【正文】 業(yè)布局與美國相似或相同，并逐漸象美國商業(yè)形態(tài)靠攏。伴隨著城市化，城鎮(zhèn)化的發(fā)展，商業(yè)街、超市、專業(yè)化商店、連鎖品牌店、傳統(tǒng)的小區(qū)商鋪等多種業(yè)態(tài)并立。于此同時，傳統(tǒng)的百貨商店出現(xiàn)經(jīng)營觀念落后甚至經(jīng)營困難的局面，國外超市模式被迅速復(fù)制，專業(yè)化商業(yè)，連鎖經(jīng)營在大城市迅速鋪開并向二三線城市推進。主要的業(yè)態(tài)特征為國有百貨商場占據(jù)主導(dǎo)，私營零售店見縫插針，地毯式布局的特征。道路，交通，停車場，購物環(huán)境在現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展中占據(jù)重要地位。 中心區(qū)居民兩次擴散，紛紛向邊緣城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。中心區(qū)因人流減少銷售增速減緩。發(fā)達國家商業(yè)中心區(qū)的形成，一般經(jīng)歷了價格階段 城鎮(zhèn)建設(shè)初期。（二）國際零售業(yè)的發(fā)展特點國際零售業(yè)，基本形成了百貨公司和超市兩種業(yè)態(tài)為骨干，多層次、多形式、多功能的適應(yīng)不同消費者的零售經(jīng)營體系，但這兩種業(yè)態(tài)并沒有取代其他多種業(yè)態(tài)。即商品系列從注重深度再到注重寬度的循環(huán)往復(fù)過程。但是我們應(yīng)該在適當(dāng)?shù)臅r機突破住宅這個界限，在保持原有主業(yè)的基礎(chǔ)上，涉足我們相對熟悉的商業(yè)地產(chǎn)。他們之所以繁榮，是因為服務(wù)業(yè)的繁榮。資本注意發(fā)展到今天的繁榮，靠的就是工業(yè)基礎(chǔ)上商業(yè)的繁榮，當(dāng)然，穩(wěn)定是根本。一個行業(yè)的發(fā)展有其高潮與低潮，所以，要保持企業(yè)的長遠健康發(fā)展，需要及時把握行業(yè)運行規(guī)律及行業(yè)動態(tài)，及時作出調(diào)整，超前的發(fā)展有時候是必要的。即便我國經(jīng)濟再特殊，中國經(jīng)濟發(fā)展再怎么有中國特色，我們也沒有理由相信中國的經(jīng)濟高速發(fā)展能夠保持50年。至于今后商品住宅與保障性住宅何種形式成為主導(dǎo)的問題，個人認為，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，國家對商品房經(jīng)濟的依賴只會越來越小，最終會走以政府為主導(dǎo)的社會保障房體系為主，商品住宅為輔，多種社會安居體系并存的住房體系。此過程中，金融系統(tǒng)相應(yīng)的將更多的投資比例投入不動產(chǎn)抵押貸款，因為不動產(chǎn)投資收益遠高于投資其它實業(yè)帶來的利潤，越來越多的資本進入不動產(chǎn)投資，此外，國外熱錢惡意投資賣空，導(dǎo)致不動產(chǎn)投資市場風(fēng)險越來越大。次貸危機是一個警告、日本90年代失去的十年就是教訓(xùn)。住房能夠促進經(jīng)濟的發(fā)展，也僅限于一定的經(jīng)濟發(fā)展階段而已，目前正是這個時候。中國歷史以來是以家庭為單位的社會，長期奉承一句話：即居者有其屋，安居樂業(yè)。樂觀估計，從今往后一年左右的時間，成交始終會在低位徘徊，價格也會有一定程度的下降。其實，在此政策出臺以前的2010年初，樓市成交量已經(jīng)明顯下挫。直到08年底國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見出臺，讓房地產(chǎn)市場看到了好轉(zhuǎn)的曙光。2007年也許是中國樓市歷史上最瘋狂的一年，北京、廣東和上海等地的房價不斷再創(chuàng)新高，其他地區(qū)主要城市也尾隨其后，房價漲勢令人驚嘆，立成眾矢之的。