【正文】 針對所有環(huán)節(jié)的主廣告語，只能針對上述第一重點(diǎn)形成本案的第一主 廣告語： a、黃金與白銀之子鹽城 7 街 此廣告語主要針對 “ 鹽城 7 街 ” 案名。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 5）開發(fā)公司背景實(shí)力展示 要對發(fā)展商的實(shí)力背景進(jìn)行一定程度的包裝，以取得投資客戶的信任度。與政府協(xié)同聲音，爭取成為 “ 政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目 ” ，是解決企業(yè) 誠信的一個(gè)好辦法，包括項(xiàng)目的政府規(guī)劃、支持等，市政府領(lǐng)導(dǎo)題名合影、相關(guān)的錄像等。 最高價(jià)： 14500 元 /㎡ 優(yōu)惠條款：一次性、分期、按揭、團(tuán)購的不同優(yōu)惠方式。這是目前中國房地產(chǎn)商業(yè)走入困境的根本癥結(jié)所在。 價(jià)格變化市場反映及控制 二、推廣基本策略 區(qū)域策略 以本地市場為先導(dǎo)，以異地市場為深入，最終達(dá)成以異地市場為主導(dǎo)，以本地市場為輔助的區(qū)域運(yùn)作戰(zhàn)略。雖然商業(yè)地產(chǎn)出售的是利益與商機(jī)，季節(jié)的影響比住宅弱一點(diǎn)，但還是存在的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商場、市場卻不同，經(jīng)營者已由個(gè)人行為變成集體行為，元素概念變成集合概念，集合的好壞，元素只能起微不足道的作用，個(gè)人無力左右市場，因而投資等于受柄于人，有極大風(fēng)險(xiǎn)。 對于開發(fā)商來說，當(dāng)然回購期限越長越好；但對于業(yè) 主來說則越短越好，一旦發(fā)現(xiàn)投資失誤，可在最短的時(shí)間內(nèi)全身而退。 企業(yè)利潤 組團(tuán)的布局與命名已為商業(yè)形態(tài)的組團(tuán)分布確立了一個(gè)良好的前提。本區(qū)計(jì)有臨開元路兩側(cè)的六幢建筑，由西向東布置家電商城、家具及家居飾品商城；男人商城、超市；女人商城、青少年兒童商城。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部分說過，由于本區(qū)型如 “ 羽 ” 字，地勢開闊，有廣場，是本案商業(yè)的第一重心，因此可將高檔、特色商業(yè)與超市云集于此。 二、招商團(tuán)隊(duì)（商管公司）的確立 高水平的商業(yè)經(jīng)營管理公司是商街的靈魂，甚至可以左右商街的興衰，尤其是對于一個(gè)新的商業(yè)區(qū)來說，尤為重要。因此必須設(shè)定進(jìn)入壁壘以過濾水平低下的經(jīng)營者，對于大型商業(yè)運(yùn)營商來說，其水平與水準(zhǔn)無庸置疑，但對于零散經(jīng)營戶來說，每個(gè)進(jìn)入者必須提供闡明自己優(yōu)勢與經(jīng)營理念的文字說明，以證實(shí)其有進(jìn)入該商街的資力。但了有足夠的資金加上正確的方法，商業(yè)項(xiàng)目就變成了不指望任何偶然性、或然性因素的必然性運(yùn)作。 但對大客戶的缺點(diǎn)也要有足夠的認(rèn)識，所謂客大欺店，大客戶的條件一般都比較苛刻，甚至有些大客戶于我們而言只有影響上的意義，而無利潤上的意義。 同銷售相反，銷售以投資客戶為主，招商以自營客戶為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 九、招商會(huì) 在招商客戶比較集中的城市，在廣告?zhèn)鞑ゼ暗孛嫠阉鞴ぷ饔辛艘欢ǔ尚У幕A(chǔ)上，舉辦招商說明會(huì)，夯實(shí)并擴(kuò)大招商戰(zhàn)績。