【正文】 未來市場潛在供應(yīng)量的增加。 ☆ 清溪市場需求量的增加 。 ☆ 公共交通劣勢 公交車站點(diǎn)離本項(xiàng)目有３百米的距離，較不便利 ☆ 項(xiàng)目特色 項(xiàng)目周邊為工廠和民房，建筑形式較為混亂，本項(xiàng)目容易從中脫穎而出。 優(yōu)勢 S 劣勢 W 項(xiàng)目住宅 SWOT分析 ☆ 配套優(yōu)勢 項(xiàng)目位于清溪鎮(zhèn)成熟片區(qū)，教育、商業(yè)、醫(yī)療、文體設(shè)施齊備。 ☆ 項(xiàng)目周邊缺少景觀。 ? 中原 CentaPro操作的部分商業(yè)項(xiàng)目：金光華廣場、五洲風(fēng)情 MALL、萬象城 對外招商操作途徑 ☆ 區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目位于泛傳統(tǒng)成熟商業(yè)圈內(nèi)。憑借 CentaPro以客為先的理念，中原的專業(yè)隊(duì)伍能為客戶洞悉市場的走勢，并提供最全面的專業(yè)意見?，F(xiàn)時的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)除香港外，還遍及全國及亞太區(qū)各重點(diǎn)城市。 項(xiàng)目經(jīng)營管理建議 委托 /組建專業(yè)的管理公司進(jìn)行總體的、全面的管理服務(wù) : 對項(xiàng)目整體形象的推介，負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目的形象宣傳、推廣； 對項(xiàng)目范圍內(nèi)所有的商業(yè)面積進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理； 提供項(xiàng)目范圍內(nèi)的車位、住宅、辦公室的租用服務(wù)； 提供經(jīng)商咨詢、引進(jìn)新型商業(yè)形態(tài)； 提供商鋪出租、轉(zhuǎn)讓等中介服務(wù)； 物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)、監(jiān)督； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招商（指招商部分）； 承辦大型文化、娛樂活動； 中原商會的會員 主要為以下三類： ①連鎖商業(yè)零售企業(yè)： 包括百貨公司、超級市場、專業(yè)市場、主題商場、休閑娛樂及飲食管理公司等； ②著名商品品牌： 包括服裝、皮具、化妝品、珠寶首飾及名表等； ③在莞的港臺商人： 東莞有大量的外資企業(yè)，其高層管理人員特別是 港、臺籍人士中，有很多均在東莞置業(yè)或有置業(yè)計劃，他們通過委 托中原代理的方式，尋找符合其投資意向的物業(yè)，這類會員主要為 商鋪及住宅投資者。 項(xiàng)目經(jīng)營管理建議 整體商業(yè)采用先招商，后銷售的策略。 ? 通過體驗(yàn)式園林、文化情景雕塑，營造一種在公共空間上處處是景，處處是休閑的 人性化空間 。 具體表現(xiàn) 玻璃屋 ——感受吧、集中式商業(yè) 另本項(xiàng)目的集中式商業(yè)也可以規(guī)劃為大面積玻璃組合的立面，使造型上有相對較強(qiáng)的視覺感。 項(xiàng)目商業(yè)定位 清 溪 第 一 城 ————開放式 BLOCK街區(qū) 茶樓 、 風(fēng)味美食坊（大酒樓） 美容、水療 、 康體休閑 大中型百貨、特色專營店（如女人世界） 、 酒吧 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 集中式三層 集中式首、二層 集中式四層 公共空間特色 商業(yè)最大的特色最終體現(xiàn)在公共空 間 ， 本項(xiàng)目必須在公共空間上營造 一種休閑文化與體驗(yàn)情趣相結(jié)合的 特色 經(jīng)營業(yè)態(tài)特色 特色餐飲 （ 休閑餐飲為主體 ， 附帶部分 商務(wù)餐飲 ） 、 服裝為業(yè)態(tài)主體；超市 — — 社區(qū)式購物 ， 為完善項(xiàng)目功能的業(yè)態(tài) 補(bǔ)充 使本項(xiàng)目集餐飲 、 社區(qū)式購物功 能 ， 又兼有休閑娛樂功能和觀光價值 本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計上特色化的商業(yè)建筑組合 建筑規(guī)劃特色 從特色中尋找機(jī)會！ 開放式休閑街區(qū)表現(xiàn) 沒有特色就沒有生命力，有特色，就有了機(jī)會！ 土圍 磚屋 金屬院 木屋 玻璃房 大型風(fēng)味美食坊 + 時尚精品服飾街 + 集中式購物 震撼的視覺效果 、 新穎 、 時尚 —— Block街區(qū) 開放式休閑街區(qū)表現(xiàn)二 木屋 ——料理坊 在商業(yè)街區(qū)的某個區(qū)域規(guī)劃為帶木屋特質(zhì)的立面，引入日式、韓國或其他東南亞風(fēng)味的特色餐飲。 ? 從項(xiàng)目的大體量和大規(guī)?？矗?xiàng)目商業(yè)類別應(yīng)該區(qū)別于以往商業(yè)形式，以市場發(fā)展?jié)摿Υ?、利潤空間大、市場空白的特色商業(yè)， 打造清溪新一代最好最休閑最具特色的商業(yè)街區(qū)。中原按照鄰里、住區(qū)和城市片區(qū) 3個層次進(jìn)行分級設(shè)置。 