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中原地產(chǎn)首科項目產(chǎn)品設(shè)計建議-文庫吧資料

2025-07-04 01:58本頁面
  

【正文】 社區(qū)的外在形象一定要能體現(xiàn)目標客群內(nèi)在身份的需求,建筑外立面和建筑風格能滿足目標顧客的個性心理和社會心理需求,這就要求在樓盤策劃時不但要溶入超前的開發(fā)設(shè)計理念和文化理念,而且還要溶入人們追求成功事業(yè),美好生活的人生理念,哪個樓盤能使目標客戶從項目上找到歸屬感、自豪感和榮譽感,這個樓盤就成了人格化的建筑物,就有了極強的生命力和號召力?,F(xiàn)代生活豐富多彩,現(xiàn)代風格推崇個人主義,突出人的個性張揚。建筑形象平淡,建筑立面樸素,無過多的裝飾,在墻面的材料亦無細致考慮,顯得普通化。這類建筑大多是境外設(shè)計師所設(shè)計,其特點是將國外建筑模式“原版移植”過來,植入了現(xiàn)代生活理念,同時帶來了某種異域情調(diào)的空間?!肮诺渲髁x”與現(xiàn)代主義相結(jié)合這種風格的建筑外觀,吸取了類似上述“歐陸風格”的一些元素處理手法,但加以簡化或局部使用,配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架,在色彩上以大面積淺色為主,裝飾味相對簡化,追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。其實這種所謂歐陸風格的建筑類型,主要是以粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號為特征,反映在建筑外形上,較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理,具有強烈的裝飾效果,在色彩上多以沉悶的暗粉紅色及淺色線腳相結(jié)合。建筑師由于職業(yè)的原因,創(chuàng)作和創(chuàng)新的欲望很強,但往往忽視市場需求的因素。未來的住宅社區(qū)建筑必定是功能與形式并重,形式的地位逐步提高。相同質(zhì)量下的價格競爭和相同價格下的質(zhì)量競爭,都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場需求。開發(fā)時機、地段和建筑質(zhì)量是三個決定性的因素。一般地說,知識水平高的人,容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩,知識水平較低的人容易接受具體的,較為艷麗、醒目、直觀的建筑風格和色彩。購房者對“歐陸風格”、“古典主義”、“現(xiàn)代主義”等建筑流派或發(fā)展商的宣傳推廣口號敏感度較小。在分期開發(fā)的社區(qū)中,前期開發(fā)的住宅建筑的風格,對后續(xù)買房者的影響較大。北京地區(qū)如:戀日家園等項目以建筑外立面為主要賣點。這是生活水平的發(fā)展所致,隨著近年城市外貌的快速好轉(zhuǎn),外立面對樓宇價值的影響增加得也會較快。心理特征身份體現(xiàn)建筑風格利潤購買欲望美觀心情愉悅文化氛圍樓盤的外觀,(一般稱外立面)對房價是有影響的,除了樓看起來是否好看之外,更重要的是外立面的建筑材料的耐損能力,有的材料新的時候,看上去好看,卻特別易污、易變色,用不了多久就舊得不成樣子,用這樣的材料建的房子,再好看也對保值沒有幫助。對消費者來說,有風格的建筑能獲得他們的認同,引致精神上的愉悅。從這個意義上說,風格對住宅開發(fā)具有重要意義,這主要表現(xiàn)在三個層面:從建筑本身來說,是通過風格來取得兩重效果:一是美觀,二是識別(如同CI設(shè)計)從發(fā)展商的角度來說,良好的建筑風格對整盤促銷是有積極意義的。 建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體,它要達到實用和美觀兩個目的。如果先完成全部園林景觀工程有困難,那么先完成部分工程也比一點不做好。未建成的園林景觀對銷售雖有一定的促進作用,但消費者總存有疑慮:園林建成后會有這么漂亮嗎?在消費者對未建成的園林景觀產(chǎn)生懷疑時,園林景觀對銷售就難發(fā)揮很大作用。發(fā)展商不需玩弄各種營銷技巧,只要實實在在地做好樓盤和園林景觀,就可以等著收錢了。有景觀的住宅比無景觀的住宅容易銷售,景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。在北京地區(qū),建議采用外墻外保溫,并采用斷橋中空雙層玻璃窗。園內(nèi)綠樹成蔭,空氣質(zhì)量有了進一步的保障;通過禁止設(shè)置露天飲食攤點,清除外露垃圾的堆積、杜絕臭水溝、衛(wèi)生死角等其它污染源,排氣進行統(tǒng)一集中向高空排放等措施,有效地保障社區(qū)空氣質(zhì)量。