【正文】 橋頭堡作用、北部灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的龍頭地位以及廣東等沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的契機(jī)，發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U。2010年8月20日，建筑面積達(dá)16萬平米。陳必安表示，金地2010年提出“加大商業(yè)地產(chǎn)投入”的口號后，就考慮選擇長三角作為先行實(shí)驗(yàn)區(qū)。金地集團(tuán) 重點(diǎn)布局長三角高鐵站點(diǎn)城市 現(xiàn)任金地上海董事長陳必安2010年9月19日首次面對媒體時表示，未來5年，金地上海公司將大力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，重點(diǎn)布局長三角高鐵站點(diǎn)城市，投資開發(fā)城市綜合體。保利地產(chǎn)目前擁有總建筑面積超過100萬平米的商業(yè)物業(yè)，保守估計總市場價值超過150億，未來年租金收入可超過10億元。”保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊一語道出了大力擴(kuò)張商業(yè)項(xiàng)目的緣由。另外，保利地產(chǎn)在北京、天津、程度也都有超大型商業(yè)項(xiàng)目。（3）商業(yè)部分將成為公司“提款機(jī)”據(jù)介紹，目前保利的商業(yè)項(xiàng)目正在以全面開花的速度在國內(nèi)各大城市鋪開。吉之島開業(yè)首日，更創(chuàng)造300萬元的銷售佳績，這也是吉之島在中國所有門店中的最高紀(jì)錄。目前該購物中心無論在人流還是銷售額上，都在穩(wěn)步增長。截止2010年3月，保利水城購物中心的出租面積已超過95%，170多家商鋪正式營運(yùn)。隨著佛山保利水域購物中心開業(yè)一周年，以及保利洲際國際酒店的正式開業(yè)，保利地產(chǎn)的首個城市綜合體已經(jīng)形成。隨著保利洲際酒店的正式開業(yè)，保利地產(chǎn)首個超大型城市綜合體也宣告正式形成，這意味著已登臨前三名的保利地產(chǎn)在商業(yè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了全業(yè)態(tài)開發(fā)。（按權(quán)益比算）而保利地產(chǎn)自2006年上市以來，到2010年6月，四年半的凈利潤合計也才95億元。15個項(xiàng)目在115個項(xiàng)目中，數(shù)量占比雖然不到15%，但是對商業(yè)地產(chǎn)的總資金卻很驚人。商業(yè)地產(chǎn)的一大門檻是持有物業(yè)需要壓占大量的資金，保利地產(chǎn)同樣面臨這一巨大的壓力：大型寫字樓、酒店之類的商業(yè)物業(yè)，在大量占用資金上尤甚。 保利集團(tuán) 拓展業(yè)態(tài) 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力（1）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力2010年上半年，保利新增土地儲備（占地面積）約359萬平米，總土地儲備花費(fèi)227億元。其中的七寶項(xiàng)目由原來的商住改成現(xiàn)今的純商業(yè)用地。萬科在上海的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)被曝光。今年8月，萬科副總裁劉愛明就在公開場合表示，到目前為止，萬科集中開發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)面積已有300萬平米，其中上海60萬平米。在這個總建筑面積為25萬平米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目中，規(guī)劃有7萬平米的商業(yè)設(shè)施，包括一座約60層的地標(biāo)性商業(yè)建筑。（2）商業(yè)地產(chǎn)大踏步萬科的思路轉(zhuǎn)變已經(jīng)邁出了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。要支撐業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，萬科需要對管理架構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的匹配。郁亮認(rèn)為，住宅仍是主力產(chǎn)品，只是“有些地方可以繼續(xù)做住宅，有些地方適合做非住宅。