【正文】 方法： 結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)街招牌店的規(guī)劃特點(diǎn)，由 紛繁蕪 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 45 雜的 定位向主題式商業(yè)街定位轉(zhuǎn)型，發(fā)揮內(nèi)外街優(yōu)勢(shì)，凸顯規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和商業(yè)前景價(jià)值，形成項(xiàng)目獨(dú)有 的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。店面的售價(jià)為 3800 元 6500/平方米起，一般朝南方向以及靠近路口的店面價(jià)格較高。 項(xiàng)目劣勢(shì)： （ 1）定位問(wèn)題： 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位過(guò)于樂(lè)觀，不利于與其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)； （ 2）價(jià)格問(wèn)題： 價(jià)格定位偏高，和周邊項(xiàng)目相比不具備競(jìng)爭(zhēng)力。 五 、經(jīng)營(yíng)戶狀況 ： 經(jīng)營(yíng)戶普遍存在一種矛盾的心理 —— 對(duì)龍池開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的看好和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的憂慮。 （ 3）廣告策略： NP 廣告加大對(duì)投資型客戶的宣傳，細(xì)化鋪面的投資價(jià)值分析，增加工地布幅廣告，針對(duì)銷售重點(diǎn)和難點(diǎn)，更加有的放矢地進(jìn)行實(shí)質(zhì)內(nèi)容廣告。 價(jià)格低開高走，通過(guò)銷售折扣及售價(jià)表的調(diào)整來(lái)控制成交價(jià)格。 時(shí)間：持續(xù)進(jìn)行。 （四）項(xiàng)目分階段推廣思路： 銷售時(shí)機(jī)的成熟與否在相當(dāng)程度上決定著項(xiàng)目銷售的成敗，具體各銷售階段劃分及業(yè)務(wù)工作內(nèi)容分述如下。 店鋪銷售面積為 500 平方米，均價(jià)是 3500 元 /平方米，約占總量的 %。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉 “ 個(gè)性化 ” 的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)的提升。 綜合上述因素，制定合理的價(jià)格銷售體系，項(xiàng)目商 業(yè)內(nèi)街規(guī)劃，在制定價(jià)格體系應(yīng)與其它項(xiàng)目的沿街店鋪有所區(qū)分，拉開價(jià)格吸引投資客投資。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 23 第三部分：產(chǎn)品規(guī)劃篇 一、 產(chǎn)品總體規(guī)劃設(shè)計(jì)： 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 24 見《“建坤花園”項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖》 二、住 宅規(guī)劃設(shè)計(jì)： 以“小戶型”為主力開發(fā)戶型 市場(chǎng)依據(jù)： 面對(duì)著市場(chǎng)的同質(zhì)化激烈競(jìng)爭(zhēng)，我們迫切需要找到問(wèn)題的出口。如規(guī)劃 20 平方米的小戶型，在平面布置上充分利用空間，總價(jià)控制在 3 萬(wàn)元人民幣以內(nèi)，擴(kuò)大了項(xiàng)目的目標(biāo)客層面，降低了投資門檻，將提高項(xiàng)目的銷售速度； （ 2）對(duì)店鋪的銷售可結(jié)合住宅進(jìn)行套餐式銷售，通過(guò)各種 SP 活動(dòng)提高項(xiàng)目的知名度。因?yàn)閺慕嚯x投資場(chǎng)所而言，許多人都寧愿到角美進(jìn)行投資。他們大多集體租房，但是也有部分員工是獨(dú)立租房的。但是這種內(nèi)廓式的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，大大降低了產(chǎn)品的檔次，降低了小區(qū)居住檔次。該項(xiàng)目 10 月 30 日開盤， 2020 年 10 月交房。 店面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長(zhǎng)度 米，面積在 5090面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長(zhǎng)度 米，面積在 5090 平方米之間不等。 項(xiàng)目剖析： 該盤在龍池開發(fā)區(qū)是一個(gè)中型社區(qū)。 （ 3）產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整： 通過(guò)對(duì)金山家園近三個(gè)月的銷售觀測(cè)，金山家園早期規(guī)劃的大戶型通過(guò)市場(chǎng)的驗(yàn)證產(chǎn)生很大的市場(chǎng)抗性，目前，金山家園對(duì)大戶型產(chǎn)品作了一定的改良，調(diào)整出部分小戶型產(chǎn)品。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格 : 【金山家園】 位于燦坤工業(yè)園 3 號(hào)廠門口，與【本案】相鄰，總建筑面積 4萬(wàn)多平方米，共有住宅 500 多戶，分二期開發(fā)。 配套需求： 朝商業(yè)配套方向發(fā)展 開發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多是出租投資型物業(yè)，所以購(gòu)房者對(duì)社區(qū)配套并不是很在意；但是如果項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)比例較多，那么配套設(shè)施就變得很重要了。由于商鋪開發(fā)的高額利潤(rùn)，開發(fā)商 往往不顧市場(chǎng)是否供應(yīng)“飽和”，大肆開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目。好望角、【本案】。 