根據(jù)規(guī)模、地段、租金、干擾程度的不同，商業(yè)設(shè)施可以劃分為 6類：餐飲設(shè)施、日常必備型配套（便利店等）、階段性配套（裝修、中介公司）、文化類商業(yè)配套（酒吧、書店等）、零售型商業(yè)（超市）以及傳統(tǒng)型商業(yè)（肉菜市場等）。 ☆ 中原判斷，本項(xiàng)目商業(yè)市場有良好的發(fā)展?jié)摿涂臻g。 SWOT總結(jié) ☆ 項(xiàng)目的商業(yè)部分是項(xiàng)目的難點(diǎn)及重點(diǎn)所在。 ☆ 本項(xiàng)目占地不大，但體量大，造成公共空間不大，應(yīng)盡量拓展公共空間，采用開放式街區(qū)，使客戶可以在公共空間里逗留。 ☆ 貸款政策影響 銀行貸款利率的調(diào)整，投資門檻的提高。 ☆ 項(xiàng)目本身商業(yè)體量較大 。 清溪市場內(nèi)潛在需求的增加。 項(xiàng)目商業(yè) SWOT分析 優(yōu)勢 S 劣勢 W ☆ 片區(qū)供應(yīng)量少 項(xiàng)目所在傳統(tǒng)商業(yè)片區(qū)今年商業(yè)用房供應(yīng)量較少。 ☆ 與商業(yè)旺點(diǎn)沒有直接的連接 本項(xiàng)目不能與商業(yè)旺點(diǎn)直接的連接，缺乏人氣。 ☆ 市政規(guī)劃優(yōu)勢 項(xiàng)目附近將會拓寬道路連接莞深高速及北環(huán)路。 ☆ 規(guī)模優(yōu)勢 項(xiàng)目相對于同一商業(yè)圈內(nèi)的物業(yè)具有規(guī)模上的優(yōu)勢。貨品檔次為中低檔， ☆ 區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目位于泛傳統(tǒng)成熟商業(yè)圈內(nèi)。 經(jīng)營模式分析 傳統(tǒng)市場 ： 以生活用品為主，附帶周邊沿 舊 市場的街鋪，街鋪銷售商品 以服裝、飾品為主，貨品檔次以低檔為主。 街鋪 : 經(jīng)營服裝為主，以餐飲、食品、飾品為輔。 業(yè)態(tài) ： 以傳統(tǒng)市場、富升商場、大新百貨（服裝）、華潤超市為主，肯德基、真功夫、麥當(dāng)勞著名快餐店與之互補(bǔ)。兩街交界處為整個商圈的最核心點(diǎn)。 ☆ 商業(yè)：華潤超市、富升百貨、肯德基、麥當(dāng)勞、真功夫、 商業(yè)街街鋪 (8分鐘 ) 結(jié)論：項(xiàng)目周邊配套完善，可以非常方便的享受商業(yè)、 銀行、教育、醫(yī)療等生活配套。 ☆項(xiàng)目南邊是廠房、鹿鳴路。 項(xiàng)目有與核心商圈近距離的地緣優(yōu)勢，經(jīng)過引導(dǎo)和培育后，完全有分享商圈龐大人流的可能。 清溪商業(yè)市場總結(jié) 鳳凰花園 所在地 項(xiàng)目距離商圈核心及中心旺地距離有一 定距離，周邊的生活區(qū)和對項(xiàng)目造成了 一定的商業(yè)阻斷。 清溪商業(yè)市場存在七大主力商場 ,和諸多零散商業(yè)形式 ,相對于有限的消費(fèi)市場 ,商業(yè)經(jīng)營壓力巨大。擁有臨街商鋪的當(dāng)?shù)厝耸吭诮?jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中也確實(shí)得到了極高的回報。根據(jù)周邊鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，客戶資料的調(diào)查分析得出此觀點(diǎn) ☆關(guān)注商業(yè)投資項(xiàng)目，有“一鋪富三代”的傳統(tǒng)思想，尤其習(xí)慣于投資臨街商鋪。 ☆缺乏豐富的投資知識和投資經(jīng)驗(yàn) 投資者自身學(xué)歷不高，對股票債卷等缺少投資技巧。而商鋪?zhàn)鳛楣潭ㄙY產(chǎn)，有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 ☆投資動機(jī)：將存款購置商鋪，作為長期固定的收入來源 。 清溪鎮(zhèn)的消費(fèi)者大致分為三大類： 清溪商業(yè)消費(fèi)者總結(jié) ?企業(yè)主、政府官員、企業(yè)高端人群、外來經(jīng)商者 ?本地普通居民 ?較低層次的外來打工族 此部分客戶消費(fèi)在很大程度上具有不確定性，沖動消費(fèi)還可以加以更好的引導(dǎo)和釋放，并使之成為一種消費(fèi)習(xí)慣。 ☆現(xiàn)有商業(yè)檔次普遍較低，競爭激烈，消費(fèi)者期待市場出現(xiàn)一些高檔、環(huán)境舒適、更具特色的商業(yè)形式。 消費(fèi)時段性明顯 05101520253035大型超市 著名快餐店 市場街鋪 商業(yè)街鋪1 0 時 1 7 時 人/ 每5 分鐘1 8 時 2 1 時 人/ 每5 分鐘節(jié)、假日 人/ 每5 分鐘 ☆本鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)處于滿足居民日常生活的較低層次，外來大型零售百貨領(lǐng)導(dǎo)市場； 清溪商業(yè)分析及總結(jié) ☆目標(biāo)客戶群對生活有更高層次的需求，例如休閑、娛樂、康體等商業(yè)在市場中較為缺乏，是較好的市場機(jī)會。天和百貨有中高檔的購物環(huán)境，但商品檔次為中低檔。較少高檔次的消費(fèi)。 而圍繞零售百貨店的各種街鋪，經(jīng)營業(yè)態(tài)全面，為消費(fèi)者提供了較多不同檔次的服飾、通訊等產(chǎn)品，是主力商家的有利補(bǔ)充。