中糧集團(tuán)內(nèi)部人士也認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)主要是為了平衡中糧集團(tuán)發(fā)展的資金收益需要，而商業(yè)地產(chǎn)最終要實(shí)現(xiàn)資本化，須通過資本化和金融化來實(shí)現(xiàn)更快速的擴(kuò)張。“如果該方案得以實(shí)現(xiàn)，這樣的資產(chǎn)規(guī)模對港股投資者很有吸引力。這樣一來，中糧置業(yè)旗下的大悅城商業(yè)地產(chǎn)，便可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)。從中糧角度考慮，可以調(diào)整中糧的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?！　∈缝虩樈榻B說，“中糧置業(yè)近幾年一直在不斷探索融資渠道。　　記者了解到，中糧集團(tuán)內(nèi)部約有5家子公司涉及到地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、酒店業(yè)務(wù)。大悅城的目標(biāo)就是成為時尚目標(biāo)的最佳表現(xiàn)平臺，時尚的品牌進(jìn)駐中國，進(jìn)入一個新的城市的必爭之地也是大悅城。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種變化說明，在大陸地區(qū)購物中心發(fā)展下去可能會逐漸代替?zhèn)鹘y(tǒng)百貨業(yè)。大悅城一開始就摒棄了引入大型主力店的做法，而是靠多個面積在8001000平米的中型店來替代主力店的作用（如耐克、阿迪等），更多的店面這是面積100平米左右的小型店中店。將現(xiàn)有的凱萊酒店、亞龍灣旅游地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、大悅城Shopping Mall等地產(chǎn)品牌進(jìn)行整合，將購物、餐飲、休閑、娛樂、辦公、居住等城市生活的多項(xiàng)功能在空間上進(jìn)行組合，形成針對目標(biāo)客戶的全服務(wù)鏈，創(chuàng)建出一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。過去兩年，這個龐然大物的日銷售額最高時達(dá)1050萬元，日人流量一度高達(dá)20萬。自2007年12月28日開業(yè)以來，它的所有商鋪在5個半月內(nèi)全部出租一空。在大悅城全國擴(kuò)展版圖中，廣州、深圳也將成為一下階段進(jìn)駐目標(biāo)。史焯煒特別強(qiáng)調(diào)，2010年上海大悅城是大悅城品牌全國布局的重要一步，也是大悅城品牌進(jìn)軍長三角的開端，將成為中糧商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍長三角的橋頭堡。未來，人口超過500萬的一線城市和省會城市是大悅城布局的戰(zhàn)略重點(diǎn)。這就意味著，中糧集團(tuán)未來以“大悅城”為核心的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資總規(guī)模將超過700億元，總面積約800萬平方米。2009年11月5日，中糧集團(tuán)宣布其全國“造城”計劃,中糧將在國內(nèi)大中城市布局20多個“大悅城”。 以“大悅城”為品牌，在全國大招“全服務(wù)鏈城市綜合體”。這種走勢表明，華潤依靠強(qiáng)大的融資能力，將會突破之前所開發(fā)的萬象城所固有的模式，整合自有品牌入駐，減輕招商的壓力與限制這樣的模式與萬達(dá)集團(tuán)的萬千百貨頗有相似之處，雖然華潤萬家是由零售業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，與萬達(dá)是由商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入零售業(yè)的發(fā)展順序有所不同，但最終構(gòu)成卻有著驚人的一致。據(jù)了解，“歡樂頌”的特點(diǎn)在于，通過歡樂頌這個平臺，華潤萬家可以將旗下超市、百貨、酒窖、咖啡店等近10個零售業(yè)態(tài)整合其中，實(shí)現(xiàn)同時擴(kuò)張。未來5年內(nèi)，歡樂頌計劃拓展到1520家的規(guī)模。華潤置地的三種開發(fā)模式目前華潤置地已經(jīng)形成三種商業(yè)開發(fā)模式，即“都市綜合體，住宅+區(qū)域商業(yè)中心和住宅+歡樂頌”。華潤萬象城借鑒國外購物中心的成功經(jīng)驗(yàn)，萬象城的租戶組合方面采取了主力店+次主力店+專門店的形式。