【正文】 所設(shè)置POS機(jī)。 （3）一卡通系統(tǒng)： 〈1〉車輛出入管理系統(tǒng) 在小區(qū)大門口、停車場出入口設(shè)置遠(yuǎn)距離讀卡器。 （2）電視監(jiān)控系統(tǒng)： 在小區(qū)的大門口、主要道路、地下停車場、首層電梯間、電梯轎箱內(nèi)、大堂處設(shè)置攝像機(jī)。 智能化物業(yè)管理 該部分需由開發(fā)商投資，包括安全、娛樂、管理等各方面的內(nèi)容和各項(xiàng)服務(wù)，稱為社區(qū)智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，其服務(wù)內(nèi)容建議如下： （1）可視對(duì)講系統(tǒng)： 所有樓統(tǒng)一管理，中心機(jī)房設(shè)管理監(jiān)視機(jī)，每個(gè)出入口設(shè)可視對(duì)講主機(jī)，戶內(nèi)提供一部可視對(duì)講分機(jī)。寬帶應(yīng)用、Internet接入對(duì)物業(yè)管理來講，這些服務(wù)是增值的，更重要的是，根據(jù)麥可卡錫定律，網(wǎng)絡(luò)的價(jià)值和用戶數(shù)的平方成正比，對(duì)社區(qū)住戶的潛在價(jià)值是不可估量的。社區(qū)寬帶網(wǎng)的解決方法有多種，如HFC、XDSL、ATM及基于光纜、五類線的高速寬帶以太網(wǎng)，這些解決方案在不同的應(yīng)用條件下有各自不同的特點(diǎn)和優(yōu)勢，但在社區(qū)的應(yīng)用上，不論從技術(shù)的成熟及穩(wěn)定性，還是從系統(tǒng)未來的可升級(jí)性，還有最受開發(fā)商關(guān)注的價(jià)格因素等方面來考慮，百兆/千兆快速以太網(wǎng)無疑是一個(gè)性價(jià)比最好的解決方案。 智能住宅的概念是：把各項(xiàng)已有的技術(shù)和產(chǎn)品整合為一套實(shí)用系統(tǒng)，以提高小區(qū)的生活品質(zhì)。 智能化住宅實(shí)質(zhì)上是將各種家庭自動(dòng)化的設(shè)備、計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物。具體做法是請(qǐng)物業(yè)公司組人馬與銷售人員共同進(jìn)駐賣場，進(jìn)行賣場的貴賓式服務(wù)（類似酒店），以配合銷售業(yè)務(wù)的工作，細(xì)化方案不在此贅述。讓每一位來訪的客戶在走入項(xiàng)目的環(huán)境中就充分享受到業(yè)主的尊貴和榮譽(yù)感。（二）物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新—全程化的酒店式物業(yè)管理服務(wù) 為使“服務(wù)品質(zhì)”成為本項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，并充分表現(xiàn)項(xiàng)目軟性品質(zhì)，建議在開售的第一天起物業(yè)管理公司就開始提供物業(yè)服務(wù)。酒店管理公司的缺點(diǎn)是收費(fèi)較高，但本項(xiàng)目由于規(guī)模大，如能將會(huì)所及物業(yè)全部交由酒店管理公司打理，成本會(huì)大幅度下降。理由：產(chǎn)品定位是聯(lián)體別墅，別墅的物業(yè)管理常請(qǐng)酒店管理公司進(jìn)行管理?？梢哉f物業(yè)管理的成敗對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的營造及效益的高低起著舉足輕重的作用，鑒于上述分析，物業(yè)管理策略為：（一）酒店式物業(yè)管理“星級(jí)”管家式服務(wù)。其物業(yè)管理策略是以豐滿本項(xiàng)目的品質(zhì)，滿足銷售戰(zhàn)略的物業(yè)要求，最終能成為打動(dòng)客戶直至使本項(xiàng)目保持良好持續(xù)升值潛力的銳利武器。這是做聯(lián)體別墅的一些教訓(xùn)。同時(shí)，由于業(yè)主的年齡及其行業(yè)特性，應(yīng)特別注重營造一些非正式的交流空間，便于年齡相近、職業(yè)相仿的創(chuàng)業(yè)者們交流。 視覺美與實(shí)用性統(tǒng)一，注意營造交流空間 公共綠化地應(yīng)考慮實(shí)用性，不能只好看，不好用。 