【正文】 立足某為中心，眼觀廣西，耳通全國。最好先做操作簡單的業(yè)態(tài)，再操作復(fù)雜的業(yè)態(tài)。 　（1） 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 ?。?）選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。貨品相對比較充足，可以對便利店形成競爭優(yōu)勢；同時，又可以避開大型綜合超市對客戶源、位置、商品消費量等較高的要求。直觀上的表現(xiàn)就是對城市功能布局的改變，對基礎(chǔ)設(shè)施的增加，對商業(yè)項目的需求。出租公寓某區(qū)域內(nèi)租房的大有人在，外來人口數(shù)量龐大，吃穿住行都需要購買。目前某廠房出租價格為815元/平米/月，出租收益也甚為可觀。地下2/3層車庫、地下一層為商業(yè)超市，13層為百貨，外加一家KFC/麥當(dāng)勞、連鎖飲食品牌店（無油煙型），數(shù)個銀行網(wǎng)店；3層以上為寫字樓。建議只租不售，自營酒店業(yè)務(wù)。這樣的區(qū)域，對于辦公的需求是比較少的，不足以支持辦公部分的建設(shè)。地鐵沿線物業(yè)大有可為。當(dāng)下房企通過增加商業(yè)項目比重來平衡發(fā)展風(fēng)險，需要評估自身資金抗風(fēng)險能力及人力物力上的配置，預(yù)計未來12年住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型的趨勢將更加明顯。屆時，中國社會的主要任務(wù)就不僅僅是經(jīng)濟增長了，維穩(wěn)將會變成迫切的需要。照我說，住宅也存在投入大，風(fēng)險高的問題。將來商品住宅開發(fā)利潤率下降，租金收益卻越來越大，好處多。前面已經(jīng)提到，這樣的住房體系轉(zhuǎn)變，將會逐步在10年左右變?yōu)楝F(xiàn)實，最遲不會超過十五年。（3） 當(dāng)下開發(fā)商拿地成本增加，住宅未來預(yù)期利潤攤薄。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，根據(jù)區(qū)位，可以按照上述四點分別做規(guī)劃。非商業(yè)中心的人口聚集區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目項目規(guī)劃為：綜合超市+專業(yè)品牌零售店+住宅這種地方的商業(yè)地產(chǎn)項目，嚴格意義上說不是純正的商業(yè)地產(chǎn)，而應(yīng)該是商住型地產(chǎn)。23層為中高檔西餐廳或咖啡廳，410層為中高檔商務(wù)酒店（主營住宿）。其次，在桂林和柳州也可以適當(dāng)物色一些中小型商業(yè)地產(chǎn)項目。比如，同是在沙井片區(qū)，住宅類用地需300萬元/畝，而工業(yè)類用地僅需20萬元/畝，同樣是50畝，而工業(yè)用地僅僅需要1000萬元。此外，可以在用地范圍內(nèi)提供必要的商業(yè)與旅店，增加營收。同時，經(jīng)濟型商務(wù)酒店以絕對的住宿經(jīng)營為主，避免了酒店類多種業(yè)態(tài)的布局及經(jīng)營，如桑拿、洗浴、飯店等，節(jié)約人力成本，縮短、收窄了管理環(huán)節(jié)，便于控制。 ?。?）有一定面積的停車場地。考慮到介入之后需要的準備工作較多，往后推遲介入較為妥當(dāng)。百貨的經(jīng)營需要較大的資本投入，較為專業(yè)和成熟的運作模式，較好的品牌整合能力，較為豐富的資源配置，風(fēng)險系數(shù)較高，從謹慎穩(wěn)妥的角度出發(fā)，目前我司的條件尚未成熟，不宜輕易進入。 抓住重點，由簡及繁。集思廣益，多方論證，利弊權(quán)衡。摸著石頭過河，培育商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，逐步形成一套行之有效的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，積累現(xiàn)實的商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗。