【正文】 》 、折頁、海報、戶型單片、手提袋?廣告： 30秒的影視廣告創(chuàng)意與拍攝制作、報紙廣告、戶外廣告等 睿智 棲園 盛大開盤 !營銷階段劃分營銷戰(zhàn)略規(guī)劃第三階段：持續(xù)銷售期（ — ）根據(jù)整體項目進(jìn)展，以公關(guān)活動為主線，展開針對性營銷推廣，鞏固項目品牌形象和核心競爭優(yōu)勢，促進(jìn)銷售進(jìn)展！階段主題：睿智三期 棲園，全城公開認(rèn)籌推廣階段劃分營銷戰(zhàn)略規(guī)劃第二階段：開盤強(qiáng)銷期（ — ）利用盛大開盤活動，全面消化首批房源，制造旺銷的市場奇跡，刺激觀望客戶購買，加快營銷進(jìn)展；全面?zhèn)鞑ロ椖亢诵膬r值，進(jìn)一步建立項目高端品牌認(rèn)知。 棲園，城市新銳領(lǐng)域睿智 階段主題：睿智 營銷戰(zhàn)略布局五、價格策略平開高走、小步快跑由于鄭州房地產(chǎn)市場 的價格隨時在變化，具體定價屆時將根據(jù)在咨詢期所積累的客戶量以及周邊樓盤的售價再做出確定，并提交可執(zhí)行的 《 定價策略方案 》 。包裝策略： “ 三個界面保持統(tǒng)一 ” ，即宣傳物料、現(xiàn)場包裝、報廣三種媒介保持一致的風(fēng)格和調(diào)性，形成統(tǒng)一的視覺傳播； “ 相輔相成的有機(jī)整體 ” ，即各種宣傳物料側(cè)重點不同，案場包裝與工地包裝也是如此，共同形成消費者對項目整體與細(xì)節(jié)系統(tǒng)認(rèn)知，增加現(xiàn)場殺傷力。四、立體傳播戰(zhàn)略建議銷售現(xiàn)場結(jié)合三期定位重新包裝，進(jìn)行概念升級，對客戶形成沖擊與對位。營銷戰(zhàn)略布局 —— 全面展示項目優(yōu)勢，給消費者最直接刺激通過直投雜志、擦鞋機(jī)、內(nèi)刊等方式，有效覆蓋目標(biāo)人群，建立高端人群認(rèn)知；可與直投雜志合作，制作項目專題，直接投遞給目標(biāo)客戶人群。營銷戰(zhàn)略布局四、立體傳播戰(zhàn)略１ .常規(guī)媒介傳播：—— 主流報紙：對項目核心價值進(jìn)行詮釋；—— 主流電視：覆蓋全省、音效刺激地市消費者：—— 集中式媒體投放：根據(jù)項目營銷進(jìn)度，采取集中媒體投放策略，形成新聞及社會輿論焦點，最大限度傳播項目信息，促進(jìn)銷售進(jìn)展。本案中原區(qū)二七區(qū)鄭州市其他區(qū)域產(chǎn)品特征＋階層語境＋競爭力戰(zhàn)術(shù)產(chǎn)品特征：利益驅(qū)動，實際利益階層語境：分眾傳播，強(qiáng)化傳播效果競爭力戰(zhàn)術(shù)：真正實現(xiàn)對目標(biāo)的連續(xù)不斷的攻擊力（簡而言之，行銷策略就是：基于產(chǎn)品的品牌形象、傳播上呈現(xiàn)立體行銷攻勢）營銷戰(zhàn)略布局二、戰(zhàn)略核心營銷戰(zhàn)略布局三、戰(zhàn)略縱深引入直銷模式將直銷模式引入房產(chǎn)銷售，建立營銷網(wǎng)絡(luò)體系 —— 轉(zhuǎn)變銷售觀念，銷售人員不再只是勸誘，而是以私人房產(chǎn)專家的身份出現(xiàn)，為客戶全面解疑答惑。 本項目以脈沖式媒體攻勢整體市場。 “ 順勢推出 ” 在前面?zhèn)鞑サ幕A(chǔ)上，推出首期住宅組團(tuán)，從虛至實步步推進(jìn)， 贏得第一輪產(chǎn)品營銷戰(zhàn)役。 棲園備選：人文核心 新銳領(lǐng)域項目內(nèi)部各產(chǎn)品形象定位 ——人文核心 新銳領(lǐng)域項目內(nèi)部各產(chǎn)品形象定位2. 小高層形象定位 ——高知圈層智慧領(lǐng)地三維體驗式情景購物街區(qū)項目內(nèi)部各產(chǎn)品形象定位 ——營銷戰(zhàn)略創(chuàng)新觀念促進(jìn)銷售 7總體戰(zhàn)略：三段式脈沖營銷戰(zhàn)略?三段式 “ 以破為立 ” 項目整體形象概念的導(dǎo)入，打破同質(zhì)競爭，引領(lǐng)市場大勢、樹立項 目獨特品牌形象和性格調(diào)性。?在這里將成為城市力量的匯聚地，代言著這一座城市。? 整個定位具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感和時尚感，與人群的高知識、高智商、高素質(zhì)一脈相承，從而把產(chǎn)品的 核心競爭優(yōu)勢鮮明的表達(dá)出來 。? 與傳統(tǒng)的居住不同，我們所營造的是一種積極向上，不斷進(jìn)取，重點關(guān)注城市主流人群的生活方式，打造 “ 白領(lǐng)也能住別墅 ” 這一項目開發(fā)理念。 