【正文】 項(xiàng)目自身概況再分析一、 項(xiàng)目概況一覽表序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容1地理位置位于蓮花西路與僑香路交匯處（屬香蜜湖片區(qū)）2占地面積7684平方米3建筑面積64000平方米4層 數(shù)地下2層，地上四棟28層，總高98米5建筑結(jié)構(gòu)底層大空間剪力墻結(jié)構(gòu)6戶 數(shù)430戶7戶型1房1廳~6房2廳8面積39平方米~270平方米9主導(dǎo)戶型4房2廳10主導(dǎo)面積120~140平方米11戶型結(jié)構(gòu)全上錯(cuò)層、一上一下錯(cuò)層、平層3大類24種戶型結(jié)構(gòu)12園林規(guī)劃法蘭西風(fēng)格庭園廣場(chǎng)、雕塑、噴泉、疊水、園林綠化13實(shí)用率約82%14工程進(jìn)度2000年4月18日達(dá)177。3） 景田、香蜜湖片區(qū)漸成熱點(diǎn)： 隨著萬科金色家園、振業(yè)翠海花園等樓盤的推出，在他們強(qiáng)大的廣告攻勢(shì)影響下，景田香蜜片區(qū)漸漸成為眾多買家關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)。 本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)1） 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策給予的市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)的支持、房改政策的刺激、稅收政策的鼓勵(lì)、金融信貸的支持等等都給本項(xiàng)目帶來十分有利的大環(huán)境。 C、 全方位的立體宣傳組合 運(yùn)用報(bào)紙廣告、電視廣告、車體廣告及立柱廣告等的全方位立體宣傳組合，在開售初期進(jìn)行高密度的宣傳攻勢(shì)，聲勢(shì)浩大，以求能“一炮而紅”。金色家園第一期4月22日公開發(fā)售時(shí)，5棟23層樓宇的樓體已接近封頂。同時(shí)萬科在行內(nèi)的信譽(yù)極其良好，合作伙伴對(duì)其銷售極有信心，像金色家園的合作伙伴就是帶資合作，先行墊資。開售時(shí)，萬科金色家園進(jìn)行了鋪天蓋地的宣傳攻勢(shì)，迅速樹立起了物業(yè)形象，從而成為城中的一個(gè)熱門話題。很明顯，萬科金色家園一期是可比性最強(qiáng)，且威脅最大的樓盤。 黃埔雅苑、東?；▓@二期、香榭里花園等無論規(guī)模還是物業(yè)定位、客戶群定位與本項(xiàng)目都有較大差別。而對(duì)于楓丹雅苑來說，剛開售的振業(yè)翠海花園是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：1． ，由13棟樓宇組成的大型樓盤，對(duì)本項(xiàng)目而言分流了相當(dāng)一部分追求小區(qū)規(guī)模的客戶；2． 工程進(jìn)度較本項(xiàng)目為快，一期已于4月26日封頂，而本項(xiàng)目到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)主體工程僅到裙樓，這對(duì)客戶的購(gòu)買欲望造成一定程度的影響；3． 戶型主要為三房、四房（四房比例最大）、五房，主導(dǎo)面積為90150M2，雖與本項(xiàng)目的三錯(cuò)層戶型結(jié)構(gòu)有很大的區(qū)別，但就戶型（如三房、四房等）及面積而言，與本項(xiàng)目有很大部分的重疊區(qū)間；2） 同類樓盤的競(jìng)爭(zhēng)壓力進(jìn)入新千年以來，楓丹雅苑所在片區(qū)和臨近的片區(qū)，不斷有強(qiáng)勁的同類新盤推出，其中黃埔雅苑、萬科金色家園，更成為熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)。而萬科溫馨家園仍是在“靜悄悄地醞釀”當(dāng)中，估計(jì)其會(huì)根據(jù)工程進(jìn)度而定在今年下半年推出，由于萬科的品牌效應(yīng)不容忽略，所以楓丹雅苑若不能借前期的有利時(shí)機(jī)順利銷售的話，在銷售后期會(huì)遭受到強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力。對(duì)此，中原認(rèn)為，在地段、配套、品牌形象和物業(yè)素質(zhì)方面，這三個(gè)樓盤都不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成太大的威脅。