【正文】 這就為物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商雙方的合作質(zhì)量提供了一個(gè)量化的標(biāo)準(zhǔn)。目前所管理和顧問(wèn)的項(xiàng)目有晨曦花園、方安苑、北京機(jī)械大廈、高德大廈、浩鴻園、都市經(jīng)典家園、陶然湖景和沈陽(yáng)佳地園等。同時(shí),物業(yè)管理部的發(fā)展又是穩(wěn)健、迅速而全面的,從最初的1個(gè)人,2個(gè)人到現(xiàn)在的100多人,管理的項(xiàng)目也涉及寫(xiě)字樓、別墅、公寓和住宅,此外它還提供顧問(wèn)性質(zhì)的服務(wù),幫助其他管理公司提高自身的管理水平。2000年,國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司通過(guò)ISO9002質(zhì)量體系的國(guó)際認(rèn)證,其所管理的國(guó)貿(mào)中心的物業(yè)也被北京市國(guó)土資源和房屋管理局評(píng)為優(yōu)秀管理大廈,這些都是國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理公司取得成功的重要標(biāo)志。依賴其龐大的物業(yè)管理資源以及對(duì)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)的了解和貢獻(xiàn),北京戴德梁行作為唯一一家海外公司榮幸成為二零零零年十月成立的中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)首批理事會(huì)員?！暗谝惶酱骶S斯”在北京管理的項(xiàng)目包括香江花園、東湖別墅、朝陽(yáng)園、豐聯(lián)廣場(chǎng)、中關(guān)村大廈、方圓大廈等。公司的服務(wù)宗旨是處處采取主動(dòng),防范于未然,有效地將意外率減至最低,在對(duì)客戶服務(wù)工作中實(shí)施嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),特別重視客戶對(duì)管理處工作的投訴及跟進(jìn)。為配合業(yè)務(wù)全球化的發(fā)展,“第一太平戴維斯”于2000年4月起已正式成為在英國(guó)倫敦上市的Savillsplc集團(tuán)成員之一。B、特約性服務(wù)內(nèi)容建議如下：1）、定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；2）、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務(wù)；3）、園藝培植及保養(yǎng)、租擺；4）、信函電報(bào)及報(bào)刊速遞；5）、訪客留言；6）、物品搬運(yùn)服務(wù)（特指在社區(qū)內(nèi)）；7）、訂餐及送餐服務(wù)；8）、衣物洗燙；9）、家政服務(wù)；10）、接送子女上學(xué)；11）、幼兒托管及老人陪伴；12）、商務(wù)服務(wù)（包括打字、復(fù)印、傳真等）；13）、各種代辦及代理服務(wù)（如代購(gòu)商品,代聘家教,預(yù)定飛機(jī)、火車(chē)、船票,報(bào)刊訂閱,電話安裝,房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租并代辦手續(xù)……）。建議屆時(shí)貴方邀請(qǐng)部分已認(rèn)購(gòu)的客戶參加,這對(duì)于加強(qiáng)雙方溝通理解和將來(lái)小區(qū)的順利入住有著積極的意義。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵照北京市文件規(guī)定，（），并根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際物業(yè)管理的程度上下浮動(dòng)，浮動(dòng)范圍上下不超過(guò)25%。對(duì)本項(xiàng)目而言，提升物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)邊際效應(yīng)低，以小幅度增加購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)為代價(jià)，來(lái)彌補(bǔ)項(xiàng)目的致命缺欠，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，消除客戶的決策障礙。具體到本項(xiàng)目,市場(chǎng)定位的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比，物超所值；由于目標(biāo)客戶群中經(jīng)濟(jì)狀況和觀念認(rèn)識(shí)的差異,這類(lèi)客戶群不僅注重物業(yè)管理質(zhì)量，而且更為關(guān)注收費(fèi)的高低。因此，高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理已經(jīng)成為眾多開(kāi)發(fā)商吸引目標(biāo)客戶的重要手段之一。序號(hào)名稱(chēng)面積（平米）備注1銀行500與商業(yè)服務(wù)設(shè)施結(jié)合設(shè)置。因?yàn)楸炙窘ㄗh將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在底層商鋪處，并考慮到同時(shí)滿足周邊客戶的需求，增大商業(yè)利潤(rùn)，在此形成一個(gè)功能完善的商業(yè)區(qū)。