【正文】 　　規(guī)劃設(shè)計(jì)管理費(fèi) 　　定點(diǎn)放線費(fèi) 　　合計(jì) 　　與工程有關(guān)費(fèi)用 建筑安裝費(fèi) 高層1500元/m2（18層含商業(yè)），多層800元/m2（磚混，室內(nèi)簡裝）　　建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 30元/m2　　工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 　　工程監(jiān)理費(fèi) 20元/m2　　勞保基金 22元/m2　　新型墻體費(fèi) 10元/m2　　合同鑒定費(fèi) 1元/m2　　散裝水泥費(fèi) 1元/m2　　工程交易住處咨詢費(fèi) 1元/m2　　室外管網(wǎng) 20元/m2　　合計(jì) 高層1596元/m2，多層896元/m2，　　配套費(fèi)用 160元/m2　　交易費(fèi)用　?。ò醋≌蹆r(jià)4300元/m2 ，商業(yè)售價(jià)10000元/m2） 預(yù)售登記費(fèi) 　　預(yù)售公告費(fèi) 　　交易費(fèi) 住宅：43元/m2(1%)；商業(yè)：100元/m2(1%)　　確權(quán)登記費(fèi) 　　合計(jì) 住宅：43．6元/m2 商業(yè)：　　開發(fā)間接費(fèi) 銷售費(fèi)用 住宅：172元/m2(4%)；商業(yè)：400元/m2(4%)　　管理費(fèi)用 住宅：(%)；商業(yè)：5元/m2(%)　　財(cái)務(wù)費(fèi)用(利息) （按前期投入8000萬元，%,一年回收計(jì)）　　合計(jì) 住宅：：　　稅金（按住宅售價(jià)4300元/m2 ，商業(yè)售價(jià)10000元/m2） 營業(yè)稅 住宅：215元/m2（5%）商業(yè)：500元/m2（5%）　　城建稅 住宅：15．1元/m2（%）；商業(yè)：35元/m2（%）　　教育費(fèi) （%）。涉及到具體方面，主要有以下幾點(diǎn)建議：　　◆ 引入知名物業(yè)管理公司，為商家、租戶和業(yè)主提供完善優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)；　　◆ 引進(jìn)專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司，執(zhí)行現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營管理模式，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一劃分經(jīng)營范圍、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一識別系統(tǒng)、統(tǒng)一宣傳推廣等；　　◆ 銷售前期以優(yōu)惠條件吸引部分有影響力強(qiáng)的商家進(jìn)駐，增強(qiáng)買家信心。　　7．經(jīng)營管理建議?！　?．改善商業(yè)環(huán)境，營造商業(yè)氛圍?！　∪诵曰脑O(shè)計(jì)在步行街通道得到了鮮明的體現(xiàn)，細(xì)節(jié)上也體現(xiàn)出了休閑的意境?！　?．住宅樓道和電梯井盡量往北靠，電梯井與樓道東西向平行布置，進(jìn)深可控制在67米，保持商業(yè)空間的完整?！　?．除去上述社區(qū)配套服務(wù)以外的位置，可以做成室內(nèi)步行街的形式?！　〉谌糠? 商業(yè)規(guī)劃建議　　1．社區(qū)配套。一層的價(jià)格會在1200013000元/平方米，二層在65007500元/平方米?！　?．在項(xiàng)目的實(shí)際操作過程中，如果較好地引入經(jīng)營管理理念，加上宣傳推廣和炒作，本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值將會進(jìn)一步增加。（以定額回報(bào)方式確定租金）　　四．價(jià)格定位　　區(qū)域因素比較分析法　　區(qū)域因素 權(quán)重 齊魯花園 泉星小區(qū) 艾菲爾花園 本項(xiàng)目　　地段 97 99 95 99　　交通 97 98 95 100　　人流 97 98 95 97　　位置 97 99 95 98　　開間 96 98 95 99　　修正系數(shù) 1 95 　　本項(xiàng)目商鋪價(jià)格修正系數(shù)表　　樓 盤 修正系數(shù) 已實(shí)現(xiàn)均價(jià)　?。ㄔ?平方米） 本項(xiàng)目比價(jià)修正價(jià)格（元/平方米） 本項(xiàng)目平均值（元/平方米）　　齊魯花園 6800 7024 7609　　泉星小區(qū) 10000 10016　　艾菲爾花園 95 5500 5789　　本項(xiàng)目 —— ——　　1．運(yùn)用類比分析方法，取與本項(xiàng)目商業(yè)相接近或相互影響的社區(qū)商業(yè)銷售價(jià)格的加權(quán)價(jià)格，得出本項(xiàng)目平均值在7609元/平方米?！　?．客戶特點(diǎn)：　　◆ 商業(yè)意識強(qiáng)，財(cái)富意識濃厚，具備高超投資或經(jīng)商技能；　　◆ 比較講信用，但更能追求個(gè)人利益；　　◆ 尋求更大發(fā)展，積累更多財(cái)富；　　6．銷售模式　　根據(jù)項(xiàng)目客戶特點(diǎn)，對于本項(xiàng)目的銷售，可以采用兩種模式來達(dá)成銷售　　◆ 產(chǎn)權(quán)買斷，自主經(jīng)營經(jīng)營客戶。他們對這一地塊的位置及周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)非常熟悉，對這一區(qū)域的商業(yè)價(jià)值也已經(jīng)有了自己的判斷。