但在社區(qū)建設(shè)初期,樹木幼小,難成景觀,建議注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配,形成良好的社區(qū)環(huán)境。需要指出的還有,草皮的維護和保養(yǎng)費用遠高于一般樹木,而其保護生態(tài)的作用卻比樹木要差。居住區(qū)環(huán)境建成后,室外環(huán)境工程的日常運行和管理費用包括草皮、樹木的養(yǎng)護、修剪費,水泵運行、水景維護費等,這些費用都來源于物業(yè)管理費。由于人們對環(huán)境的要求越來越高,投資也隨之不斷增長。臥室的窗全部低開。這是北京市場上所沒有的一定會成為園林景觀特色賣點。兒童游樂場D、設(shè)置兒童游戲場、休閑活動草坪、健身休息場等;E、建議建設(shè)坡地高差設(shè)置景觀、綠地,增加園林景觀的立體感及高差變化。同時將休閑長廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體,以水為主要手段,滿足人的親水心理,水聲淙淙,使寂靜地庭院增添了自然的活力。A、主入口:主入口廣場,主題噴泉雕塑,展現(xiàn)社區(qū)整體對外形象,體現(xiàn)居住區(qū)崇尚人文文化、自然悠閑富有個性的風格定位。社區(qū)環(huán)境建設(shè)必須適合居住特點,作為社區(qū)環(huán)境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品,不但應(yīng)具有較強的觀賞性,也應(yīng)具有近人的尺度和恰當?shù)墓δ?,讓居民能夠貼近它們,使用它們,參與其中享受無究的樂趣?;ǔ睾退赝獗?,恰好和坐椅距地高度相同,人們可在花叢中、水池邊隨時找到自己喜愛的空間坐下來休息。社區(qū)內(nèi)樓宇之間均留有綠地、硬鋪地,設(shè)有多種運動場所、設(shè)施、器械供人們休憩、鍛煉、娛樂之用。而不同的戶外活動行為需要不同功能的場所。出現(xiàn)這些問題的原因,還是缺少“以人為本”的觀念,缺少對人們行為規(guī)律哪怕是初步的分析和研究,于是造成社區(qū)環(huán)境設(shè)計質(zhì)量不高。例如把座椅設(shè)在社區(qū)干道兩側(cè),人們坐下來聊天時,會不斷地受到過往行人的干擾。b、大面積的綠地往往只可遠觀不可進入,空地雖大功能性卻較差。許多社區(qū)中,室外環(huán)境設(shè)計只注重營造大面積的綠地和四通八達的道路系統(tǒng),甚至被設(shè)計成公園甚至是主題公園,而忽略了活動場所的設(shè)計和生活氣氛的營造。A、容易出現(xiàn)的一些問題a、居住區(qū)環(huán)境設(shè)計中有著它特定的功能性。分類內(nèi)容建筑小品及設(shè)施園林設(shè)計漏窗、門窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石建筑附屬設(shè)施通廊、門廊、自動扶梯、院門、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護欄景觀設(shè)施雕塑、照明(街燈、裝飾照明)、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝住宅外部環(huán)境的體現(xiàn)是多方面的,其中,室外硬質(zhì)景觀設(shè)計也是一個不可疏忽的重要組成部分。用整體的表現(xiàn)手法,通過設(shè)施及硬質(zhì)鋪裝表現(xiàn)園林的風格。樹種建議 建議以北方本地的常見易活樹種為主,具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹種為輔。加強建筑物與景觀相互結(jié)合、相互作用。立體綠化 立體綠化含陽臺、平臺綠化。綠化環(huán)帶 用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化,這對建筑物將起保護作用,使保護對象形成良好的背景,創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境,減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào),還能遮擋有礙觀瞻的建筑設(shè)施。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設(shè)計中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)(主要針對吸收CO2釋放O抗SO殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用)選擇樹種并確定數(shù)量、搭配和布置。