【正文】 相信縮短投資回收期，加快資金流動速度也是一種利益誘導(dǎo)因素。 屬于引導(dǎo)型投資消費，寺街項目宣傳和投資回報利居的效果會對其投資決策起到重要影響。 句容城區(qū)人口規(guī)模有限，投資消費能力不足， 寺街項目的市場輻射范圍 應(yīng) 包括句容市城區(qū)及下轄各主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)約 20 萬 城鎮(zhèn) 居民 。 突出商業(yè)中心廣場的休閑、娛樂設(shè)施，建立專業(yè)化的家居服務(wù)街，強化便民服務(wù)功能。 3） 收取適當(dāng)?shù)墓芾碣M， 可以 提供良好的管理服務(wù)， 有助于進行統(tǒng)一的促銷活動、提高知名度、聚集人氣，增加人流量。 5) 租賃價格也由東大街、步行街、人民路、寺街依次遞減，分別是： 35000元 /年、 20000 元 /年、 6000 元 /年、 6000 元 /年（以 30 平米 商業(yè)設(shè)施 年租金為例） 6) 建議寺街項目按業(yè)態(tài)分級確定價格體系 臨街商鋪售價 專營市場 柜臺售價 步行街 商鋪售價 百貨商場售價 平均價 最大值 臨街商鋪租價 專營市場 柜臺租價 步行街 商鋪租價 百貨商場租價 平均價 最大值 提供比較靈活的付款方式 1） 句容市大部分在售商住項目中，約 50%客戶會選擇銀行按揭付款的支付方式； 商業(yè)設(shè)施按揭付款為首期付五成 ,另外五成銀行按揭；但缺乏只收一成房款，二成免息分期付款（ 13 年）等靈活的付款方式； 2） 目標投資 者 多數(shù) 認為以目前的經(jīng)濟實力只能接受銀行按揭的方式；首期款最高支付 8 成 ，最低 3 成 ， 大家均表示要在 10 年內(nèi)還清貸款； 3） 目標投資者中有自己經(jīng)營業(yè)務(wù)的 人士的經(jīng)濟實力略高于 單純以商業(yè)設(shè)施出租的 投資者 ，不依賴于銀行按揭。 2) 東大街是人們在此投資的首選位置，其次是步行街、寺街、人民路和 商業(yè)城內(nèi)的步行街，對于商場柜臺人們感興趣程度較低。 3） 項目核心概念 —— 時尚 都市生活 展示中心 購物、餐飲、娛樂 暫相宜，適合一家人的商業(yè)中心 輕松、休閑、舒適 —— 快樂購物旅程、寫意人生 現(xiàn)代時 尚步行街 —— 城市名片、句容象征 三、 價格策略 —— 價格領(lǐng)先 、付款靈活 1. 寺街項目商業(yè)前景和投資價值被意向投資者看好，經(jīng)營多年的投資者多數(shù)鐘情在老城區(qū)購買 商業(yè)設(shè)施 ，充分挖掘項目的區(qū)位最好的優(yōu)勢，高價入市，以高價引爆，建立價格領(lǐng)先地位。新世界商城也因得天獨 厚 的市政廣場而在夜間吸引較多人士觀光。 除元豐商場、丹桂購物中心為中 檔偏高定位之外，大多數(shù)商場均為中檔或中檔偏低定位。 這對開發(fā)商提出較大難度的要求，要在產(chǎn)品設(shè)計及營銷方面求創(chuàng)新，使產(chǎn)品盡可能調(diào)動人們購買的欲望 。 5) 普通門面房應(yīng)在 4060 平米之間，寬在 34 米，長在 68 米，經(jīng)營者可根據(jù)自營商品種類和個人實力選擇單間或多間商鋪。 五、針對不同經(jīng)營主題適合的商業(yè)設(shè)施格局 商場最多建三 層，最少可建一層，除銷售商品外，應(yīng)配以餐飲、娛樂設(shè)施。 如果不能全面滿足消費者，至少要盡可能全面地滿足消費者某一類的具體需求。 6）玩的樂趣 —— 運動休閑各取所需。 4）吃的樂趣 —— 果腹饕餮中洋俱全。專家認為，應(yīng)該百貨店、精品店、個體商鋪等多種業(yè)態(tài)錯落相間。 首先，既然是步行街就要滿足人們步行的需要，為盡量好地達到這一需要，據(jù)專家介紹需要兼顧以下幾點：建設(shè)步行街時應(yīng)該充分考慮顧客往來的交通便利問題 ， 對于城市里日益增多的有車族來說，停車便利是最重要的，因此步行街的附近必須建設(shè)配套的停車場。 步行街的經(jīng)濟效益及輻射影響 較好 1) 經(jīng)濟利益高， 步行化促進零售業(yè)增長的主要原因是行進的安全感為步行商業(yè)街帶來了比原先多 50%的人流量；再者，步行街這種商業(yè)形態(tài)本身使行人更傾向于進入商店，進行各種消費。 三）作為句子容市現(xiàn)代化的購物中心，它具有綜合化、多元化的功能 現(xiàn)代化的購物中心應(yīng)當(dāng)是生活信息 發(fā) 布中心、能夠吸引顧客長時間逗留的場所，甚至作為一種最貼近日常 生活的建筑，它還應(yīng)當(dāng)與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，具有改善城市環(huán)境、景觀的作用。 7. 人們對櫥房和衛(wèi)生間的要求明顯高于統(tǒng)一的物業(yè)管理。 3. 大型超市、大型百貨商場、大型專業(yè)商場是投資者較認同的適合項目地塊的商業(yè)類型。 四） 消費者對理想購物環(huán)境的需求未被滿足 綜合型購物中心是句容老城區(qū)的主要商業(yè)空白， 多數(shù)被訪居民認為美食一條街、時裝廣場、電腦市場、體育休閑用品城、小商品市場被認為是項目地塊最適合開發(fā)的主題商城。 