服務(wù),追求效率,安全至上”的管理服務(wù)宗旨,力求為所有客戶提供最好的服務(wù)。說(shuō)其重要是因?yàn)槲飿I(yè)管理部占據(jù)著一個(gè)龐大的物業(yè)管理市場(chǎng),說(shuō)其特殊是因?yàn)樗倪\(yùn)做模式已接近一個(gè)公司性質(zhì),都是本著自主經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧的原則。國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司在引進(jìn)、吸收國(guó)外物業(yè)管理及酒店管理模式和經(jīng)驗(yàn)的同時(shí),注重將其與我國(guó)國(guó)際相結(jié)合,并在公司經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中不斷進(jìn)行深入探索與開(kāi)拓,從而進(jìn)一步形成一套獨(dú)特、系統(tǒng)的物業(yè)管理及酒店管理模式、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作程序。1998年,國(guó)貿(mào)中心在國(guó)家工商局注冊(cè)成立了全資子公司國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司,旨在通過(guò)該公司對(duì)外輸出其成功的物業(yè)管理和酒店管理模式,為促進(jìn)物業(yè)管理和酒店管理的社會(huì)化、專業(yè)化做出貢獻(xiàn)。北京戴德梁行作為戴德梁行集團(tuán)公司的全球一百余家公司之一,在北京地區(qū)現(xiàn)承接包括遠(yuǎn)洋大廈、盈科中心、海龍大廈、風(fēng)林綠洲、華世隆國(guó)際公寓、維也納森林別墅、翠湖別墅等具有標(biāo)志性建筑的寫(xiě)字樓、高檔公寓、別墅項(xiàng)目。北京戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司自一九九六年在北京接管第一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目以來(lái),經(jīng)過(guò)6年的發(fā)展,目前已成為北京市最具活力、管理項(xiàng)目最多、服務(wù)工作最具特色、技術(shù)支援體系最為完善、培訓(xùn)項(xiàng)目最為豐富、合同續(xù)簽率最高的外資公司。戴德梁行梁振英測(cè)量師行與兩間享負(fù)盛名的物業(yè)顧問(wèn)公司英國(guó)的DTZ及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司,於二零零零年一月一日成立戴德梁行，主要從事高檔公寓的物業(yè)管理。通過(guò)實(shí)施質(zhì)量管理系統(tǒng),確保服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到國(guó)際級(jí)的ISO9002或國(guó)內(nèi)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn),力求為客戶的物業(yè)創(chuàng)造品牌。而在內(nèi)部管理運(yùn)作上強(qiáng)調(diào)的是分工合理,責(zé)任明確,獎(jiǎng)罰分明,不斷提升員工的服務(wù)工作技能和服務(wù)質(zhì)量。該公司于1988年開(kāi)始開(kāi)拓國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理業(yè)務(wù),將專業(yè)的技術(shù)及概念帶到國(guó)內(nèi),為此,集團(tuán)在北京、上海、廣州、南京、天津、杭州等城市設(shè)立公司及分公司,專誠(chéng)為國(guó)內(nèi)客戶提供服務(wù)。物業(yè)管理是第一太平戴維斯的一項(xiàng)核心業(yè)務(wù),該公司首先在香港注冊(cè),專長(zhǎng)負(fù)責(zé)商業(yè)樓宇及居住型公寓的專業(yè)管理,擁有豐富的經(jīng)驗(yàn),于1998年取得了國(guó)際認(rèn)證的ISO9002優(yōu)質(zhì)管理證書(shū),1999年取得了國(guó)際認(rèn)證的ISO14000環(huán)保管理證書(shū)。第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問(wèn)（北京）有限公司“第一太平戴維斯”是一間國(guó)際知名的物業(yè)顧問(wèn)行,歷史悠久,信譽(yù)卓著，主要從事寫(xiě)字樓的物業(yè)管理。注：特約性服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由雙方協(xié)定，實(shí)行調(diào)節(jié)價(jià)管理。