廣州萬(wàn)新大廈商業(yè)地產(chǎn)初步可行性報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(存儲(chǔ)版)
【正文】 置率下跌幅度最大，近 %，而東山、越秀兩區(qū)的空置率則相對(duì)保持平穩(wěn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。海珠區(qū)交易登記面積達(dá) 萬(wàn)平方米，比去年同期 上升超過(guò) 倍，是廣州市十區(qū)當(dāng)中成交面積增長(zhǎng)速度最快的一個(gè)區(qū)。環(huán)比下跌主要是因?yàn)?2020 年下半年較多優(yōu)質(zhì)新建商品寫字樓推出市場(chǎng)，所處地段大多都缺乏其他同類型競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)，市場(chǎng)銷售情況好，因此成交價(jià)比較高。 7) 廣 州 寫字樓 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ? 預(yù)計(jì) 下半年 寫字樓 租金將上升 5－ 10％ 供不應(yīng)求令廣州甲級(jí)寫字樓租金和售價(jià)同時(shí)上揚(yáng)。 所以，預(yù)計(jì)下半年廣州甲級(jí)寫字樓的租金水平將維持上升，幅度約在 5－ 10％之間，全年租價(jià)上升 15－ 20％，同時(shí)售價(jià)也被帶動(dòng)向 上。 方米，同比減少了 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。除白云區(qū)外， 占全市比重在 10%以上的是天河區(qū)和花都區(qū)。 存量商鋪市場(chǎng)基本是買方市場(chǎng)，價(jià)格的高低主要取決于商鋪經(jīng)營(yíng)的情況，而商鋪的價(jià)格也隨著商業(yè)中心，居住集中區(qū)域，發(fā)展中 區(qū)域變化。規(guī)劃興建 30 層綜合大廈，目前已建至 22 層，拍賣價(jià)格為 億。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6 項(xiàng) 目 總投資及資金要求 投資費(fèi)用估算 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 單方成本 (地上面積） 單方成本 (包括地下面積） 備注 1 收購(gòu)成本 136,500,000 2,840 2,384 2 市政配套費(fèi) 16,652,790 347 291 按地上面積 *3300*% 3 前期費(fèi)用 2,000,000 42 35 4 設(shè)計(jì)費(fèi)用 1,431,500 30 25 按 25 元 /M2 5 土建工程 12,850,000 267 224 按 1000 元 /M2 6 水電設(shè)備工程 54,760,040 1,139 956 7 外墻工程 19,224,000 400 336 按地上面積 *400 8 裝飾工程 9,612,000 200 168 按地上面積 *200 9 推廣費(fèi)用 4,374,000 91 76 按銷售收入 1% 10 銷售傭金 2,952,450 61 52 按銷售收入 % 11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2,603,568 54 45 按（ 110） *1% 12 管理費(fèi)用 15,309,000 319 267 按（ 111） *% 13 銷售稅費(fèi) 24,975,540 520 436 按銷售收入 % 14 貸款利息 24,000,000 499 419 按貸 2 億 18 個(gè)月，年息8% 15 合計(jì) 327,244,888 6,809 5,715 注： 1） 億是獲得項(xiàng)目成本，不考慮隱藏債務(wù)或其他經(jīng)濟(jì)糾紛，由于項(xiàng)目為拍賣所得，另需增加 650 萬(wàn)為交易費(fèi)用。 寫字樓保本銷售率： % 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從而令本項(xiàng)目的定價(jià)趨近于市場(chǎng)的最合理價(jià)格。其目標(biāo)客戶群主要是瞄準(zhǔn) 500 強(qiáng)的企業(yè)，必會(huì)令租金、售價(jià)將上升較快；而傳統(tǒng)商務(wù)圈的大型外企也會(huì)遷移到新興商務(wù)圈，但由于傳統(tǒng)商務(wù)圈多年已形成相當(dāng)成熟的配套，因而也會(huì)保持穩(wěn)定的出租率。 ? 本項(xiàng)目性價(jià)比較高，優(yōu)勢(shì)明顯 。 表 4：存量 商鋪價(jià)格水平分區(qū)情況表 單位：元 /平方米、 % 區(qū)域 2020 年上半年 2020 年下半年 環(huán)比增減 % 2020 年全年 相比增減 %全市 5891 5129 5428 東山區(qū) 9635 7250 7441 越秀區(qū) 8060 7379 10618 荔灣區(qū) 7759 7369 7900 海珠區(qū) 6931 3731 5353 芳村區(qū) 4163 5683 4723 天河區(qū) 8149 9235 7717 白云區(qū) 5194 2884 3440 黃埔區(qū) 2875 4996 4498 番禺區(qū) 5409 5061 4720 花都區(qū) 2812 2043 2241 3 項(xiàng) 目 市場(chǎng)分析 1) 項(xiàng) 目 現(xiàn)狀 本項(xiàng)目位于環(huán)市東路（原天河路 33 號(hào)），于環(huán)市東路與天河區(qū)交匯沿街處，周邊醫(yī)院、學(xué)院、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套成熟，交通便捷。 單位：萬(wàn)平方米、 % 交易面積 比重 同比增減 % 交易面積 比重 同比增減 %全市 東山區(qū) 越秀區(qū) 荔灣區(qū) 2 . 3 倍 海珠區(qū) 芳村區(qū) 天河區(qū) 白云區(qū) 10 . 8 倍 黃埔區(qū) 2 . 6 倍 4 . 8 倍 番禺區(qū) 花都區(qū) 2020 年上半年 2020 年上半年 4) 存 量 商鋪交易登記價(jià)格水平分析 年上半年，廣州市存量商鋪交易登記面積均價(jià)為 5891元 /平方米，環(huán)比上漲 %，與 2020 年全年相比上漲 %，扭轉(zhuǎn)了第一季度價(jià)格下跌的
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