近六成 商業(yè)設(shè)施 營業(yè)面積在 25 ㎡以下 。新歐式風(fēng)格占大多數(shù)，主要體現(xiàn)在建筑外立面裝飾上；現(xiàn)代建筑風(fēng)格則是比較簡潔實用。 租賃市場目標客戶為 經(jīng)商經(jīng)驗較少中青年 企業(yè)中層經(jīng)理、無穩(wěn)定職業(yè)者、個體工商戶和商服體力工作者 。經(jīng)營年限較短的經(jīng)營者，實力較弱，無力自購 商業(yè)設(shè)施 ，仍以租賃 商業(yè) 設(shè)施 經(jīng)營為主。 有無從商經(jīng)驗與投資意向之間有一定的相關(guān)關(guān)系，有經(jīng)商經(jīng)驗的人士對租賃或投資購買寺街項目 商業(yè)設(shè)施 的可能性較大。 4） 由于 投資 市場 總體 需求 有限而 供應(yīng)量太大，市場消費消化時間較長，全部銷售 有一定難度。 4) 句容居民希望新建的商場能配套餐飲場所、獨立休息區(qū)，最好有噴泉、 花園、兒童游樂場，以及雕塑。 定位為 時尚、現(xiàn)代、新穎 的中高檔區(qū)域商業(yè)中心 1) 句容市 現(xiàn)營商品 以中低檔次商品為主，且商品種類、規(guī)格不齊全，居民的 個性化 購物 需求 難以滿足； 2) 句容居民 對寺街項目周邊狀況不滿之處主要集中 購物 環(huán)境 不理想、商品數(shù)量 不豐富、配套設(shè)施不齊全 、 商品 檔次 不高、商品種類不全等。 2） 同時他們 到南京 光顧最多購物場 所均是新百、新街口、中央門等大型商 場或商業(yè)街。 7) 句容市 各 綜合 商場經(jīng)營的商品無太大差異 ， 多為傳統(tǒng)中低檔消費品以滿足人們?nèi)粘Ｉ钏瑁b鞋帽 、 化妝品 、 日用百貨 、 煙酒副食等為主要經(jīng)營品種。 2) 由于受商業(yè)傳統(tǒng)的影響和社會經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，句容市商業(yè)服務(wù)水平整體上比較落后，重視數(shù)量，忽視品質(zhì)；重視商品，忽視服務(wù)。即使百貨店其經(jīng)營形式單一，除元豐商城配有食府和小型超市外，其余商場均只有商品銷售，無任何其它配套設(shè)施。 1) 由于句容市經(jīng)濟發(fā)展缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟后勁不足，城鎮(zhèn)居民人口規(guī)模不足 10 萬人， 居民消費辦能較弱，必須擴大市場范圍 至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 。 二、 寺街項目的業(yè)種業(yè)態(tài)定位 一） 寺街項目 業(yè)態(tài) 定位為句容 市的購物中心 地區(qū)購物（ SHOPPING MALL）中心的特點鮮明 ，集客能力強 1) 購物中心一般匯集了很多家具有相當(dāng)集客能力的百貨店、專賣店、批發(fā)店、打折店的購物場所，占地規(guī)模大，配有停車場，各個店家都有獨立的店鋪。 第三章寺街項目市場定位分析 一、商業(yè)設(shè)施的定義及業(yè)種業(yè)態(tài)分類 商業(yè)設(shè)施一般可以分為銷售食品、服裝的銷售業(yè)，經(jīng)營飯店、飲食店的餐飲業(yè)，以及提供冼衣服務(wù)等的服務(wù)業(yè)。 二）寺街項目的 SWOT 分析 寺街項目的 區(qū)位優(yōu)勢（ Strengths） 十分突出 1） 地處句容市傳統(tǒng)商業(yè)核心， 是 老商業(yè)中心，知名度高，商業(yè)集中，人氣較旺， 區(qū)位優(yōu)勢突出 ； 2） 離車站近，客流量大，能吸引到城里來消費的附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 3） 總建筑面積約 萬平方 米 ,用地規(guī)模龐大，商業(yè)中心的可塑性強 ； 4） 用地性質(zhì)是句容少有的單純商業(yè)用地，可打造純粹的商業(yè)中心 ； 5） 基地方正，四面臨街，南北街的交通車多，出行便利； 6） 基地內(nèi) 現(xiàn)狀建筑物以低層居房為主，方便控制拆遷及施工期 ； 7） 是句容市舊城改造的重點工程，政府支持力度大 8） 地塊使用權(quán)是 月盛置業(yè) 拍賣所得，投資 額 巨大， 引人矚目 利用因素 改進因素 監(jiān)視因素 消除因素 外部環(huán)境因素 O 機會 S 優(yōu)勢 W 劣勢 內(nèi)部能力因素 T 威脅 9） 月盛置業(yè)昆山成功開發(fā)項目 及昆山的繁榮興旺 ，有一定 良好的 影響 10） 所外商業(yè)街區(qū)濃厚的商業(yè)氣氛被廣大居民認同，且 項目南側(cè)東大街沿線 商業(yè)設(shè)施 租金是句容市最高的區(qū)域 ，商業(yè)價值高 寺街項目的劣勢 （ Weaknesses） 不 明顯 1) 項目地周圍有兩所學(xué)校，部分時間限制車行 ； 2) 項目地周圍道路狹窄，無 公共