【正文】 力；—— 規(guī)模巨大；—— 超前的規(guī)劃理念；—— 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。特別是來自其他國家級(jí)園區(qū)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)以及作為總部基地定位下的企業(yè)規(guī)模和數(shù)量有可能不足。綜合分析 ——整體來看，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)非常明顯，機(jī)會(huì)眾多。園區(qū)級(jí)別相對(duì)于星沙經(jīng)開區(qū)、麓谷高新區(qū)以及新晉的寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)，都是國家級(jí)開發(fā)區(qū)，而本項(xiàng)目所在的雨花環(huán)保工業(yè)園級(jí)別上不如前三者，意味著企業(yè)在相關(guān)優(yōu)惠政策方面不如前三者。后續(xù)項(xiàng)目供應(yīng)巨大。長(zhǎng)沙各大園區(qū)主要產(chǎn)業(yè)定位不清晰，且重疊率高，將直接影響本項(xiàng)目銷售。機(jī)會(huì) ——沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移隨著沿海勞動(dòng)力成本的日益攀升等諸多因素的影響，沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將進(jìn)一步加劇，內(nèi)地特別是內(nèi)地一二線城市將面臨更多機(jī)遇。大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)將成為地方各級(jí)政府解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展之道。住宅商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展受限，工業(yè)房產(chǎn)將成為新寵隨著住宅商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)一步受到政策的打壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的大勢(shì)已經(jīng)逐步明朗，未來工業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展將是大勢(shì)所趨。機(jī)會(huì) ——政策優(yōu)勢(shì)雨花環(huán)保工業(yè)園發(fā)展時(shí)間已經(jīng)有一定的歷史，園區(qū)政策及激勵(lì)制度相對(duì)較為成熟，對(duì)吸引企業(yè)入駐起著舉足輕重的作用。公共交通不發(fā)達(dá)。作為兩型改革試驗(yàn)區(qū)的核心區(qū)域和前沿陣地，其發(fā)展空間巨大、政治地緣優(yōu)勢(shì)明顯。n人文辦公氛圍濃烈n項(xiàng)目東邊為湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園政務(wù)辦公區(qū)預(yù)留用地，北邊緊靠中煙集團(tuán)總部辦公區(qū)，西邊與北京青蘋果數(shù)據(jù)城項(xiàng)目和長(zhǎng)沙理工大學(xué)云塘校區(qū)相連，南邊與同發(fā)置業(yè)即將修建的五星級(jí)酒店項(xiàng)目隔路相望。對(duì)于政策和社會(huì)資源依賴比較大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言意義重大；項(xiàng)目規(guī)模巨大項(xiàng)目總用地面積 ，規(guī)劃總建筑面積約 50萬平方米，分二期開發(fā)；交通便利基地毗鄰萬家麗大道，東邊臨金井路，北距環(huán)保大道約 100米，西距新韶山南路約 420米；京珠高速、上瑞高速、 107國道、 319國道均在園區(qū)附近交匯；離武廣高鐵、汽車南站等客流站點(diǎn)都在咫尺之遙。216。寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)土地政策力度更大。長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)企業(yè)所得稅均減按 15%征收，前兩年免稅，后三年減半。而雨花環(huán)?？萍紙@招商優(yōu)惠政策則突出在經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)、人員招商獎(jiǎng)勵(lì)方面，措施偏重于服務(wù)扶持方面，相對(duì)優(yōu)惠幅度和金額較小。