深圳市金色港灣商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部定價策略書商業(yè)地產(chǎn)-在線瀏覽
2024-07-20 20:14本頁面
【正文】 限公司 策劃 /代理 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 2 頁 共 16 頁 基礎(chǔ) ： 我們已經(jīng)確定銷售均價 （新港公司提供） ? 花園洋房：￥ 1700 元 /㎡ ? 聯(lián)排別墅：￥ 2300 元 /㎡ ? 獨立別墅：￥ 3000 元 /㎡ 依據(jù)： 估計新港公司是運用 類比價值算數(shù)平均法 和 有效需求成本加價法 綜合分析確定，結(jié)合新港公司對“金色港灣”類比樓盤銷售情分析。 依據(jù) ： 我們是這樣定價 ? 采取差異性價格系數(shù)定價法 1) 根據(jù)日照采光系數(shù)（ B 系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價 pb，即 pb=pa*（ 1177。 2) 然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（ D系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價 pd,即 pd=pb*(1177。 3) 當存在復式單位或者遺憾型單位時，應(yīng)在 pd 的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（ S 系數(shù)）確定不同戶型單位的均價 ps，即 ps=pd*(1177。 4) 在 ps 的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（ F 系數(shù)）確定不同樓層的價格 pn，即 pn=ps*（ 1177。 B)*(1177。 S)*(1177。其中 U 為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨即確定。 2) 確定 B 系數(shù)。 本項目所有朝向均為雙向通向即：東西 =、西北東南 =南北 =、東北西南 =9。 4) S 系數(shù)通常為 5%— 15%，只適用于復式單位和遺憾單位的定價。 5) 確定 F 系數(shù)。 6) U 系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。 ? 定價基本法則： （需求導向型 / 競爭導向型） “這里主要采用需求導向型中的名聲價格定價法、端數(shù)價格定價法兩種心里定價法” 1) 名聲價格定價法：給可以表明持有者身份、地位的商品制定的價格； 高價格適用于使人產(chǎn)生檔次、高質(zhì)量的形象的可代表地位的標志性商品； 這種商品為顯示高質(zhì)量而有意識的制定高價格，若降低價格，往往會等同于一般的商品，需求反而相對減少。 3000 元的價格定為 2900 元，使人注意到 3000 元和 2900 元之間的差距，留下生刻印 象。整個地塊沿三角湖呈啞鈴狀南北展開，湖岸線長 4000 米，地形較破碎，地勢基本 平坦，最大高差 7 米。 9ˊ ，北緯 30176。屬副熱帶濕潤季風氣候，雨量充沛，熱量豐富，無霜期長，四季分 明，全年主導 風向為東北風，夏季主導風向為東南風，西面三角湖為調(diào)節(jié)氣候的自然杠桿。沿湖棧 道、散步道、游艇碼頭、環(huán)境精品、建筑設(shè)計等意在營造 50 萬平米的現(xiàn)代風情的意大利湖畔小鎮(zhèn)。 該單元系數(shù)是以花園洋房結(jié)合 A 區(qū)整體規(guī)劃而客觀分析出來的，因每幢樓的位置有異，其具體的單元定價會根據(jù)周邊因素的影響而相應(yīng)調(diào)整。否則，不利花園洋房的整體銷售，盡量控制同一單元不同樓層的總價差不要太懸殊。 b) 1樓無償提供花園 c) 基礎(chǔ)均價 (Pa)￥ 1700元，確定為第五層，在均價的基礎(chǔ)上 1－￥ 、 2保持均價、（ 4）＋ 30元 /㎡、頂樓送閣樓＋ 50元 /㎡、單元號數(shù) 差異系數(shù) A11 號樓 A12 號樓 A13 號樓 A14 號樓 1 單元 2 單元 1 單元 2 單元 3 單元 4 單元 1 單元 2 單元 3 單元 1 單元 2 單元 3 單元 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 01 02 朝向 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 采光 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 通風 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 景觀 10 10 10 10 10 10 10 10 10 間隔 10 10 10 10 10 10 10 10 合計 49 49 48 49 49 49 49 49 49 49 50 50 47 單元系數(shù) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 6 頁 共 16 頁 復式＋ 50元 /㎡＋￥ 。 最低價為： ￥ /㎡ (￥ ) /標準價為： ￥ /㎡。聯(lián)派別數(shù)號按沿湖分置由西南延展環(huán)湖呈順時針旋轉(zhuǎn)。 表二：（獨立別墅） 表二：（獨立別墅） 單元幢號 差異
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1