【正文】 前景一般，持觀望態(tài)度40%不看好該區(qū)域25% ? 從對(duì)受訪對(duì)象的調(diào)查來(lái)看，有 40%的比例對(duì)騾馬市片區(qū)持觀望態(tài)度，主要由于騾馬市在經(jīng)歷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、 投資者對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店認(rèn)知度分析 對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的認(rèn)識(shí) 產(chǎn)權(quán)式酒店知名度測(cè)試否%是% ? 受訪者中 %的人通過各種渠道知道有產(chǎn)權(quán)式酒店這樣一種投資產(chǎn)品存在，完全不知道產(chǎn)權(quán)式酒店的僅占 %； ? 這說明這種投資模式在成都有了一定的普及度，但從調(diào)查的反映來(lái)看，認(rèn)同這種模式需要有一些基礎(chǔ)條件，比如酒店的管理品牌，項(xiàng)目本身的位置和品質(zhì)等，只有建立在這些基礎(chǔ)上的這種投資模式能夠很好的得到投資者的認(rèn)同 ； ? 投資者對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店情況了解的不一而同，由于前幾年的火熱炒作，以及后期暴露的一些問題使得各種報(bào)道頻頻見報(bào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 投資資金占總收入 的比重分析 投資比重10%以下10%20%2130%3140%40%以上 ? 訪談中投資者反映投資額度一般情況占其總資產(chǎn) 10%20%居多，體現(xiàn)出投資者穩(wěn)健和謹(jǐn)慎的心理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 這部分人群接受過高等教育，思想前衛(wèi)敏銳，擁有較高的收入，對(duì)未來(lái)預(yù)期較好，但由于這部分人日?；ㄙM(fèi)也較高，為了維系和提升優(yōu)質(zhì)的生活水平，其投資意識(shí)強(qiáng)烈，并且樂于嘗試各種新的投資模式。 受訪者年齡30歲以下 3135歲 3640歲 4150歲 51歲以上有 無(wú) ? 投資經(jīng)歷與受訪者年齡的關(guān)系不是非常明顯，各個(gè)年齡段的受訪者都有投資經(jīng)歷； ? 主要的不同點(diǎn)反映在不同的年齡段對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的承受力、對(duì)投資回報(bào)的要求不同，年齡較大的受訪者一般要求比較穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小的投資方式，而年輕的受訪者更 傾向于較高投資回報(bào)率的投資方式，他們會(huì)根據(jù)自己對(duì)信息掌握程度和判斷能力來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。 ? 投資者從避稅角度考慮，產(chǎn)權(quán)擁有者常常是家庭的年輕成員 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、 投資者基本情況分析 受訪對(duì)象來(lái)源 受訪者來(lái)源成都市人%本省人%外省人% ? 有效受訪者人數(shù)共 38 人，其中成都市 28 人占總體的 %；省內(nèi)其他地方有 6 人，占%；外省 4 人占 %，受訪對(duì)象的戶籍與工作地點(diǎn)上存在一定的交叉性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 因此，從這個(gè)方面來(lái)講，稅前與稅后的收益購(gòu)房者會(huì)做對(duì)比，如果稅后收益不能達(dá)到預(yù)期的收益水平，那么投資的價(jià)值就大打折扣，對(duì)于開發(fā)商也要預(yù)先考慮到這樣的問題，在目前的案例中，紫薇銀座在實(shí)際銷售中忽略了這個(gè)問題，對(duì)業(yè)主收益沒有明確界定是在稅前還是稅后，因此在后期引發(fā)出了很多糾紛，給發(fā)展商也帶來(lái)很多不必要的麻煩。 影響 1) 從 2020 年開始成都各大銀行對(duì)以產(chǎn)權(quán)式銷售的物業(yè)嚴(yán)格限制貸款條件，對(duì)這類物業(yè)停止貸款，基本限制了該類物業(yè)的發(fā)展， 2) 產(chǎn)權(quán)式酒店屬于純投資性物業(yè)，采用銀行按揭購(gòu)買的客戶占的比例非常高，如果沒有銀行信貸的支持，那么投資者將很難做出購(gòu)房決定， 3) 如果 目前從銀行貸款利率 6%來(lái)計(jì)算， 開發(fā)商回報(bào)承諾在稅后 8%的話，實(shí)際收益在 23%左右 ，與其他投資方式（基金等）相比，收益 率還是很有限，那么對(duì)投資者的吸引力是不夠的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 相關(guān)分析 從了解情況來(lái)看，國(guó)有四大銀行基本停止了對(duì)該類物業(yè)的貸款發(fā)放，據(jù)了解在 2020年該政策出臺(tái)同時(shí)成都有將近 11個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目亮相，但是都迫于銀行緊縮原因而改為公寓項(xiàng)目，近年來(lái)該類物業(yè)在成都市場(chǎng)基本沒有出現(xiàn)也 是由于貸款原因，本項(xiàng)目如果往產(chǎn)權(quán)式酒店方向發(fā)展，無(wú)疑這是個(gè)非常大的阻礙因素，因此需要發(fā)展商前期與銀行有良好的溝通，落實(shí)金融政策，控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 中國(guó)銀行 從 2020 年初對(duì) 產(chǎn)權(quán)式酒店 1不提供按揭貸款，從目前的執(zhí)行情況來(lái)看基本停止了對(duì)該類物業(yè)的貸款發(fā)放 。 二、 各大銀行對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的政策 產(chǎn)權(quán)式酒店由國(guó)外 引進(jìn)，但在國(guó)內(nèi)的發(fā)展模式不成熟，失敗案例也比較多，鑒于此銀行為控制自身風(fēng)險(xiǎn)，出臺(tái)了相關(guān)管理政策，就這個(gè)方面中原對(duì)成都市各大銀行進(jìn)行了深入的調(diào)查。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而一個(gè)星期前建設(shè)銀行四川省分行業(yè)推出類似“直貸式”個(gè)貸政策。 2) 提高首付 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定 。以 5 年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 %的 倍（即%），比現(xiàn)行優(yōu)惠利率 %高 個(gè)百分點(diǎn)。 第一部分 產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)政策研究 研究目的： 政府對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的政策和銀行對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的態(tài)度是影響項(xiàng)目操作的關(guān)鍵因素，本部分主要對(duì)相關(guān)金融政策和各大銀行對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的貸款政策作針對(duì)性研究。