注：國際商住開發(fā)利潤一般在5%左右，最高不過10%。鳳嶺片區(qū)華潤萬象城50多萬平米的城市綜合體項目，足以滿足鳳嶺片區(qū)包括瑯東區(qū)域的消費需求，再有航洋國際、五象新區(qū)等商業(yè)的存在，恐很難再插足。多中心（1）一主：中心片區(qū)的老中心和緊鄰的邕江南岸中心共同構(gòu)成聯(lián)系邕江兩岸發(fā)展軸的中心聚合樞紐。 相思湖片區(qū)，包括高新區(qū)。主要商業(yè)為航洋國際購物中心。老城區(qū)居民為主，消費需求屬中低層次。購買力強勁，消費需求層次較高。第一條是由10個大型專業(yè)市場組成的多功能展示展覽區(qū)，第二條是由多幢寫字樓組成的金融商務(wù)區(qū)，第三條是由住宅樓、購物中心、餐飲娛樂中心組成的生活配套區(qū)。在珠三角有“工業(yè)沃爾瑪”之稱的深圳華南城項目基礎(chǔ)上，華南城控股有限公司又大手筆地投資了某華南城項目。榮和似乎也看到了這點，另從經(jīng)濟發(fā)展的階段性考慮，住轉(zhuǎn)商逐漸傾斜，增大商業(yè)部分開發(fā)比例，持有物業(yè)已然成為了一種趨勢。規(guī)劃用地297259．22m2，設(shè)計總建筑面積1473955．59 m2，設(shè)置一層地下室為停車庫及附屬設(shè)施房。至于“歡樂頌”的體量與外來品牌的體量所占比例，以某華潤萬象城的超大容量來看，自由品牌可能難以達到60%的體量。鑒于華潤的國企背景，不排除該地塊通過變性，成為商業(yè)辦公住宅一體，商業(yè)為主，辦公住宅為輔的綜合項目。地塊拍賣至今，近三個年頭，地基尚未完成。（3） 業(yè)態(tài)分布缺乏廣度和深度。面向鳳嶺南北，輻射柳南高速沿線，消費水平屬中高檔。D座負一層是百盛超市，地上主體是百盛購物中心，沿街輔以高檔飲食店（必勝客）；A座沿街是連鎖專業(yè)店、一層內(nèi)層為服裝休閑單體店、飾品店，由十字購物通道連接，23樓是沃爾瑪超市；萬達廣場沿共和路方向，分別是萬達廣場C座、B座。依托優(yōu)越的政策傾斜、區(qū)位優(yōu)勢，某的商品住宅市場在2010年新國十條出臺以前，對區(qū)外商品房投資具有很強的吸引力。金地集團 重點布局長三角高鐵站點城市 現(xiàn)任金地上海董事長陳必安2010年9月19日首次面對媒體時表示，未來5年，金地上海公司將大力進軍商業(yè)地產(chǎn)，重點布局長三角高鐵站點城市，投資開發(fā)城市綜合體。（3）商業(yè)部分將成為公司“提款機”據(jù)介紹，目前保利的商業(yè)項目正在以全面開花的速度在國內(nèi)各大城市鋪開。隨著佛山保利水域購物中心開業(yè)一周年，以及保利洲際國際酒店的正式開業(yè)，保利地產(chǎn)的首個城市綜合體已經(jīng)形成。商業(yè)地產(chǎn)的一大門檻是持有物業(yè)需要壓占大量的資金，保利地產(chǎn)同樣面臨這一巨大的壓力：大型寫字樓、酒店之類的商業(yè)物業(yè)，在大量占用資金上尤甚。今年8月，萬科副總裁劉愛明就在公開場合表示，到目前為止，萬科集中開發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)面積已有300萬平米，其中上海60萬平米。郁亮認為，住宅仍是主力產(chǎn)品，只是“有些地方可以繼續(xù)做住宅，有些地方適合做非住宅。從中糧角度考慮，可以調(diào)整中糧的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。業(yè)內(nèi)人士認為，這種變化說明，在大陸地區(qū)購物中心發(fā)展下去可能會逐漸代替?zhèn)鹘y(tǒng)百貨業(yè)。自2007年12月28日開業(yè)以來，它的所有商鋪在5個半月內(nèi)全部出租一空。這就意味著，中糧集團未來以“大悅城”為核心的大型商業(yè)地產(chǎn)項目投資總規(guī)模將超過700億元，總面積約800萬平方米。