【正文】 商業(yè)地產模式。從區(qū)位布局來看，朝陽路一線分別是萬達廣場D座，A座。D座負一層是百盛超市，地上主體是百盛購物中心，沿街輔以高檔飲食店（必勝客）；A座沿街是連鎖專業(yè)店、一層內層為服裝休閑單體店、飾品店，由十字購物通道連接，23樓是沃爾瑪超市；萬達廣場沿共和路方向，分別是萬達廣場C座、B座。C座是世華家電數碼城，整合了多家知名電子產品商家；B座沿街為餐飲店，內側一層為婚紗攝影、服裝連鎖店，二三層是萬達影院。A、B、C、D四個單體店十字路聯通，橫跨朝陽路及共和路方向道路寬敞，經常性舉辦會展、活動，此外還有少量娛樂設施。某萬達廣場直到現在仍是某業(yè)態(tài)最豐富、理念最先進、整合最全面的商業(yè)廣場，又處在傳統(tǒng)商業(yè)中心地帶，所以，某萬達廣場從開業(yè)至今都是某市場經營最成功的商業(yè)地產。某萬達廣場與萬達第三代城市綜合體比起來，還缺乏寫字樓、高檔公寓、酒店等業(yè)態(tài)，餐飲業(yè)態(tài)略顯單薄，室內步行街設計上未成行，娛樂休閑單一等。不管怎么說，萬達廣場仍舊是迄今為止最為成功的商業(yè)地產。 航洋國際商業(yè)廣場位于鳳翔路與民族大道之間靠近竹溪立交的航洋國際，主體建筑為四棟高層及一棟多層連樓相連。甲級寫字樓為其主要業(yè)態(tài)，此外整合了沃爾瑪超市、巴黎春天百貨、香榭里酒店、百老匯院線、健身娛樂休閑中心、飲食等業(yè)態(tài)。面向鳳嶺南北，輻射柳南高速沿線，消費水平屬中高檔。開業(yè)以來，其商業(yè)組合不斷完善，經營狀況不斷好轉，然其商業(yè)部分（除酒店、辦公）經營狀況仍遠難匹敵萬達商業(yè)廣場。個中原因，主要有四點：（1） 區(qū)位條件制約。某傳統(tǒng)商業(yè)消費習慣未多大改變，某事實上的市中心及城市中心位置沒有實質上的改變。朝陽商圈位于某區(qū)域地理中心，商業(yè)完善及成熟程度，輻射全某的地位沒有改變。（2） 區(qū)域內人口聚集程度低。鳳嶺南北成熟后，其人口數量、消費質量、消費能力在某首屈一指。但是目前狀態(tài)下，離成熟為時尚早。（3） 業(yè)態(tài)分布缺乏廣度和深度。沃爾瑪、巴黎春天、附近酒店林立，但其他業(yè)態(tài)，特別是休閑娛樂、餐飲、品牌店、連鎖經營店尚不夠集中。一句話，不夠全不夠專。（4） 與五象廣場、夢之島廣場、萬達商業(yè)廣場同屬民族大道一線，同質競爭激烈。這幾個商業(yè)中心都在民族大道一線，最遠的直線距離相隔不到8公里，平均相隔不到2公里，客源分流情況嚴重。（三）某在建商業(yè)地產遠景分析某華潤萬象城（1）某華潤萬象城概況介紹華潤2007年12月28日拍下東盟商務區(qū)兩塊相連地塊，一塊純商業(yè)地塊，；一塊商業(yè)辦公用地。兩塊地約147畝，建成后將成為某迄今為止最龐大的商業(yè)辦公巨無霸，達57萬平米。這一容量，在國內建成的商業(yè)地產項目中也算首屈一指。地塊拍賣至今，近三個年頭，地基尚未完成。華潤作為國企，資金實力不容置疑，之所以遲遲不動工建設，與周邊市場成熟度欠缺有關：鳳嶺南北建設尚未達到預期，入住情況不理想，城市配套不甚健全，某城市擴容尚在緊鑼密鼓中進行，這是華潤所考慮和擔憂的。