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第六部分 研究結(jié)論 ............................................................................................... 42 一、從政策層面來(lái)看 .............................................................................................................42 二、從產(chǎn)權(quán)式酒店案例經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看 ....................................................................................43 三、投資收益分析結(jié)論 .........................................................................................................43 從酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的角度來(lái)看 ...............................................................................43 從投資者的角度來(lái)看 ................................................................................................43 四、開發(fā)商存在的風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................................................................................................44 五、涉及的法 律問題 .............................................................................................................44 開發(fā)模式中涉及的法律問題 ......................................................................................44 經(jīng)營(yíng)模式中涉及的法律問題 ......................................................................................44 六、總結(jié) ..............................................................................................................................45 后 記 ............................................................................................................. 45 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 紫薇〃銀座投資回報(bào)方式 .........................................................................................19 相關(guān)分析 ..................................................................................................................19 二、世代錦江 .......................................................................................................................20 成都世代錦江投資回報(bào)方式 ......................................................................................20 相關(guān)分析 ..................................................................................................................21 三、深圳雅蘭酒店 ................................................................................................................22 經(jīng)營(yíng)管理公司 ...........................................................................................................22 財(cái)務(wù)制度 ..................................................................................................................22 投資方案 ..................................................................................................................22 業(yè)主權(quán)益及義務(wù) .......................................................................................................23 業(yè)主入住管理 ...........................................................................................................24 業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) ................................................................................................25 基本運(yùn)行管理費(fèi)（每年根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整） .............................................................25 第四部分 產(chǎn)權(quán)式酒店成本收益核算 ............................................................................ 27 一、投資估算 ..........................................................