【正文】 的人生理念，哪個(gè)樓盤(pán)能使目標(biāo)客戶從項(xiàng)目上找到歸屬感、自豪感和榮譽(yù)感，這個(gè)樓盤(pán)就成了人格化的建筑物，就有了極強(qiáng)的生命力和號(hào)召力?，F(xiàn)代生活豐富多彩，現(xiàn)代風(fēng)格推崇個(gè)人主義，突出人的個(gè)性張揚(yáng)。建筑形象平淡，建筑立面樸素，無(wú)過(guò)多的裝飾，在墻面的材料亦無(wú)細(xì)致考慮，顯得普通化。這類建筑大多是境外設(shè)計(jì)師所設(shè)計(jì)，其特點(diǎn)是將國(guó)外建筑模式“原版移植”過(guò)來(lái)，植入了現(xiàn)代生活理念，同時(shí)帶來(lái)了某種異域情調(diào)的空間?！肮诺渲髁x”與現(xiàn)代主義相結(jié)合這種風(fēng)格的建筑外觀，吸取了類似上述“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡(jiǎn)化或局部使用，配以大面積墻面及玻璃窗或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對(duì)簡(jiǎn)化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。其實(shí)這種所謂歐陸風(fēng)格的建筑類型，主要是以粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號(hào)為特征，反映在建筑外形上，較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強(qiáng)烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉紅色及淺色線腳相結(jié)合。建筑師由于職業(yè)的原因，創(chuàng)作和創(chuàng)新的欲望很強(qiáng)，但往往忽視市場(chǎng)需求的因素。未來(lái)的住宅社區(qū)建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。相同質(zhì)量下的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和相同價(jià)格下的質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場(chǎng)需求。開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)、地段和建筑質(zhì)量是三個(gè)決定性的因素。一般地說(shuō)，知識(shí)水平高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩，知識(shí)水平較低的人容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風(fēng)格和色彩。購(gòu)房者對(duì)“歐陸風(fēng)格”、“古典主義”、“現(xiàn)代主義”等建筑流派或發(fā)展商的宣傳推廣口號(hào)敏感度較小。在分期開(kāi)發(fā)的社區(qū)中，前期開(kāi)發(fā)的住宅建筑的風(fēng)格，對(duì)后續(xù)買(mǎi)房者的影響較大。北京地區(qū)如：戀日家園等項(xiàng)目以建筑外立面為主要賣點(diǎn)。這是生活水平的發(fā)展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉(zhuǎn)，外立面對(duì)樓宇價(jià)值的影響增加得也會(huì)較快。心理特征身份體現(xiàn)建筑風(fēng)格利潤(rùn)購(gòu)買(mǎi)欲望美觀心情愉悅文化氛圍樓盤(pán)的外觀，（一般稱外立面）對(duì)房?jī)r(jià)是有影響的，除了樓看起來(lái)是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐損能力，有的材料新的時(shí)候，看上去好看，卻特別易污、易變色，用不了多久就舊得不成樣子，用這樣的材料建的房子，再好看也對(duì)保值沒(méi)有幫助。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。從這個(gè)意義上說(shuō)，風(fēng)格對(duì)住宅開(kāi)發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在三個(gè)層面：從建筑本身來(lái)說(shuō)，是通過(guò)風(fēng)格來(lái)取得兩重效果：一是美觀，二是識(shí)別（如同CI設(shè)計(jì)）從發(fā)展商的角度來(lái)說(shuō)，良好的建筑風(fēng)格對(duì)整盤(pán)促銷是有積極意義的。建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達(dá)到實(shí)用和美觀兩個(gè)目的。如果先完成全部園林景觀工程有困難，那么先完成部分工程也比一點(diǎn)不做好。未建成的園林景觀對(duì)銷售雖有一定的促進(jìn)作用，但消費(fèi)者總存有疑慮：園林建成后會(huì)有這么漂亮嗎？在消費(fèi)者對(duì)未建成的園林景觀產(chǎn)生懷疑時(shí)，園林景觀對(duì)銷售就難發(fā)揮很大作用。發(fā)展商不需玩弄各種營(yíng)銷技巧，只要實(shí)實(shí)在在地做好樓盤(pán)和園林景觀，就可以等著收錢(qián)了。有景觀的住宅比無(wú)景觀的住宅容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。在北京地區(qū)，建議采用外墻外保溫，并采用斷橋中空雙層玻璃窗。園內(nèi)綠樹(shù)成蔭，空氣質(zhì)量有了進(jìn)一步的保障；通過(guò)禁止設(shè)置露天飲食攤點(diǎn)，清除外露垃圾的堆積、杜絕臭水溝、衛(wèi)生死角等其它污染源，排氣進(jìn)行統(tǒng)一集中向高空排放等措施，有效地保障社區(qū)空氣質(zhì)量。但在社區(qū)建設(shè)初期，樹(shù)木幼小，難成景觀，建議注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社區(qū)環(huán)境。