招商引資獎(jiǎng)?wù)猩桃Y中介人獎(jiǎng)：引薦世界 500強(qiáng)企業(yè)、全球跨國集團(tuán)公司、境外基金、國內(nèi)民營(yíng) 100強(qiáng)及知名產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的區(qū)域性總部來我區(qū)投資，或引進(jìn)注冊(cè)資金 2023萬元以上、到位資金（不含購地費(fèi)用） 5000萬元以上，符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重大招商引資產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，生產(chǎn)型企業(yè)按固定資產(chǎn)投資到位資金的 5‰ ，商業(yè)、餐飲、休閑等服務(wù)型企招商政策對(duì)比四招商政策政策研究招商政策發(fā)展變化土地出讓、稅收、獎(jiǎng)勵(lì)等政策優(yōu)惠招商產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈招商、參股初建期高速發(fā)展期面對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，沿海及部分發(fā)達(dá)地區(qū)工業(yè)園區(qū)已經(jīng)從政策優(yōu)惠招商向產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈招商轉(zhuǎn)變?？萍紕?chuàng)新項(xiàng)目：區(qū)屬企業(yè)進(jìn)行科技項(xiàng)目的攻關(guān)和研發(fā)，開展科技成果項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，經(jīng)行政主管部門認(rèn)定和社會(huì)公示，給予一定的資金扶植?？萍紕?chuàng)新扶植科技創(chuàng)新平臺(tái)： 經(jīng)省級(jí)以上行政主管部門認(rèn)定，區(qū)屬企業(yè)當(dāng)年設(shè)立國家級(jí)、省級(jí)重點(diǎn)（工程）實(shí)驗(yàn)室，分別給予 50萬元、 30萬元資金扶植；設(shè)立國家級(jí)、省級(jí)工程技術(shù)研究中心（技術(shù)中心），分別給予 40萬元、30萬元資金扶植；設(shè)立國家級(jí)、省級(jí)博士后工作站或博士（碩士）培養(yǎng)基地，分別給予 50萬元、 30萬元資金扶植。凡經(jīng)申報(bào)備案的技術(shù)改造工業(yè)項(xiàng)目，技改投入在 500萬元以上的，在技改項(xiàng)目投產(chǎn)的當(dāng)年，按新增技術(shù)改造投資額的 4%給予企業(yè)資金扶植。新辦工業(yè)企業(yè)：凡當(dāng)年實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收 10萬元以上的新辦工業(yè)企業(yè)（不含更名、股改等形式變更或區(qū)內(nèi)搬遷的企業(yè)），前三年按其實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收的 50%、 40%、 30%給予企業(yè)資金扶植。房地產(chǎn)企業(yè)獎(jiǎng)：凡當(dāng)年實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收達(dá)到 200萬元以上 1000萬元以內(nèi)（含 1000萬元）、 1000萬元以上 2023萬元以內(nèi)（含 2023萬元），或 2023萬元以上的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，分別按其實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收超過 200萬元以上部分的 5%、10%、 15%分段累計(jì)計(jì)獎(jiǎng)。彈性地價(jià)： 根據(jù)入?yún)^(qū)企業(yè)投資規(guī)模、達(dá)產(chǎn)效益確定土地出讓價(jià)格，實(shí)行優(yōu)價(jià)土地向優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)A斜。經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入經(jīng)開區(qū)興辦的企業(yè)，免除縣內(nèi)各行政事業(yè)性收費(fèi)，各有關(guān)部門均不得以任何理由進(jìn)入經(jīng)開區(qū)收費(fèi)。稅費(fèi)優(yōu)惠政策：　　經(jīng)開區(qū)內(nèi)企業(yè)從投產(chǎn)起，所得稅前 2年免征，第 3—5 年減半征收。土地優(yōu)惠政策：　　經(jīng)開區(qū)土地依法租賃或出讓；　　土地使用權(quán)租賃，租金 1500—2023 元 /畝 在經(jīng)開區(qū)內(nèi)投資興辦事業(yè)，原則上不限定投資規(guī)模。招商政策對(duì)比二招商政策寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)條件：　　在經(jīng)開區(qū)內(nèi)投資興辦生產(chǎn)性企業(yè)，必須確保生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境得到保護(hù)和改善，項(xiàng)目規(guī)模要求固定資產(chǎn)投入在 500萬以上或年產(chǎn)值 2023萬元以上。對(duì)園內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)實(shí)行掛牌無費(fèi)管理。