【正文】 住宅、商業(yè)、寫字樓）、立體購物（從上到下的購物，不同年齡段的消費，不同性別的），全方位滿足，高尚別致寓所 (SOHO 貴苑 )，主體休閑廣場。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 1） 商業(yè)業(yè)態(tài)市場定位： 根據本項目的特點，及周邊住宅樓盤、環(huán)境等因素再加上““世界五百強企業(yè)之一””品牌商家進駐，建議本商業(yè)定位為： 集購物、休閑、餐飲、娛樂、專業(yè)市場為一體的綜合性大型現代化購物中心（ shopping mall） 立體購物，全方位滿足，情景式體驗消費。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 將地下專業(yè)市場，及地面商鋪，（特別是拐角二層大空間建筑）寫字樓劃分為足夠小的產權，進行出售，目標在于壓低首付，并抬高單價，拉升利潤空間。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 C、每個產權單位由銀行提供五成十年按揭。特別是膠州韓資企業(yè)中的韓國籍雇員。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 C、 理由：填補空白市場，整合消費需求，體現購物中心消費一站式滿足的特點。 F、 理由：避免與大百貨業(yè)態(tài)相沖 突，同時對消費者來講也是一種有益的互補；真正體現了購物中心的功能。 （ 2）定位總結： A、 由于有投資回報的限定為了避免投資者以租金做比較，住宅部分和商業(yè)部分的定位不宜同時上市，而應拉開檔期，分別推出。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 產權式投資方式核心優(yōu)點： （ 1） 投資有保障，因 為有品牌商家和實力開發(fā)商的存在使得中小投資者的投資風險大幅度降低。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 （ 5） 如何在保證開發(fā)商利益的前提下降低臵業(yè)門檻，使產權投資模式得到普及。 我們分別來比較投資回報率在 %， %， %， 8%不同水平下發(fā)展商與投資者在前十年內的收益 發(fā)展商收益（未考慮打折銷售，利息，管理費等情況） 回報率 總價（萬） 十年收益（萬） 十年付出（萬） 實際收入（萬） 相當于售價（元 /平方米） 實際總收入 （萬） % 10 7100 %. 10 7 7000 % 10 . 6800 8% 10 8 5600 投資者收益分析 （ 1） 不同回報比率對投資者的影響 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 回報率 總價 首期 5成 5 年一次性回報 實付首期 5 成 10年月供 月回報 回報與月供差額 % 10 5 549 542 7 % 10 5 549 550 +1 % 10 5 549 566 +17 8% 10 5 4 1 549 667 +117 根據上面分析，建議采用 %的方案，既保證了發(fā)展商的合理的收益，又保證了投資者在十年的供樓期內，回報率正好可以抵供樓款。 投資者的回報分為 2 個階段，前十年的供樓階段和十年后收取租金階段。 ? 10 年到 50 年內的回報 預計十年后租金水平 每月租金收入 40 年租金收入 商鋪增值收益 總回報 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 150 元 /平方米 1500 元 約 93 萬 30 萬 123 萬 B、一次性 付款方式投資分析： 回報率 總價 折扣 一次性付款 5 年一次性回報 實付 5~10年月回報 5~10年總回報 10 年內月總付樓款 10~40 年總收益 商鋪升值 % 10 萬 8折 9 、 8萬 31850 元 66150元 元 31850元 34300元 93 萬元 30 萬 如果投資者選擇一次性投資的方式，在前十年內他只要付出相當 1/3 的樓款（ 34300）即可獲得一個總價 10 萬元的商鋪。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。雙方簽：委托協議。 （ 4）、小業(yè)主在與發(fā)展商簽訂買賣合同時，同時與經營單位簽訂租賃合同（十年）和一次性返回五年租金的補充協議。 （ 8）、十年期滿，視情況決定是否由經營方繼續(xù)經營。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 完成總量的50% 10 月 11 月 C、 第三次銷售高潮 完成全部銷售， 同時良好營造發(fā)展商品牌 完成 余量 11 月 2020 年 1月 注：本案時間的劃分僅是預期，不做具體時間執(zhí)行依據，時間執(zhí)行依據將以開發(fā)商出具的具體的工期做相應執(zhí)行。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 核心推廣策略 （ 1） 采用 IMC（整合營銷傳播）的手法，將實際銷售與廣告、 SP、公關等緊密結合。 核心媒體組合策略 （ 1） 以報紙軟硬廣告和戶外形象廣告作為主要媒體迅速炒熱本案概念和商鋪知名度 （ 2） 外賣場和銷售現場包裝作為促成交易的最直接媒體 （ 3） GATELOGO 和折頁、樓書等作為賣場包裝 和銷售講解最有力的補充。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 （ 3）項目執(zhí)行計劃： 編 號 項目類別 項目明晰 時段 /版式 成本控制 A、 戶外大型形象 廣告 待定 B、 報紙軟文炒做 《全頻商業(yè)誕生了 消息篇》 詳見媒體 計劃 《”世界五百強企業(yè)之一”真的來了 消息被證實篇》 《”世界五百強企業(yè)之一”引起商業(yè)中心轉移？ 現象分析篇》、 《幕后巨頭浮出水面 國際醞釀大動作 消息篇》 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 《國際首創(chuàng)產權式商城營銷模式 消息核實篇》 《產權模式學術講解篇》 〈”世界五百強企業(yè)之一”簽約國際〉 《 產權模式學術講解之跟蹤報道 采訪發(fā)展商篇》 《產權模式學術講解之跟蹤報道 采訪策劃機構篇》 《創(chuàng)富時代完全攻略篇》軟文式廣告 《“民工排隊買鋪”之怪現象篇》 C、 賣場形象 包裝 對外賣場形象進行全面包裝。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 〈