綠化設(shè)計 擴展“綠化環(huán)境”設(shè)計的內(nèi)涵,集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設(shè)置的水景周圍吸引了居民停留交往。住宅的綠化設(shè)計,應(yīng)結(jié)合具體的環(huán)境、氣候特點可以分級設(shè)置。日式園林日式枯石山水園林建議本項目根據(jù)具體的情況布置三種特色小園,形成園林組團。(三)茶庭茶庭只是一小塊庭地,單設(shè)或與庭園其它部分隔開,一般面積很小,布置在筑山庭或平庭之中,四周設(shè)富有野趣的圍籬,如竹籬、木柵,有小庭門入內(nèi),主體建筑為茶湯儀式的茶屋。(二)平庭一般布置于平坦園地上,有的堆一些土山,有的僅于地面聚散地設(shè)置一些大小不等的石組,布置一些石燈籠、植物和溪流,這是象征原野和谷地,巖石象征真山,樹木代表森林。傳統(tǒng)的特征是以山為主景,以重疊的幾個山頭形成遠山、中山、近山及主山、客山,以流自山澗的瀑布為焦點?!爸健庇窒髸ㄒ粯樱譃椤罢妗?、“行”、“草”三種體,繁簡各異。英式園林景觀英國風景園在植物種植豐富的條件下,建議本項目以某一風景為主題的專類小園,如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等,增加園林的可觀賞性與趣味性。從建筑到自然風景,采用由規(guī)則向自然的過渡手法。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線,追求“田園野趣”,小路多不鋪裝,任游人在草地上漫步或作運動場。英國園林以植物為主題。英式風情園林與日式禪意園林同處一個項目,以本項目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接,形成既現(xiàn)對獨立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。主題一為英式風情園林,主題二是日式禪意園林。但本項目的占地面積有限,怎樣在有限面積內(nèi)作出最好的效果,并以突出于其他項目的特色吸引客戶才是重中之重。建議本項目從建筑設(shè)計,規(guī)劃、建筑及園林設(shè)計邀請國際知名設(shè)計師進行設(shè)計,形成本項目的一大賣點。以深圳、北京等地為代表,邀請國際名師已成為一股熱潮。林指出,隨著個人購房率逐年攀升,環(huán)境設(shè)計水平將在未來的住宅市場競爭中扮演非常重要的角色。萬科北京地產(chǎn)公司總經(jīng)理林少洲曾表示,商品住宅開發(fā)中設(shè)計費和景觀綠化投資,是邊際利潤很大的兩個項目。園林式住宅是發(fā)展商對消費者需求的回應(yīng)。都市人工作緊張,希望有一個寧靜、優(yōu)美、舒適的家園。從區(qū)域市場來看,抓住機會從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場的有效手段。求新求異的發(fā)展商紛紛加強園林景觀設(shè)計,力圖創(chuàng)造個性特色鮮明的住宅小區(qū),于是庭園越做越精美,一些住宅小區(qū)被稱為園林式住宅并不夸張。發(fā)展商開發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅社區(qū),需要使用新的概念,以顯示樓盤與眾不同的特色,打動消費者,“景觀住宅”這一概念應(yīng)運而生。商品房供給量過多,空置積壓房劇增,競爭空前激烈,迫使發(fā)展商提高樓盤素質(zhì),營造舒適宜人的居住環(huán)境,以提高樓盤競爭力。本部分建議從景觀的價值、主題風格到特色賣點進行一一闡述。 景觀設(shè)計為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間,“一元投入,五元回報”的利潤是誘人的。:交通面積功能化在最少的交通面積服務(wù)盡可能多的戶數(shù)的同時,又結(jié)合環(huán)境設(shè)計把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來,使交通空間突破單純意義上的交通功能。錯層戶型結(jié)構(gòu)斷面圖以都市心海岸為例,該項目的錯層戶型在功能分區(qū)上,雖有一些明顯的不足,但該項目于2001年5月在市場中亮相,售價5500元/平方米,高出周邊項目約300元/平方米,其中開售的40套117平米二居錯層戶型在短短的一個月內(nèi)被搶購一空。錯層的市場銷售狀況:三錯層戶型是一種較新穎的戶型產(chǎn)品。