需要指出的還有，草皮的維護(hù)和保養(yǎng)費(fèi)用遠(yuǎn)高于一般樹(shù)木，而其保護(hù)生態(tài)的作用卻比樹(shù)木要差。居住區(qū)環(huán)境建成后，室外環(huán)境工程的日常運(yùn)行和管理費(fèi)用包括草皮、樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)、修剪費(fèi)，水泵運(yùn)行、水景維護(hù)費(fèi)等，這些費(fèi)用都來(lái)源于物業(yè)管理費(fèi)。由于人們對(duì)環(huán)境的要求越來(lái)越高，投資也隨之不斷增長(zhǎng)。臥室的窗全部低開(kāi)。這是北京市場(chǎng)上所沒(méi)有的一定會(huì)成為園林景觀特色賣點(diǎn)。兒童游樂(lè)場(chǎng)D、設(shè)置兒童游戲場(chǎng)、休閑活動(dòng)草坪、健身休息場(chǎng)等；E、建議建設(shè)坡地高差設(shè)置景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變化。同時(shí)將休閑長(zhǎng)廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以水為主要手段，滿足人的親水心理，水聲淙淙，使寂靜地庭院增添了自然的活力。A、主入口：主入口廣場(chǎng)，主題噴泉雕塑，展現(xiàn)社區(qū)整體對(duì)外形象，體現(xiàn)居住區(qū)崇尚人文文化、自然悠閑富有個(gè)性的風(fēng)格定位。社區(qū)環(huán)境建設(shè)必須適合居住特點(diǎn)，作為社區(qū)環(huán)境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應(yīng)具有較強(qiáng)的觀賞性，也應(yīng)具有近人的尺度和恰當(dāng)?shù)墓δ?，讓居民能夠貼近它們，使用它們，參與其中享受無(wú)究的樂(lè)趣?；ǔ睾退赝獗?，恰好和坐椅距地高度相同，人們可在花叢中、水池邊隨時(shí)找到自己喜愛(ài)的空間坐下來(lái)休息。社區(qū)內(nèi)樓宇之間均留有綠地、硬鋪地，設(shè)有多種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、設(shè)施、器械供人們休憩、鍛煉、娛樂(lè)之用。而不同的戶外活動(dòng)行為需要不同功能的場(chǎng)所。出現(xiàn)這些問(wèn)題的原因，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對(duì)人們行為規(guī)律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)質(zhì)量不高。例如把座椅設(shè)在社區(qū)干道兩側(cè)，人們坐下來(lái)聊天時(shí)，會(huì)不斷地受到過(guò)往行人的干擾。b、大面積的綠地往往只可遠(yuǎn)觀不可進(jìn)入，空地雖大功能性卻較差。許多社區(qū)中，室外環(huán)境設(shè)計(jì)只注重營(yíng)造大面積的綠地和四通八達(dá)的道路系統(tǒng)，甚至被設(shè)計(jì)成公園甚至是主題公園，而忽略了活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)和生活氣氛的營(yíng)造。A、容易出現(xiàn)的一些問(wèn)題a、居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)中有著它特定的功能性。分類內(nèi)容建筑小品及設(shè)施園林設(shè)計(jì)漏窗、門(mén)窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石建筑附屬設(shè)施通廊、門(mén)廊、自動(dòng)扶梯、院門(mén)、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護(hù)欄景觀設(shè)施雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝住宅外部環(huán)境的體現(xiàn)是多方面的，其中，室外硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)也是一個(gè)不可疏忽的重要組成部分。用整體的表現(xiàn)手法，通過(guò)設(shè)施及硬質(zhì)鋪裝表現(xiàn)園林的風(fēng)格。樹(shù)種建議 建議以北方本地的常見(jiàn)易活樹(shù)種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹(shù)種為輔。加強(qiáng)建筑物與景觀相互結(jié)合、相互作用。立體綠化 立體綠化含陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)綠化。綠化環(huán)帶 用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，這對(duì)建筑物將起保護(hù)作用，使保護(hù)對(duì)象形成良好的背景，創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào)，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設(shè)施。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設(shè)計(jì)中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)（主要針對(duì)吸收CO2釋放O抗SO殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹(shù)種并確定數(shù)量、搭配和布置。綠化設(shè)計(jì) 擴(kuò)展“綠化環(huán)境”設(shè)計(jì)的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設(shè)置的水景周圍吸引了居民停留交往。