97年是經(jīng)濟危機，實行房改的目的是想找到經(jīng)濟發(fā)展的其它支撐點，減輕國家的財政負擔(dān)，充實地方政府的財政資金，保證地方政府的經(jīng)濟發(fā)展動力，更好地度過經(jīng)濟危機?？梢哉f，除了住宅及自有工業(yè)生產(chǎn)用途的地產(chǎn)形式，其它所有的業(yè)態(tài)都可劃歸為商業(yè)地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產(chǎn)。 根據(jù)不同的需要，可以從不同的角度對房地產(chǎn)市場進行分類。 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。二 目前中國商品住宅市場發(fā)展狀況及走勢分析（一）商品住宅的歷史概述1997年有關(guān)國家機關(guān)提出解決商品房空置的辦法和實施住房擔(dān)保貸款的辦法，一些城市決定停止福利分房，實行新房新制度。這是當(dāng)時房改的一大原因，事實上也起到了很好的作用。07年10月以后，房市成交急量劇下挫，價格滯漲。09年初，房市成交轉(zhuǎn)暖，至五月份，全國各重點城市樓市成交呈井噴發(fā)展，價格一路飆升。成交量下降，再有“國十條”做后盾，令人難以置信的是房價的居高不下，反而有上漲的勢頭。至于下降多少，個人認為有20%30%的降幅。所以，從短的歷史時期內(nèi)的住房政策來講，在經(jīng)濟發(fā)展早期，住房問題可以作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱來發(fā)展，起到促進經(jīng)濟發(fā)展的作用。目前的房價從很多方面的指標而言，已經(jīng)有了泡沫的跡象，如租售比、如房價與收入比明顯偏高。（2）住宅根本上是國家長治久安的手段，而不是長期促進經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)促進經(jīng)濟發(fā)展，發(fā)達國家也經(jīng)過這種經(jīng)歷，這是一個手段，不是一個長期的國策，國策是長治久安。于此同時，由于價值規(guī)律的變相扭曲，導(dǎo)致收入增長速度遠遠跟不上房價上漲速度，導(dǎo)致越來越多的人買不起房子，房租越來越貴，生活質(zhì)量嚴重下降，如此，民生就會成為一個棘手的政治問題。或者迫于社會輿論的壓力，這樣的住房體系會提前到來。改革開發(fā)至今，這個時間已經(jīng)過去了32年，這么算來，中國高速經(jīng)濟發(fā)展時間只剩下1015年上下，保守估計不會超過20年。商業(yè)地產(chǎn)的遠景分析（1）農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)（商業(yè)）在國家經(jīng)濟中所扮演的角色古代的中國，把各個行業(yè)的從業(yè)者統(tǒng)一劃歸為士、農(nóng)、工、商四種人，農(nóng)即農(nóng)民、士為讀書人（國家統(tǒng)治精英）、工為手工業(yè)者、商即為工商業(yè)者；農(nóng)為本，商為末，這是古代封建社會奉行的國策?，F(xiàn)代社會有了新的提法，現(xiàn)代社會把360行劃歸農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)三個產(chǎn)業(yè)。服務(wù)業(yè)本來并不生產(chǎn)看得見的摸得著的東西，它是一種產(chǎn)品轉(zhuǎn)移的勞動、過渡、創(chuàng)造等，銷售的是產(chǎn)品流通的服務(wù)（如物流、倉儲）、時間推移過程中的價值增長（囤積投機等）、創(chuàng)新價值增加（專利、股票、基金、咨詢等）、勞動價值（銷售過程中的勞動、機電維修等）、投資價值增長（不動產(chǎn)增值、租金收益等）……所謂亂世黃金，盛世古董。三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀（一）國際零售業(yè)的主流發(fā)展理論商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，從來就是伴隨著零售業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的。