但是，我們同時(shí)也是商人，在做商業(yè)項(xiàng)目，如此龐大的商業(yè)項(xiàng)目必須有普通大眾的參與才能成勢，我們有必要設(shè)置普 通人皆可逾越的消費(fèi)人性及商業(yè)文化的思索低度與淺度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第五流程 經(jīng)營第三跳（略） ——————————————————————————————————————— 結(jié)束語 高度與深度 —— 千古紅樓 客有歌于郢中者，其始，曰《下里》、《巴人》，國中屬而和者數(shù)千人；其為《陽陵》、《采薇》，國中屬而和者數(shù)百人；其為《陽春》、《白雪》，國中屬而和者不 過數(shù)十人；引商刻羽，雜以流徵，國中屬而和者，不過數(shù)人而已；是其曲彌高，其和彌寡。 泛招商計(jì)劃 小經(jīng)營戶進(jìn)行團(tuán)體租賃，達(dá)到一定面積給予優(yōu)惠。 前文說過，這里是鹽城的未來潛力與項(xiàng)目現(xiàn) 下的人氣并重，即鹽城與項(xiàng)目同時(shí)出售，廣告主題增加了，即在原來市場定位的基礎(chǔ)上加上了產(chǎn)品定位： a、黃金與白銀之子鹽城 7 街 或 黃海少女，欲嫁 溫州 商人 b、鹽城商業(yè)的世界高度 或 締造浪漫鹽城 由于 “ 鹽城商業(yè)第一高 ” 產(chǎn)品定位中的 “ 第一 ” 違反廣告法，可能會(huì)在傳播推廣中帶來許多麻煩，因此，這里將 “ 第一高 ” 改成 “ 世界高度 ” ，如此更動(dòng)之后，不僅更高度地強(qiáng)化了原來的氣勢，同時(shí)也與我們界定的鹽城海洋化、國際化的文化傾向相吻合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 數(shù)據(jù)的收集 如果 只針對有限的幾家客戶招商，成功的概率并不大，如果能夠收集到足夠多的同類客戶資料，就有可能招商的偶然性導(dǎo)向或然性在導(dǎo)向必然性。 再精良的火車沒有能源動(dòng)力也是一堆廢鐵，再好的商業(yè)項(xiàng)目沒有足量的資金運(yùn)作也只是一堆建筑廢料。 商管公司盡可能及早確立，因?yàn)樯坦芄就瑫r(shí)也要承擔(dān)招商職能。而且零散經(jīng)營更適合商業(yè)步行街的性質(zhì)，因?yàn)椴徽撟叩侥膫€(gè)位置，都能找到自 己的需求才是理想的逛街環(huán)境，南邊累了，要跑到北邊吃東西一定不是逛街者的初衷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 角區(qū)：第二商業(yè)波峰，臨開元路兩側(cè)的建筑，中檔主題 或?qū)I(yè)商業(yè)區(qū)。 如此大的商業(yè)項(xiàng)目，將涵蓋很寬的商業(yè)范圍，因此招商就變得比較復(fù)雜，因此，理出一個(gè)邏輯思路將是整個(gè)招商工作的基礎(chǔ)。 結(jié)論性測評 實(shí)施效果測評的主要指標(biāo) 回報(bào)計(jì)劃 回報(bào)率 812%，由商管公司統(tǒng)一租賃，無論是否成功租賃，均定期返還。方法是利用捆綁式銷售，比如每購 200 ㎡優(yōu)惠 %，每購 1000 ㎡優(yōu)惠 3%等等，以此鼓勵(lì)客戶在朋友熟人之間 “ 串聯(lián) ” ，進(jìn)行聯(lián)合購買。 媒體選擇 報(bào)媒選擇：鹽城鹽城晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、鹽城廣播電視報(bào)、 溫州溫州日報(bào)、溫州晚報(bào)、溫州都市報(bào)、溫州商報(bào)。這對全國各地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是一個(gè)很好的平臺(tái)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 價(jià)格升幅周期：兩周 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 回報(bào)率： 812% 第二部分傳播推廣（商業(yè)部分） 一、價(jià)格策略 價(jià)格策略 （ 1） 50 萬元獎(jiǎng)金征集鹽城城市及地區(qū)文化建設(shè)方案及金點(diǎn)子 此策劃既是市場規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要組成部分，又是本案一次大規(guī)模的市場炒作及預(yù)熱。 （ 2）著名品牌廠商加盟 任何成功經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)都有一批核心名牌廠商的支持，這不僅有利于強(qiáng)化現(xiàn)在投資客戶的信任度，也有利于后續(xù)經(jīng)營。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這就使商業(yè)地產(chǎn)操作形成遠(yuǎn)比住宅地產(chǎn)操作復(fù)雜得多的流程與環(huán)節(jié)，如下表所示： 本地市場 異地市場 本地市場 +異 地市場 投資客戶 經(jīng)營客戶 消費(fèi)客戶 顯然，項(xiàng)目成功運(yùn)作的第一重心是資金回籠，即銷售去化，即針對的是投資客戶；雖然鹽城本地的投資傾向也比較強(qiáng)勁，但如此大的項(xiàng)目決不可能在本地迅速去化，因此銷售主戰(zhàn)場仍然在異地。由于現(xiàn)代西方音樂 7個(gè)音階中的 7都是半音，因此， “ 升 3” 也就是 “4” ，“ 降 1” 就是 “7” ，而變徵即 “ 降 5” 是 “ 升 4” 而不是 “4” ，但因 “ 清角 ”諧音 “ 清剿 ” ，故此組團(tuán)命名用 “ 變徵 ” ，而不用 “ 清角 ” ，且此二組團(tuán)同為第三波谷區(qū)，統(tǒng)一為 “ 變 ” ，叫起來更方便些。這樣可使本商街產(chǎn)生深度感與別致感，就像一個(gè)人有了別名就會(huì)給人一種深度感與別致感一樣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三流程 銷售第一跳 產(chǎn)品、項(xiàng)目運(yùn)營在營銷學(xué)上分三大流程：上游產(chǎn)品力、中游形象力、下游銷售力。隧道成本較高，過街天橋便成了首選。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。震翅是欲飛的征兆，正如前面的分析，鹽城與蘇北即將迎來她的大發(fā)展時(shí)期，因此 “ 震翅鹽城 ” 就是對鹽城經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的昭示。我們就以這幅世界名畫為題材，將其立體化為雕塑作品，形成東方的維納斯 —— 黃海少女 ——鹽城。 的方式，在本案范圍內(nèi)創(chuàng)建鹽城文化靈魂第一高。因此， “ 一個(gè)新生命 ” 還不足以描述鹽城，準(zhǔn)確的描述是：一個(gè)充滿生機(jī)活力的新生命 ——濱海新鹽城！ 這就是鹽城獨(dú)特的海洋文化差異化定位。 尋找鹽城城市及區(qū)域文化 為了尋找城市、人、商業(yè)之間永恒的情感歸宿與聯(lián)系的紐帶，我們需要在此創(chuàng)建鹽城文化的生地與圣地，讓本案成為地域文化的表征，以達(dá)成商業(yè)與文化互為靈魂寄宿，互為能量支撐的目的。 變徵區(qū)：第三波谷北，靠近大慶路的一幢建筑。 角區(qū)：第二波峰，臨開元路兩側(cè)的建筑。由于最后一個(gè)波谷有分成南北不連接的兩部分，因此第三波谷又分為兩個(gè)組團(tuán)，合為七個(gè)組 團(tuán)片區(qū)。由于本案所在區(qū)域變成熱鬧的商業(yè)街之后，居住功能大大弱化，因此將住宅部分定位為商住兩用樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 為鹽城的商業(yè)史留下了天大的遺憾，它的天大遺憾成就了我們天大的商機(jī) —— 創(chuàng)造鹽城第一條上檔次上規(guī)模的商業(yè)步行街。 海華廣場地塊東西長度不算短，理應(yīng)在地塊內(nèi)部創(chuàng)造一條東西向步行街。 一、商業(yè)的最高境界 一個(gè)城市商業(yè)文化的最高表現(xiàn)，不是著名的商場，不是著名的商區(qū)，而是上檔次上規(guī)模的步行街。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本案就是要形成鹽城的湖南路與夫子廟。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 或然性運(yùn)作：給你一塊地，種下幾叢灌木的種子，能否形成灌木叢受客觀因素的制約比大樹少，成功的概率加大了，但成功仍是或然的，即可能成功，也可能不成功，稱之為或然性運(yùn)作。 