華潤深圳萬象城擁有六層樓面，近300個大小不一，功能不同的獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多因素為一身。所有的萬達(dá)廣場均是萬達(dá)投資建設(shè)，從設(shè)計之初根據(jù)租方需求規(guī)劃建設(shè)，建成后由國際巨頭們租用賣場，不管是200個商家還是500個商家，要求就是同一時間、同體開業(yè)。七、萬達(dá)與品牌商家聯(lián)合發(fā)展，提升了萬達(dá)廣場的競爭優(yōu)勢。五、實(shí)行全場統(tǒng)一營銷策劃，充分體現(xiàn)萬達(dá)廣場的整體經(jīng)營優(yōu)勢。四、以穩(wěn)場旺場經(jīng)營為前提，加大主力店和餐飲娛樂業(yè)態(tài)占比。二、萬達(dá)廣場的規(guī)劃設(shè)計更加符合商業(yè)經(jīng)營需要，最大限度的降低商家的開店成本。 訂單地產(chǎn)“訂單地產(chǎn)，只租不售”。通過商務(wù)辦公、公寓住宅項(xiàng)目的銷售支撐商業(yè)部分的資金周轉(zhuǎn)，商業(yè)部分只租不售。這三個項(xiàng)目均為萬達(dá)廣場的第三代產(chǎn)品——“城市綜合體”。這一時期萬達(dá)的代表項(xiàng)目有武漢萬達(dá)廣場、某萬達(dá)廣場、哈爾濱萬達(dá)廣場、沈陽萬達(dá)廣場、天津萬達(dá)廣場。（2）第二代產(chǎn)品——組合店在第一代的基礎(chǔ)上，萬達(dá)又推出了第二代購物中心，稱作組合店。一般是一個5萬平方米左右的單體樓。（1）第一代產(chǎn)品——單體店從2002年長春萬達(dá)廣場開始，萬達(dá)把自己開發(fā)的前六個項(xiàng)目稱作單體店，這是萬達(dá)第一代購物廣場。其間，曾有很多業(yè)內(nèi)人士和同行媒體向萬達(dá)提出問題：為什么萬達(dá)廣場開工之前就能完成如此復(fù)雜的主力店招商？為什么萬達(dá)廣場能實(shí)現(xiàn)滿鋪開業(yè)并且基本沒有培育期？為什么如此眾多的商家跟隨萬達(dá)征戰(zhàn)了一座又一座城市？這是非常值得探究的事情。到2012年將開業(yè)110家以上的影城，擁有銀幕1000塊，年收入30億元，成為排名全球前八的電影院線。 （4）萬達(dá)院線　　萬達(dá)電影院線是中國排名第一的院線，擁有五星級影城50家，400塊銀幕，占有全國15%的票房份額?！　∪f千百貨在未來的兩三年里，將陸續(xù)進(jìn)入上海、南京、重慶、沈陽、太原、濟(jì)南、合肥、杭州、武漢、蘇州、青島、無錫、洛陽等近30個國內(nèi)一線城市，以每年10到20家店的速度，到2012年，形成65家以上的百貨商場連鎖網(wǎng)絡(luò)。 （3）連鎖百貨　　萬千百貨成立于2007年5月8日，是中國商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)旗下四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，是萬達(dá)集團(tuán)第三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品城市綜合體（HOPSCA）的核心組成部分。萬達(dá)集團(tuán)擁有中國唯一的專業(yè)酒店投資建設(shè)團(tuán)隊(duì)——萬達(dá)酒店建設(shè)有限公司，能夠獨(dú)立完成五星級酒店的投資、設(shè)計和建設(shè)，并與雅高、喜達(dá)屋、希爾頓、凱悅等一批世界頂級酒店管理集團(tuán)建立合作關(guān)系。　　萬達(dá)城市綜合體是企業(yè)效益和社會效益的高度統(tǒng)一，產(chǎn)生四大社會效益：一、每個綜合體為社會新增近萬個就業(yè)崗位；二、每個綜合體每年創(chuàng)造幾千萬元甚至超億元稅收；三、城市綜合體是一站式消費(fèi)場所，全方位滿足群眾的消費(fèi)需求；四、每個城市綜合體都創(chuàng)造一個城市新中心。萬達(dá)集團(tuán)確定2010年將新開業(yè)17個萬達(dá)廣場，2011年，計劃新開業(yè)20個萬達(dá)廣場。萬達(dá)廣場包括開業(yè)與在建項(xiàng)目，覆蓋全國50多個城市；包括開業(yè)項(xiàng)目和在建項(xiàng)目，萬達(dá)集團(tuán)持有物業(yè)面積超過1000萬平方米。 萬達(dá)集團(tuán)在全國首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。這是國營企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的引路人，對于一般的民營企業(yè)沒有大的參考性。