而要建設這么大的商業(yè)辦公容量，并不是華潤眼光差，而是其對某未來預期的看好，全國戰(zhàn)略布局的考慮，強化商業(yè)地位的考量。華潤目前正在著手準備開工，相信其開工進度應該與鳳嶺南北整個片區(qū)的進度情況相一致。屆時，鳳嶺南北市場成熟，將有足夠的消費能力支持其商業(yè)辦公的發(fā)展。屆時，華潤將會謀求某商業(yè)中心的地位，形成輻射廣西區(qū)域中高消費的商業(yè)綜合體。（2）某華潤萬象城業(yè)態(tài)遠景分析前面已經提到，目前華潤置地已經形成三種商業(yè)開發(fā)模式，即“都市綜合體，住宅+區(qū)域商業(yè)中心和住宅+歡樂頌”。經過華潤地塊，可以看到其對外打出的廣告是華潤萬象城，而且此地塊的性質為商業(yè)辦公用地，據此可以判定該商業(yè)地塊將采取都市綜合體的開發(fā)模式。鑒于華潤的國企背景，不排除該地塊通過變性，成為商業(yè)辦公住宅一體，商業(yè)為主，辦公住宅為輔的綜合項目。畢竟，從規(guī)避風險及項目資金回籠的角度考慮，辦公及住宅的迅速回款對商業(yè)的支持作用是不言而喻的。華潤萬家高管表示，歡樂頌是華潤萬家未來重點擴張的新業(yè)態(tài)，目前已在全國包括無錫、?？?、哈爾濱、珠海、成都、合肥等多個一、二線城市正式啟動。未來5年內，歡樂頌計劃拓展到1520家的規(guī)模。 “歡樂頌”的特點在于，通過歡樂頌這個平臺，華潤萬家可以將旗下超市、百貨、酒窖、咖啡店等近10個零售業(yè)態(tài)整合其中，實現同時擴張。與萬達的購物中心大幅招募外來品牌入駐不同，“歡樂頌”內60%的體量將由華潤旗下業(yè)態(tài)以及緊密合作品牌實行一級控制，余下40%則由外來品牌入駐。這種走勢表明，華潤依靠強大的融資能力，將會突破之前所開發(fā)的萬象城所固有的模式，整合自有品牌入駐，減輕招商的壓力與限制。某華潤萬象城，極有可能通過這樣的戰(zhàn)略登陸某。至于“歡樂頌”的體量與外來品牌的體量所占比例，以某華潤萬象城的超大容量來看，自由品牌可能難以達到60%的體量。至于業(yè)態(tài)布局，萬象城以往的配比已經證明是成功的，不會改變。即萬象城商業(yè)組合中40%是零售，20%是餐飲，20%是休閑娛樂，還有20%是大型運動、家具用品、銀行、沖洗店等業(yè)態(tài)。對于某而言，華潤萬象城的建成對于某的沖擊無疑是震撼的，前所未有的。 榮和山水綠城商業(yè)地產分析（1）項目概況榮和山水綠城位于明秀東路北側、東接獅山公園辦公區(qū)：西臨明秀路北六里，北至皂角村。用地中部為規(guī)劃道路北湖路東三里，為小區(qū)級次干道。道路兩側設30米寬的景觀綠化帶，東西延伸至邕武路及明秀路北六里。規(guī)劃建設67棟1834層的高層住宅以及配套商業(yè)設施。規(guī)劃用地297259．22m2，設計總建筑面積1473955．59 m2，設置一層地下室為停車庫及附屬設施房。 項目用地整體上按規(guī)劃指引劃分為A,B兩區(qū)域建設，配套設施有小學、幼兒園及部分沿街設置位于住宅樓2F構成的商業(yè)裙樓。B地塊北片區(qū)由38棟18層至34層的高層住宅塔樓及陽光會所、幼兒園與沿街商業(yè)構成；B地塊南片區(qū)由兩棟24層住宅塔樓、一棟高層公寓組成。