【正文】 4M2)C4(84.55M2)C5(44.33M2)C6(42.97M2) 第 20 頁 共 70 頁 楓丹雅苑戶型面積分布圖（二）% %%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50 M2 以下 90 M2 左右 12 0M 2左 右 14 0M 2左 右 16 0M 2左 右 18 0M 2左 右 20 0M 2左 右 20 0M 2以 上 第 21 頁 共 70 頁 二、項目的 SWOT 分析 S（ Strength 優(yōu)勢） 1. 處中心區(qū)輻射地帶； 2. 周邊環(huán)境優(yōu)美，自然景觀豐富，南眺香蜜湖渡假村、農(nóng)科植物園，北靠 峰巒起伏的安托山山脈，空氣清新，居住條件優(yōu)越； 3. 處以住宅、科研為主的高尚綜合居住社區(qū)，除擁有農(nóng)科植物公園、香蜜湖等自然景觀外，還有德式堡、國際網(wǎng)球中心、霸王農(nóng)莊、名人俱樂部、水上樂園等娛樂休閑設(shè)施； 4. 建筑外觀俊朗典雅，處處體現(xiàn)法蘭西藝術(shù)精粹； 5. 法蘭西風(fēng)格主題園林特色鮮明； 6. 主導(dǎo)戶型新穎獨特，三錯層設(shè)計令各功能空間布局更合理； 7. 小區(qū)附設(shè)國際標(biāo)準(zhǔn)幼兒園，且區(qū)內(nèi)名校薈萃，有深圳高級中學(xué)、國際幼兒園、外語小學(xué)，文化氛圍濃郁； 8. 獨有小區(qū)私家路、法式會所、智能化物業(yè)管理為住戶提供酒店式家居服務(wù)。 17 周邊景觀 東面：近有梅林水廠、 遠(yuǎn)有蓮花山公園； 南面：近有香蜜湖度假村、遠(yuǎn)眺南面和東南面有 新中心區(qū)現(xiàn)代都市景觀； 西南： 有農(nóng)科中心荔枝林、花卉總匯、觀光農(nóng)場 北面：北靠安托山。 3） 目前經(jīng)蓮花西路的公交線路有： 大巴 2 路： 6 桃源村 —— 福田南； 201 布吉檢查站 —— 火車站； 中巴 4 路： 441 清水河 —— 竹子林； 446 火車站 —— 桃園村； 456 人才大市場 —— 蛇口 SCT 碼頭； 477 西鄉(xiāng)碼頭 —— 火車站西 以上大多為長線車，候車時間長，很不方便。 第二部分 項目自身概況再分析 一、 項目概況一覽表 序號 項 目 內(nèi) 容 1 地理位置 位于蓮花 西路與僑香路交匯處（屬香蜜湖片區(qū)） 2 占地面積 7684 平方米 3 建筑面積 64000 平方米 4 層 數(shù) 地下 2 層，地上四棟 28 層，總高 98 米 5 建筑結(jié)構(gòu) 底層大空間剪力墻結(jié)構(gòu) 6 戶 數(shù) 430 戶 7 戶型 1 房 1 廳 ~6 房 2 廳 8 面積 39 平方米 ~270 平方米 第 16 頁 共 70 頁 9 主導(dǎo)戶型 4 房 2 廳 10 主導(dǎo)面積 120~140 平方米 11 戶型結(jié)構(gòu) 全上錯層、一上一下錯層、平層 3 大類 24 種戶型結(jié)構(gòu) 12 園林規(guī)劃 法蘭西風(fēng)格庭園廣場、雕塑、噴泉、疊水、園林綠化 13 實用率 約 82% 14 工程進(jìn)度 2020 年 4 月 18 日達(dá) 177。 3） 景田、香蜜湖片區(qū)漸成 熱點： 隨著萬科金色家園、振業(yè)翠?；▓@等樓盤的推出，在他們強(qiáng)大的廣告攻勢影響下，景田香蜜片區(qū)漸漸成為眾多買家關(guān)注的熱點地區(qū)。 本項目的市場機(jī)會 1） 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策給予的市場機(jī)會： 經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)的支持、房改政策的刺激、稅收政策的鼓勵、金融信貸的支持等等都給本項目帶來十分有利的大環(huán)境。 C、 全方位的立體宣傳組合 運(yùn)用報紙廣告、電視廣告、車體廣告及立柱廣告等的全方位立體宣傳組合，在開售初期進(jìn)行高密度的宣傳攻勢，聲勢浩大，以求能“一炮而紅”。金色家園第一期 4 月 22 日公開發(fā)售時， 5 棟 23層樓宇的樓體已接近封頂。同時萬科在行內(nèi)的信譽(yù)極其良好，合作伙伴對其銷售極有信心，像金色家園的合作伙伴就是帶資合作，先行墊資。 開售時，萬科金色家園進(jìn)行了鋪天蓋地的宣傳攻勢，迅速樹立起了物業(yè)形象，從而成為城中的一個熱門話題。很明顯，萬科金色家園一期是可比性最強(qiáng)，且威脅最大的樓盤。 黃埔雅苑、東?；▓@二期、香榭里花園等無論規(guī)模還是物業(yè)定位、客戶群定位與本項目都有較大差別。