【正文】 斷好轉，然其商業(yè)部分（除酒店、辦公）經(jīng)營狀況仍遠難匹敵萬達商業(yè)廣場。某傳統(tǒng)商業(yè)消費習慣未多大改變，某事實上的市中心及城市中心位置沒有實質上的改變。（2） 區(qū)域內(nèi)人口聚集程度低。但是目前狀態(tài)下，離成熟為時尚早。沃爾瑪、巴黎春天、附近酒店林立，但其他業(yè)態(tài)，特別是休閑娛樂、餐飲、品牌店、連鎖經(jīng)營店尚不夠集中。（4） 與五象廣場、夢之島廣場、萬達商業(yè)廣場同屬民族大道一線，同質競爭激烈。（三）某在建商業(yè)地產(chǎn)遠景分析某華潤萬象城（1）某華潤萬象城概況介紹華潤2007年12月28日拍下東盟商務區(qū)兩塊相連地塊，一塊純商業(yè)地塊，；一塊商業(yè)辦公用地。這一容量，在國內(nèi)建成的商業(yè)地產(chǎn)項目中也算首屈一指。華潤作為國企，資金實力不容置疑，之所以遲遲不動工建設，與周邊市場成熟度欠缺有關：鳳嶺南北建設尚未達到預期，入住情況不理想，城市配套不甚健全，某城市擴容尚在緊鑼密鼓中進行，這是華潤所考慮和擔憂的。華潤目前正在著手準備開工，相信其開工進度應該與鳳嶺南北整個片區(qū)的進度情況相一致。屆時，華潤將會謀求某商業(yè)中心的地位，形成輻射廣西區(qū)域中高消費的商業(yè)綜合體。經(jīng)過華潤地塊，可以看到其對外打出的廣告是華潤萬象城，而且此地塊的性質為商業(yè)辦公用地，據(jù)此可以判定該商業(yè)地塊將采取都市綜合體的開發(fā)模式。畢竟，從規(guī)避風險及項目資金回籠的角度考慮，辦公及住宅的迅速回款對商業(yè)的支持作用是不言而喻的。未來5年內(nèi)，歡樂頌計劃拓展到1520家的規(guī)模。與萬達的購物中心大幅招募外來品牌入駐不同，“歡樂頌”內(nèi)60%的體量將由華潤旗下業(yè)態(tài)以及緊密合作品牌實行一級控制，余下40%則由外來品牌入駐。某華潤萬象城，極有可能通過這樣的戰(zhàn)略登陸某。至于業(yè)態(tài)布局，萬象城以往的配比已經(jīng)證明是成功的，不會改變。對于某而言，華潤萬象城的建成對于某的沖擊無疑是震撼的，前所未有的。用地中部為規(guī)劃道路北湖路東三里，為小區(qū)級次干道。規(guī)劃建設67棟1834層的高層住宅以及配套商業(yè)設施。 項目用地整體上按規(guī)劃指引劃分為A,B兩區(qū)域建設，配套設施有小學、幼兒園及部分沿街設置位于住宅樓2F構成的商業(yè)裙樓。A區(qū)建筑構成：24棟34層的高層住宅、一棟高層辦公樓、一棟高層公寓，配套沿街商店、精品店、商業(yè)綜合體、綜合超市。榮和經(jīng)過多年的商品住宅開發(fā)，已經(jīng)聚集了較為豐厚的資金實力。近幾年來，住宅市場的大幅度震蕩波動使商業(yè)住宅的固有缺陷暴露無疑。（2）榮和山水綠城遠景分析榮和山水綠城具體的商住配比目前不得而知，如果容納了一棟高層辦公樓、配套沿街商店、精品店、商業(yè)綜合體、綜合超市、高檔會所，那么商業(yè)地產(chǎn)估計會達到10萬平米，樂觀估計會達到15萬平米。住宅在前，商業(yè)在后。至于商業(yè)業(yè)態(tài)配比，個人認為因為榮和沒有成功的開發(fā)大型城市綜合體的經(jīng)驗和受限于土地的制約，文體休閑部分將會嚴重缺失。 廣西華南城廣西某華南城—一個面向東盟開放合作的大型商貿(mào)物流城；一個由自治區(qū)層面引進并統(tǒng)籌推進的重大項目；一個某市承接東部產(chǎn)業(yè)轉移、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構進程中的旗艦企業(yè)。 