【正文】 誠然，在近十年內(nèi)，開發(fā)商品住宅的近期及眼前效益大于商業(yè)地產(chǎn)，畢竟商業(yè)地產(chǎn)投入大，回報期長。照我說，住宅也存在投入大，風(fēng)險高的問題。將來商品住宅開發(fā)利潤率下降，租金收益卻越來越大，好處多。房地產(chǎn)泡沫，住宅和商業(yè)地產(chǎn)都泡沫，商品住宅價格大跌，商業(yè)地產(chǎn)價格也跌，但是商業(yè)地產(chǎn)仍然有穩(wěn)定的租金收入。說以，還是做地產(chǎn)的好。屆時，中國社會的主要任務(wù)就不僅僅是經(jīng)濟增長了，維穩(wěn)將會變成迫切的需要。前面已經(jīng)提到，這樣的住房體系轉(zhuǎn)變，將會逐步在10年左右變?yōu)楝F(xiàn)實，最遲不會超過十五年。物業(yè)稅作為一個新稅種成為國家稅收體系的重要組成部分，自房子建成之日起伴隨房子消亡，常年不間斷的征收。關(guān)于政策，這里有三個可能的走向：（1） 國家與社會保障為主，商品運作為輔的住房體系；（2） 處于政府對地價、樓價、開發(fā)利潤率嚴(yán)格監(jiān)控的商品房為主的住房體 系。當(dāng)下房企通過增加商業(yè)項目比重來平衡發(fā)展風(fēng)險，需要評估自身資金抗風(fēng)險能力及人力物力上的配置，預(yù)計未來12年住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型的趨勢將更加明顯。（3） 當(dāng)下開發(fā)商拿地成本增加，住宅未來預(yù)期利潤攤薄。因此，有些開發(fā)企業(yè)可能將逐漸退市，而優(yōu)秀的企業(yè)可能會考慮開發(fā)并持有酒店、寫字樓、高檔公寓等經(jīng)營性物業(yè)，為企業(yè)持續(xù)提供穩(wěn)定的租金收入，“持有經(jīng)營獲利”成為重要的盈利模式。然而，隨著市場和政策環(huán)境的變化，“滾動開發(fā)”模式的市場條件及政策條件將不再具備。地鐵沿線物業(yè)大有可為。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，根據(jù)區(qū)位，可以按照上述四點分別做規(guī)劃。住宅部分全部銷售，綜合超市出租（超市經(jīng)營業(yè)者出租為主），商鋪租售結(jié)合，持有優(yōu)質(zhì)商鋪。所以，業(yè)態(tài)布局需要超市、品牌連鎖鞋帽店、住宅。這樣的區(qū)域，對于辦公的需求是比較少的，不足以支持辦公部分的建設(shè)。非商業(yè)中心的人口聚集區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目項目規(guī)劃為：綜合超市+專業(yè)品牌零售店+住宅這種地方的商業(yè)地產(chǎn)項目，嚴(yán)格意義上說不是純正的商業(yè)地產(chǎn)，而應(yīng)該是商住型地產(chǎn)。能夠很好兼容的商業(yè)地產(chǎn)項目，個人認(rèn)為是帶餐飲消費的綜合酒店+寫字樓組合。當(dāng)然，其它的消費需求，最多的應(yīng)該就是餐飲。建議只租不售，自營酒店業(yè)務(wù)。23層為中高檔西餐廳或咖啡廳，410層為中高檔商務(wù)酒店（主營住宿）。這些地塊不適宜拓展零售業(yè)態(tài)，人流不足，零售經(jīng)營被商業(yè)中心嚴(yán)重分流。商業(yè)中心地塊增值潛力較大，租金收入及租金年增長率較高，可視為優(yōu)質(zhì)物業(yè)，長期持有可起到保障現(xiàn)金流、便于抵押貸款，備不時之需。地下2/3層車庫、地下一層為商業(yè)超市，13層為百貨，外加一家KFC/麥當(dāng)勞、連鎖飲食品牌店（無油煙型），數(shù)個銀行網(wǎng)店；3層以上為寫字樓。其次，在桂林和柳州也可以適當(dāng)物色一些中小型商業(yè)地產(chǎn)項目。