對(duì)具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平并具有重大推廣價(jià)值、年銷售額 1000萬元以上的軟件產(chǎn)品， 3年內(nèi)其產(chǎn)品增值稅地方留成部分全額獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。二、進(jìn)入岳麓山高科技園（麓谷科技新城）的高新技術(shù)企業(yè)還可享受以下特殊優(yōu)惠政策園區(qū)內(nèi)經(jīng)認(rèn)定的擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目， 2023年前，按增值稅的地方留成部分的 50％及企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅的地方留成部分，由財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。以高新技術(shù)成果向有限責(zé)任公司出資入股，作價(jià)總金額可達(dá)公司注冊(cè)醬的 35％。以后按 15％的稅率征收。高新技術(shù)企業(yè)從被認(rèn)定之日起，減按 15％的稅率征收企業(yè)所得稅；出口產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年總產(chǎn)值70％以上的，減按 10％的稅率征收企業(yè)所得稅；新辦的非外商及非臺(tái)、港、澳、僑投資的高新技術(shù)企業(yè)，從投產(chǎn)年度起，兩年內(nèi)免征企業(yè)所得稅。其中提供資金設(shè)備的條件優(yōu)惠，或者轉(zhuǎn)讓的技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)批準(zhǔn)還可以給予更多的減稅、免稅優(yōu)惠。三、開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)的客商將從企業(yè)分得的利潤(rùn)匯出境外，免征匯出利潤(rùn)所得稅。先進(jìn)技術(shù)企業(yè)按規(guī)定減免所得稅期滿后，可延長(zhǎng)三年減半期，減半后稅率按 10%稅率征收。其中經(jīng)營(yíng)期在十年（含十年）以上的，從開始獲利的年度起，前兩年免征，后三年減半征收所得稅。216。項(xiàng)目分析發(fā)展趨勢(shì)分析項(xiàng)目分析長(zhǎng)沙已形成三大產(chǎn)業(yè)集群，規(guī)劃發(fā)展六大產(chǎn)業(yè)，已形成 19個(gè)工業(yè)園區(qū)；較為完整的工業(yè)規(guī)劃與發(fā)展體系，19個(gè)工業(yè)園區(qū)六大工業(yè)產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展趨勢(shì)分析小結(jié)：綜上分析，長(zhǎng)沙的工業(yè)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、及發(fā)展態(tài)勢(shì)，將為本項(xiàng)目總部基地開發(fā)提供基礎(chǔ)保障。 特征：地塊形狀方正；東面為萬家麗路；216。 面積：總占地面積約 500畝；216。 使用年限 :50年216。項(xiàng)目現(xiàn)況及未來走勢(shì)分析 高爾夫兩型辦項(xiàng)目216。區(qū)域價(jià)格壁壘明顯，地段差異對(duì)價(jià)格影響明顯。城市規(guī)劃對(duì)于板塊發(fā)展的促進(jìn)作用十分明顯。格局分析小結(jié)與啟示：10個(gè)板塊并起，東部成熟，西部崛起，南部走強(qiáng)，北部積弱。n 新南城板塊在城市配套上還不夠成熟，相對(duì)成熟片區(qū)尚有較大差距，短期內(nèi)難以彌補(bǔ)；n 板塊內(nèi)開發(fā)商整體實(shí)力較強(qiáng)，區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力還是有，加之開發(fā)樓盤大多為大盤開發(fā)，因此新南城板塊在市場(chǎng)上的上升價(jià)值很明顯。漫城 小高層 27544 90274保利 n 城市規(guī)劃對(duì)于板塊發(fā)展的作用十分明顯，如省府南遷之于南城，大河西先導(dǎo)區(qū)之于市府麓谷。n 由市中心板塊向四面輻射，整體呈現(xiàn) “ 東部成熟 ，西部崛起，南部走強(qiáng)，北部積弱 ” 的局面。而工業(yè)地產(chǎn)必定會(huì)成為一匹黑馬，開啟房地產(chǎn)市場(chǎng)的新時(shí)代，本項(xiàng)目如何未雨綢繆把握好這一機(jī)遇至關(guān)重要！216。隨著兩型社會(huì)實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，并向中部?jī)?nèi)陸轉(zhuǎn)移，國家對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大力扶持，長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨前所未有發(fā)展機(jī)遇；基于以上對(duì)宏觀市場(chǎng)的種種分析，預(yù)計(jì)在 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將上演喧囂與失落，冰火兩重天的局面！