這就是占地約２２７公頃、合計3000多畝。既是國際工業(yè)原料及商品交易中心，又是現(xiàn)代化綜合商貿(mào)物流基地，還是高端生產(chǎn)服務業(yè)集成服務平臺。某華南城總建筑面積達488萬平方米，項目建成后，可容納來自國內(nèi)外3萬多家企業(yè)入駐，15萬至20萬人將在華南城內(nèi)工作或生活，年交易額將超過1000億元！據(jù)介紹，華南城一期工程同時開工建設140萬平方米，明年3月就將完成建設并部分投入運營。華南城由三條縱向延伸的“長帶”組成。華南城商貿(mào)物流市場將吸引紡織服裝、皮革皮具、化工塑膠、五金工具、機電配件、建材裝飾、電子電器、汽車摩托配件、醫(yī)藥與器械等各種工業(yè)原料及相關產(chǎn)品的進入。某華南城建成后將每個月舉辦一次至幾次面向國內(nèi)外的專業(yè)產(chǎn)品展會，成為“永不落幕的博覽會”，作為中國東盟博覽會的有益補充。九、 某各區(qū)區(qū)域狀況（一）依照地理區(qū)域及生活購物習慣劃分某人口聚集區(qū)： 北大路—中華路—園湖路—江北大道環(huán)線區(qū)域內(nèi)。該區(qū)域為某市目前人口最密集，商業(yè)最發(fā)達的地方。商業(yè)以朝陽廣場商業(yè)圈、民族大道夢之島購物廣場、東葛路華潤購物廣場、民主路人人樂為主要購物點。該區(qū)域以老城區(qū)居民及城中村外來住戶為主，習慣上以朝陽廣場商業(yè)圈為傳統(tǒng)消費區(qū)域，另為區(qū)域內(nèi)中低層次消費場所。該區(qū)域以老城區(qū)居民為主，購物需求屬于中等水平。 魯班路大學東路北大路江北大道區(qū)域內(nèi)，以新陽路為東西軸。區(qū)域內(nèi)的主要商業(yè)為北大明秀交匯處的北京華聯(lián)及五里亭菜市。該區(qū)域內(nèi)多高檔小區(qū)，商務辦公區(qū)域。該區(qū)域主要商業(yè)為五象廣場，南城百貨、巴黎春天、友誼商場等。高水平消費區(qū)域，目前入住較低，商業(yè)、市政不成熟。 南建路江南大道白沙大道所包含的區(qū)域，包括星光大道、五一路、亭洪路。主要商業(yè)為香格里拉購物廣場，內(nèi)有人人樂超市。 大沙田區(qū)域。主要商業(yè)為五象大道與金象大道交匯處的金盛商業(yè)廣場，內(nèi)有南城百貨，銀海大道及五象大道交匯處的鑫利華商廈。中等消費為主。朝陽商業(yè)圈為某市業(yè)態(tài)最為豐富的購物區(qū)域，對于某區(qū)域內(nèi)的人群都有聚集效應，自然分流了部分其他區(qū)域的購物人群。十、某十五規(guī)劃布局（一） 某20062010年城市規(guī)劃布局近期城市發(fā)展方向以邕江為軸線，兩翼拓展，東建西擴，完善江北，提升江南，形成向東、西、南三個主要方向拓展的空間格局，重點實施城市向南發(fā)展的戰(zhàn)略，重點啟動建設五象新區(qū)。城市總體布局形態(tài) 一軸兩帶多中心一軸兩帶（1）“一軸”：沿江城市發(fā)展軸，整個城市沿邕江兩岸展開，城市各級中心分布在邕江兩側，沿邕江形成城市最主要的一條東西向的發(fā)展軸線；（2）“兩帶”：一是西部北部生態(tài)保護帶，二是南部生態(tài)保護帶，兩帶保護為主，適度開發(fā)。（2）兩副：南部五象副中心和西部相思湖副中心，副中心和其服務范圍內(nèi)的城市組團將成為疏解中心區(qū)吸引力的“反磁力”集團，以有效緩解中心組團的壓力。