【正文】 最在乎的是：投入的資金什么時候可以產(chǎn)生效益？投資的市場風險究竟有多大？所以在龍池開發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項目的建筑都沒什么特色可言?？蛻袈殬I(yè)類型包括有工薪階層、中小 型私企業(yè)主、政府公務(wù)員、白領(lǐng)階層等。所以在目前的開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)市場上，各開發(fā)公司的競爭是很激烈的，尤其是商業(yè)物業(yè)。 2020 年龍池開發(fā)區(qū)樓市呈現(xiàn)特征： 龍池開發(fā)區(qū)現(xiàn)有的房地產(chǎn)項目由于產(chǎn)品“同質(zhì)化”嚴重，因此在銷售過程中不可避免的遭受著同行的競爭。2020 年區(qū)域房地產(chǎn)總供應(yīng)量將近 30 萬平方米，再加上往年空置量，目前在區(qū)域銷售市場上的房地產(chǎn)總供應(yīng)量已經(jīng)達到 35 萬平方米左右，而且一些房地產(chǎn)項目二期持續(xù)開發(fā)，已經(jīng)造成了區(qū)域住宅市場短期供應(yīng)量偏大，房地產(chǎn)供應(yīng)市場競爭日益激烈。 開發(fā)區(qū)內(nèi)居民以前主要靠外出打工、經(jīng)商或種地為生，但是開發(fā)區(qū)成立后，很多村民將自己的房屋出租給外來工廠工人，以賺取房租。 目前開發(fā)區(qū)內(nèi)，僅燦坤的員工數(shù)量就已經(jīng)達到了 2 萬 3 千多人。 在大規(guī)模工業(yè)項目開發(fā)的同時，催生了 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。其生活配套由社會提供。龍池開發(fā)區(qū)被定為省級重點投資開發(fā)區(qū)。好望角 ???????????? 40 三 、間接競爭對手 —— 瑞鑫公寓 ?????????????? 40 四 、間接競爭對手 —— 燦美陽光 ?????????????? 41 五 、間接競爭對手 —— 云龍海岸 ?????????????? 42 六、其他類比項目調(diào)研 ?????????????????? 42 第三篇：項目 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢和機會點 ???????????????????? 43 二 、 問題與威脅點 ???????????????????? 43 第四篇：項目定位 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 5 第五篇： 營銷籌備 第六篇：銷售政策 第七篇：廣告策略 羅馬假日（建坤花園）全程策劃報告 以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性， 通過項目專業(yè)策劃來 發(fā)掘項目的優(yōu)點 并 加以專業(yè)發(fā)揮，配合盡快完成項目的銷售目標。 策劃是促進銷售的有效手段和必要措施，制定系統(tǒng)的、科學而全方位的策劃計劃是完成本項目銷售任務(wù)的重要環(huán)節(jié)。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀： 龍池開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積達 平方公里，內(nèi)設(shè)燦坤、白礁、金山、鴻浙和臺灣紡織城等五個工業(yè)園， 其中燦坤工業(yè)園、臺灣紡織城、鴻浙工業(yè)園等三個大型工業(yè)企業(yè)所需員工人數(shù)可達 13 萬人。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 6 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場： 龍池開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積達 平方公里，政府規(guī)劃開發(fā)區(qū)共有六個房地產(chǎn)項目，他們分別是：云龍海岸、瑞鑫公寓、金山家園、燦美陽光、龍池在一年的時間里，已經(jīng)有瑞鑫佳園、金山家園、燦美陽光等項目相繼推出，而且區(qū)域市場開發(fā)產(chǎn)品“同質(zhì)化”現(xiàn)象嚴重。根據(jù)燦坤公司高層介紹，燦坤員工總數(shù)量將達到三萬人。我們在市調(diào)過程中獲知一個村民單單房租，一個月就達到了一萬元左右。 （ 2） 商鋪供應(yīng)市場分析： 目前龍池開發(fā)區(qū)的商鋪銷售市場嚴峻。在區(qū)域市場上，住宅的價格大部分在 1400 元 /平方米左右；而商鋪的價格則相差很大。 2020 年龍池開發(fā)區(qū)樓市總體走勢： 開發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)總供應(yīng)量在兩年之內(nèi)持續(xù)增長，住宅市場面臨壓力；而商鋪銷售市場在短期內(nèi)，其價格已經(jīng)可見下滑的危險。這些客戶收入較為穩(wěn)定。其實這也 可以成為【本案】的突出賣點，【本案】外立面可以設(shè)計歐式風情建筑，吸引投資者的注意。