據(jù)了解，“歡樂頌”的特點在于，通過歡樂頌這個平臺，華潤萬家可以將旗下超市、百貨、酒窖、咖啡店等近10個零售業(yè)態(tài)整合其中，實現(xiàn)同時擴張。華潤深圳萬象城擁有六層樓面，近300個大小不一，功能不同的獨立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多因素為一身。四、以穩(wěn)場旺場經(jīng)營為前提，加大主力店和餐飲娛樂業(yè)態(tài)占比。這三個項目均為萬達廣場的第三代產(chǎn)品——“城市綜合體”。（1）第一代產(chǎn)品——單體店從2002年長春萬達廣場開始，萬達把自己開發(fā)的前六個項目稱作單體店，這是萬達第一代購物廣場。　　萬千百貨在未來的兩三年里，將陸續(xù)進入上海、南京、重慶、沈陽、太原、濟南、合肥、杭州、武漢、蘇州、青島、無錫、洛陽等近30個國內(nèi)一線城市，以每年10到20家店的速度，到2012年，形成65家以上的百貨商場連鎖網(wǎng)絡(luò)。萬達集團在全國首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。所以，除非專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商及實力較為雄厚的開發(fā)商，一般不做純商業(yè)地產(chǎn)項目；開發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)的，多數(shù)開發(fā)商也不經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，只是做純粹的銷售。伴隨的經(jīng)營業(yè)態(tài)是超市、百貨、專業(yè)市場、批發(fā)市場、商業(yè)街，其中的還有純商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)。六、 改革開放后中國商業(yè)發(fā)展（一） 傳統(tǒng)百貨業(yè)的沒落和多種商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)中國的商業(yè)地產(chǎn)項目，真正意義上是90年代住宅商品化以后發(fā)展起來的，伴隨著經(jīng)濟改革，經(jīng)濟高速發(fā)展及國外資本和先進管理理念的引入發(fā)展起來的。五、 購物中心的概念 （在中國，購物中心+住宅+辦公，形成了城市綜合體這種新的業(yè)態(tài)）購物中心（SHOPPING MALL）的概念美國的MALL全稱SHOOPPING MALL，音譯“摩爾”，意為大型購物中心。沃爾瑪、家樂福、華聯(lián)、王府井、大連萬達、百家樂、華潤超市、國美、蘇寧等零售行業(yè)巨頭在中國市場迅猛發(fā)展。即綜合期，與美國60年代零售業(yè)相似。中心商業(yè)區(qū)逐漸蕭條。隨著居民的遷入形成聚居區(qū)，小商店建立。這一理論，運用最典型的莫過于美國的零售業(yè)發(fā)展。服務(wù)業(yè)本來并不生產(chǎn)看得見的摸得著的東西，它是一種產(chǎn)品轉(zhuǎn)移的勞動、過渡、創(chuàng)造等，銷售的是產(chǎn)品流通的服務(wù)（如物流、倉儲）、時間推移過程中的價值增長（囤積投機等）、創(chuàng)新價值增加（專利、股票、基金、咨詢等）、勞動價值（銷售過程中的勞動、機電維修等）、投資價值增長（不動產(chǎn)增值、租金收益等）……所謂亂世黃金，盛世古董。商業(yè)地產(chǎn)的遠景分析（1）農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)（商業(yè)）在國家經(jīng)濟中所扮演的角色古代的中國，把各個行業(yè)的從業(yè)者統(tǒng)一劃歸為士、農(nóng)、工、商四種人，農(nóng)即農(nóng)民、士為讀書人（國家統(tǒng)治精英）、工為手工業(yè)者、商即為工商業(yè)者；農(nóng)為本，商為末，這是古代封建社會奉行的國策?；蛘咂扔谏鐣浾摰膲毫Γ@樣的住房體系會提前到來。