別墅化氣氛的營造 環(huán)境、景觀（聯(lián)體別墅組團(tuán)）設(shè)計(jì)應(yīng)盡力營造別墅氣氛，讓客戶感到花住宅的錢住別墅的環(huán)境。這種風(fēng)格比歐陸風(fēng)格等更有文化深度，于無聲處顯現(xiàn)居者的文化修養(yǎng)。我們建議應(yīng)注入中國文化精髓，如儒家文化思想，結(jié)合西式的建筑設(shè)計(jì)，達(dá)到一個(gè)中西合璧的完美境界，形成北京居住社區(qū)獨(dú)一無二的“新民族文化”色彩，民族的才是最美的，也是永恒的。中國文化的博大精深，將隨著中國的日益強(qiáng)大而得到世界的關(guān)注和重視。三、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)定位 根據(jù)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)策略如下： 中西合璧—“新民族文化”的體現(xiàn) 西二旗項(xiàng)目背靠中關(guān)村科技園區(qū)的核心區(qū)，這是中國未來高科技發(fā)展的發(fā)源地。 高層或小高層1） 進(jìn)深15米以內(nèi)；2） 面寬，；3） ；4） 建筑面積：二室戶：100平方米左右； 三室戶：120平方米左右； 以上二種戶型合計(jì)在80%； 一室戶：60平方米左右，10%12%； 四室戶：150平方米左右，8%10%；5) 功能完整、注重實(shí)用性、外立面風(fēng)格簡潔明快、色彩柔和， 耐久。使創(chuàng)業(yè)者詩意地棲居、百年恒久。 這種產(chǎn)品定位追求與中國硅谷的和協(xié)統(tǒng)一，包容性、民族性、人性味、建筑與自然相結(jié)合，使建筑成為自然之果、生命的滋養(yǎng)地。智能化技術(shù)的先進(jìn)與否，則代表著它的現(xiàn)代化程度，也是項(xiàng)目具有新時(shí)代經(jīng)典楷模的重要構(gòu)成。也不可置疑地改變?nèi)说木幼⌒袨?。只要我們?cè)陂_發(fā)營銷過程中不犯原則性的錯(cuò)誤，這種定位，勝券在握。同時(shí)在國內(nèi)外校園及硅谷的高科技區(qū)的居住環(huán)境無一例外地是田園風(fēng)格的，它包涵著靜謐，居住房屋散落的城鎮(zhèn)生活氣氛，沒有工業(yè)化的城市氣派，這個(gè)居住社區(qū)應(yīng)是中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的有機(jī)協(xié)調(diào)體的產(chǎn)物，是讓在這里工作的人生活、棲息的樂園。新世紀(jì)中國硅谷的辛辛創(chuàng)業(yè)者們，他們也必須具備學(xué)習(xí)、奮進(jìn)向上、百折不撓的創(chuàng)業(yè)精神，才能在波浪洶涌的世界新經(jīng)濟(jì)浪潮中為中國創(chuàng)造令國人驕傲的未來。其含義為 不斷學(xué)習(xí)奮進(jìn)的風(fēng)格（learning） 由于將入住的業(yè)主60%以上是高科技、網(wǎng)絡(luò)及新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的年輕創(chuàng)業(yè)者，知本經(jīng)濟(jì)的精英，這些人的共同性在于有極好的知識(shí)經(jīng)歷（學(xué)士、碩士、博士等）。注意銷售過程的服務(wù)意識(shí)的樹立，增強(qiáng)已成交客戶的口碑效應(yīng)。 由于目標(biāo)客戶所在的區(qū)域、年齡、職業(yè)特點(diǎn)都相對(duì)集中，所以對(duì)產(chǎn)品的偏好接近一致，容易形成“扎堆”現(xiàn)象，假如都以100萬元的房子作為目標(biāo)，恐怕有80%以上的人都會(huì)采用公積金、商業(yè)貸款或組合貸款形式。 因目標(biāo)客戶的知識(shí)層次較高，預(yù)計(jì)購買過程中將有較多的房地產(chǎn)專業(yè)律師、房地產(chǎn)專業(yè)人士介入，因此對(duì)銷售員的要求將會(huì)更高。尤其是，隨著中關(guān)村地區(qū)整體規(guī)劃的實(shí)施推進(jìn)，中青年高級(jí)知識(shí)分子，IT精英會(huì)在該區(qū)域內(nèi)選擇合適的居處，這部分目標(biāo)客戶應(yīng)具有以下特征。