七、 細(xì)解“萬達(dá)模式” “華潤模式”“中糧模式”“萬達(dá)模式”是民營資本走出來的商業(yè)地產(chǎn)道路，一步一步穩(wěn)扎穩(wěn)打，一點(diǎn)一點(diǎn)摸索經(jīng)營之道，不斷完善不斷改進(jìn)，從開始依賴知名品牌的入駐到相輔相成攜手并進(jìn)，作風(fēng)穩(wěn)當(dāng)，循序漸進(jìn)的商業(yè)行事對于志在進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的民營企業(yè)具有現(xiàn)實(shí)的參考意義。不是沒有，少數(shù)而已。所以，除非專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商及實(shí)力較為雄厚的開發(fā)商，一般不做純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；開發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)的，多數(shù)開發(fā)商也不經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，只是做純粹的銷售。實(shí)際上，在商業(yè)地產(chǎn)全國布局上已經(jīng)具有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的為數(shù)不多。其中，大連萬達(dá)、華潤集團(tuán)、香港新世界、北京華聯(lián)、上海華聯(lián)已經(jīng)或正在計劃搞全國連鎖購物中心。再到現(xiàn)在市區(qū)蓬勃發(fā)展中的購物中心，不久的將來可以預(yù)期的郊外商業(yè)中心、城市綜合體的建設(shè)。伴隨的經(jīng)營業(yè)態(tài)是超市、百貨、專業(yè)市場、批發(fā)市場、商業(yè)街，其中的還有純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。住宅項(xiàng)目商住化最開始發(fā)展于城市中心的地產(chǎn)項(xiàng)目。連鎖經(jīng)營、超市經(jīng)營、百貨經(jīng)營變革、便利店、步行街、農(nóng)貿(mào)市場、游樂中心、購物中心等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。給國營百貨造成沖擊的是國外專業(yè)品牌百貨、超市、連鎖店及遍地開花的民營商鋪、賣場。六、 改革開放后中國商業(yè)發(fā)展（一） 傳統(tǒng)百貨業(yè)的沒落和多種商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)中國的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，真正意義上是90年代住宅商品化以后發(fā)展起來的，伴隨著經(jīng)濟(jì)改革，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展及國外資本和先進(jìn)管理理念的引入發(fā)展起來的。各國購物中心的發(fā)展形態(tài)不同，所以購物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國所公認(rèn)的：即“購物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成。英文名詞有：Plaza、Galleria，指出了摩爾的特點(diǎn)，具有長廊、廣場、庭院的特點(diǎn)，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進(jìn)行休閑、購物或聚會。和國內(nèi)通常所指的購物中心（百貨店）涵義不盡一致。五、 購物中心的概念 （在中國，購物中心+住宅+辦公，形成了城市綜合體這種新的業(yè)態(tài)）購物中心（SHOPPING MALL）的概念美國的MALL全稱SHOOPPING MALL，音譯“摩爾”，意為大型購物中心。西部與欠發(fā)達(dá)地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)基本處于綜合化與專業(yè)化的第三個時期，東部地區(qū)及區(qū)域重點(diǎn)城市，特別是特大型城市，已經(jīng)發(fā)展到與美國第四或第五個階段相識的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，即與美國目前的商業(yè)形態(tài)相似。（二）中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)階段發(fā)展特征區(qū)域商業(yè)差異大，東西部商業(yè)形態(tài)差異明顯。