（2）住宅根本上是國家長治久安的手段，而不是長期促進經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)促進經(jīng)濟發(fā)展，發(fā)達國家也經(jīng)過這種經(jīng)歷，這是一個手段，不是一個長期的國策，國策是長治久安。所以，從短的歷史時期內(nèi)的住房政策來講，在經(jīng)濟發(fā)展早期，住房問題可以作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱來發(fā)展，起到促進經(jīng)濟發(fā)展的作用。成交量下降，再有“國十條”做后盾，令人難以置信的是房價的居高不下，反而有上漲的勢頭。07年10月以后，房市成交急量劇下挫，價格滯漲。二 目前中國商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r及走勢分析（一）商品住宅的歷史概述1997年有關(guān)國家機關(guān)提出解決商品房空置的辦法和實施住房擔(dān)保貸款的辦法，一些城市決定停止福利分房，實行新房新制度。 根據(jù)不同的需要，可以從不同的角度對房地產(chǎn)市場進行分類。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。97年是經(jīng)濟危機，實行房改的目的是想找到經(jīng)濟發(fā)展的其它支撐點，減輕國家的財政負擔(dān)，充實地方政府的財政資金，保證地方政府的經(jīng)濟發(fā)展動力，更好地度過經(jīng)濟危機。直到08年底國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見出臺，讓房地產(chǎn)市場看到了好轉(zhuǎn)的曙光。樂觀估計，從今往后一年左右的時間，成交始終會在低位徘徊，價格也會有一定程度的下降。住房能夠促進經(jīng)濟的發(fā)展，也僅限于一定的經(jīng)濟發(fā)展階段而已，目前正是這個時候。此過程中，金融系統(tǒng)相應(yīng)的將更多的投資比例投入不動產(chǎn)抵押貸款，因為不動產(chǎn)投資收益遠高于投資其它實業(yè)帶來的利潤，越來越多的資本進入不動產(chǎn)投資，此外，國外熱錢惡意投資賣空，導(dǎo)致不動產(chǎn)投資市場風(fēng)險越來越大。即便我國經(jīng)濟再特殊，中國經(jīng)濟發(fā)展再怎么有中國特色，我們也沒有理由相信中國的經(jīng)濟高速發(fā)展能夠保持50年。資本注意發(fā)展到今天的繁榮，靠的就是工業(yè)基礎(chǔ)上商業(yè)的繁榮，當(dāng)然，穩(wěn)定是根本。但是我們應(yīng)該在適當(dāng)?shù)臅r機突破住宅這個界限，在保持原有主業(yè)的基礎(chǔ)上，涉足我們相對熟悉的商業(yè)地產(chǎn)。（二）國際零售業(yè)的發(fā)展特點國際零售業(yè)，基本形成了百貨公司和超市兩種業(yè)態(tài)為骨干，多層次、多形式、多功能的適應(yīng)不同消費者的零售經(jīng)營體系，但這兩種業(yè)態(tài)并沒有取代其他多種業(yè)態(tài)。中心區(qū)因人流減少銷售增速減緩。道路，交通，停車場，購物環(huán)境在現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展中占據(jù)重要地位。于此同時，傳統(tǒng)的百貨商店出現(xiàn)經(jīng)營觀念落后甚至經(jīng)營困難的局面，國外超市模式被迅速復(fù)制，專業(yè)化商業(yè)，連鎖經(jīng)營在大城市迅速鋪開并向二三線城市推進。當(dāng)然，中國現(xiàn)階段的很多商業(yè)特點，商業(yè)布局與美國相似或相同，并逐漸象美國商業(yè)形態(tài)靠攏。摩爾特指規(guī)模巨大，集中購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。