注：業(yè)主必須交納公共性服務(wù)費(fèi)。：物業(yè)管理服務(wù)一般分為公共性服務(wù)、特約性服務(wù)和公眾代辦性服務(wù)。另外根據(jù)《北京市物管招投標(biāo)暫行辦法》規(guī)定,新建的用于出售的物業(yè),應(yīng)在銷(xiāo)售（預(yù)售）前完成物管單位的招投標(biāo)工作。本案的物業(yè)管理敝司建議：提供明顯優(yōu)于周邊項(xiàng)目的高性價(jià)比的物業(yè)，物超所值的管理，這將會(huì)成為本案的一個(gè)銷(xiāo)售亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。北歐印象北京新起點(diǎn)物業(yè)管理有限公司精圖雅苑百事物業(yè)豐益城市花園（二期）豐臺(tái)城建物業(yè)管理有限公司立恒名苑自管經(jīng)營(yíng)蓮馨嘉園自管華源新第華能物業(yè)蓮香園北京瑞思特物業(yè)管理有限責(zé)任公司鼎恒新星開(kāi)發(fā)商下屬公司盛榮嘉園中視實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司1盛鑫嘉園中盛鑫物業(yè)西環(huán)景苑中鐵平安信德新時(shí)代北京東方宏德投資顧問(wèn)有限公司莊維花園莊維物業(yè)依蓮軒自管蝶翠華庭待定麗陽(yáng)四季中鐵太平朗琴園（二期）中房恒通物業(yè)管理公司（開(kāi)發(fā)商下屬）為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的高性價(jià)比、物超所值，增加產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，敝司建議貴方采取委托知名物管公司直接管理或作顧問(wèn)的方式。該區(qū)域的購(gòu)房者價(jià)格承受能力有限，提供明顯優(yōu)于周邊項(xiàng)目的高性價(jià)比的物業(yè)，物超所值的管理將會(huì)成為本案的一個(gè)亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。購(gòu)房者會(huì)懷疑本社區(qū)是否能在貧民窟的包圍之下自成一統(tǒng)，營(yíng)造好自己內(nèi)部溫馨、舒適小環(huán)境。鑒于本項(xiàng)目的實(shí)際情況：1）目標(biāo)客戶群的主要購(gòu)買(mǎi)目的是自用而非投資，對(duì)于這一階層來(lái)說(shuō)本次置業(yè)將是他們的最后一次置業(yè)，因此他們會(huì)更加關(guān)注樓盤(pán)的物業(yè)管理水平?！拔飿I(yè)收費(fèi)難”主要是因?yàn)楹芏鄻I(yè)主沒(méi)有從根本上認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，而并非無(wú)力承擔(dān)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告表明（），本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目中,多數(shù)社區(qū)采用由專業(yè)物業(yè)管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的方式，少數(shù)采取了開(kāi)發(fā)商自管的方式。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所調(diào)查表明：2002年三地新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)主要集中在物業(yè)管理（97%）、位置（94%）、價(jià)格（%）、戶型（%）、建筑質(zhì)量（89%）、環(huán)境（84%）、生活質(zhì)量（%）、物有所值（79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣(mài)點(diǎn)。2郵局300合計(jì)800E、戶外健身配套健康步道兒童游樂(lè)園隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費(fèi)心理的日漸成熟，購(gòu)房者的注意力已不僅僅停留在實(shí)物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后與之長(zhǎng)期相伴的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。因此，面積可在滿足規(guī)范的基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴(kuò)大，建議面積可達(dá)到800平米。