規(guī)劃期內(nèi)住房建設應遵循的方針政策將鳳嶺、五象、東溝嶺、相思湖、北湖、那洪、沙井等地區(qū)作為新增住房建設重點發(fā)展的地區(qū)。十一、某各區(qū)域商業(yè)前景分析根據(jù)某目前商業(yè)現(xiàn)狀及《某20062010年城市規(guī)劃》，結合某城市容量及消費能力，估計可容納23個超大型及大型城市綜合體，從開發(fā)的難易程度及未來商業(yè)前景綜合分析，最適合布局的位置應該在鳳嶺片區(qū)，成熟以后的西鄉(xiāng)塘片區(qū)及五象新區(qū)。王府井百貨即是很好的反面例子。沙井華南城建設的同時布局商業(yè)廣場、寫字樓、步行街等業(yè)態(tài)，已能夠滿足建成后一段時間內(nèi)的商業(yè)容量，同時也能吸引包括壯錦大道、白沙大道附近的人流，再插足大型商業(yè)地產(chǎn)恐怕不當。十二、進軍商業(yè)地產(chǎn)探討（一）商品住宅面臨瓶頸前面已經(jīng)提到，商品住宅開發(fā)到目前階段已經(jīng)或即將面臨的幾個瓶頸： 預期尚有1015年的黃金開發(fā)期，屆時將面臨住宅市場政策體系的調整。 鑒于國內(nèi)開發(fā)商數(shù)量龐大（45萬家），勢必加劇商品住宅的同質化競爭。 住宅用地對于開發(fā)商的要求加大，價格推高，拿地困難度加劇，行業(yè)利潤向各行業(yè)平均利潤看齊。 融資渠道收窄，信貸發(fā)放趨嚴，融資風險加大。融資只能通過銀行信貸及民間借貸，資金利用成本過高，攤薄項目利潤。在動產(chǎn)及現(xiàn)金上表現(xiàn)得特別明顯。當然，不是說要馬上拿出大筆資金直奔商業(yè)地產(chǎn)，而是堅持住宅開發(fā)為主的基礎上逐步加大商業(yè)地產(chǎn)投入的比例，加大商業(yè)物業(yè)的持有。未雨綢繆、先入為主、規(guī)避單一產(chǎn)業(yè)風險。保證現(xiàn)金流，有多少錢辦多少事，有多少力干多少活。首先保證目前手上商住項目的規(guī)劃，協(xié)調好商住配比及商業(yè)部分的規(guī)劃，以適應未來商業(yè)部分業(yè)態(tài)的引進及經(jīng)營。 充分論證原則。 開闊視野。某比較熟悉，工作好開展，前景尚可，理應以某為中心。全國范圍內(nèi)的其他省，如果有資源，可以參股投資，派人跟進。人盡其才物盡其用，隔行如隔山，若進入商業(yè)地產(chǎn)領域，引進專業(yè)化人才勢在必行。商業(yè)地產(chǎn)主要的業(yè)態(tài)是什么，我們應該明確。（二） 主要的、可行性的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及培育分析零售業(yè)態(tài) 的概念　　零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)。零售業(yè)的主要業(yè)態(tài)有：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)店、專賣店、購物中心百貨經(jīng)營 百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，開展進貨、管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。銷售上，百貨行業(yè)要求營業(yè)員介紹商品的功能，如何使用，以及應該有那些注意事項（比如化妝品、服裝）；經(jīng)營模式：百貨經(jīng)營以聯(lián)營和租賃為主，自營方式為輔?！　