住宅的綠化設(shè)計(jì)，應(yīng)結(jié)合具體的環(huán)境、氣候特點(diǎn)可以分級(jí)設(shè)置。日式園林日式枯石山水園林建議本項(xiàng)目根據(jù)具體的情況布置三種特色小園，形成園林組團(tuán)。（三）茶庭茶庭只是一小塊庭地，單設(shè)或與庭園其它部分隔開(kāi)，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設(shè)富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭門(mén)入內(nèi)，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。（二）平庭一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設(shè)置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹(shù)木代表森林。傳統(tǒng)的特征是以山為主景，以重疊的幾個(gè)山頭形成遠(yuǎn)山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦點(diǎn)?！爸健庇窒髸?shū)法一樣，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡(jiǎn)各異。英式園林景觀英國(guó)風(fēng)景園在植物種植豐富的條件下，建議本項(xiàng)目以某一風(fēng)景為主題的專類小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的可觀賞性與趣味性。從建筑到自然風(fēng)景，采用由規(guī)則向自然的過(guò)渡手法。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上漫步或作運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。英國(guó)園林以植物為主題。英式風(fēng)情園林與日式禪意園林同處一個(gè)項(xiàng)目，以本項(xiàng)目中心的板樓底層架空作為過(guò)渡與銜接，形成既現(xiàn)對(duì)獨(dú)立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。主題一為英式風(fēng)情園林，主題二是日式禪意園林。但本項(xiàng)目的占地面積有限，怎樣在有限面積內(nèi)作出最好的效果，并以突出于其他項(xiàng)目的特色吸引客戶才是重中之重。建議本項(xiàng)目從建筑設(shè)計(jì)，規(guī)劃、建筑及園林設(shè)計(jì)邀請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。以深圳、北京等地為代表，邀請(qǐng)國(guó)際名師已成為一股熱潮。林指出，隨著個(gè)人購(gòu)房率逐年攀升，環(huán)境設(shè)計(jì)水平將在未來(lái)的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中扮演非常重要的角色。萬(wàn)科北京地產(chǎn)公司總經(jīng)理林少洲曾表示，商品住宅開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)費(fèi)和景觀綠化投資，是邊際利潤(rùn)很大的兩個(gè)項(xiàng)目。園林式住宅是發(fā)展商對(duì)消費(fèi)者需求的回應(yīng)。都市人工作緊張，希望有一個(gè)寧?kù)o、優(yōu)美、舒適的家園。從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，抓住機(jī)會(huì)從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場(chǎng)的有效手段。求新求異的發(fā)展商紛紛加強(qiáng)園林景觀設(shè)計(jì)，力圖創(chuàng)造個(gè)性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園越做越精美，一些住宅小區(qū)被稱為園林式住宅并不夸張。發(fā)展商開(kāi)發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅社區(qū)，需要使用新的概念，以顯示樓盤(pán)與眾不同的特色，打動(dòng)消費(fèi)者，“景觀住宅”這一概念應(yīng)運(yùn)而生。商品房供給量過(guò)多，空置積壓房劇增，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤(pán)素質(zhì)，營(yíng)造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力。本部分建議從景觀的價(jià)值、主題風(fēng)格到特色賣點(diǎn)進(jìn)行一一闡述。景觀設(shè)計(jì)為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報(bào)”的利潤(rùn)是誘人的。：交通面積功能化在最少的交通面積服務(wù)盡可能多的戶數(shù)的同時(shí)，又結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來(lái)，使交通空間突破單純意義上的交通功能。錯(cuò)層戶型結(jié)構(gòu)斷面圖以都市心海岸為例，該項(xiàng)目的錯(cuò)層戶型在功能分區(qū)上，雖有一些明顯的不足，但該項(xiàng)目于2001年5月在市場(chǎng)中亮相，售價(jià)5500元/平方米，高出周邊項(xiàng)目約300元/平方米，其中開(kāi)售的40套117平米二居錯(cuò)層戶型在短短的一個(gè)月內(nèi)被搶購(gòu)一空。錯(cuò)層的市場(chǎng)銷售狀況：三錯(cuò)層戶型是一種較新穎的戶型產(chǎn)品。可利用錯(cuò)層住宅中不同的層高、標(biāo)高區(qū)分不同功能的空間。在高層住宅中引入“別墅”概念，在房型設(shè)計(jì)上作出二維到三維的開(kāi)拓。