而對于楓丹雅苑來說，剛開售的振業(yè)翠?；▓@是本項目最大的競爭對手： 1． 振業(yè)翠?；▓@是占地 萬 M2，由 13 棟樓宇組成的大型樓盤，對本項目而言分流了相當(dāng)一部分追求小區(qū)規(guī)模的客戶； 2． 工程進(jìn)度較本項目為快，一期已于 4 月 26 日封頂，而本項目到內(nèi)部認(rèn)購時主體工程僅到裙樓，這對客戶的購買欲望造成一定程度的影響； 3． 戶型主要為三房、四房（四 房比例最大）、五房，主導(dǎo)面積為 90150M2，雖與本項目的 三錯層戶型結(jié)構(gòu) 有很大的區(qū) 第 13 頁 共 70 頁 別，但就戶型（如三房、四房等）及面積而言，與本項目有很大部分的重疊區(qū)間； 2） 同類樓盤的競爭壓力 進(jìn)入新千年以來，楓丹雅苑所在片區(qū)和臨近的片區(qū)，不斷有強(qiáng)勁的同類新盤推出，其中黃埔雅苑、萬科金色家園，更成為熱點中的熱點。而萬科溫馨家園仍是在“靜悄悄地醞釀”當(dāng)中，估計其會根據(jù)工程進(jìn)度而定在今年下半年 推出，由于萬科的品牌效應(yīng)不容忽略，所以楓丹雅苑若不能借前期的有利時機(jī)順利銷售的話，在銷售后期會遭受到強(qiáng)烈的競爭壓力。對此，中原認(rèn)為，在地段、配套、品牌形象和物業(yè)素質(zhì)方面，這三個樓盤都不會對本項目構(gòu)成太大的威脅。 （二） 目標(biāo)市場預(yù)測 本項目的競爭壓力 1） 同區(qū)樓盤的競爭壓力 第 12 頁 共 70 頁 本項目同區(qū) 樓盤主要是：嘉園、豪峰園、恒星園、萬科溫馨家園、振業(yè)翠海花園等。 5. 反觀九九年深圳房地產(chǎn)市場可用“旺市不旺價”來形容，深圳市整體商品房售價相比上年下降了 %，房屋租賃價格也下降了 %，且九九年全年房地產(chǎn)施工面積達(dá) 萬平方米。由以上數(shù)據(jù)可見，福田區(qū)目前許多項目處于準(zhǔn)現(xiàn)樓階段，工程進(jìn)度形象較佳，再加上福田區(qū)尤其新市中心區(qū)一帶又是大規(guī)模住宅項目集中地、 熱點開發(fā)區(qū)，這將使遠(yuǎn)期樓花的本項目（ 2020年 8 月入伙）在工程進(jìn)度形象方面較之其他樓盤遜色。 4. 深圳作為一個市場化程度較高的城市，在供求關(guān)系大錯位、后期供給能力又進(jìn)一步增大的情況下，結(jié)構(gòu)性矛盾必將進(jìn)一步突現(xiàn)。公房上市對住宅市場的沖擊是在所難免的，其將導(dǎo)致市場供應(yīng)量的大增，促使供求不平衡關(guān)系的加?。? 第 11 頁 共 70 頁 但另一方面，其也將促使一大批有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實力的原公房居住者換房再置業(yè)，此尤其對環(huán)境佳、素質(zhì)好之中高檔物業(yè)帶來了一定數(shù)量 的潛在客戶群。 相信至下半年 7 月份，以個性的“城市”概念包裝的金色家園將有不俗之銷售業(yè)績，另先以 8090 平方米小單位低價入市發(fā)售的翠海花園也將取得良好的銷售，其將對本項目之推售造成強(qiáng)大的沖擊力。萬科地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、振業(yè)地產(chǎn)等大型集團(tuán)及外來的中海地產(chǎn)、和記黃埔等在市場上已建立了消費(fèi)者認(rèn)可的品牌形象，這些地產(chǎn)商推出的每一個項目都將引起人們的密切關(guān)注，其對市場影響較大。 5． 采用最新高科技的樓盤陸續(xù)登場 新型經(jīng)濟(jì)帶來大量的技術(shù)改革，新型建材及地產(chǎn)配套產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，信息溝通與技術(shù)創(chuàng)新的頻率不斷加快，從而引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)總體性能革命，帶動高新技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用，一批“智能化住宅”、“數(shù)碼樓盤”粉墨登場，如今年三月開始認(rèn)購登記的萬科金色家園，其采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，讓居家提前進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)溝通的時代； 二、 典型競爭對手樓盤剖析 ★ 