【正文】 議 燈光工程燈光工程 利用夜間照明體現(xiàn) 建筑外型與結(jié)構(gòu)美建筑外型與結(jié)構(gòu)美—— 燈光就是建筑的靈魂燈光就是建筑的靈魂 考慮因素：城市夜景已是城市最美的風景，通過燈光效果更能勾勒出建筑的線條與靈魂。東面新洲路百葉的做法是希望在立面上形成三角形的有韻律感的效果外立面建議外立面建議 外立面建議外立面建議節(jié)能及環(huán)保深圳正在興建生態(tài)城市，政府不鼓勵全玻璃幕墻形式的建筑。 外立面建議外立面建議 外立面建議外立面建議 圖片是悉尼的一些建筑，由建筑大師 Harry Seidler（已故）設(shè)計，是典型的澳大利亞風格。p需要與周邊的環(huán)境相融合，新洲路沿線建筑的協(xié)調(diào)感。p注重的是美感 ,而不要強調(diào)某種風格 。p 符合建筑物本身的功能需要 。 自由分割與組合；216。 錯層送露臺花園 (要求每層都贈送一個以上不計容積率的花園要求每層都贈送一個以上不計容積率的花園 ) ；216。 陽光走廊；216。引領(lǐng)寫字樓市場非熱點片區(qū)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新 ,引領(lǐng)市場新豪方大廈 西北翼與東南翼各在奇數(shù)層與偶數(shù)層出現(xiàn)的空中庭院外側(cè)回廊和空中花園 采取雙 L合抱型格局設(shè)計 回廊設(shè)計、空中花園安聯(lián)大廈 建筑的豎向不同高度，安聯(lián)大廈設(shè)計了 28個空中花園和 1個屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應回歸自然的潮流。 案例借鑒：安聯(lián)大廈?項目位置：福田區(qū) 車公廟深南大道南側(cè)?占地面積： ?建筑面積： ?標準層面積 :1044平米?綠化率： 20 % ?樓層狀況： 28層 ?總 戶 數(shù)： 48戶?形象定位 :別墅感商務空間案例借鑒：本元大廈?中庭是四至二十七層的超高中庭，?每三層一個 200平米空中花園，設(shè)計理念采用大開間的辦公空間 ?每層兩戶 ?超寬柱距最長達 ，既保證了空中花園及中庭的闊綽公共空間，又使大廈達到 72%的高實用。 ?由兩座建筑實體和中庭構(gòu)成，其中中庭為 150米，上下貫穿，產(chǎn)生豎向氣流帶動空氣流通，與室外自然空間相融，形成獨特的建筑 “肺 ”空間。 案例借鑒：新豪方大廈陽光中庭電梯廳產(chǎn)品亮點：陽光中庭，陽光走廊，陽光辦公回廊陽光中庭案例借鑒：新豪方大廈?項目位置：中心區(qū)?占地面積： ?建筑面積： ?綠化率： 20 % ?樓層狀況： 35層 ?總 戶 數(shù)： 207 通過花園，將一層分割為 1/4雙衛(wèi)生間高區(qū)空中花園通過花園，將一層分割為 1/2，各自獨享中低區(qū)空中花園案例借鑒：安聯(lián)大廈關(guān)鍵字： “肺空間 ”、人性化生態(tài)化辦公產(chǎn)品成功：贈送空中花園，各單元獨立辦公以綠色辦公、 “肺空間 ”、城市文脈、環(huán)保節(jié)能及陽光辦公等五大設(shè)計理念?綠色辦公。? 錯落有次，總體形象清新挺拔。在全新區(qū)域取得市場關(guān)注空中花園設(shè)計生態(tài)通風系統(tǒng)高爾夫球推桿練習場空中花園成功原因分析? 首推 “生態(tài)健康辦公 ”概念? 項目推出背景：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟，片區(qū)市場不成熟，市場競爭激烈，引入了全新寫字樓概念，提升了項目的品質(zhì)；? 首次在深圳寫字樓市場推出 “生態(tài)健康辦公 ”的概念；? “生態(tài)健康辦公 ”是寫字樓發(fā)展的新趨勢，項目順應其趨勢，并概念深入到項目中；? 項目在產(chǎn)品上，有所創(chuàng)新，使用 扁梁無柱設(shè)計，并推出部分躍式辦公間； 2 26層送空中花園產(chǎn)品成功：生態(tài)花園，陽光空間，外側(cè)回廊? 位于深南大道以北，麒麟路以西。12層為商務配套:咖啡吧 \中西餐廳 \美容美發(fā)廳；? 戶型設(shè)計：銀座國際的扁梁無柱設(shè)計，為客戶提供了面積從681134㎡；? 項目概況： 4層為商務會所 。 