只是工業(yè)轉(zhuǎn)住宅有一些難度，廣西區(qū)內(nèi)更甚的是某。按照目前的趨勢，住宅用地價格越來越高，拿地成本越來越高，商品房開發(fā)風(fēng)險越來越高。目前某廠房出租價格為815元/平米/月，出租收益也甚為可觀。比如，同是在沙井片區(qū)，住宅類用地需300萬元/畝，而工業(yè)類用地僅需20萬元/畝，同樣是50畝，而工業(yè)用地僅僅需要1000萬元。工業(yè)廠房出租工業(yè)用地地價低，拿地容易。在公司開發(fā)的項目中拿出一小部分的容量，建設(shè)一部分單間配套（2030平米）、兩房（5060平米）等經(jīng)濟型緊湊性戶型，以長期租賃為主，面向與項目定位相一致的客戶（主要是周邊工作或生活而在近階段沒有能力買房的客戶），租價以項目內(nèi)房屋出租的價格為標(biāo)準(zhǔn)。出租公寓某區(qū)域內(nèi)租房的大有人在，外來人口數(shù)量龐大，吃穿住行都需要購買。此外，可以在用地范圍內(nèi)提供必要的商業(yè)與旅店，增加營收。如果可行，個人認(rèn)為倉儲與停車場合二為一。五象新區(qū)有物流集散地、保稅區(qū)的功能定位，屆時，停車，倉儲業(yè)將會迎來好的時機。直觀上的表現(xiàn)就是對城市功能布局的改變，對基礎(chǔ)設(shè)施的增加，對商業(yè)項目的需求。同時，經(jīng)濟型商務(wù)酒店以絕對的住宿經(jīng)營為主，避免了酒店類多種業(yè)態(tài)的布局及經(jīng)營，如桑拿、洗浴、飯店等，節(jié)約人力成本，縮短、收窄了管理環(huán)節(jié)，便于控制。五項新區(qū)定位為金融及物流工業(yè)基地，五象新區(qū)也將成為北部灣保稅區(qū)對位東盟貿(mào)易，商務(wù)活動集中且頻繁，對于商務(wù)需求比較大。商務(wù)酒店應(yīng)該是在經(jīng)濟型酒店基礎(chǔ)上提高了一個檔次的酒店業(yè)，具備了品位、舒適、時尚、資訊等元素。貨品相對比較充足，可以對便利店形成競爭優(yōu)勢；同時，又可以避開大型綜合超市對客戶源、位置、商品消費量等較高的要求。 ?。?）有一定面積的停車場地。 ?。?）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機統(tǒng)一進(jìn)行。 ?。?）商店營業(yè)面積在1000平方米左右。 　（1）選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)?？紤]到介入之后需要的準(zhǔn)備工作較多，往后推遲介入較為妥當(dāng)。 ?。?） 設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。 ?。?） 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 　（1） 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。百貨的經(jīng)營需要較大的資本投入，較為專業(yè)和成熟的運作模式，較好的品牌整合能力，較為豐富的資源配置，風(fēng)險系數(shù)較高，從謹(jǐn)慎穩(wěn)妥的角度出發(fā)，目前我司的條件尚未成熟，不宜輕易進(jìn)入。 百貨經(jīng)營理念：一般都以流行時尚，精致生活，購物享受新體驗，引領(lǐng)時尚潮流，品質(zhì)，服務(wù)，物有所值；主要商品類型：商品銷售以服裝、飾品、珠寶、化妝品為主，代表的是時尚的符號；經(jīng)營要求：百貨不僅要關(guān)注商品，還更多的需要關(guān)注品牌，同時對服務(wù)、裝修、購物環(huán)境，售后服務(wù)等提出了更高的要求；推廣：以品牌個性，商品展示（模特），柜臺式銷售，精致POP為主；商業(yè)地點：一般在市中心比較繁華地段開店，選址范圍小，要求高。