【正文】 但是，權(quán)衡利弊，商業(yè)地產(chǎn)的前景更好，更廣闊。商品住宅的政策風(fēng)險加大，商業(yè)地產(chǎn)卻風(fēng)平浪靜。逐步提高商業(yè)地產(chǎn)投資比例大勢所趨要放棄地產(chǎn)轉(zhuǎn)而進(jìn)入其它不熟悉的領(lǐng)域，不是不現(xiàn)實(shí)，而是很困難。此三個住房體系也可能是綜合應(yīng)用，并非獨(dú)立運(yùn)作。商品住宅政策走向住宅行業(yè)作為一項民生產(chǎn)業(yè)，和商品糧對于國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)作用是一樣的，最終的結(jié)果只會是部分商業(yè)行為，大部分政府行為。（2） 政策調(diào)控影響大住宅市場受樓市調(diào)控政策的影響頗大，今年以來，“國十條” “國五條”相繼出臺，地方具體的調(diào)控措施接踵而來，不少開發(fā)商苦不堪言。十四、房企部分住轉(zhuǎn)商大勢所趨 房企部分住轉(zhuǎn)商原因分析（1） 傳統(tǒng)的開發(fā)模式陷入困境，融資瓶頸凸顯在傳統(tǒng)的土地融資管理銀行的模式下，中國的房企開發(fā)長久以來遵循著“滾動開發(fā)”的模式。地鐵沿線商業(yè)地產(chǎn)項目地鐵沿線站臺口周邊，一般是居民較為集中的區(qū)域，或是交通要道，或是重要城市設(shè)施集中地。但是，因為是人流聚集區(qū)域，形成了對住宅的習(xí)慣消費(fèi)，住宅的需求比較為旺盛。至于綜合酒店還需不需要加入桑拿、會所、酒吧、咖啡店等，視情況而定。交通要道商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃為：商務(wù)綜合酒店+商務(wù)辦公交通要道的流動性消費(fèi)旺盛，另外是省外駐點(diǎn)辦事處、還有就是對交通要求比較高的公司的辦公（比如物流類、貿(mào)易類、進(jìn)出口類商業(yè)活動的公司）需求。建設(shè)規(guī)劃涉及為地下全部為車庫、1層為酒店大廳，在適當(dāng)?shù)牡胤筋A(yù)留一定的空間作為寫字樓上下電梯口和銀行網(wǎng)店。建議只租不售。（四）商業(yè)地產(chǎn)項目綜合開發(fā)結(jié)合我司現(xiàn)階段的實(shí)力水平，個人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)介入應(yīng)該首先考慮在某城區(qū)范圍內(nèi)（重點(diǎn)在五象、西鄉(xiāng)塘、地鐵沿線），遇到合適的（從區(qū)位、未來規(guī)劃、地價進(jìn)行分析）中小型小型商業(yè)地塊，面積在1030畝，總建面510萬平米的綜合商業(yè)項目，可適當(dāng)拿地。視情況而定，適當(dāng)時機(jī)可以工業(yè)轉(zhuǎn)住宅，補(bǔ)交土地出讓金，就成了土地儲備，待日后開發(fā)。工業(yè)用地建設(shè)成本低，建設(shè)周期短，建設(shè)資金壓力有限。其中，住宿首當(dāng)其沖，我們解決一部分人的需求，為其提供價格的舒適性住房，只租不售，以租金為經(jīng)營收益，坐待房產(chǎn)增值，贏取社會信賴。停車與倉儲都是可以單獨(dú)作為一種業(yè)態(tài)經(jīng)營的行業(yè)，如果能夠?qū)烧吆喜?，就形成競爭力了。如果五象新區(qū)開建并執(zhí)行城市功能，限行市內(nèi)道路的外地客貨車在五象區(qū)域?qū)⒚媾R難題。商務(wù)型酒店正切合時機(jī)。商務(wù)酒店商務(wù)酒店是根據(jù)自身客觀情況做好定位，根據(jù)不同的商務(wù)人群層次提供的有針對性的服務(wù)。 　（6）營業(yè)時間每天不低于11小時。 　（2）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達(dá)。大型商超的資本投入也是巨大的，工作環(huán)節(jié)比較繁復(fù)，采取扁平化的管理模式寬度較大，整合要求較高，運(yùn)作較為繁復(fù)，涉足不易。 ?。?） 商店營業(yè)面積2500平方米以上。銷售上，百貨行業(yè)要求營業(yè)員介紹商品的功能，如何使用，以及應(yīng)該有那些注意事項（比如化妝品、服裝）；經(jīng)營模式：百貨經(jīng)營以聯(lián)營和租賃為主，自營方式為輔。