? 大型綜合超市 　　大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。 ?。?） 商店營業(yè)面積2500平方米以上。 （4） 采取自選銷售方式。大型商超的資本投入也是巨大的，工作環(huán)節(jié)比較繁復，采取扁平化的管理模式寬度較大，整合要求較高，運作較為繁復，涉足不易。超級市場 　　超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 ?。?）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。 ?。?）商品構成以購買頻率高的商品為主。 ?。?）營業(yè)時間每天不低于11小時。這一類超市主要針對附近居民，覆蓋面要求稍窄，三兩個1000戶左右的中型樓盤即可滿足客戶源的積累、圈定，操作比較容易。商務酒店商務酒店是根據(jù)自身客觀情況做好定位，根據(jù)不同的商務人群層次提供的有針對性的服務。某二環(huán)建設在即，五象新區(qū)也正在緊鑼密鼓地進行著。商務型酒店正切合時機。（三）其他商業(yè)業(yè)態(tài)分析停車倉儲項目某正在城市擴容當中，人口將會加速膨脹。如果五象新區(qū)開建并執(zhí)行城市功能，限行市內(nèi)道路的外地客貨車在五象區(qū)域將面臨難題。倉儲停車用地屬功能性用地，對開發(fā)企業(yè)的介入是否有要求，這點本人不得而知。停車與倉儲都是可以單獨作為一種業(yè)態(tài)經(jīng)營的行業(yè)，如果能夠將兩者合并，就形成競爭力了。地點不一定要在五象新區(qū)，鳳嶺北火車站項目建成通車后也會有大量的停車及倉儲需求。其中，住宿首當其沖，我們解決一部分人的需求，為其提供價格的舒適性住房，只租不售，以租金為經(jīng)營收益，坐待房產(chǎn)增值，贏取社會信賴。這部分物業(yè)長期持有，以租金收益為主，坐待物業(yè)升值，在必要情況下可以進行抵押貸款，緩解資金壓力。工業(yè)用地建設成本低，建設周期短，建設資金壓力有限。工業(yè)用地建設后以出租為經(jīng)營收益。視情況而定，適當時機可以工業(yè)轉住宅，補交土地出讓金，就成了土地儲備，待日后開發(fā)。此情況不失為一個辦法。（四）商業(yè)地產(chǎn)項目綜合開發(fā)結合我司現(xiàn)階段的實力水平，個人認為商業(yè)地產(chǎn)介入應該首先考慮在某城區(qū)范圍內(nèi)（重點在五象、西鄉(xiāng)塘、地鐵沿線），遇到合適的（從區(qū)位、未來規(guī)劃、地價進行分析）中小型小型商業(yè)地塊，面積在1030畝，總建面510萬平米的綜合商業(yè)項目，可適當拿地。以獨棟或者兩棟的高層連樓組合布局，商業(yè)業(yè)態(tài)引入視商業(yè)環(huán)境可確定幾種方案：商業(yè)中心商業(yè)地產(chǎn)項目項目規(guī)劃為：綜合超市+百貨+寫字樓組合。建議只租不售。次中心商業(yè)地產(chǎn)項目項目規(guī)劃為：商務酒店+商務辦公這里說的次商業(yè)中心指商業(yè)中心的邊緣地帶，同屬于商業(yè)中心，只是位置稍偏。建設規(guī)劃涉及為地下全部為車庫、1層為酒店大廳，在適當?shù)牡胤筋A留一定的空間作為寫字樓上下電梯口和銀行網(wǎng)店。以上為商業(yè)辦公樓。