四、西二旗項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析及定位 根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)物業(yè)市場調(diào)查，結(jié)合本案特點(diǎn)分析，認(rèn)為：西二旗項(xiàng)目的價(jià)格幅度為4000—7000元/平方米。需要說明的是，我們?cè)谶M(jìn)行上述客戶調(diào)查前，對(duì)該區(qū)域的項(xiàng)目進(jìn)行了仔細(xì)篩選，選取的5個(gè)項(xiàng)目從規(guī)模、建筑形式、銷售價(jià)格、開發(fā)商實(shí)力、市場知名度等幾方面均具有代表性，對(duì)本案有較大的影響。工作單位主要以中關(guān)村、上地的IT業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。三、結(jié)論該區(qū)域住宅產(chǎn)品的客戶群主要分布于海淀區(qū)，約占70%以上，其次是外阜在中關(guān)村地區(qū)的打工族，再次是朝陽、西城的客戶。第四章 西二旗項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析及定位（需求分析）一、確定目標(biāo)客戶的依據(jù) 北京城市總體規(guī)劃關(guān)于該地區(qū)的規(guī)劃構(gòu)想 中關(guān)村科技園區(qū)海淀園及海淀區(qū)總體規(guī)劃建議方案，關(guān)于中關(guān)村科技園區(qū)發(fā)展區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、功能定位、規(guī)劃原則、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、總體布局及土地使用規(guī)劃 西二旗地區(qū)土地現(xiàn)狀特點(diǎn) 西二旗地區(qū)交通現(xiàn)狀及未來發(fā)展規(guī)劃 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 中關(guān)村地區(qū)已售、在售中高檔商品房項(xiàng)目調(diào)研結(jié)果 未來五年內(nèi)該地區(qū)居住環(huán)境預(yù)測二、周邊區(qū)域住宅產(chǎn)品客戶構(gòu)成研究我們把西二旗項(xiàng)目周邊地區(qū)的居住類項(xiàng)目分為四類進(jìn)行客戶抽樣調(diào)查，這四類項(xiàng)目是：（一）4000—5000元/平方米普通住宅項(xiàng)目；（二）3000—4000元/平方米普通住宅項(xiàng)目；（三）2000—3000元/平方米普通住宅項(xiàng)目（經(jīng)濟(jì)適用房）；（四）6000元/平方米以上別墅項(xiàng)目。另外，回龍觀地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房仍將是該區(qū)域強(qiáng)有力的市場競爭者，其次，京昌高速路沿線、回龍觀以北地區(qū)的別墅項(xiàng)目也會(huì)有不錯(cuò)的前景。預(yù)計(jì)未來35年內(nèi)，該區(qū)域的住宅項(xiàng)目除現(xiàn)已規(guī)劃立項(xiàng)的以外，還會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的住宅項(xiàng)目上市，但由于受土地供應(yīng)量的限制，不會(huì)無限制增多，但在短期內(nèi)供給量增長較快。在此基礎(chǔ)上，我們把對(duì)本案影響程度較深的項(xiàng)目作了詳細(xì)分析，其中商品房13個(gè)，包括怡美家園、楓丹麗舍等；經(jīng)濟(jì)適用房3個(gè)，包括回龍觀文化居住社區(qū)、通達(dá)花園、銘科苑；即將開工的項(xiàng)目有2個(gè)（項(xiàng)目的地理位置見下圖），由于篇幅所限，具體內(nèi)容見附錄一。戶型在滿足功能方便使用的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)空間的通透性，外立面的豐富多彩。在滿足通風(fēng)和日照的前提下，盡量采用南北朝向，力求戶型多樣化，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代的清新明快，并富于變化。