棲園行銷的基礎(chǔ)項目檔次定位：高端市場中端市場低端市場物業(yè)檔次客戶層面支持—— 現(xiàn)代化國際社區(qū)—— 鄭州雙城格局核心區(qū)位—— 區(qū)域第一素質(zhì)大盤—— 創(chuàng)新型高品質(zhì)產(chǎn)品支撐吸引力—— 人文核心教育區(qū)—— 城市新銳階層領(lǐng)域—— 鄭州地鐵的起點—— 泛生態(tài)中心追求完美—— 產(chǎn)品優(yōu)勢—— 景觀優(yōu)勢—— 環(huán)境優(yōu)勢 —— 社區(qū)成熟優(yōu)勢睿智花園三期睿智 差異化思考確立核心戰(zhàn)略定位 6概念 代表樓盤傳統(tǒng) 聯(lián)盟新城 /恒升府邸 /御府三號 /正弘山格調(diào) 綠都城 /圣菲雪 /尚城國際國際 亞星盛世家園 /順馳中央特區(qū) /康城棕櫚泉 /方圓創(chuàng)世歐洲 富田太陽城 /建業(yè)森林半島品質(zhì) 藍(lán)鉆 /中義阿卡迪亞 /綠城百合公寓水景 運(yùn)河上郡 /帝湖 /威尼斯水城性價比 漢飛城市花園、鑫苑、花都港灣所有的項目都在對所有的購房者說著同樣的話，最終的結(jié)果就是消費者視聽麻木。根據(jù)以上的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，該期產(chǎn)品總的容積率為 。 8層電梯洋房本著 舒適、享受的理念，單戶面積范圍在 95125㎡ ，建筑面積 52800㎡ ，約占 %。其中部分地方根據(jù)特別需要可進(jìn)行局部調(diào)整，如在會 所和中央景觀帶周圍可在滿足日照要求的前提下，合理調(diào)整。東西長約 360米，沿雪松路邊長約 151米，沿石楠路邊長約 160米。產(chǎn)品類型產(chǎn)品建議以 5層半花園洋房、 8層電梯洋房、 18層小高層互相搭配，達(dá)到既能滿足一定的容積率，又能滿足產(chǎn)品類型的多樣化。?從市場發(fā)展的趨勢來看，房地產(chǎn)市場消費逐漸趨于理性，而本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代風(fēng)格的建筑是合適的，理想的。?從建筑成本來看，現(xiàn)代風(fēng)格簡約主義成本相比歐式風(fēng)格、美式風(fēng)格、以及江南風(fēng)格等風(fēng)格，成本相對較低。 采用后現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格的原因：a、歷史原因 高新區(qū)曾經(jīng)規(guī)劃為全歐式風(fēng)格建筑，經(jīng)過歷史的沖洗和現(xiàn)實的漂白， 歐式建筑在高新區(qū)被全部否定，b、市場原因? 從項目周邊來看，距項目約 700米的金色嘉園，為現(xiàn)代風(fēng)格建筑，從其 銷售情況，入住情況，以后客戶情況來看，現(xiàn)代風(fēng)格在高新區(qū)是被接受 的，是可行的。二、產(chǎn)品建議 產(chǎn)品風(fēng)格產(chǎn)品風(fēng)格建議采用后現(xiàn)代簡約主義，色調(diào)以藍(lán)白明色調(diào)為主。西至石楠路，此路為新修路，路況較好，較安靜。城市新銳階層產(chǎn)品戰(zhàn)略嚴(yán)謹(jǐn)求實高屋建瓴 5通過以上分析我們可以看出－－本案在區(qū)域的核心優(yōu)勢愈加突顯，如何使本案在區(qū)域未來的規(guī)劃中起到它應(yīng)有作用，充分發(fā)揮出本地塊的最大價值，創(chuàng)造出巨大的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、文化效益，是本案開發(fā)戰(zhàn)略的出發(fā)點。這是一個性格復(fù)雜的階層群體，也是一個態(tài)度鮮明的消費群體。不以名氣與排場來判斷，而以自我感覺為主。他們是誰？新密 /新鄭 /滎陽等周邊縣市他們可能是私營企業(yè)主、政府灰色收入者 ……河南其他地市他們可能是私營企業(yè)主、政府灰色收入者 ……目標(biāo)客群寫真他們是伴隨著鄭州地產(chǎn)發(fā)展第一波沖擊后，重新成長的一代經(jīng)濟(jì)收入處于較穩(wěn)定上升階層，努力提高自身社會地位，實現(xiàn)自身價值，思想活躍。如何界定項目的目標(biāo)客群？ 