【正文】 ...................................................................................................... 11 三、受訪者投資偏好分析 ......................................................................................................12 投資領(lǐng)域 ..................................................................................................................12 投資意見選擇 ...........................................................................................................13 投資回報滿意度 .......................................................................................................13 投資理由 ..................................................................................................................14 對不動產(chǎn)投資的選擇 ................................................................................................14 選擇投資不動產(chǎn)的理由 .............................................................................................15 投資額度分析 ...........................................................................................................15 選擇付款方式 ...........................................................................................................16 四、影響投資產(chǎn)權(quán)式酒店的個別因素 ....................................................................................17 影響投資決策的因素 ................................................................................................17 選擇酒店管理公司的標準 .........................................................................................17 阻礙投資決策的因素 ................................................................................................18 投資看重因素 ...........................................................................................................18 第三部分 產(chǎn)權(quán)式酒店運作模式（案例研究） ................................................................ 19 一、紫薇〃銀座 ....................................................................................................................19 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 總體希望本次對產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展建議的論證能對飛大人民中路項目在最終發(fā)展方向上有所幫助！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 前 言 四川中原 針對飛大人民中路項目從宏觀市場深入到微觀分析，在本次補充調(diào)查中就產(chǎn)權(quán)式酒店這一物業(yè)形態(tài)作了專項 剖析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 飛大人民中路項目發(fā)展建議 （產(chǎn)權(quán)式酒店深化研究報告） 四川中原物業(yè)顧問有限公司 二零零六年一月十二日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店必須突破幾個關(guān)鍵點 ： 金融政策的限制、對投資者信心的重拾、對開發(fā)模式和經(jīng)營模式的創(chuàng)新，建立在對這幾個關(guān)鍵問題的疑惑上，中原對成都市各大銀行信貸部相關(guān)人員作了深入的訪談，在中原客戶資料庫篩選部分投資者進了針對性問卷調(diào)查，對紫薇銀座和 世代錦江公寓在產(chǎn)權(quán)式酒店的運作模式上進行了深入分析，同時結(jié)合本項目的成本收益對本項目發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店提出了操作層面的建議，對后期可能涉及的法律問題也做了簡單闡述。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 相關(guān)金融政策分析 個人住房貸款利率上調(diào) 從 2020 年 3 月 17 日， 為促進房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行決定調(diào)整商業(yè)銀行 自營性個人住房貸款政策： 1) 將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平 將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的 倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。 