同類樓盤比較 序 樓盤 東海花園 Ⅱ 期 香榭里花園 萬科金色家園 幸福家園 楓丹雅苑 第 6 頁 共 70 頁 號 項目 1 地理位置 深南大道農(nóng)科 中心農(nóng)科路 農(nóng)軒路東側(cè) 景田北路與蓮花路交匯處 景田北馨庭苑東南面 蓮花西路與僑香路交匯處 2 發(fā)展商 東海聯(lián)合 (集團(tuán) )有限公司 /深圳東海愛地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 深圳市美地置業(yè)發(fā)展有限公司 深圳萬科地產(chǎn) 賽格廣場投資公司 /深圳卓眾實業(yè)公司 深圳長江興業(yè)發(fā)展有限公司 3 占地面積 8 萬 M2 萬 M2 3 萬 M2 萬 M2 7684 M2 4 建筑面積 萬 M2 14 萬 M2 總建筑面積 18 萬 M2,一期為 萬 M2 萬 M2 萬 M2 5 容積率 6 6 規(guī)模 15 棟 ,4棟高 10 層、 6 棟高 15 層、 4棟高 28 層、1 棟高 33 層 5 棟 ,3 棟高 16 層 、 2棟高10 層 5 棟 23 層 3 棟 21 層 4 棟 28 層 7 單位數(shù)量 1205 套 409 套 524 套 256 套 430 套 8 主導(dǎo)戶型 3*2/4*2 3*2 3*2/4*2 2*2/3*2 4*2(躍式 ) 9 主導(dǎo)面積 M2 M2 101/108/87 M2 M2/ M2 120140 M2 序號 樓盤 項目 東?；▓@ Ⅱ 期 香榭里花園 萬科金色家園 幸福家園 楓丹雅苑 10 園林規(guī)劃 綠化率高達(dá) 36%,由新加坡景致園林公司設(shè)計之 萬 M2 的印尼巴里島風(fēng)格園林 綠化率 ≥ 52%,由貝爾高林設(shè)計 綠化率 42%,中心設(shè)萬平米園林 ,由貝爾高林設(shè)計 10 米高雙層綠化 綠化率 法蘭西風(fēng)格庭園 11 會所設(shè)施 室外大型園林式泳池、室內(nèi)體育館設(shè)施 (網(wǎng)球、壁球、羽毛球等 )、室內(nèi)恒溫泳池、咖啡酒廊、圖書館 近 6000 M2會所 ,有室內(nèi)泳池、室外泳池、高爾夫練習(xí)場 于三層設(shè)集健身、娛樂、文化設(shè)施于一體的室內(nèi)會 所 室內(nèi)會所有兒童樂園、戲水泳池、休憩島 泳池、健身房、露天茶座、幼兒園（面積 3800 M2）、晨跑道 12 景觀 東香蜜湖景，南高爾夫俱樂部，北農(nóng)科植物園 東香蜜湖景，農(nóng)科植物園 住宅區(qū)樓宇 南眺香蜜湖，東臨景田公園 南眺香蜜湖，東臨梅水廠 13 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 未定 第 7 頁 共 70 頁 14 物業(yè)管理 梁振英測量師行 深圳市美地置業(yè)發(fā)展有限公司 萬科物管 自管，管理費(fèi) 元 / M2/月 自管 序號 樓盤 項目 東海花園 Ⅱ 期 香榭里花園 萬科金色家園 幸福家 園 楓丹雅苑 15 車位 1000 個 大型地下車庫 車庫 470 個地下兩層 地下車位 120 個 16 工程進(jìn)度 外墻裝飾、小區(qū)綠化 已入伙 已封頂 2020 年 1 月入伙 現(xiàn)正打樁 ,據(jù)稱 2020 年7 月入伙 現(xiàn)正打樁， 2020 年 8 月入伙 17 交通 緊靠深南大道 ,交通便利 ,地鐵沿線 位于農(nóng)科中部，交通設(shè)施不足 交通便利 ,多路大中巴經(jīng)過 交通一般 ,公交及中巴路線不多 交通不便 (僅 2路大巴、4 路中巴 ) 18 銷售價格 8500 元 / M2 (折前 ) 8245 元 / M2 (折后 ) 8388 元 / M2(折前 ) 8220 元 / M2 (折后 ) 7500 元 / M2 (折前 ) 7350 元 / M2 (折后 ) 6500 元 / M2 (折前 ) 6240 元 / M2 (折后 ) —— 19 付款方式 一次性 95 折 即供 97 折 一次性 93 折 即供 98 折 一次性 95 折 即供 98 折 首期一成照定價 一次性 91 折 即供 96 折 —— 20 銷售情況 首推 1 棟約 61%(85 套 ,99年 11 月發(fā)售 ) 約 50%— 60%（ 99 年 4月發(fā)售 ） 15%(銷控表反映 ) —— 第 8 頁 共 70 頁 ★ 同區(qū)樓盤比較 序號 樓盤 項目 振業(yè)翠?；▓@ 豪峰園 恒星園 嘉園 萬科溫馨家園（ 在建） 1 地理位置 蓮花西路與農(nóng)園路交匯處 蓮花西路與香蜜湖路交匯處 蓮花西路與香蜜湖路交匯處 蓮花西路與僑香路交匯處 蓮花西路與香蜜湖路交匯處