深圳寶安沙井商業(yè)地產項目初步分析綱要商業(yè)地產-閱讀頁
2025-06-02 20:50本頁面
【正文】 商 業(yè) 內 街 （ 3）業(yè)態(tài)組合： 群樓： 主題商場 —— 暫定為零售生活商品的集合商業(yè)街 超市： 2000 平米地下社區(qū)型超市。 一層單間面積小，好分割，利于銷售； 一層單間面積在 50— 70 平米之間，層高 —— 5 米之間； 充分利用扶梯等垂直交通系統(tǒng)盤活二樓商業(yè)價值； 利用退臺處理，增加設計經營面積，同時可以和中廳小廣場互動； 利用地下面積，增加實際建筑面積，但不增加容積率，同時可以和廣場連接。 規(guī)模： 萬平米； 戶型：以一室戶、一室一廳為主力；一室一廳 45— 50 平米；二室一廳 55— 70平米；精裝修； 目標客戶群：收取投資回報收益的投資客；本地中高級職員、自由職業(yè)者； （ 1）規(guī)劃設計建議 符合常規(guī)酒店式公寓的面積分割和設施、設備； 外立面設計和建材選用上體現(xiàn)出一定的尊貴感； 充分考慮隔音、私密性； 戶型面積小型化，結構緊湊、功能齊全； 建議廚房部分考慮開放式； 體現(xiàn)服務式、 酒店式公寓考慮單獨的豪華型大堂，考慮 三層夾層作為會所、休閑、餐飲、結合屋頂花園打造為一個客戶休息、就餐的配套場所。 1）物業(yè)管理公司 社區(qū)服務的有機運作需要依靠物業(yè)管理作一系列的專業(yè)性安排，才能取得完善的效果。 2）物業(yè)管理要點 配置高級的 3A 物業(yè)系統(tǒng)，實行 24 小時智能化港式全封閉管理。在策略上簡潔明快，直截了當。承諾、吸引、說服目標對象產生購買欲望和動機，兩方面有機配合，促成項目的全面銷售。 ? 根據(jù)市場情況有計劃的、限量推出房源。 二、本項目小產權 公寓銷售預計 通過初步市場調研，本項目達到營銷條件后從內部認購到售磬預計需要 6個月時間。因此，本項目商業(yè)能否實現(xiàn)高效益，決定了整體項目能否實現(xiàn)高效益。因為招 商工作作為項目后期工作的重要一環(huán)，對提升項目的商業(yè)物業(yè)價值和實現(xiàn)快速銷售有著巨大的影響，進而對項目的開發(fā)效益和經濟效益能否實現(xiàn)雙豐收也有著巨大的影響。 其中，產權式酒店、引擎店、主力店的招商又是招商工作中的關鍵因素，對本項目招商影響至關重大。 通過上述分析，我們可以 清晰的發(fā)現(xiàn)，主力店招商的成功，影響著整個招商工作的進程；而招商工作的成功與否，又影響者商業(yè)銷售的業(yè)績；商業(yè)部分經濟效益的實現(xiàn)，又左右著項目總體經濟效益的大小。從而，酒店、引擎店、主力店招商工作應最先開展。 1. 前期招商準備期 工作內容：確定整體招商工作思路及工作計劃 時間： 2. 前期招商執(zhí)行期 工作內容： 1）制定酒店、引擎店及主力店的招商策略及工作執(zhí)行方案 2）進行初步溝通、意向性談判至最終簽訂合約 時間： 正式招商階段 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 招商工作的成功，對商業(yè)的銷售有著巨大的促進作用。按照本項目既定的營銷計劃，本項目商業(yè)部分在招商理想的狀況下，預計在 08年 9 月份入市。但由于正式招商工作的開展受兩方面因素的制約，一是前期招商工作的成果，二是正式招商基本條件的具備。 8前期招商成果 正式招商工作開展正式招商必備條件 前期招商成果 指酒店、引擎店、主力店招商的工作成果。 同時，根據(jù)正式招商工作的進展，我們把正式招商分為以下兩個階段 后期招商準備期 工作內容： 1. 制定后期招商策略及招商執(zhí)行方案 2. 確立招商流程體系 3. 招商物料的準備完畢 4. 宣傳推廣 5. 招商接待處的確立 6. 項目現(xiàn)場包裝的完成 后期招商執(zhí)行期 工作內容： 1. 招商發(fā)布會暨主力店簽約儀式大會 2. 人員入場，開始全面招商 第六章 相關工作開展計劃 工作計劃時間表 工作分解 事項 具體安排 時間安排 策 劃 階 段 商業(yè)部分調研 對調研目的與方向討論 第一周 組織人員調研 相關資料整理分析 商業(yè)部分調研報告 九天內部討論會 文本的撰寫 向發(fā)展商提報 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 酒店式公寓、寫字樓調研 對調研目的與方向討論 第一周 組織人員調研 相關資料整理分析 開發(fā)態(tài)勢分析與初步構想 內部討論會 第二周 文本的撰寫 向發(fā)展商提報 開發(fā)方案遴選 從規(guī)劃技術角度的方案 第二周 從市場角度方案的經濟評估 向發(fā)展商提報 開發(fā)商對開發(fā)方案的決策 總體規(guī)劃建議書 內部討論會 第二周 規(guī)劃建議書撰寫 向發(fā)展商提報 商業(yè)物業(yè)規(guī)劃建議 內部討論會 第二周 商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議撰寫 向發(fā)展商提報 發(fā)展商進行決策 酒店式公寓、 寫字樓物業(yè)規(guī)劃建議 九天內部討論會 第一周 物業(yè)發(fā)展建議撰寫 三方對規(guī)劃建議進行討論、確定 市場調研報告 撰寫、提交市場調研報告 策劃報告（開發(fā)與策略） 在策劃綱要基礎上提交定位報告 規(guī)劃階段 規(guī)劃設計顧問 規(guī)劃設計公司提交初步設計方案 第三周 九天、發(fā)展商、設計院三方討論 修改、討論及確定 報規(guī) 發(fā)展商對規(guī)劃方案進行報建 發(fā)展商 工作 擴初設計 規(guī)劃設計公司提交擴初設計 三方對擴初設計進行討論、確定 施工圖設計 建筑設計公司提交初步設計方案 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 發(fā)展商、設計院討論 修改、討論及確定 報建 發(fā)展商與規(guī)劃部門進行溝通 規(guī)劃部門通過報建 開工 發(fā)展商組織開工 結束語： 非常感謝金達地產開發(fā)有限公司給了我們一個互相交流與溝通的機會，通過這次交流，我們更加了解和把握了沙井的市場現(xiàn)狀，以及貴公司所處的市場環(huán)境與壓力，從酒店式公寓到小產權房再到商業(yè)招商，各階段營銷 工作我司已有一個初步的研判。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 九天機構 202033
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