經(jīng)營戶是本項(xiàng)目商業(yè)的第二主力客戶，該部分客戶主要以經(jīng)營為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營造和未來商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢是他們關(guān)注的核心，同時(shí)也注重商鋪的投資價(jià)值和可變現(xiàn)能力。投資戶是本項(xiàng)目商業(yè)的第一主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購買的最主要因素，同時(shí)商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點(diǎn)?！　　衾峡蛻魧徺I的影響又比較大，客戶的良好感受會感染和影響他們身邊的人，畢竟他們的特征差異不大，俗話說：物以類聚，人與群居。商鋪是一項(xiàng)巨大的投入，而且有一定風(fēng)險(xiǎn)，客戶購買十分小心。客戶為何投資、投資的用途、投資時(shí)間、投資預(yù)算非常明確，決策時(shí)間較長，就是說投資交易是非常理性的業(yè)務(wù)。　　2．投資者決策分析　　◆ 地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商實(shí)力、主題規(guī)劃、價(jià)格、廣告力度、配套設(shè)施等。小面積商鋪成為熱點(diǎn)。小面積商鋪歷來是投資的稀缺品種，它的投資價(jià)值很高，主要原因是單位面積小、總價(jià)低，吻合絕大多數(shù)投資者投資起點(diǎn)低回報(bào)收效快的購買心理，同時(shí)也能較大程度降低投資門檻。而投資者選擇本項(xiàng)目進(jìn)行投資，主要還是因?yàn)樗麄儽容^傾向于商業(yè)街商鋪的投資。目前，投資者投資商鋪的類型，主要包括商業(yè)街商鋪、市場類商鋪、社區(qū)商鋪和百貨類商鋪等。　　從以上幾個(gè)方面分析來看，在本項(xiàng)目商業(yè)做家紡、家飾等步行街具有很大的可行性?！　。?）這類商品對商鋪外在形象的設(shè)置有較高標(biāo)準(zhǔn)要求?！　。?）目前，濟(jì)南消費(fèi)市場目前還沒有出現(xiàn)這一類物品銷售的集中區(qū)域，在濟(jì)南有很大的發(fā)展空間?！　。?）本項(xiàng)目所在區(qū)域的商鋪正好面臨經(jīng)一路，為需要展示的這類物品提供了極好的空間和位置。因此這類物品有極大發(fā)展空間?！　。?）近幾年，汽車、住房、信息產(chǎn)品、教育、餐飲等成為消費(fèi)熱點(diǎn)?！　I(yè)態(tài)定位的可行性　　家紡、家飾是人們的日常生活用品，與國民經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)意識密切相關(guān)。沒有主題就不會有鮮明的個(gè)性，也就自然不會吸引投資客的注意力?！　　?一、二層獨(dú)立經(jīng)營，通過室內(nèi)步行梯和室外滾梯解決立體交通?！　∪?xiàng)目經(jīng)營定位　　家飾家紡商業(yè)街　　通過對項(xiàng)目的調(diào)查分析，從目前整個(gè)社區(qū)的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景出發(fā)，立足于市場的需求，在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢和潛力，以滿足社區(qū)生活配套和市場需要為基點(diǎn)，商業(yè)街定位遵循下述原則：　　◆ 少量商業(yè)用來滿足社區(qū)居民的基本生活需求；　　◆ 以家飾家紡為經(jīng)營主題,體現(xiàn)現(xiàn)代生活特點(diǎn)，引入集生活服務(wù)、體驗(yàn)休閑為一體的經(jīng)營理念。　　◆本項(xiàng)目緊鄰成熟的經(jīng)二路商圈，商圈對項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營，有一定的輻射作用；經(jīng)一路快速干線、經(jīng)一經(jīng)二路之間的住宅物業(yè)，阻斷了項(xiàng)目與經(jīng)二路商圈的銜接，項(xiàng)目在整個(gè)商圈中十分孤立，項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇，不能與商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)重疊，但也不能游離于商圈之外，否則后期經(jīng)營阻力很大，因此，必須走錯(cuò)位經(jīng)營，專業(yè)市場的道路，形成自己的經(jīng)營特點(diǎn)，與經(jīng)二路商圈形成互補(bǔ)，相互支撐，共同發(fā)展。為本項(xiàng)目順利銷售提供了保證。本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營定位，是商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格的高低、快慢的決定因素。　　3．項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析（OPPORTUNITY）　　◆ 濟(jì)南可供購買投資的商業(yè)物業(yè)非常稀缺，存在非常大的購買市場；　　◆ 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動的居住人口增加；　　◆ 區(qū)域市場處于高速發(fā)展階段；　　◆ 商用物業(yè)未來升值空間看好；　　◆ 房產(chǎn)投資，特別是商業(yè)物業(yè)已成為市民投資的一個(gè)重要方向?！　?．項(xiàng)目劣勢分析（WEAKNESS）　　◆ 雖然緊鄰西市場，但由于習(xí)慣的因素，消費(fèi)者都從經(jīng)二路到達(dá)該商業(yè)中心，相反經(jīng)一路僅