廣州萬新大廈商業(yè)地產(chǎn)初步可行性報告商業(yè)地產(chǎn)(存儲版)
【正文】 置率下跌幅度最大，近 %，而東山、越秀兩區(qū)的空置率則相對保持平穩(wěn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。海珠區(qū)交易登記面積達 萬平方米，比去年同期 上升超過 倍，是廣州市十區(qū)當中成交面積增長速度最快的一個區(qū)。環(huán)比下跌主要是因為 2020 年下半年較多優(yōu)質(zhì)新建商品寫字樓推出市場，所處地段大多都缺乏其他同類型競爭的物業(yè)，市場銷售情況好，因此成交價比較高。 7) 廣 州 寫字樓 市場發(fā)展趨勢 ? 預計 下半年 寫字樓 租金將上升 5－ 10％ 供不應(yīng)求令廣州甲級寫字樓租金和售價同時上揚。 所以，預計下半年廣州甲級寫字樓的租金水平將維持上升，幅度約在 5－ 10％之間，全年租價上升 15－ 20％，同時售價也被帶動向 上。 方米，同比減少了 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。除白云區(qū)外， 占全市比重在 10%以上的是天河區(qū)和花都區(qū)。 存量商鋪市場基本是買方市場，價格的高低主要取決于商鋪經(jīng)營的情況，而商鋪的價格也隨著商業(yè)中心，居住集中區(qū)域，發(fā)展中 區(qū)域變化。規(guī)劃興建 30 層綜合大廈，目前已建至 22 層，拍賣價格為 億。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 項 目 總投資及資金要求 投資費用估算 序號 項目 金額 單方成本 (地上面積） 單方成本 (包括地下面積） 備注 1 收購成本 136,500,000 2,840 2,384 2 市政配套費 16,652,790 347 291 按地上面積 *3300*% 3 前期費用 2,000,000 42 35 4 設(shè)計費用 1,431,500 30 25 按 25 元 /M2 5 土建工程 12,850,000 267 224 按 1000 元 /M2 6 水電設(shè)備工程 54,760,040 1,139 956 7 外墻工程 19,224,000 400 336 按地上面積 *400 8 裝飾工程 9,612,000 200 168 按地上面積 *200 9 推廣費用 4,374,000 91 76 按銷售收入 1% 10 銷售傭金 2,952,450 61 52 按銷售收入 % 11 不可預見費 2,603,568 54 45 按（ 110） *1% 12 管理費用 15,309,000 319 267 按（ 111） *% 13 銷售稅費 24,975,540 520 436 按銷售收入 % 14 貸款利息 24,000,000 499 419 按貸 2 億 18 個月，年息8% 15 合計 327,244,888 6,809 5,715 注： 1） 億是獲得項目成本，不考慮隱藏債務(wù)或其他經(jīng)濟糾紛，由于項目為拍賣所得，另需增加 650 萬為交易費用。 寫字樓保本銷售率： % 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。從而令本項目的定價趨近于市場的最合理價格。其目標客戶群主要是瞄準 500 強的企業(yè)，必會令租金、售價將上升較快；而傳統(tǒng)商務(wù)圈的大型外企也會遷移到新興商務(wù)圈，但由于傳統(tǒng)商務(wù)圈多年已形成相當成熟的配套，因而也會保持穩(wěn)定的出租率。 ? 本項目性價比較高，優(yōu)勢明顯 。 表 4：存量 商鋪價格水平分區(qū)情況表 單位：元 /平方米、 % 區(qū)域 2020 年上半年 2020 年下半年 環(huán)比增減 % 2020 年全年 相比增減 %全市 5891 5129 5428 東山區(qū) 9635 7250 7441 越秀區(qū) 8060 7379 10618 荔灣區(qū) 7759 7369 7900 海珠區(qū) 6931 3731 5353 芳村區(qū) 4163 5683 4723 天河區(qū) 8149 9235 7717 白云區(qū) 5194 2884 3440 黃埔區(qū) 2875 4996 4498 番禺區(qū) 5409 5061 4720 花都區(qū) 2812 2043 2241 3 項 目 市場分析 1) 項 目 現(xiàn)狀 本項目位于環(huán)市東路（原天河路 33 號），于環(huán)市東路與天河區(qū)交匯沿街處，周邊醫(yī)院、學院、商業(yè)網(wǎng)點配套成熟，交通便捷。 單位：萬平方米、 % 交易面積 比重 同比增減 % 交易面積 比重 同比增減 %全市 東山區(qū) 越秀區(qū) 荔灣區(qū) 2 . 3 倍 海珠區(qū) 芳村區(qū) 天河區(qū) 白云區(qū) 10 . 8 倍 黃埔區(qū) 2 . 6 倍 4 . 8 倍 番禺區(qū) 花都區(qū) 2020 年上半年 2020 年上半年 4) 存 量 商鋪交易登記價格水平分析 年上半年，廣州市存量商鋪交易登記面積均價為 5891元 /平方米，環(huán)比上漲 %，與 2020 年全年相比上漲 %，扭轉(zhuǎn)了第一季度價格下跌的
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