2020 年住房貸款利率將繼續(xù)上調(diào)。 銀行推出“直貸”或類似“直貸”業(yè)務(wù) 2020 年 6 月 14 日，中國銀行四川省分行召開新聞發(fā)布會，宣布推出“直貸式”個貸業(yè)務(wù)，包括公務(wù)員在內(nèi)的七類高端客戶免保險擔保等系列優(yōu)惠政策，并計劃在中行各營業(yè)網(wǎng)點開設(shè)售樓部直接服務(wù)個貸客戶。招行、農(nóng)行分別推出了“循環(huán)授信”、“八成 30 年按揭”等業(yè)務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 農(nóng)業(yè)銀行 農(nóng)業(yè)銀行從 2020 年 5月內(nèi)部出臺政策明確表示“嚴格控制產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓）類物業(yè)采取售后返租形式銷售的貸款，如果確有需要，須報省農(nóng)行批示”，對該類物業(yè)的貸款權(quán)限上收，從目前的執(zhí)行情況開看，到目前為止基本沒有提供過這類似的貸款業(yè)務(wù) 。 民生銀 行和招商銀行 2020 年 6 月開始對以下有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)均不做個人按揭貸款業(yè)務(wù)： 無產(chǎn)權(quán)邊界的房屋，如在商場所設(shè)攤位，只規(guī)定了面積大小，但沒有明確房屋四至； 產(chǎn)權(quán)式公寓，雖然買受人有房屋產(chǎn)權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，這種屬于投資型物業(yè)，通過與開發(fā)商簽定《反租協(xié)議》來獲得一定比例投資回報的 。 1 銀行對產(chǎn)權(quán)式酒店的界定： 沒有獨立生活空間（廚 房、衛(wèi)生間等）、依賴于其他公共生活空間，且業(yè)主沒有獨立經(jīng)營自主權(quán)力的物業(yè) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)稅收政策研究 由于酒店物業(yè)屬于經(jīng)營性物業(yè)，根據(jù)國家稅收法律規(guī)定此類物業(yè)應繳納的稅費有以下五項（按租金收入征收）： 營業(yè)稅： 3%住宅類物業(yè)； 5%商業(yè)類物業(yè) （產(chǎn)權(quán)式酒店為商業(yè)類物業(yè)） 城市建設(shè)維護稅： 營業(yè)稅的 7% 教育費附加、地方教育費附加： 營業(yè)稅的 4% 房產(chǎn)稅： 4% 個人所得稅： 10% （以上稅費是按照經(jīng)營期收益征收，不包括物業(yè)成交時需交納的一些稅費） 以上五項稅費總共占到月收益的 15%左右，稅費起征點為 800元起 ，由于分散的住宅出租目前法律管理還有很多漏洞，因此在稅收上還沒有嚴格執(zhí)行，但是 集中的租賃行為，比如酒店經(jīng)營行為就無法回避這個問題。 第二部分 投資者情況分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 研究說明 ： 為了更為準確的把握產(chǎn)權(quán)式酒店投 資者的心理，中原在上次 研究 的基礎(chǔ)上加大了 調(diào)研的深度和廣度 ， 對具有地產(chǎn)投資意向的投資者隨機抽取一定數(shù)量進行深度訪談， 并對沒有涉及到的內(nèi)容進行了更為詳盡的 復 合 性 分析， 同時利用中原數(shù)據(jù)庫產(chǎn)權(quán)式物業(yè)投資者調(diào)查數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)采集時間：2020 年）， 力求在投資者層面把握其 投資 動向 以 及對騾馬市區(qū)域的接受度。 受訪 對象年齡分析 受訪者年齡分布%22%32%20%8%30歲以 下 3135歲 3640歲 4150歲 51歲以 上 ? 在本次調(diào)查過程中，受訪者的年齡以 30 歲以下和 30— 35 歲兩個年齡階段占到近 4 成的比例，從訪談中了解到具備投資實力的個人或家庭，在決策階段大部分是全家參與，年輕成員則主要負責購買執(zhí)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 投資經(jīng)歷與受訪者年齡交叉分析 投資經(jīng)歷amp。 受訪者職業(yè)背景分析 %%%%%%%其他政府職員私營業(yè)主退休人員專業(yè)人士自由職業(yè)者公司職員受訪者職業(yè) ? 受訪者中以公司職員和自由職業(yè)最具投資意向，比例分別占到 %，和 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 受訪對象家庭月收入統(tǒng)計 受訪者家庭月收入%%%%4%1 萬以下 2 . 5 萬以上 ? 有意向的投資者中家庭月收入 水平大部分集中在 1 萬元以上，屬于真正的城市中產(chǎn)階級。 小結(jié)：接受訪問的投資 者 中，由于取樣原因大多數(shù)都為成都本地的投資者，而實際情況來看，經(jīng)濟水平越發(fā)達，投資意識越強；從受訪者的年齡特征來看，比較傾向于年輕化， 3640 歲的中青年是投資客戶的主力群體，因為這部分人 群 處于事業(yè)的頂峰期，收入較為豐厚，在投資經(jīng)歷上表現(xiàn)為較年輕的群體的抗風險能力較強，相比較投資風險更看中投資回報；在家庭月收入上，集中在 /家庭，即家庭年收入在 12— 18 萬左右，屬于 中檔偏高的收入群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這 部分人對其正面和負面的報道持不同的看法，但絕大多數(shù)認為在保障制度上有待完善。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 但騾馬市片區(qū)目前的交通狀況有所改善，鉑金城的商業(yè)招商情況較好，商圈的商氣、人氣逐步回升，隨著 CBD 區(qū)域規(guī)劃的實施、地鐵沿線物業(yè)都將有很大的升值空間，因此對本區(qū)域的認同度也會逐步提升。在對區(qū)域的認同度上，有 35%的投資者非常看好該區(qū)域，但是大多數(shù)投資者認為本項目區(qū)域的升值還