為了有效提高用地，增大園林景觀面積，故建議將社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施設(shè)在會(huì)所內(nèi)；出于社區(qū)的整體規(guī)劃考慮，建議將籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所設(shè)在室內(nèi)，這樣不僅避免了對(duì)社區(qū)住戶的噪聲影響，而且有利于增加園林景觀的建設(shè)，擴(kuò)大綠化面積；預(yù)留一定的空間作為以后會(huì)所功能變化或增加之用。D、配套公建建設(shè)指標(biāo)配套公建建設(shè)指標(biāo)均以《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》及最新相關(guān)文件為依據(jù)。B、一二期相結(jié)合按本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積將達(dá)30多萬(wàn)平方米，建議開(kāi)發(fā)商分兩期開(kāi)發(fā)。對(duì)于這部分人群而言，他們追求的是一種舒適、悠閑的幽雅生活，所以生活便利與休閑是這類(lèi)人群考慮的重要因素。本案周邊大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的規(guī)模較小，檔次較低，區(qū)內(nèi)配套情況均不良好；而本項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施除缺乏大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館及文化設(shè)施和大規(guī)模公園景區(qū)外，其他日常生活配套設(shè)施較為完善。C、詳細(xì)進(jìn)行項(xiàng)目策劃，給予設(shè)計(jì)人員更多的指引。A、發(fā)展商自身建筑審美能力的提高。建議在避免高檔材料的堆砌的情況下，營(yíng)造高尚社區(qū)環(huán)境。本項(xiàng)目建議外立面以外飄窗、角窗、凸陽(yáng)臺(tái)及線角的設(shè)計(jì)，產(chǎn)生豐富的立體感。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格在很大程度上繼承和借鑒了現(xiàn)代主義建筑的構(gòu)造和功能，僅僅是在形式上進(jìn)行刻意強(qiáng)調(diào)，達(dá)到裝飾的美感。開(kāi)發(fā)商所希望的種種風(fēng)格，亦不過(guò)是取代一些專(zhuān)業(yè)人士難以名狀的建筑形式，這終究是為了美的愉悅，所以設(shè)計(jì)師有義務(wù)主動(dòng)引導(dǎo)社會(huì)的審美，走出“某某風(fēng)格”的誤區(qū)，用本質(zhì)的創(chuàng)造去代替風(fēng)格的模仿。樓房風(fēng)格（特色）的界定，主要指房子的外觀造型及社區(qū)配套的特色?，F(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒(méi)有過(guò)份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡(jiǎn)潔。良好的建筑方案和建筑風(fēng)格，需要建筑師和發(fā)展商共同配合來(lái)完成。有遠(yuǎn)見(jiàn)的發(fā)展商都已經(jīng)意識(shí)：必須通過(guò)產(chǎn)品來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)，通過(guò)新的產(chǎn)品來(lái)激發(fā)新的有效需求。影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的因素很多。普通居民普遍傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，這種體驗(yàn)，在很大程度上是基于個(gè)人感覺(jué)。樓市發(fā)展的必然趨勢(shì)是注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，在銷(xiāo)售市場(chǎng)越來(lái)越成熟的今天，人們對(duì)居住的要求再也不是單純的條件改善，而是著重于住宅的使用功能及價(jià)值功能和其它綜合功能，使樓盤(pán)的品位大大提高。特別是針對(duì)特定消費(fèi)對(duì)象的樓盤(pán)，更要在風(fēng)格設(shè)定上與目標(biāo)客戶的心理特征相符。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。景觀先行現(xiàn)在，敝司建議在樓盤(pán)預(yù)售前，先把園林景觀做好，消除購(gòu)房者的疑慮。如果賣(mài)現(xiàn)樓，銷(xiāo)售時(shí)建筑和園林景觀都已完成，消費(fèi)者自然能辨別孰優(yōu)孰劣，作出最佳選擇。在材料選用上特別注意墻體和窗戶的隔音效果，保證住宅的隔音、隔熱保溫功能。因此在許多情況下，少種草、多栽樹(shù)是合理而經(jīng)濟(jì)的綠化方案。考核環(huán)境建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，既要計(jì)算一次性建設(shè)投資，也要計(jì)算建成后的日常運(yùn)行和管理費(fèi)用，這一比例應(yīng)掌握適度，既要防止建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，也要反對(duì)不必要的奢華和鋪張?！