廣州萬(wàn)新大廈商業(yè)地產(chǎn)初步可行性報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-閱讀頁(yè)
2025-06-17 21:06本頁(yè)面
【正文】 ，價(jià)格水平仍遠(yuǎn)低于新建商品商鋪的成交價(jià)，說(shuō)明存量市場(chǎng)流通的商鋪往往缺失了新建商品商鋪所具有的稀缺性，如地段、商業(yè)氛圍等。 東山、天河兩區(qū)的存量鋪均價(jià)位居前兩 位， 越秀存量商鋪交易價(jià)格退居“第三位”，存量鋪單價(jià)為 8060 元 /平方米，北京路仍舊是廣州最具有價(jià)值的商業(yè)中 心 之 一 ，帶 動(dòng) 周邊 商 鋪 的經(jīng) 營(yíng) ，位 置 好 的商 鋪 租 金達(dá) 到3000 元 /平方米以上，且往往是有價(jià)無(wú)市，千金難求一鋪。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。該項(xiàng) 目占地 3924 平方米。 項(xiàng)目基本指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 序號(hào) 項(xiàng)目 1 用地面積 3923． 85m2 2 建筑面積（地上） 寫字樓 43000m2 商場(chǎng) 5060m2 建筑面積（地下） 9200m2 3 密度 % 4 容積率 5 層數(shù)（地上） 30 層 6 車位 190 個(gè) 2) 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） ? 地理位置優(yōu)越，周邊交通便捷； ? 目前項(xiàng)目已建至 22 層，預(yù)計(jì)接手后大概 6 個(gè)月可進(jìn)入銷售。 劣勢(shì)（ W） ? 項(xiàng)目爛尾多年，給人印象極不佳； ? 所處區(qū)域并未形成區(qū)域性的商務(wù)圈，相對(duì)珠江新城等新生代的商務(wù)圈存在較大劣勢(shì)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 機(jī)會(huì)（ O） ? “ 住宅禁商 ” 政 策 的 重新 確 定 成為 寫 字 樓市 場(chǎng) 的重大利好 ； ? 經(jīng) 濟(jì) 形 勢(shì) 向 好， 客 戶 對(duì)甲 級(jí) 寫 字樓 需 求 呈現(xiàn) 多 樣化，分眾市場(chǎng)已經(jīng)形成； ? 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)缺乏甲級(jí)寫字樓或標(biāo)志性商務(wù)大廈，同時(shí)沒(méi)有其他土地批出，這對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)造就良好時(shí)機(jī)。 小結(jié)： 本項(xiàng)目位于傳統(tǒng)與新興商務(wù)圈的之間，傳統(tǒng)商務(wù)圈以環(huán)市東世貿(mào)中心、好世界、宜安廣場(chǎng)、電子大廈為代表，新興商務(wù)圈以天河北至珠江新城一帶新建的寫字樓為主，具有相當(dāng)?shù)幕盍Α? 本項(xiàng)目處于環(huán)市東路的延長(zhǎng)線上，要想爭(zhēng)得市場(chǎng)的一席份額，更應(yīng)要從以下三方面著手： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、 對(duì)市場(chǎng)充分的認(rèn)識(shí)； 二、 應(yīng)以 具創(chuàng)新的 、高品質(zhì) 的產(chǎn)品站 立市場(chǎng)， 走差異性路線； 三、 對(duì)目標(biāo)客戶群要明確的細(xì)分。 5 項(xiàng) 目 價(jià)格定位 定 價(jià) 說(shuō)明 本定價(jià)建議主要是從市場(chǎng)出發(fā)，選取市場(chǎng)上具有可比性的物業(yè)，從位置、規(guī)模、周邊市場(chǎng)、交通等方面對(duì)售價(jià)進(jìn)行比較。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 寫 字 樓定價(jià) 項(xiàng)目名稱 萬(wàn)新大廈 天譽(yù)商務(wù)大 廈 勤健大廈 華普廣場(chǎng) 星匯國(guó)際 內(nèi)容 權(quán)重 分值 位置 35% 100 90 102 102 105 景觀 5% 100 90 105 105 105 規(guī)模 5% 100 105 100 95 105 內(nèi)部裝修 5% 100 100 100 100 100 樓宇結(jié)構(gòu) 5% 100 105 100 105 110 外立面 5% 100 95 105 95 110 實(shí)用率 5% 100 110 105 90 95 知名度 5% 100 100 95 100 105 物業(yè)管理 5% 100 105 100 100 110 辦公配套 10% 100 100 90 100 105 交通 10% 100 95 100 100 100 停車場(chǎng) 5% 100 100 100 100 100 得分 100% 1 銷售均價(jià) 7800 8900 8300 10500 本項(xiàng)目對(duì)比均價(jià) 7527 8918 8317 10946 本項(xiàng)目對(duì)比權(quán)重 52% 12% 26% 10% 估算結(jié)果 8241 本項(xiàng)目均價(jià) 8200 商 場(chǎng) 定價(jià) 本項(xiàng)目裙樓 13 層為商場(chǎng)，東山區(qū)新建商鋪平均售價(jià)為11963 元 /m2，存量商鋪平均售價(jià)為 9635 元 /m2 ，而區(qū)域內(nèi)同類型商鋪平均售價(jià)也維持 在 10000 元 /m2，因此，本項(xiàng)目商場(chǎng)售價(jià)初定為 10000 元 /m2。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2）目前“市政配套費(fèi)”已取消相關(guān)的優(yōu)惠政策，要按國(guó)家規(guī)定收取。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資
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