偶得客戶群 游離客戶群重點客戶群核心客戶群高新區(qū) /中原區(qū)城市中產(chǎn)者他們可能是教師、公務(wù)員、小私營企業(yè)主、大型企業(yè)中高層 ……鄭州二七區(qū) /金水區(qū)其他區(qū)域的城市中產(chǎn)者他們可能是教師、公務(wù)員、小私營企業(yè)主、大型企業(yè)中高層 ……強(qiáng)力挖掘核心及重點客群。? 消費者購房行為更為理性，可選性加大而產(chǎn)生的跨區(qū)域購房，也促進(jìn)了各區(qū)域的發(fā)展。? 居民收入水平的不斷增加，對居住投資的傾向性，使地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)穩(wěn)步發(fā)展。區(qū)域價值本項目與競爭樓盤在爭奪相同的一群目標(biāo)消費者自身產(chǎn)品差異化擴(kuò)大客群區(qū)域出路？基于社會階層變化目標(biāo)客群洞察 4未來預(yù)判? 鄭州作為全國重要的交通樞紐和農(nóng)業(yè)大省，在國家中部崛起戰(zhàn)略中，占據(jù)十分重要的地位，因此 202 2023經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)步發(fā)展。人文優(yōu)勢： 周邊學(xué)校林立，濃厚的人文氛圍。規(guī)模優(yōu)勢： 本項目建筑規(guī)模在區(qū)域?qū)儆谥亓考壐呱许椖?，對客戶有較強(qiáng)的吸引力。以瑞達(dá)路為核心的區(qū)域未來將形成高知、高尚區(qū)域。未來地鐵沿線將是西區(qū)發(fā)展的黃金走廊。城市規(guī)劃解讀：東辰達(dá)認(rèn)為：隨著城市規(guī)劃的實施、地鐵的建設(shè)，西區(qū)必將進(jìn)一步擴(kuò)大核心范圍，本項目區(qū)位居住價值顯而易見。老城區(qū)主要承擔(dān)城市生活服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能；新區(qū) +老城區(qū) —— 市級行政辦公、商業(yè)、文化體育、娛樂中心 在構(gòu)建新城區(qū)的過程中，對老城區(qū)的人口與功能進(jìn)行疏解，鄭東新區(qū)承擔(dān)老城區(qū)釋放出來的人口與功能，承擔(dān)起新的城市核心作用。版塊分析總結(jié)自身檢視項目核心價值提煉 3“ 東西發(fā)展，中心開花 ” 鄭州走向 “ 雙城格局 ” 未來鄭州將形成 “ 雙城格局 ” ，由鄭州西區(qū)和鄭東新區(qū)組成。■ 區(qū)域項目均較為注重營銷推廣，但在相關(guān)證件的取得時間限制條件下，項目的營銷推廣缺乏節(jié)奏性，銷售受到影響?！?區(qū)域內(nèi)未售的主要競爭樓盤均在高新區(qū)入口版塊，形成強(qiáng)有力的客源攔截?！? 以本區(qū)域客源為主，尚未形成對其他區(qū)域客戶的吸引。在農(nóng)業(yè)西路五龍口附近有一個臨時營銷中心已對外開放。九龍城將在社區(qū)規(guī)劃建設(shè)大型的現(xiàn)代化的區(qū)域中心 SHOPPINGMALL以及其他生活娛樂配套設(shè)施。 西湖新城區(qū)域樓盤：快樂屋項目名稱 快樂屋物業(yè)位置 梧桐街與瑞達(dá)路交匯處西北 150米開發(fā)商 快樂屋 (鄭州 )房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價 不足住宅 3000元 /㎡ 商鋪 5000元 /㎡目前進(jìn)展 住宅已售完 ,商鋪還有剩余主力戶型及面積 322 321 111 ㎡ 周邊配套 鄭州中學(xué) 鄭州中學(xué)附小 六一雙語幼兒園 銀行 醫(yī)院 超市齊全建筑及規(guī)劃 規(guī)劃一般 ,地處西區(qū)核心商業(yè)圈售樓部情況 裝修一般，售樓員素質(zhì)較好整體評價 該項目因地處西區(qū)核心商業(yè)圈而人氣旺盛區(qū)域樓盤：晶華城項目名稱 晶華城物業(yè)位置 農(nóng)業(yè)西路與秦嶺路交叉口向東 100米路北 開發(fā)商 河南洲海置業(yè)開發(fā)有限公司 總建筑面積 一期同起十六棟 多層住宅均價 4200－ 5000元目前進(jìn)展 三層 十月底開盤銷售 主力戶型及面積 一室一廳 50㎡ 二室一廳 60－ 90㎡ 三室一廳 120－ 150㎡周邊配套 思達(dá)超市、張仲景大藥房、華星幼兒園、育才小學(xué)、鄭州第八十中學(xué)；社區(qū)內(nèi) VIP休閑泛會所、精品商業(yè)街、幼兒園等建筑及規(guī)劃 “ 至少超越市場