與美國80年代頗為相似。沃爾瑪、家樂福、華聯(lián)、王府井、大連萬達(dá)、百家樂、華潤超市、國美、蘇寧等零售行業(yè)巨頭在中國市場迅猛發(fā)展。經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速發(fā)展，消費(fèi)層次培育日臻成熟，國外零售巨頭紛紛登陸中國市場，國內(nèi)百貨業(yè)改革凸顯成就，國內(nèi)超市取得長發(fā)展。此表現(xiàn)為專業(yè)化，與美國70年代零售業(yè)態(tài)相似。同時，社會消費(fèi)品供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，買方市場形成，商品住房體系得以全面市場化，差異化消費(fèi)日益明顯。即綜合期，與美國60年代零售業(yè)相似。這個時期，是中國經(jīng)濟(jì)逐步擺脫計劃性向市場化轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)秩序混亂，經(jīng)濟(jì)改革頻繁的時期，住房完全作為商品上市流通還沒有完全自主。四、 中國商業(yè)發(fā)展歷程及趨勢分析（一）中國零售業(yè)的發(fā)展階段按照綜合化與專業(yè)化循環(huán)理論，總體上將中國零售業(yè)的發(fā)展概況為三個發(fā)展階段，實(shí)際上，由于中國經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)，東部地區(qū)發(fā)展超前，中西部地區(qū)發(fā)展滯后，零售業(yè)態(tài)分布呈現(xiàn)東西區(qū)域分化明顯，過渡區(qū)域模糊的狀態(tài)。目前，這種趨勢對傳統(tǒng)商業(yè)中心顯然有影響。中心商業(yè)區(qū)逐漸蕭條。購物中心集中，條狀商業(yè)街區(qū)向塊狀商圈發(fā)展，城郊結(jié)合部商業(yè)向郊區(qū)特大購物中心發(fā)展。如美國紐約曼哈頓區(qū)，東京銀座、新宿區(qū)，巴黎新榭麗大街等。 隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商業(yè)中心日益擁擠及低價昂貴，一般居民迫于壓力外遷城郊，城郊形成商業(yè)設(shè)施。隨著居民的遷入形成聚居區(qū)，小商店建立。（三）零售業(yè)城市網(wǎng)點(diǎn)布局轉(zhuǎn)移特點(diǎn)零售商業(yè)布局由市中心向城郊結(jié)合部轉(zhuǎn)移，呈集中化、規(guī)范化形態(tài)，中心城區(qū)出現(xiàn)空心化傾向。這種發(fā)展特點(diǎn)，形成了四種類型的發(fā)展模式：一是配送中心為基礎(chǔ)的大型連鎖超市，即主要是通過配送中心輻射一批超市形成的區(qū)域經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)；二是以大型綜合超市為核心，城鄉(xiāng)結(jié)合部或高速公路邊，鏈接總舵專賣店的規(guī)?；馁徫镏行模蝗且源笮桶儇浬痰隇橹?，包括餐飲、娛樂、住宿等為一體的綜合性商場；四是以中小型超市、便民店、折扣店、專賣店等形成的零售經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)。按照年代劃分，也可以分為幾個階段：60年代，綜合運(yùn)營時期，百貨公司及大型中和零售商勢力高漲；70年代，進(jìn)入專業(yè)化階段，專門店、連鎖店、便利店、自助家庭用品中心等興起；80年代，大型購物中心大肆擴(kuò)張；90年代朝細(xì)分化發(fā)展，單品店、生活題材館、無店鋪零售、郊外大型專業(yè)店、產(chǎn)地直銷及家庭購物等逐步發(fā)展。這一理論，運(yùn)用最典型的莫過于美國的零售業(yè)發(fā)展。綜合化與專業(yè)化循環(huán)理論：即在零售業(yè)態(tài)的發(fā)展過程中，存在著商品種類由綜合化到專業(yè)化，再到綜合化的循環(huán)往復(fù)過程。三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀（一）國際零售業(yè)的主流發(fā)展理論商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，從來就是伴隨著零售業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的。個人以為，我們公司是做住宅開發(fā)的，突然跨到其他行業(yè)可能不太熟悉，也不是我們的強(qiáng)項(xiàng)，所以還是做地產(chǎn)的好。服務(wù)業(yè)本來并不生產(chǎn)看得見的摸得著的東西，它