A區(qū)建筑構成：24棟34層的高層住宅、一棟高層辦公樓、一棟高層公寓，配套沿街商店、精品店、商業(yè)綜合體、綜合超市。本項目建設期預計5年，初步估算在2015年年前后完全投入運營。榮和經過多年的商品住宅開發(fā)，已經聚集了較為豐厚的資金實力。目前操作的榮和大地及榮和山水綠城項目都是巨量樓盤，盤量在某屈指可數，品牌影響力號召力最高。近幾年來，住宅市場的大幅度震蕩波動使商業(yè)住宅的固有缺陷暴露無疑。榮和似乎也看到了這點，另從經濟發(fā)展的階段性考慮，住轉商逐漸傾斜，增大商業(yè)部分開發(fā)比例，持有物業(yè)已然成為了一種趨勢。（2）榮和山水綠城遠景分析榮和山水綠城具體的商住配比目前不得而知，如果容納了一棟高層辦公樓、配套沿街商店、精品店、商業(yè)綜合體、綜合超市、高檔會所，那么商業(yè)地產估計會達到10萬平米，樂觀估計會達到15萬平米。從謹慎的角度考慮，綜合考慮附近的商業(yè)環(huán)境及居民購買力，剔除非聚集效應的商業(yè)核心區(qū)域部分（沿街商鋪），聚集效應（塊狀）核心商業(yè)不會超過10萬平米，估計在67萬平米左右。住宅在前，商業(yè)在后。住宅部分23年的過渡期內，不排除榮和看好興寧老城區(qū)城市發(fā)展，提高商住配比的可能性。至于商業(yè)業(yè)態(tài)配比，個人認為因為榮和沒有成功的開發(fā)大型城市綜合體的經驗和受限于土地的制約，文體休閑部分將會嚴重缺失。主要業(yè)態(tài)為零售、百貨、單品店、連鎖店、餐飲、休閑會所，零售百貨為主。 廣西華南城廣西某華南城—一個面向東盟開放合作的大型商貿物流城；一個由自治區(qū)層面引進并統(tǒng)籌推進的重大項目；一個某市承接東部產業(yè)轉移、優(yōu)化產業(yè)結構進程中的旗艦企業(yè)。在珠三角有“工業(yè)沃爾瑪”之稱的深圳華南城項目基礎上，華南城控股有限公司又大手筆地投資了某華南城項目。 這就是占地約２２７公頃、合計3000多畝?？偼顿Y達120億元的東盟綜合商貿物流中心——某華南城。既是國際工業(yè)原料及商品交易中心，又是現代化綜合商貿物流基地，還是高端生產服務業(yè)集成服務平臺。該項目立足某、面向東南亞、服務北部灣。某華南城總建筑面積達488萬平方米，項目建成后，可容納來自國內外3萬多家企業(yè)入駐，15萬至20萬人將在華南城內工作或生活，年交易額將超過1000億元！據介紹，華南城一期工程同時開工建設140萬平方米，明年3月就將完成建設并部分投入運營。某華南城將集原料及產品交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結算等功能于一體，為生產商、供應商、采購商提供原料及產品采購、物流等一站式服務平臺，為企業(yè)大幅節(jié)省采購生產成本，創(chuàng)造更大利潤。華南城由三條縱向延伸的“長帶”組成。第一條是由10個大型專業(yè)市場組成的多功能展示展覽區(qū)，第二條是由多幢寫字樓組成的金融商務區(qū)，第三條是由住宅樓、購物中心、餐飲娛樂中心組成的生活配套區(qū)。