（二） 主要的、可行性的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及培育分析零售業(yè)態(tài) 的概念　　零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)。人盡其才物盡其用，隔行如隔山，若進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，引進(jìn)專業(yè)化人才勢在必行。某比較熟悉，工作好開展，前景尚可，理應(yīng)以某為中心。 充分論證原則。保證現(xiàn)金流，有多少錢辦多少事，有多少力干多少活。當(dāng)然，不是說要馬上拿出大筆資金直奔商業(yè)地產(chǎn)，而是堅持住宅開發(fā)為主的基礎(chǔ)上逐步加大商業(yè)地產(chǎn)投入的比例，加大商業(yè)物業(yè)的持有。融資只能通過銀行信貸及民間借貸，資金利用成本過高，攤薄項目利潤。 住宅用地對于開發(fā)商的要求加大，價格推高，拿地困難度加劇，行業(yè)利潤向各行業(yè)平均利潤看齊。十二、進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)探討（一）商品住宅面臨瓶頸前面已經(jīng)提到，商品住宅開發(fā)到目前階段已經(jīng)或即將面臨的幾個瓶頸： 預(yù)期尚有1015年的黃金開發(fā)期，屆時將面臨住宅市場政策體系的調(diào)整。王府井百貨即是很好的反面例子。規(guī)劃期內(nèi)住房建設(shè)應(yīng)遵循的方針政策將鳳嶺、五象、東溝嶺、相思湖、北湖、那洪、沙井等地區(qū)作為新增住房建設(shè)重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)。城市總體布局形態(tài) 一軸兩帶多中心一軸兩帶（1）“一軸”：沿江城市發(fā)展軸，整個城市沿邕江兩岸展開，城市各級中心分布在邕江兩側(cè)，沿邕江形成城市最主要的一條東西向的發(fā)展軸線；（2）“兩帶”：一是西部北部生態(tài)保護(hù)帶，二是南部生態(tài)保護(hù)帶，兩帶保護(hù)為主，適度開發(fā)。朝陽商業(yè)圈為某市業(yè)態(tài)最為豐富的購物區(qū)域，對于某區(qū)域內(nèi)的人群都有聚集效應(yīng)，自然分流了部分其他區(qū)域的購物人群。主要商業(yè)為五象大道與金象大道交匯處的金盛商業(yè)廣場，內(nèi)有南城百貨，銀海大道及五象大道交匯處的鑫利華商廈。主要商業(yè)為香格里拉購物廣場，內(nèi)有人人樂超市。高水平消費(fèi)區(qū)域，目前入住較低，商業(yè)、市政不成熟。該區(qū)域內(nèi)多高檔小區(qū)，商務(wù)辦公區(qū)域。 魯班路大學(xué)東路北大路江北大道區(qū)域內(nèi)，以新陽路為東西軸。該區(qū)域以老城區(qū)居民及城中村外來住戶為主，習(xí)慣上以朝陽廣場商業(yè)圈為傳統(tǒng)消費(fèi)區(qū)域，另為區(qū)域內(nèi)中低層次消費(fèi)場所。該區(qū)域為某市目前人口最密集，商業(yè)最發(fā)達(dá)的地方。某華南城建成后將每個月舉辦一次至幾次面向國內(nèi)外的專業(yè)產(chǎn)品展會，成為“永不落幕的博覽會”，作為中國東盟博覽會的有益補(bǔ)充。華南城由三條縱向延伸的“長帶”組成。既是國際工業(yè)原料及商品交易中心，又是現(xiàn)代化綜合商貿(mào)物流基地，還是高端生產(chǎn)服務(wù)業(yè)集成服務(wù)平臺。 廣西華南城廣西某華南城—一個面向東盟開放合作的大型商貿(mào)物流城；一個由自治區(qū)層面引進(jìn)并統(tǒng)籌推進(jìn)的重大項目；一個某市承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)程中的旗艦企業(yè)。住宅在前，商業(yè)在后。近幾年來，住宅市場的大幅度震蕩波動使商業(yè)住宅的固有缺陷暴露無疑。A區(qū)建筑構(gòu)成：24棟34層的高層住宅、一棟高層辦公樓、一棟高層公寓，配套沿街商店、精品店、商業(yè)綜合體、綜合超市。規(guī)劃建設(shè)67棟1834層的高層住宅以及配套商業(yè)設(shè)施。對于某而言，華潤萬象城的建成對于某的沖擊無疑是震撼的，前所未有的。某華潤萬象城，極有可能通過這樣的戰(zhàn)略登陸某。未來5年內(nèi)，歡樂頌計劃拓展到1520家的規(guī)模。經(jīng)過華潤地塊，可以看到其對外打出的廣告是華潤萬象城，而且此地塊的性質(zhì)為商業(yè)辦公用地，據(jù)此可以判定該商業(yè)地塊將采取都市綜合體的開發(fā)模式。