這一理論，運用最典型的莫過于美國的零售業(yè)發(fā)展。這種發(fā)展特點，形成了四種類型的發(fā)展模式：一是配送中心為基礎(chǔ)的大型連鎖超市，即主要是通過配送中心輻射一批超市形成的區(qū)域經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)；二是以大型綜合超市為核心，城鄉(xiāng)結(jié)合部或高速公路邊，鏈接總舵專賣店的規(guī)?；馁徫镏行模蝗且源笮桶儇浬痰隇橹?，包括餐飲、娛樂、住宿等為一體的綜合性商場；四是以中小型超市、便民店、折扣店、專賣店等形成的零售經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)。隨著居民的遷入形成聚居區(qū)，小商店建立。如美國紐約曼哈頓區(qū)，東京銀座、新宿區(qū)，巴黎新榭麗大街等。中心商業(yè)區(qū)逐漸蕭條。四、 中國商業(yè)發(fā)展歷程及趨勢分析（一）中國零售業(yè)的發(fā)展階段按照綜合化與專業(yè)化循環(huán)理論，總體上將中國零售業(yè)的發(fā)展概況為三個發(fā)展階段，實際上，由于中國經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)，東部地區(qū)發(fā)展超前，中西部地區(qū)發(fā)展滯后，零售業(yè)態(tài)分布呈現(xiàn)東西區(qū)域分化明顯，過渡區(qū)域模糊的狀態(tài)。即綜合期，與美國60年代零售業(yè)相似。此表現(xiàn)為專業(yè)化，與美國70年代零售業(yè)態(tài)相似。沃爾瑪、家樂福、華聯(lián)、王府井、大連萬達、百家樂、華潤超市、國美、蘇寧等零售行業(yè)巨頭在中國市場迅猛發(fā)展。（二）中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)階段發(fā)展特征區(qū)域商業(yè)差異大，東西部商業(yè)形態(tài)差異明顯。五、 購物中心的概念 （在中國，購物中心+住宅+辦公，形成了城市綜合體這種新的業(yè)態(tài)）購物中心（SHOPPING MALL）的概念美國的MALL全稱SHOOPPING MALL，音譯“摩爾”，意為大型購物中心。英文名詞有：Plaza、Galleria，指出了摩爾的特點，具有長廊、廣場、庭院的特點，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進行休閑、購物或聚會。六、 改革開放后中國商業(yè)發(fā)展（一） 傳統(tǒng)百貨業(yè)的沒落和多種商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)中國的商業(yè)地產(chǎn)項目，真正意義上是90年代住宅商品化以后發(fā)展起來的，伴隨著經(jīng)濟改革，經(jīng)濟高速發(fā)展及國外資本和先進管理理念的引入發(fā)展起來的。連鎖經(jīng)營、超市經(jīng)營、百貨經(jīng)營變革、便利店、步行街、農(nóng)貿(mào)市場、游樂中心、購物中心等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。伴隨的經(jīng)營業(yè)態(tài)是超市、百貨、專業(yè)市場、批發(fā)市場、商業(yè)街，其中的還有純商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)。其中，大連萬達、華潤集團、香港新世界、北京華聯(lián)、上海華聯(lián)已經(jīng)或正在計劃搞全國連鎖購物中心。