【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5 項(xiàng) 目 價(jià)格定位 定 價(jià) 說(shuō)明 本定價(jià)建議主要是從市場(chǎng)出發(fā)，選取市場(chǎng)上具有可比性的物業(yè)，從位置、規(guī)模、周邊市場(chǎng)、交通等方面對(duì)售價(jià)進(jìn)行比較。 序號(hào) 項(xiàng)目 1 用地面積 3923． 85m2 2 建筑面積（地上） 寫字樓 43000m2 商場(chǎng) 5060m2 建筑面積（地下） 9200m2 3 密度 % 4 容積率 5 層數(shù)（地上） 30 層 6 車位 190 個(gè) 2) 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） ? 地理位置優(yōu)越，周邊交通便捷； ? 目前項(xiàng)目已建至 22 層，預(yù)計(jì)接手后大概 6 個(gè)月可進(jìn)入銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。芳村區(qū)雖然也上升較大，但由于成交量小，受成交地段 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 甲級(jí)寫字樓租金水平上半年上升 9％，平均售價(jià)上升 7％，漲幅都比 2020 年有所增加。 海珠區(qū)的寫字樓市場(chǎng)開始全面啟動(dòng)，這主要是得益于琶洲、新港東、新港西地段的新推項(xiàng)目，新推項(xiàng)目間形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，為市場(chǎng)提供大量中小戶型的寫字樓以滿足本土企業(yè)的需求。其中，星匯國(guó)際、中泰國(guó)際廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)等成為售價(jià)上升的佼佼者。如去年新交付使用的中泰廣場(chǎng)因可以提供較充裕的寫字樓面積，成為新一輪租賃市場(chǎng)的焦點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1 廣 州 市寫字樓市場(chǎng)概況 1) 廣 州 寫字樓商圈板塊分析 新生代寫字樓的不斷涌現(xiàn)，軟硬件不斷提升檔次，使得廣州寫字樓商圈的格局逐漸明朗。此外 ，東山、天河兩區(qū)原租戶擴(kuò)租和換租現(xiàn)象也較為普遍。尋求該類優(yōu)質(zhì)物業(yè)的大客戶，特別是跨國(guó)公司，一般要求有較大的面積 ，并具可拓展空間，以適應(yīng)公司今后擴(kuò)張的需要。 從分區(qū)商務(wù)辦公發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，年天河區(qū)珠江新城建設(shè)進(jìn)度不斷加快，該區(qū)域商務(wù)辦公發(fā)展將進(jìn)入全新的里程；東山區(qū)擁有次中心商務(wù)區(qū) —— 環(huán)市中 東風(fēng)東 商務(wù)區(qū)，在全市營(yíng)商環(huán)境全面好轉(zhuǎn)，各閑置項(xiàng)目不斷盤活的大環(huán)境下，其商務(wù)辦公發(fā)展前景看好；海珠區(qū)擁有新興商務(wù)辦公區(qū) —— 琶洲商務(wù)區(qū)， 隨著新商務(wù)區(qū)的逐漸崛起，該區(qū)商務(wù)辦公發(fā)展前景大好。雖然下半年廣州有相當(dāng)數(shù)量的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)，但其中部分將作自用或直接由用家購(gòu)入，因此，實(shí)質(zhì)在租賃市場(chǎng)公開招租的必定比預(yù)計(jì)供應(yīng)量要少。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 單位：萬(wàn)平方米、 % 交易面積 比重 同比增減 % 交易面積 比重 同比增減 %全市 東山區(qū) 越秀區(qū) 荔灣區(qū) 2 . 3 倍 海珠區(qū) 芳村區(qū) 天河區(qū) 白云區(qū) 10 . 8 倍 黃埔區(qū) 2 . 6 倍 4 . 8 倍 番禺區(qū) 花都區(qū) 2020 年上半年 2020 年上半年 4) 存 量 商鋪交易登記價(jià)格水平分析 年上半年，廣州市存量商鋪交易登記面積均價(jià)為 5891元 /平方米，環(huán)比上漲 %，與 2020 年全年相比上漲 %，扭轉(zhuǎn)了第一季度價(jià)格下跌的局面。 ? 本項(xiàng)目性價(jià)比較高，優(yōu)勢(shì)明顯 。從而令本項(xiàng)目的定價(jià)趨近于市場(chǎng)的最合理價(jià)格。 寫字樓保本銷售率： % 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 存量商鋪市場(chǎng)基本是買方市場(chǎng)，價(jià)格的高低主要取決于商鋪經(jīng)營(yíng)的情況，而商鋪的價(jià)格也隨著商業(yè)中心，居住集中區(qū)域，發(fā)展中 區(qū)域變化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 所以，預(yù)計(jì)下半年廣州甲級(jí)寫字樓的租金水平將維持上升，幅度約在 5－ 10％之間，全年租價(jià)上升 15－ 20％，同時(shí)售價(jià)也被帶動(dòng)向 上。環(huán)比下跌主要是因?yàn)?2020 年下半年較多優(yōu)質(zhì)新建商品寫字樓推出市場(chǎng)，所處地段大多都缺乏其他同類型競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)，市場(chǎng)銷售情況好，因此成交價(jià)比較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這一原因?qū)е陆诩准?jí)寫字樓市場(chǎng)，雖然交投十分活躍，但實(shí)際吸納量卻僅為 12000 平方米的特殊現(xiàn)象。 環(huán)市路商圈 是 歷 史 最久 遠(yuǎn) 的 寫字 樓 圈 之 一， 而 電 子大廈、世貿(mào)等多個(gè)知名寫字樓遠(yuǎn)近馳名，加上花園酒店、淘金商業(yè)中心地帶濃厚的商務(wù)氛圍，早年讓不少港資公司進(jìn)駐環(huán)市路。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。伴隨著持續(xù)增加的供應(yīng)量和不斷提升的硬件水平，廣州寫字樓區(qū)域逐漸形成了不同的特色，吸引不同的客戶進(jìn)駐。其中，上半 年甲級(jí)寫字樓平均租金上升 %，空置率下跌至 4%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。