住宅市場(chǎng)經(jīng)過強(qiáng)力打壓，房?jī)r(jià)上漲逐漸得到遏制，市場(chǎng)成交將有所萎縮。房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)近兩年空前火熱，形成的經(jīng)濟(jì)泡沫對(duì)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展形成了巨大隱患，國家已經(jīng)引起高度重視，并在今年通過金融、信貸、稅收政策進(jìn)行調(diào)控，目前已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)形成了巨大壓力，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲速度將會(huì)得到遏制，成交量逐漸穩(wěn)定；216。率先引入國 際 流行的生 態(tài)辦 公模式，一改 傳統(tǒng)封 閉 、枯燥的生 產(chǎn) 、 辦 公 環(huán) 境，以花園式 優(yōu) 雅健康的園區(qū)氛 圍 、 嚴(yán)謹(jǐn) 大氣的建筑 風(fēng) 格、科學(xué)智能小園區(qū) 規(guī) 劃， 實(shí)現(xiàn) 大幅度提升企 業(yè)員 工的工作效率， 為 入 駐 企 業(yè) 提升提升企 業(yè)形象和 軟實(shí) 力， 對(duì)長(zhǎng) 株潭地區(qū)的 經(jīng)濟(jì) 增 長(zhǎng) 和就 業(yè) 起到巨大的推 動(dòng) 力促 進(jìn) 作用，是 長(zhǎng) 株潭城市群 經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的 橋頭 堡。項(xiàng)目定位 規(guī) 模型德式工 業(yè) 建筑集群層高 1F層高 ， 26F層高 戶型面積 廠房有 300、 500、 800㎡三種不同 “戶型 ”； 三種 “戶型 ”采用先進(jìn)的模塊式設(shè)計(jì)，可根據(jù)企業(yè)規(guī)模自由組合，最大可組合成 2萬㎡的大型廠房。盡管這些模式形式各異、種類多樣，難以做出準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，但是未來園區(qū)發(fā)展將在結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色的基礎(chǔ)上，向著多樣化、多元化、多類型的方向發(fā)展，將是必然的趨勢(shì)。如天心環(huán)保工業(yè)園。一些定位較為清晰的園區(qū)同樣發(fā)展?fàn)顩r良好，如湖南瀏陽生物醫(yī)藥園。從發(fā)展?fàn)顩r來看，受政府主導(dǎo)，享有較高優(yōu)惠政策的高級(jí)別園區(qū)發(fā)展情況較好。主要集中在制造產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、新材料、汽車配件制造和機(jī)械加工、生物醫(yī)藥幾個(gè)產(chǎn)業(yè)，其中國家級(jí)開發(fā)區(qū)三個(gè)。長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 長(zhǎng)沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)比較分析長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 長(zhǎng)沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向分析216。l目前，長(zhǎng)沙市園區(qū)呈第二產(chǎn)業(yè)比重最大、第三產(chǎn)業(yè)比重次之、第一產(chǎn)業(yè)比重最小的 “ 二三一 ” 型結(jié)構(gòu)。省級(jí)岳麓區(qū) 長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)沙高新區(qū)已形成了先進(jìn)制造、電子信息、新材料新能源、生物醫(yī)藥四大產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)企業(yè)聚集發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集群成長(zhǎng)、特色日益凸現(xiàn)的明顯優(yōu)勢(shì)。