經(jīng)濟改革帶來了管理機制的市場化、住房商品化帶來了對不動產(chǎn)的投資（包括商鋪），市場監(jiān)管的放松帶來了商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。（二）商業(yè)地產(chǎn)的興起目前，國內(nèi)各大傳統(tǒng)零售商業(yè)集團（上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、深圳銅鑼灣廣場）、房地產(chǎn)巨頭（大連萬達、華潤集團、中糧集團、萬科、世茂集團、香港新世界、和記黃埔和長江實業(yè)等）、海外專業(yè)MALL開發(fā)商（泰國正大、美國的一些基金會）、乃至外資傳統(tǒng)零售集團（美國沃爾瑪、宜家、馬來西亞百盛、法國家樂福、臺灣好又多等）都已經(jīng)在全國各大城市開發(fā)一批摩爾購物中心，或者布局全國連鎖超市經(jīng)營。國內(nèi)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)卓有成效，風(fēng)生水起的有；初嘗甜頭，正在大刀闊斧全國布局的有；雄心勃勃表示一展宏圖的有……國內(nèi)比較成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，莫過于大連萬達模式和華潤模式，此外中糧集團的大悅城模式也備受矚目。 萬達集團已在全國開業(yè)27個萬達廣場、8家五星級酒店，在建項目超過30個。（2）高級酒店　　高級酒店是萬達集團的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2010年將開業(yè)21家影城，新增200塊銀幕，使影城總數(shù)達到71家，銀幕達到600塊，占有全國18%的票房份額，成為亞洲排名第一的院線。這一時期的萬達作品有長春萬達廣場、青島萬達廣場、南京萬達廣場、濟南萬達廣場、南昌萬達廣場、長沙萬達廣場。此后，成都萬達廣場、哈爾濱香坊萬達廣場、先西安萬達廣場又相繼開業(yè)，他們的成功運作標志著萬達集團商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已步入成熟階段，亦使萬達集團成為中國真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)“航母”。六、全面維護公共關(guān)系，為商家營造良好的經(jīng)營環(huán)境。業(yè)內(nèi)專家分析，萬象城的物業(yè)類型與傳統(tǒng)的百貨店截然不同，傳統(tǒng)的百貨店90%以上是零售，但萬象城組合中40%是零售，20%是餐飲，20%是休閑娛樂，還有20%是大型運動、家具用品、銀行、沖洗店等業(yè)態(tài)。（三） 中糧模式 大悅城小型店中店、租金+流水 復(fù)制“大悅城”品牌 實施戰(zhàn)略性擴張萬達集團董事長王健林在談及商業(yè)地產(chǎn)競爭時說，他防備的兩個國內(nèi)對手是兩家大央企：華潤和中糧。與此同時，打包商業(yè)地產(chǎn)上市的計劃不久將會成為現(xiàn)實。大悅城的“全服務(wù)鏈城市綜合體”，可以看作是其在中國累世雄心的最好宣言：把購物、餐飲、娛樂、辦公、居住、展覽、會議等城市生活的若干功能在空間上進行祝賀，形成針對目標客戶的全服務(wù)鏈，在各個部分間建立一種相互依存、相互補益的關(guān)系，從而想成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。　　謀求地產(chǎn)板塊整合上市 掘金資本市場　　中糧集團高層多次表示，從集團發(fā)展戰(zhàn)略的整體考慮，整合旗下現(xiàn)有地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、酒店業(yè)務(wù)實現(xiàn)整體上市已經(jīng)是無疑的事情?！　∮匈Y料顯示，截至目前，中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊總資產(chǎn)累積達400多億元。