零售業(yè)態(tài)的分類主要依據(jù)零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務(wù)功能等確定。最好先做操作簡單的業(yè)態(tài)，再操作復(fù)雜的業(yè)態(tài)。 抓住重點，由簡及繁。 人才引進(jìn)。某以外廣西區(qū)域內(nèi)的其他地方，可行性比較高，也可涉及。立足某為中心，眼觀廣西，耳通全國。集思廣益，多方論證，利弊權(quán)衡。其次，碰到合適的商業(yè)地塊，在心有余力又足的基礎(chǔ)上可考慮跟進(jìn)。 循序漸進(jìn)原則。十三、商業(yè)地產(chǎn)投資及規(guī)劃探討（一）初涉商業(yè)地產(chǎn)原則個人認(rèn)為，初涉商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該堅持幾個原則問題： 謹(jǐn)慎原則。摸著石頭過河，培育商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，逐步形成一套行之有效的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，積累現(xiàn)實的商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗。所以，個人認(rèn)為，能否倚著未來十到十五年住宅市場的大好前景，依托商品住宅開發(fā)的收益提前進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及培育，進(jìn)入另外一個資本密集而市場前景廣闊的領(lǐng)域。 經(jīng)濟高速發(fā)展時期34%的通貨膨脹率實際上攤薄了經(jīng)營的收益率。目前，國內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資嚴(yán)格限制，地產(chǎn)公司債券發(fā)行嚴(yán)格審查，對境外資本注入加大監(jiān)控，對預(yù)約金的監(jiān)管也會加嚴(yán)。注：國際商住開發(fā)利潤一般在5%左右，最高不過10%。 商住面臨政策打壓的風(fēng)險加大，加密。即逐步加大廉租保障比例，最終向廉租保障和商住并行或廉租保障為主，商住為輔的政策走向。相思湖片區(qū)、五象新區(qū)，作為下一步某市重點規(guī)劃及建設(shè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)未有大型商業(yè)項目規(guī)劃及入駐，很可能就是商業(yè)投資的空白區(qū)域，至于其他區(qū)域，如果地理位置合適，人流充足，可以考慮中小型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。鳳嶺片區(qū)華潤萬象城50多萬平米的城市綜合體項目，足以滿足鳳嶺片區(qū)包括瑯東區(qū)域的消費需求，再有航洋國際、五象新區(qū)等商業(yè)的存在，恐很難再插足。本來，最成熟的地方應(yīng)在朝陽商業(yè)附近，鑒于萬達(dá)商業(yè)廣場及附近成熟的商業(yè)布局，再插足進(jìn)去恐怕難以操作。對于城市中高檔商品住宅的建設(shè)，根據(jù)某市的實際情況，應(yīng)加強宏觀調(diào)控，科學(xué)制定住房建設(shè)結(jié)構(gòu)和土地供應(yīng)計劃，重點考慮在蟠龍組團、鳳嶺組團、相思湖組團、龍崗組團、仙葫西組團等區(qū)域適度發(fā)展中高檔商品住宅以滿足市場和市民居住的需求。（3）多核：各片區(qū)內(nèi)承擔(dān)不同功能的各種中心，中心與所處組團將成為重要的城市功能。多中心（1）一主：中心片區(qū)的老中心和緊鄰的邕江南岸中心共同構(gòu)成聯(lián)系邕江兩岸發(fā)展軸的中心聚合樞紐。