所以住宅的空間形式大多表現(xiàn)為多層建筑，房屋實用面積較大等。 小區(qū)規(guī)劃要求： 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計單一，小區(qū)內(nèi)大多沒有特色景觀資源。 1支付能力： 開發(fā)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價位很低，比如一間單身公寓只要 3 萬多元，而且投資者大都才大氣粗，他們往往是整層整層的購買，所以說對于大部分投資者來說，是具備支付能力。該公司的主要成員是漳州市一建的員工。一期工程有沿街店面 47 間，面積從 20 多平方至 600平方米均有。 （ 3）購房 付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。按目前市場的租賃情況分析，購買該項目產(chǎn)品的投資客的投資回報率會降低。 由于其臨近【本案】，且工程進度比【本案】提前近半年時間，因此在【本案】銷售過程中，它將成為【本案】有力的競爭對手之一。 云龍海岸 項目概況： 【 云龍海岸】 是由廈門海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。它是分期開發(fā)項目：一期的開發(fā)量大約占總開發(fā)量的三分之一，一期主要以多層為主；而二期以后的項目開發(fā)將有大量的小高層上市。目前此項目的售樓處已搭建好開始對外發(fā)售，據(jù)了解住宅已銷售 25%左右的產(chǎn)品。 （ 3）購 房付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。目前，一期小高層純單身公寓項目的銷售沒有正式啟動，開發(fā)商有定向的向當?shù)毓S等企業(yè)進行團購的預(yù)售。 瑞鑫公寓 項目概況： 【瑞鑫公寓】 是漳州鴻冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，漳州鴻冠地產(chǎn)公司的前身是漳州能群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。現(xiàn)已開業(yè)經(jīng)營的有一家 200 平方左右的自選超市，一家藥店、影吧 6 家、電子游戲室 3 家、小炒 6 家、廣告、中介各一家，即將開業(yè)的有一家大型網(wǎng)吧內(nèi)設(shè)有 100 多臺電腦，大型娛樂城，已開業(yè)的經(jīng)營店鋪生意較好。住宅售價為 25 層 1450 元 /㎡， 6 層為 1430 元 /㎡；（無裝修），小高層售價達 1950 元起。 （ 2）購房付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。項目的戶型定位比例是二房、三房的產(chǎn)品，產(chǎn)品定位與金山花園的產(chǎn)品相同，這兩個項目將在區(qū)域市場上平分這部分產(chǎn)品的目標客層。但由于開發(fā)商在二期時有過調(diào)整，銷售隊伍重新組建，營銷能力相對較差一些。住宅面積比例：一房 4956 平方米共 132 套；二房 89102 平方米共 96 套；三房 107111 平方米共 12 套。 （ 3）購房付款方式： 購買該盤的客戶也可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。好望角 項目概況： 【龍池其住宅價格為 5 層 1450 元 /㎡， 6 層 1420 元 /㎡， 7 層 1360 元 /㎡，均價在1425 元。 （ 2）產(chǎn)品定位策略： 此項目的定位綜合考慮了此區(qū)域產(chǎn)品的最終端使用者，開發(fā)大量的單 身公寓，把產(chǎn)品的總價控制在 5 萬元之內(nèi)，與目前區(qū)域市場上項目產(chǎn)品形成對比，在有效的市場空間內(nèi)開發(fā)市場空缺的產(chǎn)品，形成產(chǎn)品差異化，有利于銷售。 （ 4）購房付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成 按揭。農(nóng)民人均純收入 409O 元，占全市首位。 （ 2）角美鎮(zhèn)租賃市場概況： 角美鎮(zhèn)外來人口較多，他們的生活來源主要依賴于鎮(zhèn)內(nèi)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。 燦坤公司也有許多員工是住在角美鎮(zhèn)的。 由于龍池開發(fā)區(qū)位置特殊性以及特色投資經(jīng)濟 ，使得龍池開發(fā)區(qū)前期上市的房地產(chǎn)項目幾乎勢如破竹，雖然現(xiàn)在市場上短期供應(yīng)量較大，但是其未來發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊? 海滄房地產(chǎn)項目 （ 1）海滄簡介： 海滄，位于廈漳泉閩南金三角地區(qū)的突出部，與廈門島隔海相望。 （ 2）海滄房地產(chǎn)現(xiàn)狀： 2020 年前三季度海滄的房地產(chǎn)項目均 價已經(jīng)突破 2350 元，而且依然存在小幅上漲的趨勢。但是現(xiàn)在許多廈門的投資者“撇開廈門島內(nèi)和海滄，轉(zhuǎn)為進軍角美”。