深圳寶安沙井商業(yè)地產項目初步分析綱要商業(yè)地產-在線瀏覽
2025-07-27 20:50本頁面
【正文】 質住宅已在千呼萬喚之中，目前沙井鎮(zhèn) 60 平方公里的土地上，工廠上千家， 70 萬總人口中暫住人口就有 65 萬之多，港澳同胞多達 5 萬，市場渴望環(huán)境優(yōu)美大社區(qū)的需求依然明 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 顯； E、從市場需求客戶來看： 主要為沙井工業(yè)區(qū)及周邊工廠中高層企業(yè)管理人員、技術骨干，同時沙井本地居民的年輕一族、私營業(yè)主、港澳人士及政府公務員也是項目部分客戶來源； F、從戶型面積需求來看： 以中小戶型工公寓為主，以酒店式公寓為輔 ； G、從競爭態(tài)勢 來看： 一些深圳品牌發(fā)展商先后試水，然而受到本地大量小產權房的價格戰(zhàn)的伏擊，一直未能形成深圳其他區(qū)域爆炒態(tài)勢。 市場競爭 A、樓盤現狀分析 ◆ 樓盤容量： 在售樓盤中，以小規(guī)模樓盤為主，建筑面積一般在 10 萬平米以下的樓盤。一般商品房均價在8500— 10000 左右，片區(qū)內的樓盤差價不大。 ◆ 戶 型： 以面積在 6070 ㎡和 120130 ㎡的兩房、三房為主。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 ◆ 銷售率： 總體情況樂觀，投資與租售兩旺。 ◆ 營銷推廣： 少量商品房維持廣告投入，多見于戶外廣告牌和樓體，概念炒作與深圳基本可保持同步，但宣傳力度似乎并不太大，小產權房一般以樓體橫幅等現場宣傳為主。項目與機場、廣深高速、香港等近在咫尺。 3）沙井鎮(zhèn)歷史悠久，市政、生活、 商業(yè)配套齊全。周邊企業(yè)林立，交通、生活便捷。中海 5）占據優(yōu)越地理位置，將在眾多小產權房中脫穎而出，項目形象容易樹立。 項目劣勢 1）地塊規(guī)模相對小、項目環(huán)境比較雜亂。 2）面向南環(huán)路大道，周圍廠房林立與北面坐落垃圾站、東西兩側建筑形象差。 2）大環(huán)境隨著不 斷改進，將越來越完美。 5）商業(yè)環(huán)境容易打造 項目威脅點 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 1）國家對房地產市場管理以力度加大，小產權房的限制越來越大。 結論 ◆ 沙井小產權房多年來是該區(qū)域物業(yè)銷售的構成主體； ◆房屋出租率高、價格呈上升趨勢，投資者比較青睞投資回報高的小產權房。 第二章 物業(yè)發(fā)展建議 一、物業(yè)發(fā)展建議 規(guī)劃設計建議 據規(guī)劃國土局已頒發(fā)的建設規(guī)劃用地許可證，其主要用地經濟技術指標如下： 總用地面積 ： 9995 平方米 建筑容積率 ：≤ 建筑覆蓋率 ：不詳 總建面積 ： ㎡ 44995 ㎡ 原則 1）總則 打造能夠提升城市和物業(yè)價值，承接城市未來發(fā)展需求的超常規(guī)城市中心綜合體項目，實現企業(yè)和項目品牌的提升、開發(fā)價值的最大化，為企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展和優(yōu)質資產的彈性經營預留空間。 通過打造地標提升土地和物業(yè)的開發(fā)、經營價值；通過打造地標塑造出標志性的形象，提升企業(yè)和項目的形象和地位。 C、優(yōu)質彈性資產原則 復合型產業(yè)地產的開發(fā)一定要給資產的處置預留良好的空間，可“進”（持有、增值）可“退”（銷售、融資）。 D、“現金流池”統(tǒng)籌原則 從“現金流池”（項目開發(fā)全程中關鍵開發(fā)節(jié)點周期內現金的“進”與“出”，確?，F金流池的平衡和連續(xù)性）統(tǒng)籌的角度出發(fā)，安排好物業(yè)組合和開發(fā)分期，使項目開發(fā)既實現良性滾動開發(fā)，又實現價 值最大化開發(fā)。 城市中心綜合體的開發(fā)是城市更新的重要手段，城市中心區(qū)的更新是城市煥發(fā)活力、城市復興的根本所在，以“針灸療法”為手段的城市綜合體承載了這一使命，以“點”的更新能夠帶動區(qū)域的復興，承載城市新的夢想，是物業(yè)價值的最高點。 針對本項目：把酒店、酒店式公寓、商業(yè)、廣場、地下空間多種功能混合復合在一起，實現功能集聚、產業(yè)集聚、消費集聚的集合效應，提升價值和聚合輻射力，未來將成為沙井中心的商業(yè)城。 三、開發(fā)理念與定位 1）開發(fā)理念 針對年輕人的多種物業(yè)混合、復合的城市生活驛站。 四、總體規(guī)劃設計 建筑群體布局建議 1）建筑群體組合的方式 ○建筑群組合除滿足其它原則外必需滿足下列原則 —— ? 所有戶型須 面南及東南的朝向的原則。 ? 戶型須 盡量朝向最佳的城市景觀，以最大兌現景觀價值的原則。 ? 在照顧較 大戶型各項 原則的基礎上小戶型朝向及景觀價值最優(yōu)化的原則。周邊全圍合式及行列圍合式在庭院環(huán)境景觀塑造、戶型比及設計的可操作上具有優(yōu)勢，如能增加景觀大戶型的數量，同樣可選用。 2）戶型比與建筑群體戶型布局 基于本項目的戶型定位和戶型比例（參見 P7），本住宅應有相當比例“戶戶16F 住宅 16F 住宅 16F 酒店式公寓 電梯 電 梯 電 梯 電 梯 電 梯 電 梯 入口 入口 入口 入口 入口 入口 透空 透空 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 有景、南北通風”的中高檔住宅，戶型總平面位置及樓層位置，也應考慮戶型檔次與景觀環(huán)境優(yōu)良次序及建筑設計的可操作性。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 B、定位 針對沙井 20 – 35 歲都市時尚青年，以“溝通、交流、聚會和狂歡”為主題，把年輕人因聚會而可能發(fā)生的一切商業(yè)消費行為組織起來，如休閑、娛樂、餐飲、健身、購物，打造一個全城沸騰的休閑生活特區(qū)。 D、目標客戶群 D1 核心消費群 沙井 2035 歲都市時尚人群 中等收入白領，或有家庭財富支持的未成年人 中等文化層次 上有家庭財富支持，下無家庭負擔，消費新潮，跟風。 2）商業(yè)組合 主要功能： 【主題商場 +超市】 +【商業(yè)街 + 餐飲休閑區(qū)】 一層商業(yè)功能分布示意圖： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 商 業(yè) 外 街 商 業(yè) 外 街 商 業(yè) 內 街
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