至于這兩種形式房屋所占的比例，要視銷售情況而定，一期建議以全躍層為主。四居以上的戶型建筑面積在140平方米左右，約占10%12%。另外，聯(lián)排別墅的建筑面積應(yīng)控制在180250平方米之間（帶車庫），房間功能設(shè)計(jì)力求簡潔明快、色彩柔和、接近自然。 建議把本案的主打品種定為三層聯(lián)排別墅，把進(jìn)深控制在1112米，跨度在6米以上。本案基本上是這種思路的體現(xiàn)。三、建筑設(shè)計(jì)分析 有關(guān)本案建筑設(shè)計(jì)的東西我們能夠看到的資料較少。 小區(qū)停車數(shù)量按1：1設(shè)計(jì)，以地下為主，約占2/3，如果聯(lián)排別墅比例增加，相應(yīng)地面停車數(shù)量就會(huì)增加。 小區(qū)的道路交通設(shè)計(jì)根據(jù)地形特點(diǎn)，用兩條“居住道路”，將小區(qū)分成南、北、中三部分，用三條南北直線道路將小區(qū)分成東西四塊，這種路網(wǎng)設(shè)計(jì)雖然簡潔明快、劃分自然，但顯得有些生硬，缺乏美感，同時(shí)容易形成過往車輛穿越小區(qū)的便道，從而降低小區(qū)內(nèi)的寧靜、舒適、安全感，建議路網(wǎng)設(shè)計(jì)與園林設(shè)計(jì)結(jié)合起來，以創(chuàng)造寧靜、優(yōu)雅、舒適環(huán)境為目的，既滿足交通及消防的要求，同時(shí)又符合交通道路布置原則及規(guī)范。建議聘請(qǐng)優(yōu)秀園林設(shè)計(jì)單位進(jìn)行整體布局，最好連同一起施工。 45層多層帶電梯和部分全躍層（2層躍，4層躍）的住宅，屬于小區(qū)內(nèi)的中檔消費(fèi)群，建議放在中部，這樣三種檔次不同的產(chǎn)品由原來的南北布局改為東西布局，更符合目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣。這種規(guī)劃方式的優(yōu)點(diǎn)自不必說，這里提出以下觀點(diǎn)供商榷： 從交通布局、客戶組團(tuán)的檔次分類來說，北側(cè)的高層及中高層部分，容積率最高、價(jià)格最低，客戶多采用公交（含輕軌）形式，不宜東西距離過長，建議集中放在西部臨近輕軌沿線，另外，火車噪聲影響比公路噪聲影響要大。同時(shí)在總體布局上充分考慮了地勢走向及周邊自然環(huán)境狀況的優(yōu)劣勢，從西北至東南，建筑高度依次降低，從16層、14層、12層、10層、8層、7層、6層，到5層、4層、3層；建筑形式從板式高層及中高層階梯式住宅，到6層多層帶電梯優(yōu)雅、寧靜住宅，到4層全躍層，到3層聯(lián)排式花園別墅，產(chǎn)品檔次依次提高，形成了西北高、東南低的流暢的、富有韻味的自然走勢。既統(tǒng)一、又富于變化，從而增強(qiáng)業(yè)主對(duì)自己居住環(huán)境的“認(rèn)同感”，為居者創(chuàng)造一個(gè)宜人的、能夠充分體現(xiàn)個(gè)人奮斗成就感和榮譽(yù)感的生活環(huán)境和優(yōu)美的、變化豐富的綠化空間景觀。二、總體規(guī)劃分析 規(guī)劃方案力求體現(xiàn)“地域精神”，營造一個(gè)環(huán)境寧靜、交通便捷、生活?yuàn)蕵吩O(shè)施齊全、社區(qū)服務(wù)周到的現(xiàn)代“創(chuàng)業(yè)者家園”。 總之，一個(gè)大型高尚社區(qū)，居者對(duì)生活配套設(shè)施的要求是較高的。4） 綜合會(huì)所（社交活動(dòng)中心） 本小區(qū)中部規(guī)劃有一個(gè)中心廣場，內(nèi)設(shè)水面、雕塑，與綜合會(huì)所，集文化、休閑、物業(yè)、電訊服務(wù)、餐飲、娛樂、社會(huì)交往于一體，與一期開工范圍連在一起，最好也能先行啟動(dòng)，這樣容易形成良好的宣傳效應(yīng)，令目標(biāo)客戶放心、開心。本案的目標(biāo)客戶群雖然以年輕者居多，但對(duì)高素質(zhì)生活的追求，離不開對(duì)醫(yī)療環(huán)境的關(guān)注。另外，如有可能把商業(yè)中心面積擴(kuò)大一倍以上，以增加服務(wù)功能。2） 購物環(huán)境 購物環(huán)境對(duì)于一個(gè)70萬平方米的社區(qū)來講，是非常重要的，目前周圍地區(qū)沒有一個(gè)綜合商場。