【正文】 一展筋骨時(shí)可 以中跳入泳池大顯身手；有客人來(lái)時(shí)，盡地主之宜?? 6)身處居室內(nèi)的業(yè)主： 工作、家務(wù)之余，俯視窗外，淡雅、樸素大方而又不乏生機(jī)的畫(huà)面呈現(xiàn)眼前，身心放松；園林上的武術(shù)、舞蹈，令他們?cè)u(píng)頭論足；豪華的會(huì)所、泳池，令他們感到無(wú)比自豪和滿(mǎn)足；望眼羅馬拱柱，西洋風(fēng)情洋溢心里，享受生活之意比酒更濃；中國(guó)園林的幽靜、清新又吸引他們的走出家門(mén)，融入其中，淋浴祖國(guó)文化?? 總之，園林的設(shè)計(jì)宗旨是景觀的多功能化，服務(wù)全面化，每一個(gè)景觀，不僅區(qū)域不同、功能不同，而且同一景觀對(duì)于不同的觀賞者具有不同的感受，在不同的節(jié)日 里也有不同的景象，同樣，在不同的季節(jié)里，美麗景觀更是層出不窮。 2)老者： 早上起來(lái)集中園林 —— 練太極；相遇羅馬建筑 —— 談?wù)撎斓?；棲身中?guó)園林 —— 吟詩(shī)作畫(huà) ；唱民歌，拉二胡；站在雕像前 —— 給自己的孫子、孫女講故事；面對(duì)高科技雕像—— 感嘆世界，時(shí)代變化之快。觀園者沐浴泳池，無(wú)限愜意；觀園者信步于羅馬拱柱之間，古代文化郁郁蔥蔥。而在中國(guó)園林景觀、泳池周?chē)÷蜂伷霾扇∽匀坏?形式，使觀賞者有漫步古道之中的感覺(jué)，增強(qiáng)景觀的感染性。小路在不同的文化區(qū)域采取不同的鋪筑形式。法國(guó)圖案花壇以獨(dú)特的圖案反映了法國(guó)浪漫的風(fēng)俗，使觀園者能身臨其境感受法國(guó)生活情調(diào)，在享受栽花藝術(shù)的同時(shí)品味法國(guó)文化。若大的園林屬自己所有，華貴的感覺(jué)時(shí)上心頭。園林可以供老者信步觀賞，吟詩(shī)作畫(huà)、拉二胡、唱民歌；可以供繁忙人士一覽祖國(guó)大好河山秀麗風(fēng)景，在日常生活中所不敢奢望的如今夢(mèng)想成真，可以使他們心曠神怡、信心百倍，以更飽滿(mǎn)的精神投入新的工作。棲 身亭榭，可以淋浴微風(fēng)，可以盡情戲魚(yú)，可以飽聞花香，可以聆聽(tīng)鳥(niǎo)鳴。 3) 中國(guó)私家園林 中國(guó)私家園林景觀，體現(xiàn)出中國(guó)園林幽靜，清爽的風(fēng)格。成功人士可以以此為社會(huì)交往的戶(hù)外場(chǎng)所，因?yàn)樗那屐o和清新可以滿(mǎn)足他們的需要。建議中心噴泉配以音樂(lè)背景則更具一番情趣。噴泉四周雕塑以教育或宣傳西方文化為主題，教育、藝術(shù)氛圍強(qiáng)烈。淡雅的色彩中以深藍(lán)和亮色作為點(diǎn)綴，深藍(lán)區(qū)域?yàn)橹袊?guó)園林區(qū)，代表一種含蓄的氣質(zhì)，反映中華民族謙虛、善良的品德；亮色部分為動(dòng)態(tài)水，體現(xiàn)出無(wú)限的活力。更為可貴之處是各種不同文化景觀結(jié)合之處采用柔和和過(guò)渡方式，使景觀融為一體，增強(qiáng)空間感。園林以西式風(fēng)格噴泉為中心，在四周點(diǎn)綴代表各國(guó)文化的景觀，主要有：羅馬拱柱、法國(guó)圖案花壇、中國(guó)私家園林，現(xiàn)代風(fēng)格泳池。當(dāng)今，主題園林的建設(shè)已經(jīng)成為一個(gè)大的發(fā)展趨勢(shì)，而且“以人為本”的概念也早入人心，針對(duì)在市場(chǎng)上真正能體現(xiàn)花園式的現(xiàn)代化的生態(tài)園林較為稀少，簡(jiǎn)單的復(fù)制和做作，很難成為炫眼賣(mài)點(diǎn)，本概念設(shè)計(jì)特別注重對(duì)藝術(shù)水平的要求。 二、設(shè)計(jì)定位 由于項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)層面較寬，這群人包容性強(qiáng)，高壓工作之余又崇尚自然釋放生活，因此園林的設(shè)計(jì)應(yīng)突出體現(xiàn)休閑 、娛樂(lè)的生活，即以“中西合璧，自然生態(tài)”為主題。 一、設(shè)計(jì)概要 人民家園是貴陽(yáng)市一個(gè)中檔素質(zhì)的項(xiàng)目。環(huán)境作為保證人們提高生活質(zhì)量的基本條件、應(yīng)滿(mǎn)足居民最基本的需求，給居民以充足的 陽(yáng)光和新鮮的空氣和寧?kù)o舒適的休息場(chǎng)所，為居民提供方便的休憩環(huán)境和創(chuàng)造鄰里交往的條件。在這種形勢(shì)下，住宅環(huán)境建設(shè)的重要性越來(lái)越突出地表現(xiàn)出來(lái)。當(dāng)“人民家園”的關(guān)注率達(dá)到高峰階段的時(shí)候，再反推開(kāi)發(fā)商的形象，以產(chǎn)品的整體形象來(lái)提升開(kāi)發(fā)商的企業(yè)知名度及企業(yè)的品牌。在本案中，樓盤(pán)名稱(chēng)“人民家園”中的“人民”一詞具有非常強(qiáng)烈的唯一性和不可替代性，在人們心中具有非常強(qiáng)烈的感情色彩，所以在塑造“人民家園”的過(guò)程中，力求樹(shù)立以人為中心的根本出發(fā)點(diǎn)，以之反作用于開(kāi)發(fā)商品牌的樹(shù)立。 