所以，除非專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商及實力較為雄厚的開發(fā)商，一般不做純商業(yè)地產(chǎn)項目；開發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)的，多數(shù)開發(fā)商也不經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，只是做純粹的銷售。七、 細解“萬達模式” “華潤模式”“中糧模式”“萬達模式”是民營資本走出來的商業(yè)地產(chǎn)道路，一步一步穩(wěn)扎穩(wěn)打，一點一點摸索經(jīng)營之道，不斷完善不斷改進，從開始依賴知名品牌的入駐到相輔相成攜手并進，作風(fēng)穩(wěn)當(dāng)，循序漸進的商業(yè)行事對于志在進軍商業(yè)地產(chǎn)的民營企業(yè)具有現(xiàn)實的參考意義。萬達集團在全國首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。萬達廣場包括開業(yè)與在建項目，覆蓋全國50多個城市；包括開業(yè)項目和在建項目，萬達集團持有物業(yè)面積超過1000萬平方米。萬達集團擁有中國唯一的專業(yè)酒店投資建設(shè)團隊——萬達酒店建設(shè)有限公司，能夠獨立完成五星級酒店的投資、設(shè)計和建設(shè)，并與雅高、喜達屋、希爾頓、凱悅等一批世界頂級酒店管理集團建立合作關(guān)系。　　萬千百貨在未來的兩三年里，將陸續(xù)進入上海、南京、重慶、沈陽、太原、濟南、合肥、杭州、武漢、蘇州、青島、無錫、洛陽等近30個國內(nèi)一線城市，以每年10到20家店的速度，到2012年，形成65家以上的百貨商場連鎖網(wǎng)絡(luò)。到2012年將開業(yè)110家以上的影城，擁有銀幕1000塊，年收入30億元，成為排名全球前八的電影院線。（1）第一代產(chǎn)品——單體店從2002年長春萬達廣場開始，萬達把自己開發(fā)的前六個項目稱作單體店，這是萬達第一代購物廣場。（2）第二代產(chǎn)品——組合店在第一代的基礎(chǔ)上，萬達又推出了第二代購物中心，稱作組合店。這三個項目均為萬達廣場的第三代產(chǎn)品——“城市綜合體”。 訂單地產(chǎn)“訂單地產(chǎn)，只租不售”。四、以穩(wěn)場旺場經(jīng)營為前提，加大主力店和餐飲娛樂業(yè)態(tài)占比。七、萬達與品牌商家聯(lián)合發(fā)展，提升了萬達廣場的競爭優(yōu)勢。華潤深圳萬象城擁有六層樓面，近300個大小不一，功能不同的獨立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多因素為一身。華潤置地的三種開發(fā)模式目前華潤置地已經(jīng)形成三種商業(yè)開發(fā)模式，即“都市綜合體，住宅+區(qū)域商業(yè)中心和住宅+歡樂頌”。據(jù)了解，“歡樂頌”的特點在于，通過歡樂頌這個平臺，華潤萬家可以將旗下超市、百貨、酒窖、咖啡店等近10個零售業(yè)態(tài)整合其中，實現(xiàn)同時擴張。 以“大悅城”為品牌，在全國大招“全服務(wù)鏈城市綜合體”。這就意味著，中糧集團未來以“大悅城”為核心的大型商業(yè)地產(chǎn)項目投資總規(guī)模將超過700億元，總面積約800萬平方米。史焯煒特別強調(diào)，2010年上海大悅城是大悅城品牌全國布局的重要一步，也是大悅城品牌進軍長三角的開端，將成為中糧商業(yè)地產(chǎn)進軍長三角的橋頭堡。自2007年12月28日開業(yè)以來，它的所有商鋪在5個半月內(nèi)全部出租一空。將現(xiàn)有的凱萊酒店、亞龍灣旅游地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、大悅城Shopping Mall等地產(chǎn)品牌進行整合，將購物、餐飲、休閑、娛樂、辦公、居住等城市生活的多項功能在空間上進行組合，形成針對目標客戶的全服務(wù)鏈，創(chuàng)建出一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。