本案所在地區(qū)現(xiàn)狀為大量農(nóng)田、荒地、村舍以及廉價(jià)普通住宅，教育環(huán)境較差。海淀區(qū)是北京乃至全國的知名文化教育集聚區(qū)。 周圍現(xiàn)有公交車線路分布狀況詳見下頁附圖。 總之，交通現(xiàn)狀極為不利，是項(xiàng)目開盤的首要障礙，建議先修東部的西二旗東路、東北旺北路東段（至高速路）及西二旗南路（至少修完東段），西二旗南路以南至安寧路路況形象太差，需修整，以便引導(dǎo)客戶進(jìn)入現(xiàn)場。 4）北部邊界現(xiàn)狀為西北—東南向高壓走廊，規(guī)劃的東北旺北路未動(dòng)工。 2）西部為現(xiàn)狀京包鐵路，貨運(yùn)、客運(yùn)列車每天達(dá)50多趟，噪聲污染嚴(yán)重，規(guī)劃快速路及輕軌鐵路尚未動(dòng)工。這里地處京城北部上風(fēng)口，地形平坦低緩、生態(tài)植被良好、無污染源、規(guī)劃完整，是現(xiàn)代化大都市城鄉(xiāng)過度帶上較理想的居住區(qū)（詳見下頁附圖）。第二章 西二旗項(xiàng)目基本評(píng)估及優(yōu)劣勢分析一、區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位及位置 西二旗住宅項(xiàng)目位于海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)東部與昌平縣交界處，屬于中關(guān)村科技園區(qū)發(fā)展區(qū)西三旗組團(tuán)的一部分，東臨京昌高速公路，西臨西北放射性快速路，南以規(guī)劃西二旗南路為界，北接?xùn)|北旺北路，與回龍觀鄉(xiāng)綠化帶連為一片。 中關(guān)村地區(qū)是熱點(diǎn)中市場潛力最大的區(qū)域。 中低收入家庭將成為市場需求的主流。 需求旺盛，購房將是北京市民未來幾年內(nèi)的主要消費(fèi)之一。 房地產(chǎn)業(yè)已走入產(chǎn)品競爭階段，并很快過渡到完全競爭階段。另外，國家為推動(dòng)房改，放寬各種政策，促進(jìn)二手房市場發(fā)育，期望搞活二手市場，帶動(dòng)一手市場，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，在未來的35年內(nèi)將有大批人以舊換新，加入到購房大軍中去。1999年6月5日，國務(wù)院批復(fù)了北京市政府和科技部《關(guān)于實(shí)施科教興國戰(zhàn)略和加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的請(qǐng)示》，從這一天起，中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)正式拉開幃幕，上地北擴(kuò)工程啟動(dòng)、生命園開工、軟件園上馬，生命科學(xué)園的規(guī)劃等等，日新月異，為原有的上地信息產(chǎn)業(yè)基地平添無限光彩，京昌高速公路兩側(cè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也不再僅僅是交通優(yōu)勢帶來的利好。而這一市場形成的源動(dòng)力，從根本上來說，還是政策。萬柳大社區(qū)的幾個(gè)樓盤先后出現(xiàn)旺銷局面，就是鮮明的例證。隨著科技園區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步加速，中關(guān)村IT業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)會(huì)迅速崛起，企業(yè)股份制改造后會(huì)分化出一批百萬富翁。19941999年交納個(gè)人所得稅累計(jì)增長1689%，已連續(xù)三年成為全市交納個(gè)人所得稅冠軍。就中關(guān)村地區(qū)而言，現(xiàn)有高等學(xué)府68個(gè)，各類科研院所213個(gè)，高科技從業(yè)人員30萬人，受過高等教育的人數(shù)占該地區(qū)總?cè)丝诘?5%以上，達(dá)36萬多，高居全國榜首。三條城市鐵路即是從西直門經(jīng)回龍觀、望京到東直門的輕軌鐵路；北到太平莊，南經(jīng)東單、天壇至宋家莊的地鐵5號(hào)線；以及八王墳