華潤目前正在著手準(zhǔn)備開工，相信其開工進(jìn)度應(yīng)該與鳳嶺南北整個片區(qū)的進(jìn)度情況相一致。這一容量，在國內(nèi)建成的商業(yè)地產(chǎn)項目中也算首屈一指。（4） 與五象廣場、夢之島廣場、萬達(dá)商業(yè)廣場同屬民族大道一線，同質(zhì)競爭激烈。但是目前狀態(tài)下，離成熟為時尚早。某傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣未多大改變，某事實(shí)上的市中心及城市中心位置沒有實(shí)質(zhì)上的改變。甲級寫字樓為其主要業(yè)態(tài)，此外整合了沃爾瑪超市、巴黎春天百貨、香榭里酒店、百老匯院線、健身娛樂休閑中心、飲食等業(yè)態(tài)。某萬達(dá)廣場直到現(xiàn)在仍是某業(yè)態(tài)最豐富、理念最先進(jìn)、整合最全面的商業(yè)廣場，又處在傳統(tǒng)商業(yè)中心地帶，所以，某萬達(dá)廣場從開業(yè)至今都是某市場經(jīng)營最成功的商業(yè)地產(chǎn)。從區(qū)位布局來看，朝陽路一線分別是萬達(dá)廣場D座，A座。同樣是房地產(chǎn)市場投資，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展卻顯現(xiàn)出一種波瀾不驚、熠熠生輝的局面。再則，某市地處廣西中部地區(qū)，輻射能力較強(qiáng)，有能力吸引大部廣西的消費(fèi)能力。這樣的戰(zhàn)略，金地已經(jīng)在拿地上有所體現(xiàn)。有足夠的資金流做保障后，打造全國性的商業(yè)經(jīng)營和管理平臺就是保利地產(chǎn)進(jìn)一步整合商業(yè)物業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略趨勢?！翱v觀國際大型地產(chǎn)公司的發(fā)展，到后期都有定的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，這樣住宅的銷售可以加速資金的回籠，而商業(yè)物業(yè)的持有則是一種穩(wěn)定的發(fā)展，對公司抗風(fēng)險有一定的好處。而廣佛RBD的形成、廣佛地鐵的通車以及周邊重大項目的落成，還有望成為這個城市綜合體帶來更大的商機(jī)。進(jìn)駐的商家從品類組合、功能布局到品牌檔次都引領(lǐng)著佛山未來商業(yè)的發(fā)展方向，品牌陣容及經(jīng)營規(guī)劃也將全面超越佛山現(xiàn)有商場。這位地產(chǎn)界龍頭在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面大顯后來居上之勢，欲在未來三年內(nèi)將自營商業(yè)規(guī)模增至300萬平米。必然廣州保利中心、廣州保利中環(huán)廣場、南海水城、成都保利國際廣場和廣州保利世界貿(mào)易中心這幾個項目加起來，計劃總投資就接近100億元。26宗土地當(dāng)中，僅四幅為純住宅用地，其余22宗偉商住兩用及純商業(yè)地塊支付的低價約173億元。萬科在浦東銅山街的酒店項目及七寶大型購物中心項目的環(huán)評公示被披露。4月8日，現(xiàn)實(shí)曲江新區(qū)管委會在當(dāng)?shù)嘏e辦的中國東西部合作與貿(mào)易洽談會上宣稱，萬科將在曲江“開發(fā)總投資額80億，建設(shè)占地4872畝的集商務(wù)辦公，酒店公寓，現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特征的國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)。對于商業(yè)地產(chǎn)和住宅理想比例，郁亮認(rèn)為，一九的比例過于單薄，三七顯然太多，二八是最合適的。（四）其它一線地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)布局萬科 增加商業(yè)地產(chǎn)投資比例 （1）轉(zhuǎn)變投資比例為了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，郁亮團(tuán)隊對萬科的管理模式、業(yè)務(wù)模式進(jìn)行了系列調(diào)整?！　∮匈Y料顯示，截至目前，中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊總資產(chǎn)累積達(dá)400多億元。