（二） 目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力1） 同區(qū)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)壓力 本項(xiàng)目同區(qū)樓盤主要是：嘉園、豪峰園、恒星園、萬科溫馨家園、振業(yè)翠?；▓@等。5. 反觀九九年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)可用“旺市不旺價(jià)”來形容，%，%。由以上數(shù)據(jù)可見，福田區(qū)目前許多項(xiàng)目處于準(zhǔn)現(xiàn)樓階段，工程進(jìn)度形象較佳，再加上福田區(qū)尤其新市中心區(qū)一帶又是大規(guī)模住宅項(xiàng)目集中地、熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)，這將使遠(yuǎn)期樓花的本項(xiàng)目（2001年8月入伙）在工程進(jìn)度形象方面較之其他樓盤遜色。4. 深圳作為一個(gè)市場(chǎng)化程度較高的城市，在供求關(guān)系大錯(cuò)位、后期供給能力又進(jìn)一步增大的情況下，結(jié)構(gòu)性矛盾必將進(jìn)一步突現(xiàn)。公房上市對(duì)住宅市場(chǎng)的沖擊是在所難免的，其將導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量的大增，促使供求不平衡關(guān)系的加?。坏硪环矫?，其也將促使一大批有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的原公房居住者換房再置業(yè)，此尤其對(duì)環(huán)境佳、素質(zhì)好之中高檔物業(yè)帶來了一定數(shù)量的潛在客戶群。相信至下半年7月份，以個(gè)性的“城市”概念包裝的金色家園將有不俗之銷售業(yè)績(jī)，另先以8090平方米小單位低價(jià)入市發(fā)售的翠海花園也將取得良好的銷售，其將對(duì)本項(xiàng)目之推售造成強(qiáng)大的沖擊力。萬科地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、振業(yè)地產(chǎn)等大型集團(tuán)及外來的中海地產(chǎn)、和記黃埔等在市場(chǎng)上已建立了消費(fèi)者認(rèn)可的品牌形象，這些地產(chǎn)商推出的每一個(gè)項(xiàng)目都將引起人們的密切關(guān)注，其對(duì)市場(chǎng)影響較大。5． 采用最新高科技的樓盤陸續(xù)登場(chǎng) 新型經(jīng)濟(jì)帶來大量的技術(shù)改革，新型建材及地產(chǎn)配套產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，信息溝通與技術(shù)創(chuàng)新的頻率不斷加快，從而引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)總體性能革命，帶動(dòng)高新技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用，一批“智能化住宅”、“數(shù)碼樓盤”粉墨登場(chǎng)，如今年三月開始認(rèn)購(gòu)登記的萬科金色家園，其采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，讓居家提前進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)溝通的時(shí)代；二、 典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤剖析★ 同類樓盤比較序號(hào)樓盤項(xiàng)目東?；▓@Ⅱ期香榭里花園萬科金色家園幸福家園楓丹雅苑1地理位置深南大道農(nóng)科中心農(nóng)科路農(nóng)軒路東側(cè)景田北路與蓮花路交匯處景田北馨庭苑東南面蓮花西路與僑香路交匯處2發(fā)展商?hào)|海聯(lián)合(集團(tuán))有限公司/深圳東海愛地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司深圳市美地置業(yè)發(fā)展有限公司深圳萬科地產(chǎn)賽格廣場(chǎng)投資公司/深圳卓眾實(shí)業(yè)公司深圳長(zhǎng)江興業(yè)發(fā)展有限公司3占地面積8萬M23萬M27684 M24建筑面積14萬M2總建筑面積18萬M2, M25容積率66規(guī)模15棟,4棟高10層、6棟高15層、4棟高28層、1棟高33層5棟,3棟高16層、2棟高10層5棟23層3棟21層4棟28層7單位數(shù)量1205套409套524套256套430套8主導(dǎo)戶型3*2/4*23*23*2/4*22*2/3*24*2(躍式)9主導(dǎo)面積 M2 M2101/108/87 M2 M2/ M2120140 M2序號(hào)樓盤項(xiàng)目東?