華南城商貿物流市場將吸引紡織服裝、皮革皮具、化工塑膠、五金工具、機電配件、建材裝飾、電子電器、汽車摩托配件、醫(yī)藥與器械等各種工業(yè)原料及相關產品的進入。同時，某華南城將免費為東盟10國提供5萬平方米的展區(qū)，平均每個國家5000平方米，以便于東盟各國展出各類輕工業(yè)產品。某華南城建成后將每個月舉辦一次至幾次面向國內外的專業(yè)產品展會，成為“永不落幕的博覽會”，作為中國東盟博覽會的有益補充。這里面，有 “以會展帶動市場”的意味。九、 某各區(qū)區(qū)域狀況（一）依照地理區(qū)域及生活購物習慣劃分某人口聚集區(qū)： 北大路—中華路—園湖路—江北大道環(huán)線區(qū)域內。以南湖為東西分界，主要以民族大道、東葛路輻射的人口聚集區(qū)域。該區(qū)域為某市目前人口最密集，商業(yè)最發(fā)達的地方。購買力強勁，消費需求層次較高。商業(yè)以朝陽廣場商業(yè)圈、民族大道夢之島購物廣場、東葛路華潤購物廣場、民主路人人樂為主要購物點。 以友愛路、秀靈路為南北軸，明秀西路一段及衡陽路為東西軸的區(qū)域。該區(qū)域以老城區(qū)居民及城中村外來住戶為主，習慣上以朝陽廣場商業(yè)圈為傳統(tǒng)消費區(qū)域，另為區(qū)域內中低層次消費場所。 北湖路為主軸，包含北湖北一里及明秀東路所覆蓋的區(qū)域。該區(qū)域以老城區(qū)居民為主，購物需求屬于中等水平。區(qū)域內的主要商業(yè)為北湖路南城百貨。 魯班路大學東路北大路江北大道區(qū)域內，以新陽路為東西軸。老城區(qū)居民為主，消費需求屬中低層次。區(qū)域內的主要商業(yè)為北大明秀交匯處的北京華聯及五里亭菜市。 瑯東區(qū)域。該區(qū)域內多高檔小區(qū)，商務辦公區(qū)域。消費層次較高，同時也大量存在城中村及外來人口。該區(qū)域主要商業(yè)為五象廣場，南城百貨、巴黎春天、友誼商場等。 鳳嶺片區(qū)，包含鳳嶺南北。高水平消費區(qū)域，目前入住較低，商業(yè)、市政不成熟。主要商業(yè)為航洋國際購物中心。 南建路江南大道白沙大道所包含的區(qū)域，包括星光大道、五一路、亭洪路。區(qū)域內屬中低消費水平。主要商業(yè)為香格里拉購物廣場，內有人人樂超市。淡村市場內的東森購物廣場、內有南城百貨，其次為亭洪路石柱嶺的北京華聯。 大沙田區(qū)域。外來人口大量聚集區(qū)域，住宅主要以城中村居住載體為主，消費層次較低。主要商業(yè)為五象大道與金象大道交匯處的金盛商業(yè)廣場，內有南城百貨，銀海大道及五象大道交匯處的鑫利華商廈。 相思湖片區(qū)，包括高新區(qū)。中等消費為主。主要商業(yè)有西鄉(xiāng)塘利客隆大賣場、火炬路的南城百貨。朝陽商業(yè)圈為某市業(yè)態(tài)最為豐富的購物區(qū)域，對于某區(qū)域內的人群都有聚集效應，自然分流了部分其他區(qū)域的購物人群。夢之島購物中心、瑯東的廣州友誼商廈、航洋國際的巴黎春天百貨為無可替代的消費場所，自然地也會集聚高端消費人流。十、某十五規(guī)劃布局（一） 某20062010年城市規(guī)劃布局近期城市發(fā)展方向以邕江為軸線，兩翼拓展，東建西擴，完善江北，提升江南，形成向東、西、南三個主要方向拓展的空間格局，重點實施城市向南發(fā)展的戰(zhàn)略，重點啟動建設五象新區(qū)。