【正文】 售就難發(fā)揮很大作用。景觀先行現(xiàn)在，敝司建議在樓盤預售前，先把園林景觀做好，消除購房者的疑慮。如果先完成全部園林景觀工程有困難，那么先完成部分工程也比一點不做好。本項目為分期開發(fā)的大項目，在后面幾期開發(fā)時不用先完成園林景觀工程，因為有前期的園林可讓看樓者參觀。建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達到實用和美觀兩個目的。由于風格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。從這個意義上說，風格對住宅開發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在三個層面：從建筑本身來說，是通過風格來取得兩重效果：一是美觀，二是識別（如同CI設計）從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風格對整盤促銷是有積極意義的。正因為此，不少發(fā)展商都把建筑風格作為樓盤賣點之一。對消費者來說，有風格的建筑能獲得他們的認同，引致精神上的愉悅。特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在風格設定上與目標客戶的心理特征相符。心理特征身份體現(xiàn)建筑風格利潤購買欲望美觀心情愉悅文化氛圍樓盤的外觀，（一般稱外立面）對房價是有影響的，除了樓看起來是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐損能力，有的材料新的時候，看上去好看，卻特別易污、易變色，用不了多久就舊得不成樣子，用這樣的材料建的房子，再好看也對保值沒有幫助。“外立面”對樓宇價格的影響不斷上升雖然外立面最終仍是次要的因素，但它在樓宇價格中所占的比例有越來越高的趨勢。這是生活水平的發(fā)展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉(zhuǎn)，外立面對樓宇價值的影響增加得也會較快。樓市發(fā)展的必然趨勢是注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，在銷售市場越來越成熟的今天，人們對居住的要求再也不是單純的條件改善，而是著重于住宅的使用功能及價值功能和其它綜合功能，使樓盤的品位大大提高。北京地區(qū)如：戀日家園等項目以建筑外立面為主要賣點。戀日家園外立面效果在當前特定的情況下，購房者尚未將建筑風格、建筑形式作為購房時重點考慮的因素。在分期開發(fā)的社區(qū)中，前期開發(fā)的住宅建筑的風格，對后續(xù)買房者的影響較大。普通居民普遍傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，這種體驗，在很大程度上是基于個人感覺。購房者對“歐陸風格”、“古典主義”、“現(xiàn)代主義”等建筑流派或發(fā)展商的宣傳推廣口號敏感度較小?！敖ㄖL格”的偏好對建筑色彩和建筑立面造型的選擇，與人的生活經(jīng)歷有關，也與人的文素質(zhì)（如受教育水平、職業(yè)、記憶、經(jīng)驗等）有關。一般地說，知識水平高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩，知識水平較低的人容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風格和色彩。影響房地產(chǎn)開發(fā)價值的因素很多。開發(fā)時機、地段和建筑質(zhì)量是三個決定性的因素。房地產(chǎn)市場的激烈競爭也迫使發(fā)展商在建筑立面、建筑色彩和建筑裝飾上下功夫。相同質(zhì)量下的價格競爭和相同價格下的質(zhì)量競爭，都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場需求。有遠見的發(fā)展商都已經(jīng)意識：必須通過產(chǎn)品來引導消費，通過新的產(chǎn)品來激發(fā)新的有效需求。未來的住宅社區(qū)建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。房地產(chǎn)開發(fā)的根本目的是為了盈利，發(fā)展商永遠將經(jīng)濟效益放在首位。建筑師由于職業(yè)的原因，創(chuàng)作和創(chuàng)新的欲望很強，但往往忽視市場需求的因素。良好的建筑方案和建筑風格，需要建筑師和發(fā)展商共同配合來完成。其實這種所謂歐陸風格的建筑類型，主要是以粘貼古希臘古羅馬藝術符號為特征，反映在建筑外形上，較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉紅色及淺色線腳相結(jié)合。另外，繼承了古典三段式的一些表象特征，結(jié)合裙樓、標準層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理?！