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，每個地產(chǎn)商都有自己不同的考慮，像中糧地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是從‘城市綜合體’對社會需求的需要、有巨大的市場潛力考慮的，另外，隨著人們生活水平的提高、消費(fèi)理念的變化，城市綜合體呼之欲出。　　謀求地產(chǎn)板塊整合上市 掘金資本市場　　中糧集團(tuán)高層多次表示，從集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的整體考慮，整合旗下現(xiàn)有地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)整體上市已經(jīng)是無疑的事情。大悅城正在實(shí)現(xiàn)購物中心的百貨化，采用租金+流水的租金策略，有15%的客戶以提成租金交付。大悅城的“全服務(wù)鏈城市綜合體”，可以看作是其在中國累世雄心的最好宣言：把購物、餐飲、娛樂、辦公、居住、展覽、會議等城市生活的若干功能在空間上進(jìn)行祝賀，形成針對目標(biāo)客戶的全服務(wù)鏈，在各個部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的關(guān)系，從而想成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體?！〈髳偝堑慕?jīng)營模式“全服務(wù)鏈城市綜合體”關(guān)于大悅城，可以說是過去兩年來中國最成功的商業(yè)零售公司。與此同時，打包商業(yè)地產(chǎn)上市的計劃不久將會成為現(xiàn)實(shí)。而在不久前，“大悅城家族”的數(shù)量還是6～8個。（三） 中糧模式 大悅城小型店中店、租金+流水 復(fù)制“大悅城”品牌 實(shí)施戰(zhàn)略性擴(kuò)張萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在談及商業(yè)地產(chǎn)競爭時說，他防備的兩個國內(nèi)對手是兩家大央企：華潤和中糧。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或許標(biāo)志著華潤萬家這一國內(nèi)零售龍頭企業(yè)正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家分析，萬象城的物業(yè)類型與傳統(tǒng)的百貨店截然不同，傳統(tǒng)的百貨店90%以上是零售，但萬象城組合中40%是零售，20%是餐飲，20%是休閑娛樂，還有20%是大型運(yùn)動、家具用品、銀行、沖洗店等業(yè)態(tài)。（二） 華潤模式 萬象城40%零售業(yè)+60%餐飲娛樂服務(wù)業(yè) 高端定位 華潤萬象城的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營深圳萬象城于2004年12月9日開始營業(yè)，當(dāng)年開業(yè)時所造成的商業(yè)轟動效應(yīng)是前所未有的。六、全面維護(hù)公共關(guān)系，為商家營造良好的經(jīng)營環(huán)境。三、保證滿場開業(yè)，迅速形成商圈效應(yīng)。此后，成都萬達(dá)廣場、哈爾濱香坊萬達(dá)廣場、先西安萬達(dá)廣場又相繼開業(yè)，他們的成功運(yùn)作標(biāo)志著萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已步入成熟階段，亦使萬達(dá)集團(tuán)成為中國真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)“航母”。（3）第三代產(chǎn)品——2006年12月在一個月內(nèi)，萬達(dá)集團(tuán)分別在北京、上海、寧波三個城市接連開業(yè)大型商業(yè)廣場，總面積超過80萬平方米左右年租金達(dá)8億元，創(chuàng)造了中國商業(yè)地產(chǎn)的一個新記錄。這一時期的萬達(dá)作品有長春萬達(dá)廣場、青島萬達(dá)廣場、南京萬達(dá)廣場、濟(jì)南萬達(dá)廣場、南昌萬達(dá)廣場、長沙萬達(dá)廣場?！