熬按啊备拍罱ㄗh進(jìn)行雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，即在全落地玻璃封閉陽(yáng)臺(tái)外面設(shè)計(jì)600mm寬的不封閉陽(yáng)臺(tái)，用以觀景，使景色完全納入室內(nèi)，又可直接進(jìn)行室外遠(yuǎn)眺。C、設(shè)置花圃、特色種植、密林幽徑。在風(fēng)格上，建議與整個(gè)園林的風(fēng)格相一致。運(yùn)用精致的硬質(zhì)鋪裝和眾多花池、花壇，為居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活動(dòng)場(chǎng)所。B、各種活動(dòng)設(shè)施建議考察居民在社區(qū)里的生活內(nèi)容和居住行為，不難曉得人們需要進(jìn)行各種不同類(lèi)型的活動(dòng)，如散步、晨煉、休憩、玩耍、交往、讀書(shū)等。c、有些社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)，雖然注意了活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)置，但由于處理欠妥，場(chǎng)所的舒適程度較差。它是居民，尤其是老人和兒童享用時(shí)間最長(zhǎng)的室外活動(dòng)空間。這樣，不但可以保證樹(shù)木的成活率，并且減少成本的投入。可使在高層居住和工作的人們?cè)诙鄬雍透邔又芯G化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺(jué)聯(lián)系，避免來(lái)自低層部分屋面反射的眩光和陽(yáng)光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導(dǎo)樹(shù)、綠地，才能使公共綠帶達(dá)到更高的水平。綠地中精心布置的健身場(chǎng)地也成為當(dāng)前居住社區(qū)之必需。綠化是住宅外部環(huán)境的一個(gè)重要組成部分。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。它是表現(xiàn)山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風(fēng)景的園林。植物采用自然式種植，種類(lèi)繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點(diǎn)綴裝飾。英國(guó)風(fēng)景園的特點(diǎn)是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美出發(fā)，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹(shù)、樹(shù)叢、樹(shù)群均可成為園林的一景。英式風(fēng)情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱(chēng)，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。朗琴園園林效果本項(xiàng)目園林景觀的主題風(fēng)格定位建議為：自然悠閑的英式風(fēng)情與日式禪意雙主題風(fēng)格園林本項(xiàng)目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項(xiàng)目?jī)?nèi)部的景觀的營(yíng)造。既然是景觀設(shè)計(jì)有如此高的回報(bào)率，建議開(kāi)發(fā)商在此部分投入一定的成本。從朗琴園的熱銷(xiāo)可以看出本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)美園林景觀設(shè)計(jì)期待與認(rèn)同，故本項(xiàng)目成功的一大重要會(huì)取決于園林景觀設(shè)計(jì)的好壞。B、消費(fèi)者的需要消費(fèi)者對(duì)園林式住宅盼望已久。建筑設(shè)計(jì)及平面布局容易被模仿而使樓盤(pán)失去個(gè)性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。A、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中很快由賣(mài)方市場(chǎng)走向買(mǎi)方市場(chǎng)。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實(shí)現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。現(xiàn)階段，北京市場(chǎng)上只有望京的都市心海岸和南城馬家堡的未來(lái)名珠兩個(gè)項(xiàng)目有錯(cuò)層戶型，且錯(cuò)層戶型都取得不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。三錯(cuò)層戶型是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系的戶型。宣傳推廣的熱點(diǎn)，給客戶留下高品質(zhì)的印象。