肮诺渲髁x”與現(xiàn)代主義相結(jié)合這種風格的建筑外觀，吸取了類似上述“歐陸風格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部使用，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛?，F(xiàn)代風格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。這類建筑大多是境外設計師所設計，其特點是將國外建筑模式“原版移植”過來，植入了現(xiàn)代生活理念，同時帶來了某種異域情調(diào)的空間。這類建筑很難就其建筑外觀在風格上下一定義，它們的出現(xiàn)大概與商品房開發(fā)的環(huán)境或開發(fā)商的認識水平、審美能力或開發(fā)實力有關。建筑形象平淡，建筑立面樸素，無過多的裝飾，在墻面的材料亦無細致考慮，顯得普通化。樓房風格（特色）的界定，主要指房子的外觀造型及社區(qū)配套的特色?，F(xiàn)代生活豐富多彩，現(xiàn)代風格推崇個人主義，突出人的個性張揚。人在對住宅的需求上，同樣要求有更多內(nèi)涵豐富、形式多樣的樓盤供現(xiàn)代人選擇，這其中尤其對樓盤外立面的新穎創(chuàng)新上有關更強烈的要求，鮮明突出的樓盤至今還留給人們深刻的印象。不管哪種風格，都應能在平實之中體現(xiàn)出建筑的品味和質(zhì)感，社區(qū)的外在形象一定要能體現(xiàn)目標客群內(nèi)在身份的需求，建筑外立面和建筑風格能滿足目標顧客的個性心理和社會心理需求，這就要求在樓盤策劃時不但要溶入超前的開發(fā)設計理念和文化理念，而且還要溶入人們追求成功事業(yè)，美好生活的人生理念，哪個樓盤能使目標客戶從項目上找到歸屬感、自豪感和榮譽感，這個樓盤就成了人格化的建筑物，就有了極強的生命力和號召力。開發(fā)商所希望的種種風格，亦不過是取代一些專業(yè)人士難以名狀的建筑形式，這終究是為了美的愉悅，所以設計師有義務主動引導社會的審美，走出“某某風格”的誤區(qū)，用本質(zhì)的創(chuàng)造去代替風格的模仿。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、建筑科技的進步以及消費需求的多元化，住宅風格也會日益多樣化。隨著消費品位的提高，建筑風格將更為完美、精致、那種粗制濫造、各不符實的風格將無市場。本項目建議采用：新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合的建筑風格新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內(nèi)涵，采用古典的建筑符號和裝飾細節(jié)于建筑中達到豐富的效果。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風格在很大程度上繼承和借鑒了現(xiàn)代主義建筑的構造和功能，僅僅是在形式上進行刻意強調(diào)，達到裝飾的美感。本項目建筑風格建議與園林風格相呼應，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構架。線條簡潔明朗為宜，給人以高雅、時尚的雙重感受。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風格建筑外立面結(jié)合材料質(zhì)感與色彩配置實現(xiàn)對稱和均衡風格設置虛實對比和節(jié)奏感確定尺度、比例和模數(shù)A、立面建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構構件，也包括門窗、陽臺、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺基、線腳、檐口等輔助部件。本項目建議外立面以外飄窗、角窗、凸陽臺及線角的設計，產(chǎn)生豐富的立體感。并建議采用外立面造型建議采用波浪式的線條造型或弧形的觀景陽臺造型與有波浪曲線造型的水景相呼應，營造高雅、浪漫、時尚及個性的居住氣氛。波浪式的線條造型或弧形的觀景陽臺造型建議設計具有特色的屋面結(jié)構，采用曲線造型，展示外立面的動感和時代感。B、材質(zhì)在北京地區(qū)，因為天氣及大氣環(huán)境的狀況，空中的灰塵較多，在北京地區(qū)進行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級外飾面磚，可以達到整潔的效果，并能保持持久。建議在避免高檔材料的堆砌的情況下，營造高尚社區(qū)環(huán)境。C、色彩根據(jù)本項目定位，針對其購買客群，建筑外立面應追求活潑的視覺感受，營造休閑、舒適、時尚的家居氛圍。結(jié)合敝司對本項目建筑外觀風格的建議，我們認為外立面可考慮采用淺色系列墻面顏色，帶有高級灰的淡藍、綠、黃、白，配以淡藍綠落地觀景窗，碧水藍天影映社區(qū)清新與時尚的風格。