業(yè)內(nèi)人士認為，這種變化說明，在大陸地區(qū)購物中心發(fā)展下去可能會逐漸代替?zhèn)鹘y(tǒng)百貨業(yè)?！　∮浾吡私獾?，中糧集團內(nèi)部約有5家子公司涉及到地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、酒店業(yè)務(wù)。從中糧角度考慮，可以調(diào)整中糧的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?！叭绻摲桨傅靡詫崿F(xiàn)，這樣的資產(chǎn)規(guī)模對港股投資者很有吸引力。郁亮認為，住宅仍是主力產(chǎn)品，只是“有些地方可以繼續(xù)做住宅，有些地方適合做非住宅。（2）商業(yè)地產(chǎn)大踏步萬科的思路轉(zhuǎn)變已經(jīng)邁出了實質(zhì)性的進展。今年8月，萬科副總裁劉愛明就在公開場合表示，到目前為止，萬科集中開發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)面積已有300萬平米，其中上海60萬平米。其中的七寶項目由原來的商住改成現(xiàn)今的純商業(yè)用地。商業(yè)地產(chǎn)的一大門檻是持有物業(yè)需要壓占大量的資金，保利地產(chǎn)同樣面臨這一巨大的壓力：大型寫字樓、酒店之類的商業(yè)物業(yè)，在大量占用資金上尤甚。（按權(quán)益比算）而保利地產(chǎn)自2006年上市以來，到2010年6月，四年半的凈利潤合計也才95億元。隨著佛山保利水域購物中心開業(yè)一周年，以及保利洲際國際酒店的正式開業(yè)，保利地產(chǎn)的首個城市綜合體已經(jīng)形成。目前該購物中心無論在人流還是銷售額上，都在穩(wěn)步增長。（3）商業(yè)部分將成為公司“提款機”據(jù)介紹，目前保利的商業(yè)項目正在以全面開花的速度在國內(nèi)各大城市鋪開?！北＠禺a(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊一語道出了大力擴張商業(yè)項目的緣由。金地集團 重點布局長三角高鐵站點城市 現(xiàn)任金地上海董事長陳必安2010年9月19日首次面對媒體時表示，未來5年，金地上海公司將大力進軍商業(yè)地產(chǎn)，重點布局長三角高鐵站點城市，投資開發(fā)城市綜合體。2010年8月20日，建筑面積達16萬平米。依托優(yōu)越的政策傾斜、區(qū)位優(yōu)勢，某的商品住宅市場在2010年新國十條出臺以前，對區(qū)外商品房投資具有很強的吸引力。（二） 某建成的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析某萬達廣場目前某最成熟最完善的商業(yè)地產(chǎn)項目是某萬達廣場。D座負一層是百盛超市，地上主體是百盛購物中心，沿街輔以高檔飲食店（必勝客）；A座沿街是連鎖專業(yè)店、一層內(nèi)層為服裝休閑單體店、飾品店，由十字購物通道連接，23樓是沃爾瑪超市；萬達廣場沿共和路方向，分別是萬達廣場C座、B座。某萬達廣場與萬達第三代城市綜合體比起來，還缺乏寫字樓、高檔公寓、酒店等業(yè)態(tài)，餐飲業(yè)態(tài)略顯單薄，室內(nèi)步行街設(shè)計上未成行，娛樂休閑單一等。面向鳳嶺南北，輻射柳南高速沿線，消費水平屬中高檔。朝陽商圈位于某區(qū)域地理中心，商業(yè)完善及成熟程度，輻射全某的地位沒有改變。（3） 業(yè)態(tài)分布缺乏廣度和深度。這幾個商業(yè)中心都在民族大道一線，最遠的直線距離相隔不到8公里，平均相隔不到2公里，客源分流情況嚴重。地塊拍賣至今，近三個年頭，地基尚未完成。屆時，鳳嶺南北市場成熟，將有足夠的消費能力支持其商業(yè)辦公的發(fā)展。鑒于華潤的國企背景，不排除該地塊通過變性，成為商業(yè)辦公住宅一體，商業(yè)為主，辦公住宅為輔的綜合項目。 “歡樂頌”的特點在于，通過歡樂頌這個平臺，華潤萬家可以將旗下超市、百貨、酒窖、咖啡店等近10個零售業(yè)態(tài)整合其中，實現(xiàn)同時擴張。至于“歡樂頌”