B、陽(yáng)光花園陽(yáng)臺(tái)花園效果在頂層退臺(tái)設(shè)置陽(yáng)光花園，在頂層退臺(tái)設(shè)置陽(yáng)光花園，充分利用項(xiàng)目具備的景觀資源，作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)。賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居，則目標(biāo)客群為的確有四居需求的客戶，而該地區(qū)這樣的客戶相對(duì)較少，空中花園戶型針對(duì)的是三居戶型需求者的高檔客戶，會(huì)帶給客戶全新的居住概念，無(wú)形中帶動(dòng)項(xiàng)目的整體檔次。以此計(jì)算，空中花園戶型實(shí)際售價(jià)比其他戶型略低，但相差不多，并因贈(zèng)送面積不計(jì)公攤面積及物業(yè)費(fèi)，故會(huì)成為銷售的熱點(diǎn)。陽(yáng)臺(tái)空中花園戶型ｂ、空中花園經(jīng)濟(jì)性分析敝司以往所作的項(xiàng)目“優(yōu)秀A、空中花園選取100120平米的較大戶型設(shè)置空中花園（以贈(zèng)送或優(yōu)惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)。增加靈活、生動(dòng)的局部效果，體現(xiàn)以人為本、時(shí)尚、悠閑社區(qū)的定位。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現(xiàn),外飄窗效果B、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)建議采用雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，即在封閉陽(yáng)臺(tái)外面設(shè)置景觀陽(yáng)臺(tái)，即可滿足觀景需要，也可遮擋北京的風(fēng)沙天氣。這是南方先進(jìn)市場(chǎng)的普遍設(shè)計(jì)特色。戶戶朝陽(yáng)、家家觀景的戶型布置，打造出經(jīng)濟(jì)實(shí)用的居家環(huán)境。B、板式高層戶型設(shè)計(jì)配比建議板樓是本項(xiàng)目的高端產(chǎn)品，戶型合理、通風(fēng)采光好、使用率高，建議以大兩居、三居為主，輔以少量躍層，大開(kāi)間小進(jìn)深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境。不同層次業(yè)主各有不同的生活圈，很難避免交叉各自的生活區(qū)。如下圖目標(biāo)客戶群需求層次市場(chǎng)需求戶型構(gòu)成規(guī)劃設(shè)計(jì)需求變化平面布局容積率A、依據(jù)a、布局不宜過(guò)雜，戰(zhàn)線不宜拉長(zhǎng)戶型盡可能多兼容并滿足各種要求的思想是不可取的，戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，往往無(wú)法集中力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。C、附屬空間大面積戶型，居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)儲(chǔ)物間，主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置；在居室設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等；衛(wèi)生進(jìn)行管井布置，從而達(dá)到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整潔的效果。E、窗戶設(shè)計(jì)各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。B、公共區(qū)域●進(jìn)門(mén)即玄關(guān)或廳，不留走道等浪費(fèi)面積；●兩廳方正實(shí)用，無(wú)凸顯的柱體、缺角或變形；●建議采用大客廳、小餐廳的布局；●不宜在客廳的墻面開(kāi)門(mén)過(guò)多，保持客廳的整體性；●廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風(fēng)采光；●各居室的門(mén)洞應(yīng)避免與入戶大門(mén)相對(duì)；C、私密區(qū)域●與公用活動(dòng)空間隔離，使臥室具有較強(qiáng)私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡端；●各房門(mén)宜錯(cuò)開(kāi)布置，避免臥室門(mén)朝向戶門(mén)。一居：50平米60平米二居（小）：70平米90平米二居（大）：90平米100平米三居：100平米120平米躍層：130平米150平米客廳公共活動(dòng)區(qū)餐廳門(mén)廳家庭廳臥室功能分區(qū)私密休息區(qū)書(shū)房保姆房廚房輔助區(qū)衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)貯藏A、整體布局●戶型布局遵循動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計(jì)原則；動(dòng)靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對(duì)隔開(kāi)為要點(diǎn)，減少相互干擾，保持居室的私密性；潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開(kāi)，使家居生活方便整潔；廚房、貯藏間等服務(wù)區(qū)域應(yīng)位于離入口較近的位置，以避免買(mǎi)菜、做飯等日常操作對(duì)主人生活的影響。本案在戶型設(shè)計(jì)汲取了其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，做出最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品：以中小面積為主戶型類型多樣化塔板結(jié)合戶型