交通要道商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃為：商務綜合酒店+商務辦公交通要道的流動性消費旺盛，另外是省外駐點辦事處、還有就是對交通要求比較高的公司的辦公（比如物流類、貿(mào)易類、進出口類商業(yè)活動的公司）需求。這類位置，需要滿足的組要就是住宿、辦公、餐飲。至于綜合酒店還需不需要加入桑拿、會所、酒吧、咖啡店等，視情況而定。只不過這一類地產(chǎn)項目的商業(yè)部分占比較大，非商業(yè)中心的人流聚集區(qū)域，有穩(wěn)定的消費需求，規(guī)劃上需要較大比例的商業(yè)配套，以滿足附近聚集人流的消費需求。但是，因為是人流聚集區(qū)域，形成了對住宅的習慣消費，住宅的需求比較為旺盛。建設規(guī)劃為，地下12層為車庫，滿足住戶需求及綜合超市購物停車需求；一層臨街為專業(yè)品牌零售店+（12）家銀行網(wǎng)店+（12）加品牌餐飲，另設內(nèi)部十字購物通道，規(guī)劃多間小面積次品牌專業(yè)店；23層為超市；以上部分為住宅。地鐵沿線商業(yè)地產(chǎn)項目地鐵沿線站臺口周邊，一般是居民較為集中的區(qū)域，或是交通要道，或是重要城市設施集中地。需要注意的是，周邊物業(yè)會隨著地鐵項目的開通而升值，沿線的規(guī)劃會加速，原來沿線的聚集區(qū)會更加密集，非聚集區(qū)會成為聚集區(qū)，非商業(yè)中心會成為新的商業(yè)中心。十四、房企部分住轉商大勢所趨 房企部分住轉商原因分析（1） 傳統(tǒng)的開發(fā)模式陷入困境，融資瓶頸凸顯在傳統(tǒng)的土地融資管理銀行的模式下，中國的房企開發(fā)長久以來遵循著“滾動開發(fā)”的模式。通過證券市場融資的傳統(tǒng)方式也將逐漸收窄。（2） 政策調控影響大住宅市場受樓市調控政策的影響頗大，今年以來，“國十條” “國五條”相繼出臺，地方具體的調控措施接踵而來，不少開發(fā)商苦不堪言。這是一種趨勢，也符合市場的價值規(guī)律，從幼稚行業(yè)向成熟行業(yè)過渡的時期，從市場不成熟向成熟過度時期，從經(jīng)濟不發(fā)達向經(jīng)濟發(fā)達過度時期，從發(fā)展中國家向發(fā)達國家過度的時期，這都是必然的。商品住宅政策走向住宅行業(yè)作為一項民生產(chǎn)業(yè)，和商品糧對于國家經(jīng)濟穩(wěn)定的基礎作用是一樣的，最終的結果只會是部分商業(yè)行為，大部分政府行為。 （3） 增收物業(yè)稅的商品住房體系。此三個住房體系也可能是綜合應用，并非獨立運作。這個判斷是依據(jù)中國經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)32年高速發(fā)展，而國外發(fā)達經(jīng)濟體最長不過35年的高速增長，鑒于中國尚且有西部大片區(qū)域增長的潛力而延后1015年，最多50年得出的結論。逐步提高商業(yè)地產(chǎn)投資比例大勢所趨要放棄地產(chǎn)轉而進入其它不熟悉的領域，不是不現(xiàn)實，而是很困難。商業(yè)地產(chǎn)涉及更多的是商業(yè)而不是民生，經(jīng)濟發(fā)展，商品房價高漲，商業(yè)地產(chǎn)同樣高漲，漲幅卻比房價低。商品住宅的政策風險加大，商業(yè)地產(chǎn)卻風平浪靜。當然，商業(yè)地產(chǎn)存在投入大，收益慢，經(jīng)營難度大等問題。但是，權衡利弊，商業(yè)地產(chǎn)的前景更好，更廣闊。但是不要忘了，將來拿地的成本會越來越高，優(yōu)質地段的商業(yè)地塊