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 19 六、區(qū)域房地產(chǎn)市場租賃狀況分析： 以往租賃市場概況： 我司于 2020 年 8 月開始對龍池開發(fā)區(qū)的住宅及店鋪的租賃情況進行調(diào)查，1015 平方米之間住宅的租金為 250350 元 /間（帶衛(wèi)生間）；店面在 7001500元之間（面積在 1530 平方米左右）；因為需求量大，整個出租市場上的產(chǎn)品基本上不考慮地段因素。占地 26706 平方米，擬建 10 幢多層商住樓。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 20 二、項目 SWOT分析： 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S）： （ 1）地理位置上毗鄰廈門海滄，地緣關(guān)系上接近廈門，適合作為住宅郊區(qū)化的概念引導； （ 2）規(guī)劃面積為 平方公里的海滄南部工業(yè)區(qū) 現(xiàn)已開發(fā)了 6 平方公里，形成了以翔鷺石化、翔鷺化纖為代表的石化工業(yè)基地 。 機會點（ O）： （ 1）加強產(chǎn)品的戶型設(shè)計及營銷推廣，定位差異化的產(chǎn)品，彌補其它項目產(chǎn)品設(shè)計上的缺陷。 第三部分：項目定位篇 一、產(chǎn)品性質(zhì)定位： 投資型房產(chǎn) 龍池開發(fā)區(qū)目前的生活環(huán)境比較惡劣。我們可以在投資型房地產(chǎn)方面做文章，制定相應(yīng)的設(shè)計方案及銷售策略。 家庭成員結(jié)構(gòu)： 購房 消費不受家庭成員因素的影響。 決策期短： 對區(qū)域市場持觀望態(tài)度，閑余資金可選擇投資的空間大，所以，在對項目特色及投資前景需加以培育和引導。不尋求差異化的戶型設(shè)計，不追求項目獨特的賣點，【本案】將湮沒在市場。如面積在20 平方米左右的“非常男女”空間；面積在 30 多平方米的“創(chuàng)意空間”；面積在 40 多平方米的“豪華套間”；面積在 50 多平方米的“浪漫空間”等等。本案店面進深 15 米，面寬在 米～ 米之間，這樣一來店鋪的面積均在 50 平方米左右，店鋪的規(guī)劃及整個地塊的位置沒有優(yōu)勢，這樣只有加強店鋪的軟性包裝及整合營銷策略。 購買考慮因素： 地點、商圈要求具有增值前景；價格、面積、總價要求具有投資適應(yīng)性，即與住宅相比投資總價不能高出幾倍的系數(shù)；經(jīng)營管理要求體現(xiàn)增值與租金保障；平面布局要求功能合理；投資風險要求最小化。 第四部分：項目投資經(jīng)濟效益分析 概 況 備注 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 27 用地面積 26664 容積率 總建筑面積 評估內(nèi)容 合價 按總建筑面積分攤（元 /㎡） 一、項目總成本 65970585 （一） +（二） +（三） +（四） +（五） +（六） +（七） +（八） （一）土地費用 8800000 土地出讓金 8800000 （二）前期工程費用 1252397 項目開發(fā)運作費用 200000 測量、勘察設(shè)計費用 1052397 18 各類許可規(guī)費 （三）建設(shè)費用 49696525 850 室內(nèi)粗裝修 建筑安裝工程費用 46773200 800 公用事業(yè)費用及配套 2923325 50 （四）不可預(yù)見費用 1403196 24 建安工程費的 3% （五）銷售費用 銷售收入的 3% （六）監(jiān)理費 467732 8 建安工程費的 1% （七）辦公及管理費 1528468 建安工程費、前期工程費的 3% （八）財務(wù)費用 全部為自有資金投入 二、銷售收入 94075590 商鋪面積 ㎡住宅面積 50948 ㎡ 多層住宅 67760840 1330 小高層住宅 商鋪 26314750 3500 車庫 三、銷售稅金 銷售收入的 % 四、毛利潤 22883809 銷售收入 項目總成本 銷售稅金 五、投資利潤率 毛利潤 /項目總成本 六、銷售利潤率 毛利潤 /銷售收入 七、所得稅 毛利潤 33% 八、凈利潤 毛利潤 所得稅額 第五部分：產(chǎn)品營銷推廣篇 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 28 一、市場主題的確立及入市的整體形象： 根 據(jù)上述的市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃，項目總體的輪廓已初步描繪呈型。 二、案名建議： “羅馬假日” 選擇一個好的案名，是項目成功營銷的開始。采用奶黃色加之獨有的線條、圖案表達意大利典雅內(nèi)蘊的風格。 三、項目推廣： （一）策略思考： 品牌策略： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 29 客戶對品牌的認知程度往往取決于品牌的個性，沒有個性的商品品牌極易在市場中流失。 （ 2）在 平面布局上： 引進現(xiàn)在已經(jīng)相當成熟的小戶型設(shè)計理念，充分考慮小戶型的內(nèi)部空間和生活功能設(shè)計，確保小戶型的居住品質(zhì)。 （ 4）以安全居住為賣點 作為出租戶業(yè)主，對安全的考慮放在了首要的位置。 羅馬假日，百分百的城市生活 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心