序號(hào)名稱面積（平米）備注1大型綜合性超市1000設(shè)置集百貨、服裝、家電、日雜、副食、食品為一體的綜合性超市，位置應(yīng)在社區(qū)主要出入口和交通最便利地段，考慮到周邊外來(lái)客戶。2幼兒園1000合計(jì)1500C、商業(yè)服務(wù)設(shè)施本項(xiàng)目西邊緊臨太平橋中路，東邊緊靠羊坊店路，具有地理位置上的優(yōu)勢(shì)，按照設(shè)計(jì)公司的規(guī)劃方案，在緊靠太平橋中路和羊坊店路的樓宇處設(shè)有底商，因此敝司建議將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在地層商鋪處，貴方在招商時(shí)，首先要考慮到社區(qū)服務(wù)的需要，使得社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施完善。C、教育本項(xiàng)目周邊的教育設(shè)施較為健全，考慮到本案的規(guī)模和開(kāi)發(fā)成本，敝司建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)置托兒所和幼兒園即可。序號(hào)名稱面積(平米）功能備注1門(mén)廳200接待登記，物品保管可適當(dāng)合并100等候休息100咖啡廳100茶室2診所500門(mén)診部100醫(yī)藥店3社區(qū)服務(wù)中心300社區(qū)綜合服務(wù)方便生活4社區(qū)管理中心100業(yè)主管理委員會(huì)300物業(yè)管理辦公200社區(qū)之家5青少年之家400書(shū)籍閱覽培訓(xùn)豐富文化生活6棋牌室200象棋、圍棋、橋牌、麻將等7健身中心400器械健身200健身訓(xùn)練室200桑拿鄰近游泳池及淋浴間200淋浴鄰近泳池200乒乓球室200臺(tái)球室700室內(nèi)游泳館500保齡球場(chǎng)可適當(dāng)設(shè)置一些娛樂(lè)設(shè)施，例如電子游戲、康樂(lè)健身等100壁球場(chǎng)300籃球場(chǎng)三者設(shè)置在一處，可合并使用300羽毛球場(chǎng)（網(wǎng)球場(chǎng)）50更衣室男部50更衣室女部8多功能廳200開(kāi)會(huì)、影視、舞廳、卡拉OK作為文化娛樂(lè)場(chǎng)所9老年人活動(dòng)中心200老年人娛樂(lè)活動(dòng)10預(yù)留備用400將來(lái)功能增加合計(jì)6800附：根據(jù)規(guī)范計(jì)算，診所規(guī)模約為560平米左右，面積較小。項(xiàng)目周邊大眾體育運(yùn)動(dòng)和文化娛樂(lè)設(shè)施不健全，這就要求社區(qū)內(nèi)要有一個(gè)完善的大型綜合性會(huì)所，以滿足業(yè)主對(duì)現(xiàn)代生活的需要。C、與產(chǎn)品定位相結(jié)合通過(guò)設(shè)置較為完善的社區(qū)配套及服務(wù)，以期實(shí)現(xiàn)配套的高品質(zhì)；通過(guò)設(shè)置超市、家政服務(wù)中心、洗衣店商業(yè)服務(wù)設(shè)施等,向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、便捷的多樣化服務(wù)。一期開(kāi)發(fā)可優(yōu)先考慮建設(shè)大型會(huì)所、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、戶外健身配套等；金融機(jī)構(gòu)、幼兒園、中小學(xué)等教育設(shè)施可考慮在二期中實(shí)現(xiàn)。北歐印象√√√√√√√√精圖雅苑豐益城市花園（二期）√√√立恒名苑√√√√√√√√√蓮馨嘉園√√√華源新第√√翠微生活蓮香園√√√√√√√榮豐2008√√√√√√√√√√√√√√鼎恒新星盛榮嘉園√√馨蓮茗苑盛鑫嘉園√√√√√√√√√√西環(huán)景苑萬(wàn)方苑√信德新時(shí)代√√√√√√√√√莊維花園√√√√√√√√√依蓮軒蝶翠華庭√√√√√√√√√√√√√√國(guó)電中興嘉園頤源居(三期)√√√√√√√√恒華國(guó)際√√√√新世華苑√√√√√√√√麗陽(yáng)四季朗琴園（二期）√√√√√√中原地產(chǎn) 首科項(xiàng)目前期策劃報(bào)告90，可按以下原則設(shè)置區(qū)內(nèi)配套：A、內(nèi)外相結(jié)合針對(duì)項(xiàng)目周邊缺少大眾體育運(yùn)動(dòng)和文化設(shè)施,可在社區(qū)內(nèi)有所側(cè)重地加強(qiáng),以彌補(bǔ)周邊配套的不足，提高業(yè)主生活品質(zhì)。因此根據(jù)他們的喜好建設(shè)便利生活、充分休閑娛樂(lè)的社區(qū)配套設(shè)施是本項(xiàng)目社區(qū)配套規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為工作、生活在南城的國(guó)有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主、本案一期及周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等。