品牌效應(yīng)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益是呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)的，而且品牌不可模仿，具有非常獨(dú)特的唯一性，它是產(chǎn)品服務(wù)和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等幾個(gè)方面的組合體。它是項(xiàng)目品牌形成的一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，宏觀世界所涉及的一切東西都是項(xiàng)目對(duì)外樹(shù)立形象的介質(zhì)。 6. 策略調(diào)整 在實(shí)施過(guò)程中，項(xiàng)目的策略要視市場(chǎng)反應(yīng)和信息反饋，及時(shí)作出相應(yīng)的靈活調(diào)整，以更利于項(xiàng)目的推廣。 5. 信息反饋 因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品策劃和推廣周期長(zhǎng)，工作量大，涉及面廣，人員參加多，所以信息和及時(shí)反饋十分重要。 3. 人員安排和分配 一方面，人員定位責(zé)任，工作具體到人頭，各盡其職；一方面，人員之間要 相互協(xié)調(diào)、合作，為著共同目標(biāo)努力。具體需要如下一些條件：商品專(zhuān)業(yè)知識(shí)、市場(chǎng)信息經(jīng)營(yíng)性觀念、良好的個(gè)人修養(yǎng)、隨機(jī)應(yīng)變、旺盛的斗志、吃苦耐勞的敬業(yè)精神等。如何能在眾多的同行競(jìng)爭(zhēng) 中把購(gòu)買(mǎi)者的注意力吸引到自己所開(kāi)發(fā)的物業(yè)上來(lái)，全憑銷(xiāo)售人員的扎實(shí)功力和恰當(dāng)?shù)耐其N(xiāo)策略的選擇。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)樯婕百Y金大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高，項(xiàng)目的全局統(tǒng)籌更加重要，關(guān)乎項(xiàng)目全局的成功。 目的： —— 讓市場(chǎng)認(rèn)知包裝后人民家園的“整體形象” —— 提升項(xiàng)目知名度 —— 為推盤(pán)作促銷(xiāo) 推廣策略： —— 賽后，通過(guò)媒介關(guān)系刊登有關(guān)活動(dòng)的信息 四、項(xiàng)目的全 局統(tǒng)籌 (一 )概念 從市場(chǎng)學(xué)來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)而言之，全局統(tǒng)籌就是指對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)和控制，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的策劃、制定和實(shí)施的一系列過(guò)程中進(jìn)行有效的、簡(jiǎn)練的、強(qiáng)有力的監(jiān)督、管理、協(xié)調(diào)、引導(dǎo)、規(guī)范、控制和處理。 活動(dòng)細(xì)節(jié)： A、比賽 —— 時(shí)期：半天比賽、半天展銷(xiāo) —— 參加人數(shù)： 20 個(gè)家庭及其他業(yè)主 —— 比賽形式：以家庭為單位，采取每一項(xiàng)活動(dòng)積分制，具體內(nèi)容待定。 —— 除讓比賽參加者進(jìn)一步認(rèn)同“人民家園”外，并可讓廣大的市民對(duì)“人民家園”有一定的了解，從而增加銷(xiāo)售對(duì)象。 —— “人民家園”之介紹可配合電視幕墻以錄像介紹。 活動(dòng)建議： A、 —— 半天準(zhǔn)業(yè)主家庭趣味大賽； —— 比賽共接受 20 個(gè)家庭報(bào)名，其余業(yè)主列席觀眾， 并贈(zèng)送禮物； —— 現(xiàn)場(chǎng)宣布業(yè)主推薦的客戶(hù)將獲取 1%的回扣； —— 獲勝家庭將獲得一定數(shù)額獎(jiǎng)金。 準(zhǔn)業(yè)主家庭趣味大賽 活動(dòng)目的： —— 以家庭為單位的趣味大賽，將充分 溝通開(kāi)發(fā)商與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的情感交流。 —— 提高項(xiàng)目形象 媒介選擇：報(bào)刊、電臺(tái) 活動(dòng)細(xì)則： A、人民家園業(yè)主委員會(huì)選舉 —— 人民家園現(xiàn)有的準(zhǔn)業(yè)主 B、業(yè)主委員會(huì)的管理職責(zé) —— 維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)利 —— 代表全體業(yè)主與開(kāi)發(fā)商溝通 —— 監(jiān)督工程進(jìn)度 —— 監(jiān)督小區(qū)物管 設(shè)立教育基金 作 用： —— 體現(xiàn)小區(qū)對(duì)業(yè)主子女教育的關(guān)心 —— 誘發(fā)目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)人民家園 —— 提高項(xiàng)目知名度 媒介選擇：報(bào)刊軟性文章以及各種媒體 活動(dòng)籌備： —— 由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)前期準(zhǔn)備工作，用軟性文章為活動(dòng)造勢(shì)，聯(lián)系新聞媒體、市公證處、業(yè)主管理委員會(huì)參加活動(dòng)。 （三）項(xiàng) 目 推 廣 活 動(dòng) 籌備人民家園準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì) 作 用： —— 以此活動(dòng)為引子，以建立人民家園的社區(qū)文化基礎(chǔ)，充分體現(xiàn)業(yè)主作為小區(qū)主人 的責(zé)任感。一個(gè)完善的硬件和軟件可以提供良好的服務(wù)，而具備良好的服務(wù)就是一個(gè)美好的生活方式。 2） 廣告畫(huà)要具藝術(shù)性和自然性，藝術(shù)性讓其具備鑒賞價(jià)值。在推廣中要做兩點(diǎn)： 1） 塑造“互動(dòng)式”園 林的園林主題思想，所謂“互動(dòng)式”園林是指園林并不僅僅是用于觀賞，而是體現(xiàn)人與自然的一種互動(dòng)的關(guān)系。本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格綜合了西方建筑的精華和現(xiàn)代建筑的高科技元素，是后現(xiàn)代建筑中的一種，主題可定為： 第三步： 推廣小區(qū)中庭園林概念“中西合璧 第一步： 通過(guò)前面塑造“善待您一生”的概念后，接著推出項(xiàng)目的主題形象“大型人性化家園”，可以讓市場(chǎng)接受，置業(yè)者認(rèn)同。 2) 通過(guò)報(bào)紙宣傳。 推盤(pán)過(guò)程： 造勢(shì) 項(xiàng)目規(guī)劃 物業(yè)管理 2）利用媒介進(jìn)行新聞繕稿的軟性宣傳。 如何去塑造大型人性化家園的概念？ 1． 項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)的宣傳 (前面已列舉 ,在此省略 ) 2． 借項(xiàng)目包裝來(lái)塑造大型人性化家園 (前面已分析 ,在此省略 ) 炒作內(nèi)容主題： 善待你的一生 1)： 利用毛澤東對(duì)人民的定論： 人民，只有人民才是歷史的創(chuàng)造者。就目前的情況來(lái)看，與本項(xiàng)目同類(lèi)、同檔次的大型住宅小區(qū)尚未出現(xiàn)，處于市場(chǎng)空白點(diǎn)，入市時(shí)機(jī)較好。 三、人民家園推廣策略 (一 ) 大型人性化家園的塑造 貴陽(yáng)市市區(qū)內(nèi)的大型小高層小區(qū)盤(pán)較少，且檔次都較高。在香港的啟德機(jī)場(chǎng)和新機(jī)場(chǎng)附近的物業(yè)均是采用這種隔音玻璃，可說(shuō)是具有零分貝的功能。 (5)選材： 選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂(lè)設(shè)施。 (4)墻體： 采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。 (3)垃圾處理： 垃圾分類(lèi)收集。采用無(wú)滲漏的節(jié)水龍頭等。 3. 節(jié)能設(shè)備與節(jié)材的建議 雖然節(jié)能材的設(shè)計(jì)在售樓期間往往沒(méi)有太顯著的效果，許多優(yōu)點(diǎn)需要住戶(hù)在今后的生活中體會(huì)，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計(jì)雖然見(jiàn)效慢，但同樣對(duì)于樹(shù)立企業(yè)形象有積極作用，而且其長(zhǎng)遠(yuǎn)的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費(fèi)用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識(shí)，有利于提升項(xiàng)目的公益玩形象。 (八 )項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議 1．直飲凈水系統(tǒng) 引入凈水自動(dòng)過(guò)濾裝置，每戶(hù)皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務(wù)。 3. 安全管理采用集中監(jiān)控手段。（三表抄報(bào)可納入物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)。 ⑤ 設(shè)備管理： 目標(biāo)是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運(yùn)行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)施和電梯等實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控。 ③ 各項(xiàng)設(shè)施的遠(yuǎn)程管理。 2. 物業(yè)管理方面，可以實(shí)現(xiàn)： ① 物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化、部門(mén)管理自動(dòng) 化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。 智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件出發(fā)，敝司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無(wú)，化而不實(shí)又增加成 本的部份放棄不做；對(duì)項(xiàng)目確有素質(zhì)檔次提升，對(duì)業(yè)主切身利益有幫助的項(xiàng)目予以介入。 ③ 酒店式貼身服務(wù)。目前好的物業(yè)管理基本組成要素為： ① 著名物業(yè)管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特別是港式物業(yè)管理公司）或者是著名的大發(fā)展商自組的獲 ISO9002 認(rèn)證的物業(yè)管理公司。 (七 )物業(yè)管理建議 以全方位的服務(wù)為宗旨 物業(yè)的價(jià)值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。 ： 提供不同種類(lèi)的生活日用品以滿(mǎn)足小區(qū)居民的日常生活需求。 ： 除提供中西名著、小說(shuō)外，還提供中西音樂(lè)、著名電影欣賞。 e. 家政服務(wù) 洗衣中心干洗店（除提供干洗服務(wù)外，還提供自助式洗衣服務(wù)，住戶(hù)可自行租用洗衣機(jī)清洗衣物）。 c. 美食 中餐廳、西餐廳。 (1)原則 ① 并不要包羅萬(wàn)有，重要的是匹配項(xiàng)目 的檔次和風(fēng)格，更理想的是填補(bǔ)周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項(xiàng)目附加值提升； ② 功能項(xiàng)目設(shè)置要求“小而精”，規(guī)模不用太大； ③ 可考慮部分功能設(shè)在商業(yè)物業(yè)內(nèi) ④ 充分利用周邊設(shè)施 (2) 詳細(xì)建議如下： ： a. 運(yùn)動(dòng) 室外小區(qū)泳池，室內(nèi)乒乓球室，棋牌室，健身房。 4. 物業(yè)管理及功能配套建議（見(jiàn)附件） (六 ) 會(huì)所配套建議 本項(xiàng)目的會(huì)所配套尤為重要，應(yīng)成為本項(xiàng)目人性化概念的重要支撐部件。 3. 園林概念設(shè)計(jì) 在附件中附有項(xiàng)目的園林概念設(shè)計(jì)，這不僅可以發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。 (五 ) 項(xiàng)目自身素質(zhì)提升策略 由于該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相當(dāng)激烈，因此敝司建議首先提高自身素質(zhì)去增加競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到銷(xiāo)售目的，以下就是項(xiàng)目自身素質(zhì)提升的建議： 1. 戶(hù)型設(shè)計(jì)方面 敝司對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)詳細(xì)的研究后會(huì)詳細(xì)提供。 ——— 戶(hù)外廣告 1． 在遵義路路口，沙沖路轉(zhuǎn)盤(pán) 處做燈柱廣告箱 ,因?yàn)檫@這兩個(gè)地段人、車(chē)流量較大，通過(guò)在這里的宣傳可以提升本項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商的知名度，吸引目標(biāo)客戶(hù)群的關(guān)注 2． 在遵義路選一旺處作巨幅廣告 ,提升本項(xiàng)目的物業(yè)形象。這對(duì)高檔次樓盤(pán)尤其重要。 ——— 制作精美的樓書(shū) 作為高質(zhì)素、高品位的綜合商住高尚物業(yè) ,敝司建議制作精美、詳實(shí)、清新、脫俗的樓書(shū) ,把貴項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)管理等展示出來(lái)。組織一些針對(duì)性的、引導(dǎo)式的新聞繕稿 ,潛移默化中對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應(yīng)。地盤(pán)的包裝 ,主要針對(duì)地盤(pán) ,是相對(duì)靜止的 ,宣傳面和效率都有限 ,運(yùn)用傳媒 ,將項(xiàng)目的包裝以多種形式 ,多種層次 ,盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳和推廣 ,系統(tǒng)的、靈活的、專(zhuān)業(yè)的傳媒運(yùn)用 ,使項(xiàng)目的形象升華到一個(gè)全新的