賞”項(xiàng)目為例，戶內(nèi)銷(xiāo)售面積為142156平方米，贈(zèng)送空中花園（陽(yáng)臺(tái)空中花園，下同）面積為3035平方米，并且贈(zèng)送面積不計(jì)公攤面積及物業(yè)費(fèi)；現(xiàn)售價(jià)整盤(pán)均價(jià)3600元/平方米，空中花園戶型均價(jià)為4300元/平方米，故把贈(zèng)送面積計(jì)入銷(xiāo)售面積的話，均價(jià)約為3550元/平方米。雙陽(yáng)臺(tái)效果64中原地產(chǎn) 首科花園項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 樓體類(lèi)型新型高層塔樓一梯三戶板式小高層樓體類(lèi)形占整盤(pán)比例70％30％戶型一居二居三居二居三居躍層普通普通普通普通三錯(cuò)層普通三錯(cuò)層空中花園一室一廳一衛(wèi)一廚二室二廳一衛(wèi)一廚二室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚二室二廳二衛(wèi)一廚二室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚三室二廳二衛(wèi)一廚四室三廳三衛(wèi)一廚銷(xiāo)售面積50－6070－9090100100－12080－9090－100100－110110－120110－120130－150每戶型不同結(jié)構(gòu)同樓體類(lèi)型中所占比重30%28%28%14%25%5%25%10%20%5%每戶型同樓體類(lèi)型中所占比重30%56%14%30%65%5%每戶型整盤(pán)中所占比重21%%%%%%%3%6%%起居室22263030222228252228餐廳—————6688主臥室12151515181515151518次臥室—101212101010101012次臥室———9——99910次臥室—————————8廚房5666866688家庭室——————————主衛(wèi)生間3555555555次衛(wèi)生間——44—43444次衛(wèi)生間——————————生活陽(yáng)臺(tái)1222222222觀景陽(yáng)臺(tái)2444545525（贈(zèng)送）5過(guò)道—————22224儲(chǔ)藏間———2——2222樓梯—————2—2——總使用面積456878897278879389114附注陽(yáng)臺(tái)式空中花園贈(zèng)送頂層露臺(tái)中原地產(chǎn) 首科項(xiàng)目前期策劃報(bào)告：立體花園走入高層住宅購(gòu)房者越來(lái)越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實(shí)現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實(shí)現(xiàn)了這一要求。它可有效的提高了室內(nèi)使用面積,對(duì)于中小戶型,效果尤其突出。C、新型塔樓戶型設(shè)計(jì)配比建議塔樓是本項(xiàng)目的低端產(chǎn)品，建議以小兩居、大兩居為主，輔以一居和三居。b、主力戶型差異不宜過(guò)大，否則定位亦不準(zhǔn)確主力戶型差異過(guò)大，給物業(yè)管理帶來(lái)治安造成相當(dāng)大的難度。F、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)設(shè)置封閉的生活陽(yáng)臺(tái)，并考慮洗衣機(jī)位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。●建議采用大開(kāi)間、小進(jìn)深的樓體形式，●。戶型設(shè)計(jì)的重視程度日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到戶型設(shè)計(jì)的重要性，加強(qiáng)了與設(shè)計(jì)單位的溝通協(xié)商。低窗臺(tái)設(shè)計(jì)可坐可臥，既增加了使用空間，又開(kāi)闊了視野。戶型設(shè)計(jì)利用凸出的邊角臺(tái)階隱避走道等設(shè)計(jì)進(jìn)行空間劃分，使空間層次感更強(qiáng)，空間變化更大。工作陽(yáng)臺(tái)設(shè)置把家務(wù)操作與觀景分開(kāi)，更加方便、合理。設(shè)計(jì)要求具體技術(shù)指標(biāo)注釋面積趨向新布局形式傳統(tǒng)住宅實(shí)用率低，功能質(zhì)量差，受市場(chǎng)冷落。三級(jí)市場(chǎng)：近幾年，隨著北京房地產(chǎn)政策的逐漸放寬，三級(jí)市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái)，很大一部分客戶群會(huì)考慮將原有的房子賣(mài)掉，重新置業(yè)，而他們?cè)俅沃脴I(yè)的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有很大程度的提高。戶型需求三級(jí)市場(chǎng)客戶需求價(jià)格因素價(jià)格因素：客戶在購(gòu)買(mǎi)類(lèi)似于房子這樣的大型不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，單價(jià)只是一種感觀性的心理價(jià)位，即參考價(jià)，而非決定性的價(jià)位，最終確定是否購(gòu)買(mǎi)的決定性因素是該產(chǎn)品的總價(jià)。