（1）向東——完善鳳嶺片區(qū)、仙葫片區(qū)，加快建設(shè)龍崗片區(qū)；（2）向西——加快相思湖新區(qū)建設(shè)步伐；（3）向南——提升江南片區(qū)，重點啟動建設(shè)五象新區(qū)。夢之島購物中心、瑯東的廣州友誼商廈、航洋國際的巴黎春天百貨為無可替代的消費場所，自然地也會集聚高端消費人流。主要商業(yè)有西鄉(xiāng)塘利客隆大賣場、火炬路的南城百貨。 相思湖片區(qū)，包括高新區(qū)。外來人口大量聚集區(qū)域，住宅主要以城中村居住載體為主，消費層次較低。淡村市場內(nèi)的東森購物廣場、內(nèi)有南城百貨，其次為亭洪路石柱嶺的北京華聯(lián)。區(qū)域內(nèi)屬中低消費水平。主要商業(yè)為航洋國際購物中心。 鳳嶺片區(qū)，包含鳳嶺南北。消費層次較高，同時也大量存在城中村及外來人口。 瑯東區(qū)域。老城區(qū)居民為主，消費需求屬中低層次。區(qū)域內(nèi)的主要商業(yè)為北湖路南城百貨。 北湖路為主軸，包含北湖北一里及明秀東路所覆蓋的區(qū)域。 以友愛路、秀靈路為南北軸，明秀西路一段及衡陽路為東西軸的區(qū)域。購買力強勁，消費需求層次較高。以南湖為東西分界，主要以民族大道、東葛路輻射的人口聚集區(qū)域。這里面，有 “以會展帶動市場”的意味。同時，某華南城將免費為東盟10國提供5萬平方米的展區(qū)，平均每個國家5000平方米，以便于東盟各國展出各類輕工業(yè)產(chǎn)品。第一條是由10個大型專業(yè)市場組成的多功能展示展覽區(qū)，第二條是由多幢寫字樓組成的金融商務(wù)區(qū)，第三條是由住宅樓、購物中心、餐飲娛樂中心組成的生活配套區(qū)。某華南城將集原料及產(chǎn)品交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算等功能于一體，為生產(chǎn)商、供應(yīng)商、采購商提供原料及產(chǎn)品采購、物流等一站式服務(wù)平臺，為企業(yè)大幅節(jié)省采購生產(chǎn)成本，創(chuàng)造更大利潤。該項目立足某、面向東南亞、服務(wù)北部灣。總投資達(dá)120億元的東盟綜合商貿(mào)物流中心——某華南城。在珠三角有“工業(yè)沃爾瑪”之稱的深圳華南城項目基礎(chǔ)上，華南城控股有限公司又大手筆地投資了某華南城項目。主要業(yè)態(tài)為零售、百貨、單品店、連鎖店、餐飲、休閑會所，零售百貨為主。住宅部分23年的過渡期內(nèi)，不排除榮和看好興寧老城區(qū)城市發(fā)展，提高商住配比的可能性。從謹(jǐn)慎的角度考慮，綜合考慮附近的商業(yè)環(huán)境及居民購買力，剔除非聚集效應(yīng)的商業(yè)核心區(qū)域部分（沿街商鋪），聚集效應(yīng)（塊狀）核心商業(yè)不會超過10萬平米，估計在67萬平米左右。榮和似乎也看到了這點，另從經(jīng)濟發(fā)展的階段性考慮，住轉(zhuǎn)商逐漸傾斜，增大商業(yè)部分開發(fā)比例，持有物業(yè)已然成為了一種趨勢。目前操作的榮和大地及榮和山水綠城項目都是巨量樓盤，盤量在某屈指可數(shù)，品牌影響力號召力最高。本項目建設(shè)期預(yù)計5年，初步估算在2015年年前后完全投入運營。B地塊北片區(qū)由38棟18層至34層的高層住宅塔樓及陽光會所、幼兒園與沿街商業(yè)構(gòu)成；B地塊南片區(qū)由兩棟24層住宅塔樓、一棟高層公寓組成。規(guī)劃用地297259．22m2，設(shè)計總建筑面積1473955．59 m2，設(shè)置一層地下室為停車庫及附屬設(shè)施房。道路兩側(cè)設(shè)30米寬的景觀綠化帶，東西延伸至邕武路及明秀路北六里。 榮和山水綠城商業(yè)地產(chǎn)分析（1）項目概況榮和山水綠城位于明秀東路北側(cè)、東接獅山公園辦公區(qū)：西臨明秀路北六里，北至皂角村。