因此本項(xiàng)目的區(qū)內(nèi)配套是本案社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的重中之重。透視本項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告()，發(fā)現(xiàn)本案周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的社區(qū)配套設(shè)置幼兒園、中小學(xué)、兒童游樂(lè)、老年活動(dòng)中心、健身娛樂(lè)等設(shè)施的項(xiàng)目較多，從而可以得出此區(qū)域的目標(biāo)客戶群，很注重下一代的文化教育和老年活動(dòng)等，因此在設(shè)置區(qū)內(nèi)配套時(shí)要著重考慮。對(duì)于工作強(qiáng)度大，生活節(jié)奏快的現(xiàn)代人來(lái)說(shuō)，社區(qū)配套的完備程度是他們?cè)谫?gòu)房時(shí)要考慮的重要因素；加之，本項(xiàng)目目前的周邊環(huán)境差，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的物業(yè)形象，因此本案的社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施將成為提升項(xiàng)目品質(zhì)和檔次的首要因素。在費(fèi)用、時(shí)間等方面上給予設(shè)計(jì)人員更多的空間?？煽紤]聘請(qǐng)富有經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀的建筑大師作參謀。淡雅的外立面顏色與造型D、空間及其組合建議在樓座的組合上，以曲線造型上與建筑的外立面相配合，空間高度上，以錯(cuò)落的布局營(yíng)造浪漫的天際線。C、色彩根據(jù)本項(xiàng)目定位，針對(duì)其購(gòu)買(mǎi)客群，建筑外立面應(yīng)追求活潑的視覺(jué)感受，營(yíng)造休閑、舒適、時(shí)尚的家居氛圍。B、材質(zhì)在北京地區(qū)，因?yàn)樘鞖饧按髿猸h(huán)境的狀況，空中的灰塵較多，在北京地區(qū)進(jìn)行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級(jí)外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。并建議采用外立面造型建議采用波浪式的線條造型或弧形的觀景陽(yáng)臺(tái)造型與有波浪曲線造型的水景相呼應(yīng)，營(yíng)造高雅、浪漫、時(shí)尚及個(gè)性的居住氣氛。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格建筑外立面結(jié)合材料質(zhì)感與色彩配置實(shí)現(xiàn)對(duì)稱和均衡風(fēng)格設(shè)置虛實(shí)對(duì)比和節(jié)奏感確定尺度、比例和模數(shù)A、立面建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺(tái)基、線腳、檐口等輔助部件。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議與園林風(fēng)格相呼應(yīng)，配以大面積墻面及玻璃窗或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架。本項(xiàng)目建議采用：新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合的建筑風(fēng)格新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內(nèi)涵，采用古典的建筑符號(hào)和裝飾細(xì)節(jié)于建筑中達(dá)到豐富的效果。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、建筑科技的進(jìn)步以及消費(fèi)需求的多元化，住宅風(fēng)格也會(huì)日益多樣化。不管哪種風(fēng)格，都應(yīng)能在平實(shí)之中體現(xiàn)出建筑的品味和質(zhì)感，社區(qū)的外在形象一定要能體現(xiàn)目標(biāo)客群內(nèi)在身份的需求，建筑外立面和建筑風(fēng)格能滿足目標(biāo)顧客的個(gè)性心理和社會(huì)心理需求，這就要求在樓盤(pán)策劃時(shí)不但要溶入超前的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念和文化理念，而且還要溶入人們追求成功事業(yè)，美好生活