淡雅的外立面顏色與造型D、空間及其組合建議在樓座的組合上，以曲線造型上與建筑的外立面相配合，空間高度上，以錯落的布局營造浪漫的天際線。A、發(fā)展商自身建筑審美能力的提高?？煽紤]聘請富有經(jīng)驗的優(yōu)秀的建筑大師作參謀。B、對住宅設計的重視程度要提高。在費用、時間等方面上給予設計人員更多的空間。C、詳細進行項目策劃，給予設計人員更多的指引。對于工作強度大，生活節(jié)奏快的現(xiàn)代人來說，社區(qū)配套的完備程度是他們在購房時要考慮的重要因素；加之，本項目目前的周邊環(huán)境差，嚴重影響了項目的物業(yè)形象，因此本案的社區(qū)環(huán)境和配套設施將成為提升項目品質(zhì)和檔次的首要因素。我們應以經(jīng)濟性實用性為出發(fā)點，謹慎考慮社區(qū)的配套，既要顯現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)檔次，又要注意開發(fā)成本的節(jié)約，以免造成不必要的浪費。透視本項目調(diào)研報告()，發(fā)現(xiàn)本案周邊競爭項目的社區(qū)配套設置幼兒園、中小學、兒童游樂、老年活動中心、健身娛樂等設施的項目較多，從而可以得出此區(qū)域的目標客戶群，很注重下一代的文化教育和老年活動等，因此在設置區(qū)內(nèi)配套時要著重考慮。本案周邊大多數(shù)競爭項目的規(guī)模較小，檔次較低，區(qū)內(nèi)配套情況均不良好；而本項目周邊生活配套設施除缺乏大型運動場館及文化設施和大規(guī)模公園景區(qū)外，其他日常生活配套設施較為完善。因此本項目的區(qū)內(nèi)配套是本案社區(qū)配套設施建設的重中之重。本項目定位在“中高檔舒適園林社區(qū)”。本項目的目標客戶群為工作、生活在南城的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、本案一期及周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等。對于這部分人群而言，他們追求的是一種舒適、悠閑的幽雅生活，所以生活便利與休閑是這類人群考慮的重要因素。因此根據(jù)他們的喜好建設便利生活、充分休閑娛樂的社區(qū)配套設施是本項目社區(qū)配套規(guī)劃的側(cè)重點。中原地產(chǎn) 首科項目前期策劃報告物業(yè)名稱會所羽毛球場網(wǎng)球場游泳館保齡球場臺球室健身房桑拿浴室餐飲設施幼兒園中小學商店健身步道兒童游樂設施老年人活動場所歐園北歐印象√√√√√√√√精圖雅苑豐益城市花園（二期）√√√立恒名苑√√√√√√√√√蓮馨嘉園√√√華源新第√√翠微生活蓮香園√√√√√√√榮豐2008√√√√√√√√√√√√√√鼎恒新星盛榮嘉園√√馨蓮茗苑盛鑫嘉園√√√√√√√√√√西環(huán)景苑萬方苑√信德新時代√√√√√√√√√莊維花園√√√√√√√√√依蓮軒蝶翠華庭√√√√√√√√√√√√√√國電中興嘉園頤源居(三期)√√√√√√√√恒華國際√√√√新世華苑√√√√√√√√麗陽四季朗琴園（二期）√√√√√√中原地產(chǎn) 首科項目前期策劃報告90，可按以下原則設置區(qū)內(nèi)配套：A、內(nèi)外相結(jié)合針對項目周邊缺少大眾體育運動和文化設施,可在社區(qū)內(nèi)有所側(cè)重地加強,以彌補周邊配套的不足，提高業(yè)主生活品質(zhì)。B、一二期相結(jié)合按本項目規(guī)劃總建筑面積將達30多萬平方米，建議開發(fā)商分兩期開發(fā)。一期開發(fā)可優(yōu)先考慮建設大型會所、商業(yè)服務設施、醫(yī)療衛(wèi)生、戶外健身配套等；金融機構、幼兒園、中小學等教育設施可考慮在二期中實現(xiàn)。按照北京世紀安泰建筑工程設計有限公司的規(guī)劃設計方案，本項目設有底商，建議可以將本項目的商業(yè)服務設施、金融機構等配套設施設置在底層商鋪，這一點在招商時應著重考慮。C、與產(chǎn)品定位相結(jié)合通過設置較為完善的社區(qū)配套及服務，以期實現(xiàn)配套的高品質(zhì)；通過設置超市、家政服務中心、洗衣店商業(yè)服務設施等,向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、便捷的多樣化服務。D、配套公建建設指標配套公建建設指標均以《北京市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設指標》及最新相關文件為依據(jù)。項目周邊大眾體育運動和文化娛樂設施不健全，這就要求社區(qū)內(nèi)要有一個完善的大型綜合性會所，以滿足業(yè)主對現(xiàn)代生活的需要。根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設指標》總建筑面積為：6800米。序號名稱面積(平米）功能備注1門廳200接待登記，物品保管可適當合并100等候休息100咖啡