即萬象城商業(yè)組合中40%是零售，20%是餐飲，20%是休閑娛樂，還有20%是大型運動、家具用品、銀行、沖洗店等業(yè)態(tài)。至于“歡樂頌”的體量與外來品牌的體量所占比例，以某華潤萬象城的超大容量來看，自由品牌可能難以達(dá)到60%的體量。這種走勢表明，華潤依靠強大的融資能力，將會突破之前所開發(fā)的萬象城所固有的模式，整合自有品牌入駐，減輕招商的壓力與限制。 “歡樂頌”的特點在于，通過歡樂頌這個平臺，華潤萬家可以將旗下超市、百貨、酒窖、咖啡店等近10個零售業(yè)態(tài)整合其中，實現(xiàn)同時擴張。華潤萬家高管表示，歡樂頌是華潤萬家未來重點擴張的新業(yè)態(tài)，目前已在全國包括無錫、海口、哈爾濱、珠海、成都、合肥等多個一、二線城市正式啟動。鑒于華潤的國企背景，不排除該地塊通過變性，成為商業(yè)辦公住宅一體，商業(yè)為主，辦公住宅為輔的綜合項目。（2）某華潤萬象城業(yè)態(tài)遠(yuǎn)景分析前面已經(jīng)提到，目前華潤置地已經(jīng)形成三種商業(yè)開發(fā)模式，即“都市綜合體，住宅+區(qū)域商業(yè)中心和住宅+歡樂頌”。屆時，鳳嶺南北市場成熟，將有足夠的消費能力支持其商業(yè)辦公的發(fā)展。而要建設(shè)這么大的商業(yè)辦公容量，并不是華潤眼光差，而是其對某未來預(yù)期的看好，全國戰(zhàn)略布局的考慮，強化商業(yè)地位的考量。地塊拍賣至今，近三個年頭，地基尚未完成。兩塊地約147畝，建成后將成為某迄今為止最龐大的商業(yè)辦公巨無霸，達(dá)57萬平米。這幾個商業(yè)中心都在民族大道一線，最遠(yuǎn)的直線距離相隔不到8公里，平均相隔不到2公里，客源分流情況嚴(yán)重。一句話，不夠全不夠?qū)?。?） 業(yè)態(tài)分布缺乏廣度和深度。鳳嶺南北成熟后，其人口數(shù)量、消費質(zhì)量、消費能力在某首屈一指。朝陽商圈位于某區(qū)域地理中心，商業(yè)完善及成熟程度，輻射全某的地位沒有改變。個中原因，主要有四點：（1） 區(qū)位條件制約。面向鳳嶺南北，輻射柳南高速沿線，消費水平屬中高檔。 航洋國際商業(yè)廣場位于鳳翔路與民族大道之間靠近竹溪立交的航洋國際，主體建筑為四棟高層及一棟多層連樓相連。某萬達(dá)廣場與萬達(dá)第三代城市綜合體比起來，還缺乏寫字樓、高檔公寓、酒店等業(yè)態(tài)，餐飲業(yè)態(tài)略顯單薄，室內(nèi)步行街設(shè)計上未成行，娛樂休閑單一等。A、B、C、D四個單體店十字路聯(lián)通，橫跨朝陽路及共和路方向道路寬敞，經(jīng)常性舉辦會展、活動，此外還有少量娛樂設(shè)施。D座負(fù)一層是百盛超市，地上主體是百盛購物中心，沿街輔以高檔飲食店（必勝客）；A座沿街是連鎖專業(yè)店、一層內(nèi)層為服裝休閑單體店、飾品店，由十字購物通道連接，23樓是沃爾瑪超市；萬達(dá)廣場沿共和路方向，分別是萬達(dá)廣場C座、B座。某萬達(dá)廣場是多棟樓組合，整合了百貨、超市、電子產(chǎn)品商場、單體組合店、連鎖店、餐飲等多種業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)模式。（二） 某建成的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析某萬達(dá)廣場目前某最成熟最完善的商業(yè)地產(chǎn)項目是某萬達(dá)廣場。新國十條出來以后、特別是9月29日“新國五條”出臺以后，跨省區(qū)商品房投資大幅減少，這在全國范圍內(nèi)是一個普遍的現(xiàn)象，即便優(yōu)越如廣西某也不例外。依托優(yōu)越的政策傾斜、區(qū)位優(yōu)勢，某的商品住宅市場在2010年新國十條出臺以前，對區(qū)外商品房投資具有很強的吸引力。但其區(qū)位優(yōu)勢凸顯，沿海沿邊，依托中國東盟自貿(mào)區(qū)的中國