省級(jí)長(zhǎng)沙含浦科教產(chǎn)業(yè)園教育事業(yè)為主，其它科技產(chǎn)業(yè)為輔的綜合性產(chǎn)業(yè)的開發(fā)園區(qū)南方大學(xué)、湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湖南電力學(xué)院、長(zhǎng)沙環(huán)保設(shè)備廠、長(zhǎng)沙晚安床上用品公司、長(zhǎng)沙寶晟實(shí)業(yè)有限公司　長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 長(zhǎng)沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所屬區(qū)域 園區(qū)名稱 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 入駐企業(yè) 級(jí)別寧鄉(xiāng) 寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā) 區(qū) 園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的機(jī)電、食品、新材料三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)日益突出青島啤酒、香港加加集團(tuán)、臺(tái)灣宏全（國際）、法國樂福來、威勝電子、中國水務(wù)集團(tuán)、杉杉股份、美怡樂食品、唐人神集團(tuán)、湘電股份、浙江中財(cái)招商集團(tuán)、楚天科技、華良中意電器、盛隆集團(tuán)、飛翼集團(tuán)、上海交大昂立、大連明辰國家級(jí)開福區(qū) 長(zhǎng)沙金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)沙市物流產(chǎn)業(yè)唯一核心園區(qū) 　省級(jí)長(zhǎng)沙青竹湖生態(tài)科技（產(chǎn)業(yè)）園糧食、汽車等大宗物品交易市場(chǎng)及大運(yùn)量物流業(yè)；生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（含經(jīng)濟(jì)咨詢、中介服務(wù)、金融服務(wù)類企業(yè)）；交通運(yùn)輸企業(yè)及其總部；對(duì)外貿(mào)易業(yè)及其總部；會(huì)展、布展公司、廣告公司；酒店、餐飲、住宿業(yè)；三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，特別是超市、賣場(chǎng)、汽車銷售業(yè)類企業(yè)；旅行社、旅游定點(diǎn)購物、用餐類企業(yè)；球館、棋館、泳館等各類休閑體育服務(wù)企業(yè)；各類文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的公司總部及生產(chǎn)基地。 兆山水泥、富麗真金、義和車橋、恒佳鋁業(yè)等10家產(chǎn)值過億元企業(yè)，規(guī)模企業(yè)達(dá) 53家。哈藥集團(tuán)、華源集團(tuán)、大連美羅、九芝堂等國內(nèi)知名上市公司已在園區(qū)投資辦廠，美國 SPX、香港綠之韻、加拿大日升等國外知名企業(yè)相繼入駐。已投產(chǎn)企業(yè) 32家，其中工業(yè)企業(yè) 28家，規(guī)模工業(yè)企業(yè) 12家。 以 “ 金茶 ” 、 “ 湘豐 ” 為代表的系列綠色龍產(chǎn)品 　長(zhǎng)沙干杉工業(yè)園園區(qū)內(nèi)共有企業(yè) 18家，其中規(guī)模企業(yè) 11 家，均為汽車配件及零部件制造企業(yè)陜汽集團(tuán)、長(zhǎng)春一汽、北汽福田、山河智能、中聯(lián)重科等大型企業(yè)配套 　黃花（國際空港）工業(yè)區(qū)印刷包裝為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和汽車配件、機(jī)械制造加工、精細(xì)化工、塑膠模具、新型建材的規(guī)模產(chǎn)業(yè)格局。 省級(jí)安沙工業(yè)園 汽車配件制造和機(jī)械加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 福田汽車，三一汽車，中聯(lián)浦沅工程機(jī)械等為行業(yè)龍頭的汽車及零部件和工程機(jī)械生產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)群　榔梨工業(yè)園 汽車配件制造和機(jī)械加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 　 　江背工業(yè)園 集聚了當(dāng)時(shí)初具規(guī)模的 50余家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。國家級(jí)長(zhǎng)沙暮云工業(yè)園注塑為主，電器、包裝、化工、建筑建材、機(jī)械、食品等多行業(yè)并舉的工業(yè)體系。 長(zhǎng)沙園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀長(zhǎng)沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)所屬區(qū)域 園區(qū)名稱 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 入駐企業(yè) 級(jí)別長(zhǎng)沙縣 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以新材料、生物工程、食品飲料、輕印包裝等其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為補(bǔ)充，以現(xiàn)代物流為配套的 “ 兩業(yè)為主、多元推進(jìn)、成龍配套