叭比f達(dá)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)的第一大支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過多年的發(fā)展，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從第一代的單店，第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體。2010年將開業(yè)21家影城，新增200塊銀幕，使影城總數(shù)達(dá)到71家，銀幕達(dá)到600塊，占有全國18%的票房份額，成為亞洲排名第一的院線。萬千百貨的出生恭逢盛世，秉承萬達(dá)集團(tuán)“勤學(xué)敬業(yè)、志在必得”的企業(yè)精神，萬千百貨致力于成為中國第一流的連鎖百貨集團(tuán)。（2）高級酒店　　高級酒店是萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)現(xiàn)有的建設(shè)速度和在談項目，2012年萬達(dá)廣場數(shù)量將超過80個，經(jīng)營性物業(yè)持有面積將超過1200萬平方米。 萬達(dá)集團(tuán)已在全國開業(yè)27個萬達(dá)廣場、8家五星級酒店，在建項目超過30個。（一） 萬達(dá)模式 商業(yè)訂單模式 中高低端綜合定位商業(yè)地產(chǎn)、百貨、高級酒店、影院，四個產(chǎn)業(yè)共同構(gòu)筑了萬達(dá)的商業(yè)帝國（1）商業(yè)地產(chǎn)　　商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)。國內(nèi)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)卓有成效，風(fēng)生水起的有；初嘗甜頭，正在大刀闊斧全國布局的有；雄心勃勃表示一展宏圖的有……國內(nèi)比較成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，莫過于大連萬達(dá)模式和華潤模式，此外中糧集團(tuán)的大悅城模式也備受矚目。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營特別是購物中心（國內(nèi)在購物中心基礎(chǔ)上加上住宅演變而成的城市綜合體）的經(jīng)營有其特別性，投入高、主要以租金為收益的回款期長、規(guī)劃和管理的復(fù)雜性、風(fēng)險高等因素增加了開發(fā)經(jīng)營的難度。（二）商業(yè)地產(chǎn)的興起目前，國內(nèi)各大傳統(tǒng)零售商業(yè)集團(tuán)（上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、深圳銅鑼灣廣場）、房地產(chǎn)巨頭（大連萬達(dá)、華潤集團(tuán)、中糧集團(tuán)、萬科、世茂集團(tuán)、香港新世界、和記黃埔和長江實(shí)業(yè)等）、海外專業(yè)MALL開發(fā)商（泰國正大、美國的一些基金會）、乃至外資傳統(tǒng)零售集團(tuán)（美國沃爾瑪、宜家、馬來西亞百盛、法國家樂福、臺灣好又多等）都已經(jīng)在全國各大城市開發(fā)一批摩爾購物中心，或者布局全國連鎖超市經(jīng)營。開始是單一層的沿街商鋪，隨后，單一層的商業(yè)部分已經(jīng)不能滿足商業(yè)對于經(jīng)營場所的需求，所以出現(xiàn)了住宅地下及地上多層商業(yè)的規(guī)劃。經(jīng)濟(jì)改革帶來了管理機(jī)制的市場化、住房商品化帶來了對不動產(chǎn)的投資（包括商鋪），市場監(jiān)管的放松帶來了商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。其土地，建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營管理，附設(shè)等量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū)。摩爾特指規(guī)模巨大，集中購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。在大型購物中心的建設(shè)方面，北京、上海、深圳、杭州、重慶等城市捷足先登。當(dāng)然，中國現(xiàn)階段的很多商業(yè)特點(diǎn)，商