（1）向東——完善鳳嶺片區(qū)、仙葫片區(qū)，加快建設龍崗片區(qū)；（2）向西——加快相思湖新區(qū)建設步伐；（3）向南——提升江南片區(qū)，重點啟動建設五象新區(qū)。城市總體布局形態(tài) 一軸兩帶多中心一軸兩帶（1）“一軸”：沿江城市發(fā)展軸，整個城市沿邕江兩岸展開，城市各級中心分布在邕江兩側，沿邕江形成城市最主要的一條東西向的發(fā)展軸線；（2）“兩帶”：一是西部北部生態(tài)保護帶，二是南部生態(tài)保護帶，兩帶保護為主，適度開發(fā)。多中心（1）一主：中心片區(qū)的老中心和緊鄰的邕江南岸中心共同構成聯系邕江兩岸發(fā)展軸的中心聚合樞紐。（2）兩副：南部五象副中心和西部相思湖副中心，副中心和其服務范圍內的城市組團將成為疏解中心區(qū)吸引力的“反磁力”集團，以有效緩解中心組團的壓力。（3）多核：各片區(qū)內承擔不同功能的各種中心，中心與所處組團將成為重要的城市功能。規(guī)劃期內住房建設應遵循的方針政策將鳳嶺、五象、東溝嶺、相思湖、北湖、那洪、沙井等地區(qū)作為新增住房建設重點發(fā)展的地區(qū)。對于城市中高檔商品住宅的建設，根據某市的實際情況，應加強宏觀調控，科學制定住房建設結構和土地供應計劃，重點考慮在蟠龍組團、鳳嶺組團、相思湖組團、龍崗組團、仙葫西組團等區(qū)域適度發(fā)展中高檔商品住宅以滿足市場和市民居住的需求。十一、某各區(qū)域商業(yè)前景分析根據某目前商業(yè)現狀及《某20062010年城市規(guī)劃》，結合某城市容量及消費能力，估計可容納23個超大型及大型城市綜合體，從開發(fā)的難易程度及未來商業(yè)前景綜合分析，最適合布局的位置應該在鳳嶺片區(qū)，成熟以后的西鄉(xiāng)塘片區(qū)及五象新區(qū)。本來，最成熟的地方應在朝陽商業(yè)附近，鑒于萬達商業(yè)廣場及附近成熟的商業(yè)布局，再插足進去恐怕難以操作。王府井百貨即是很好的反面例子。鳳嶺片區(qū)華潤萬象城50多萬平米的城市綜合體項目，足以滿足鳳嶺片區(qū)包括瑯東區(qū)域的消費需求，再有航洋國際、五象新區(qū)等商業(yè)的存在，恐很難再插足。沙井華南城建設的同時布局商業(yè)廣場、寫字樓、步行街等業(yè)態(tài)，已能夠滿足建成后一段時間內的商業(yè)容量，同時也能吸引包括壯錦大道、白沙大道附近的人流，再插足大型商業(yè)地產恐怕不當。相思湖片區(qū)、五象新區(qū)，作為下一步某市重點規(guī)劃及建設區(qū)域，區(qū)域內未有大型商業(yè)項目規(guī)劃及入駐，很可能就是商業(yè)投資的空白區(qū)域，至于其他區(qū)域，如果地理位置合適，人流充足，可以考慮中小型商業(yè)地產的開發(fā)。十二、進軍商業(yè)地產探討（一）商品住宅面臨瓶頸前面已經提到，商品住宅開發(fā)到目前階段已經或即將面臨的幾個瓶頸： 預期尚有1015年的黃金開發(fā)期，屆時將面臨住宅市場政策體系的調整。即逐步加大廉租保障比例，最終向廉租保障和商住并行或廉