結(jié)構(gòu)優(yōu)化方向2. 標準層高度建議? 地理位置：福田深南大道與香蜜湖路交匯；? 項目規(guī)模：辦公建筑面積 26999實現(xiàn)最佳的投入產(chǎn)出平衡攻略產(chǎn)品策略 80 15+ + 5 = 100中高檔硬件配置人有我有，配置水平要求一般優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)我有人無，從產(chǎn)品上提升附加值拔高項目形象從最能體現(xiàn)項目檔次的地方著手（大堂 /外立面 /服務等）實現(xiàn)項目價值最大化A 優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)第二卷：產(chǎn)品打造建議第二卷：產(chǎn)品打造建議1. 標準平面優(yōu)化216。資金快速回籠實操考慮：216。樹立項目形象216。*目標客戶置業(yè)特征分析 *C 項目前期定位回顧第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧 * 項目檔次、定位建議 *【產(chǎn)品品質(zhì)】 項目寫字樓層高、電梯數(shù)量等配置較高，有足夠的產(chǎn)品基礎(chǔ)在泛 A 區(qū)造純 A樓（即在泛 CBD區(qū)域以甲級的標準造樓）【配置設(shè)施】 處處彰顯品味：外墻用材、空調(diào)、大堂、電梯廳、電梯轎箱裝修等【附加值】 引進先進的設(shè)備 /超常服務（會所、物管） /環(huán)保健康【市場效果】 吸引 中心區(qū)中低檔 的客戶群體，使客戶以較低的價格水平享受中心 區(qū)的高品質(zhì)物業(yè)。波士頓矩陣客戶價值分析模型重點客戶重點客戶C 項目前期定位回顧第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧自用自用 投資投資對價格的敏感度相對較低，要求靈活的付款方式，對樓宇的形象檔次要求高，必須與企業(yè)形象相匹配 ，看好中心區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Γǖ囟危?，重視景觀因素及生態(tài)環(huán)境，希望入住大廈的公司與自己公司規(guī)模、檔次相當，看重入伙后物業(yè)管理水平，對物業(yè)管理費敏感度高。企業(yè)擴張及辦公環(huán)境的改善企業(yè)擴張及辦公環(huán)境的改善 —— 企業(yè)為吸引更多的優(yōu)秀人才需要改善辦公環(huán)境，營造良好的工作氛圍，以保證較好的工作效率，增強員工對企業(yè)的歸屬感 。企業(yè)品牌形象的提升企業(yè)品牌形象的提升 —— 有較為雄厚的資金實力，處于快速發(fā)展期，現(xiàn)階段的發(fā)展目標不再局限于本地市場，而是以全國、亞洲、全球作為未來的目標市場！現(xiàn)階段正是企業(yè)品牌形象建立和維護的關(guān)鍵時期，對于體現(xiàn)企業(yè)品牌的辦公環(huán)境要求較高。 陽光生態(tài)型 2023年底 銷售羅湖 京基金融中心 380000 共 88層，辦公及商務公寓 ，商業(yè) ，住宅及住宅配套設(shè)施 11萬平米 2023年 銷售南山 海岸大廈西座 85000 寫字樓面積約 5萬平方米 ,總高度 155米 2023年 銷售寶安 濱海國際 榮超地產(chǎn)寶安中心區(qū)首個甲級寫字樓 ,2023年 10月奠基 2023年 銷售以 高檔寫字樓 為主， 中心區(qū)仍將是主力供應區(qū) 。價格最高的第三季度也是成交最為乏力的季度，除了供應問題和政策調(diào)控外，這種交易局面也可能凸現(xiàn)了寫字樓市場進入了 “ 有價無市 ” 的時代 ；2023年年 2023年年 2023年及以后年及以后財富大廈， 43578江勝大廈， 35000蔡屋圍北商圈， 205000華強廣場， 80000中航苑改造項目， 230000明年廣場， 80000天利中央廣場 2期， 61800港中旅地塊， 54000星河發(fā)展中心， 38000天虹中心地塊， 100000和記黃埔高交會地塊， 80000嘉里寫字樓地塊， 100000卓越世紀中心地塊， 120230中洲地產(chǎn)項目， 68000榮超紅荔路地塊， 84