小商大住是市場風(fēng)險(xiǎn)最低的定位模式，因?yàn)榕R街門面與住宅都容易去化，只要價(jià)位合理就行了，但也是利潤最低化的定位模式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 海華廣場外，怡景花園城商業(yè)街也靠迎賓路。這將是鹽城現(xiàn)代城市發(fā)展史上的最大商機(jī)之一。 鹽城地勢南北狹長， 7 縣中有 5 縣濱海，盡擁蘇北地利優(yōu)勢。 蘇北的未來 黃河像一個(gè)肆虐的 母親，不斷地生成著蘇北，又不斷地毀滅著蘇北，千里沃野一度又一度地生成，轉(zhuǎn)瞬又成千里黃泛區(qū)。 南宋時(shí)大海在鹽城縣東半公里。 北宋以前黃河長期在渤海灣入海，淮河的來沙不多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因此，今天，我們不是在策劃一個(gè)項(xiàng)目，我們是在創(chuàng)造一個(gè)關(guān)于鹽城商業(yè)文化的千古傳奇 ?? 確立了這樣一個(gè)基調(diào)之后，就讓我們一同來解讀 —— 鹽城 7 街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。國飛公司于 8 月13 日在鹽城鹽阜賓館按事先公開的平分標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場依序評標(biāo)，并于次日晨公布了競標(biāo)結(jié)果，金立威公司中標(biāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ——————————————————————————————————————— 我相信人與人之間的最大差別不是肉體，而是靈魂。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 沿海、平原的溫帶、濕潤半溫潤地區(qū)，無論東方還是西方都成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。大量泥沙涌入淮河。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此，蘇北經(jīng)濟(jì)一直處于半休眠狀態(tài)。本案與南面即將誕生的近百萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（縣城人口多在 5— 10 萬之間，比如江浦縣城常住人口 3 萬人，外來人口 2 萬人，計(jì) 5 萬人），如果對方不建大規(guī)模商街，其人口將形成對我們消費(fèi)市場的強(qiáng)勁支撐，如果兩家同時(shí)爭奪這一天大的商機(jī)，結(jié)果將是互壯聲勢，使商業(yè)副中心地位更加不可撼動(dòng)，而且蘇嘉項(xiàng)目成了商區(qū)的南緣，我們被中心化了。一條好的商街 首先有大的人流，小的車流，因?yàn)楹魢[的車流影響人的逛街心態(tài)，因此，一條好的商街必然在城市主干道旁邊，受主干道的保護(hù)與屏蔽：提供人流，屏蔽車流。 ——————————————————————————————————————— 第一流程 助跑：產(chǎn) 品定位 雖然貴公司把商業(yè)看成了重點(diǎn)，但銷售額上住宅與商業(yè)基本上是分庭抗禮的，因此貴公司對本案的市場的戰(zhàn)略定位應(yīng)該是住宅與商業(yè)并駕齊驅(qū)的，針對這一點(diǎn)我們提出自己的如下看法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此好的產(chǎn)品策劃，即好的定位和好的規(guī)劃就成了項(xiàng)目必然性運(yùn)作的兩大根基：土地與樁基礎(chǔ)。 隨著商業(yè)街的發(fā)展，服務(wù)性、娛樂性的項(xiàng)目比重不斷上升，甚至超過了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經(jīng)營主題的選擇。 第三定位：小商大住的定位（安全型定位） 此定位雖然基本上是萬無一失的，但因?yàn)槔麧欁畹停静粫?huì)成為開發(fā)商的首選。因此開發(fā)商在定位、規(guī)劃