；▓@Ⅱ期香榭里花園萬科金色家園幸福家園楓丹雅苑10園林規(guī)劃綠化率高達(dá)36%,綠化率≥52%,由貝爾高林設(shè)計(jì)綠化率42%,中心設(shè)萬平米園林,由貝爾高林設(shè)計(jì)10米高雙層綠化綠化率 法蘭西風(fēng)格庭園11會(huì)所設(shè)施室外大型園林式泳池、室內(nèi)體育館設(shè)施(網(wǎng)球、壁球、羽毛球等)、室內(nèi)恒溫泳池、咖啡酒廊、圖書館近6000 M2會(huì)所,有室內(nèi)泳池、室外泳池、高爾夫練習(xí)場(chǎng)于三層設(shè)集健身、娛樂、文化設(shè)施于一體的室內(nèi)會(huì)所室內(nèi)會(huì)所有兒童樂園、戲水泳池、休憩島泳池、健身房、露天茶座、幼兒園（面積3800 M2）、晨跑道12景觀東香蜜湖景，南高爾夫俱樂部，北農(nóng)科植物園東香蜜湖景，農(nóng)科植物園住宅區(qū)樓宇南眺香蜜湖，東臨景田公園南眺香蜜湖，東臨梅水廠13裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房未定14物業(yè)管理梁振英測(cè)量師行深圳市美地置業(yè)發(fā)展有限公司萬科物管自管，自管序號(hào)樓盤項(xiàng)目東海花園Ⅱ期香榭里花園萬科金色家園幸福家園楓丹雅苑15車位1000個(gè)大型地下車庫(kù)車庫(kù)470個(gè)地下兩層地下車位120個(gè)16工程進(jìn)度外墻裝飾、小區(qū)綠化已入伙已封頂2001年1月入伙現(xiàn)正打樁,據(jù)稱2001年7月入伙現(xiàn)正打樁，2001年8月入伙17交通緊靠深南大道,交通便利,地鐵沿線位于農(nóng)科中部，交通設(shè)施不足交通便利,多路大中巴經(jīng)過交通一般,公交及中巴路線不多交通不便(僅2路大巴、4路中巴)18銷售價(jià)格8500元/ M2 (折前)8245元/ M2 (折后)8388元/ M2(折前)8220元/ M2 (折后)7500元/ M2 (折前)7350元/ M2 (折后)6500元/ M2 (折前)6240元/ M2 (折后)——19付款方式一次性95折即供97折一次性93折即供98折一次性95折即供98折首期一成照定價(jià)一次性91折即供96折——20銷售情況首推1棟約61%(85套,99年11月發(fā)售)約50%—60%（99年4月發(fā)售）15%(銷控表反映)——★ 同區(qū)樓盤比較序號(hào)樓盤項(xiàng)目振業(yè)翠?；▓@豪峰園恒星園嘉園萬科溫馨家園（在建）1地理位置蓮花西路與農(nóng)園路交匯處蓮花西路與香蜜湖路交匯處蓮花西路與香蜜湖路交匯處蓮花西路與僑香路交匯處蓮花西路與香蜜湖路交匯處2發(fā)展商深圳振業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司深圳市華通汽車公司/深圳通威實(shí)業(yè)有限公司深圳市恒星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市國(guó)免房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬科地產(chǎn)3占地面積1萬M2 M22萬M24建筑面積5容積率6規(guī)模共13棟,5棟高15層、4棟高18層、4棟高35層共7棟,5棟高11層、2棟高18層共3棟,1棟高13層、1棟高18層、1棟高19層2棟13層10幾棟小高層7單位數(shù)量一期696套(共1686套)274套158套256套436套8主導(dǎo)戶型一期4*2/2*2/3*22*2/3*23*2/4*25*2/3*23*2/4*29主導(dǎo)面積 M2 M2 M2平均面積在137 M2以上序號(hào)樓盤項(xiàng)目振業(yè)翠?；▓@豪峰園恒星園嘉園萬科溫馨家園（在建）10園林規(guī)劃綠化率45%,近2萬M2中心庭園近8000 M2平臺(tái)花園綠化率75%，5000 M2中心庭園由澳大利亞柏濤公司設(shè)計(jì)，3500 M2中心公園圍合式布局，中心花園11會(huì)所設(shè)施會(huì)所面積2781 M2,幼兒園面積3000 M2,設(shè)有泳池、兒童樂園、商場(chǎng)、超市、餐廳小型會(huì)所設(shè)有桌