可利用錯層住宅中不同的層高、標高區(qū)分不同功能的空間。在高層住宅中引入“別墅”概念,在房型設(shè)計上作出二維到三維的開拓。B、陽光花園陽臺花園效果在頂層退臺設(shè)置陽光花園,在頂層退臺設(shè)置陽光花園,充分利用項目具備的景觀資源,作為今后銷售的賣點,并可適當提高戶型價格,增加利潤。賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居,則目標客群為的確有四居需求的客戶,而該地區(qū)這樣的客戶相對較少,空中花園戶型針對的是三居戶型需求者的高檔客戶,會帶給客戶全新的居住概念,無形中帶動項目的整體檔次。以此計算,空中花園戶型實際售價比其他戶型略低,但相差不多,并因贈送面積不計公攤面積及物業(yè)費,故會成為銷售的熱點。陽臺空中花園戶型b、空中花園經(jīng)濟性分析敝司以往所作的項目“優(yōu)秀A、空中花園選取100120平米的較大戶型設(shè)置空中花園(以贈送或優(yōu)惠的名義給客戶),作為今后銷售的賣點,并可適當提高戶型價格,增加利潤。增加靈活、生動的局部效果,體現(xiàn)以人為本、時尚、悠閑社區(qū)的定位。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現(xiàn),外飄窗效果B、陽臺設(shè)計建議采用雙陽臺設(shè)計,即在封閉陽臺外面設(shè)置景觀陽臺,即可滿足觀景需要,也可遮擋北京的風沙天氣。這是南方先進市場的普遍設(shè)計特色。戶戶朝陽、家家觀景的戶型布置,打造出經(jīng)濟實用的居家環(huán)境。B、板式高層戶型設(shè)計配比建議板樓是本項目的高端產(chǎn)品,戶型合理、通風采光好、使用率高,建議以大兩居、三居為主,輔以少量躍層,大開間小進深的戶型布置,配合較好的景觀,打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境。不同層次業(yè)主各有不同的生活圈,很難避免交叉各自的生活區(qū)。如下圖目標客戶群需求層次市場需求戶型構(gòu)成規(guī)劃設(shè)計需求變化平面布局容積率A、依據(jù)a、布局不宜過雜,戰(zhàn)線不宜拉長戶型盡可能多兼容并滿足各種要求的思想是不可取的,戰(zhàn)線過長,往往無法集中力量滿足某一種需求層次,而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。C、附屬空間大面積戶型,居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計儲物間,主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置;在居室設(shè)計上應(yīng)考慮到家用電器的擺放位置,例如冰箱、洗衣機、空調(diào)等;衛(wèi)生進行管井布置,從而達到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整潔的效果。E、窗戶設(shè)計各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度,避免對望,影響房間的私密性。B、公共區(qū)域●進門即玄關(guān)或廳,不留走道等浪費面積;●兩廳方正實用,無凸顯的柱體、缺角或變形;●建議采用大客廳、小餐廳的布局;●不宜在客廳的墻面開門過多,保持客廳的整體性;●廚房需靠近餐廳布置,要有足夠的通風采光;●各居室的門洞應(yīng)避免與入戶大門相對;C、私密區(qū)域●與公用活動空間隔離,使臥室具有較強私密性,尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡端;●各房門宜錯開布置,避免臥室門朝向戶門。一居:50平米60平米二居(?。?0平米90平米二居(大):90平米100平米三居:100平米120平米躍層:130平米150平米客廳公共活動區(qū)餐廳門廳家庭廳臥室功能分區(qū)私密休息區(qū)書房保姆房廚房輔助區(qū)衛(wèi)生間陽臺貯藏A、整體布局●戶型布局遵循動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計原則;動靜分區(qū)即以公共區(qū)域(廳、廚房及公共衛(wèi)生間)與私密區(qū)(臥室)相對隔開為要點,減少相互干擾,保持居室的私密性;潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置,與客廳、臥室分開,使家居生活方便整潔;廚房、貯藏間
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