第一部分：區(qū)域市場(chǎng)分析篇 一、 區(qū)域概況： 區(qū)域地理位置： 漳州龍池開發(fā)區(qū)位于漳州角美鎮(zhèn)東南部，緊接廈門海滄投資區(qū)，東于海滄交界，西至規(guī)劃龍池一路，南至九龍江邊，北至龍池山，坐山面水，號(hào)稱“閩南小金三角”，是通往廈門海滄、漳州的必經(jīng)之路。 居民收入水平： 燦坤員工的待遇分為五個(gè)檔次：第一，普通工人： 700～ 800 元 /月；第二，技術(shù)工： 1000～ 1200 元 /月；第三，班長(zhǎng)： 1200～ 1500 元 /月；第四，中層管理人員： 2000 元 /月左右；第五，高層管理人員：無(wú)法獲取，但至少在 3000 元 /月以上。尤以廈門本地的投資客為主。住宅投資者對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)并沒(méi)有很大的要求，但是商業(yè)物業(yè)投資者對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求比較大，他們要求小區(qū)商業(yè)場(chǎng)所劃分合理，可以帶動(dòng)整個(gè)小區(qū)商業(yè)的發(fā)展。 （ 2）項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 劣勢(shì)是總價(jià)高，產(chǎn)品的定位沒(méi)有考慮最終端的使用者，在龍池開發(fā)區(qū)在 23年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)城市居住區(qū)，所有的產(chǎn)品終端使用者多為打工者，這批消費(fèi)者收入低，生活不穩(wěn)定，完全沒(méi)有能力 購(gòu)買本產(chǎn)品，對(duì)居住要求低，所能承擔(dān)的租金最高限度在 50150 元 /間一期產(chǎn)品戶型面積比例是 3037 平方米的單身公寓 350套，原規(guī)劃的 6781平方米的二房二廳與三房二廳 280套全部調(diào)整為小戶型產(chǎn)品，其中 36 平方米左右的一房一廳及 6070 的二房二廳戶型，（由此分析，該項(xiàng)目設(shè)放市場(chǎng)驗(yàn)證后，小戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)空間大）店鋪規(guī)劃有 78 間。項(xiàng)目一期共有店面 108間，單間面積在 5060平方米之間，現(xiàn)出租情況僅達(dá) 3040%；周邊中介公司拋售一期的店面比售樓處報(bào)價(jià)便宜，僅 4800 元 /平方米（價(jià)格可議）。在項(xiàng)目運(yùn)作方面經(jīng)驗(yàn)豐富，且積累了一定的客戶，把握項(xiàng)目的目標(biāo)客層的消費(fèi)心理及消費(fèi)需求比較到位，其戶型設(shè)計(jì)上有一定的優(yōu)勢(shì)，可分可合的戶型定位，相信是在一期開發(fā)的過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格： 龍池行政中心與該盤在同一地塊中位于龍池開發(fā)區(qū)管理樓旁邊，主力戶型是內(nèi)廊式 30 多平方米的小戶型，約為 700 來(lái)套，整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)均為內(nèi)廊式的單身公寓，一層有 58 套小套房，一層只設(shè)兩個(gè)樓梯出入口，公攤 20%， 2020 年五月正式簽定購(gòu)房合同， 2020 年底交房。 角美鎮(zhèn)是漳州市政府重點(diǎn)工業(yè)發(fā)展區(qū)域。 廈門市政府在“大廈門”城市規(guī)劃方案中，首先把海滄列為廈門市的主要次級(jí)中心城市。 本案由廈門中信房地產(chǎn)有限公司、廈門飛耀房地產(chǎn)、廈門鳳凰房地 產(chǎn)有限公司三家共同投資組建的漳州建坤置業(yè)有限公司開發(fā)?？蛻袈殬I(yè)類型包括有工薪階層、中小型私企業(yè)主、政府公務(wù)員、白領(lǐng)階層等。投資者用低于 3 萬(wàn)元的價(jià)格入市，購(gòu)買到使用 價(jià)值超然，足以滿足出租功能的住房，相信在龍池開發(fā)區(qū)完全可以做到獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，產(chǎn)生石破天驚的轟動(dòng)效應(yīng)。更重要的是，羅馬假日代表的既是閑適輕松的居住，也是浪漫理想的美好生活。 （ 5）專業(yè)負(fù)責(zé)的管理公司 對(duì)租住戶進(jìn)行管理的同時(shí)，行使代投資者租賃服務(wù)、物業(yè)保值增值服務(wù)等等，讓投資者節(jié)省大量的時(shí)間和精力。第四階段價(jià)格執(zhí)行周期為三個(gè)月。 （ 4）廣告策略： ■ 報(bào)紙軟廣告：在海峽導(dǎo)報(bào)上刊登軟文，介紹＂羅馬假日＂的居住和投資價(jià)值； ■ 定點(diǎn)廣告： 建筑工地戶外大型廣告牌 ■ 選擇多路漳州～廈門及海滄～島內(nèi)的小巴路線做宣傳。 銷售第二階段 ：項(xiàng)目開盤期及強(qiáng)銷期 （ 1）時(shí)間： 項(xiàng)目正式認(rèn)購(gòu)至 2020 年 7 月 （ 2）銷售策略： ■ 整理有效客戶信息資料，通知原先認(rèn)購(gòu)客戶開盤訊息，傳達(dá)踴躍認(rèn)購(gòu)消息。 ■ 行動(dòng)之二： 以 NP 廣告細(xì)化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)發(fā)布熱銷信息。 沿 路以中 低檔 商品銷售為主，形成超市等商業(yè)形態(tài) ； 隨著 開發(fā)區(qū)規(guī)劃 發(fā)展和大面積商業(yè)開發(fā)， 大量 的商業(yè)物 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 37 業(yè)大量供應(yīng)市場(chǎng)， 龍池開發(fā)區(qū) 商業(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)和消費(fèi)水平提升有限， 消費(fèi)終端層次及收入水平難以在短期得以提升，將 導(dǎo)致部分商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)滯銷，經(jīng)營(yíng)戶的盈利能力開始下降。 其中一期有7 棟，二期有 3棟，工程已開工近五個(gè)月，一期工程承諾 04年十月交房。 三 、間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 瑞鑫公寓 【瑞鑫公寓】 是漳州鴻冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。該項(xiàng)目的店面售價(jià)大約在 4000— 6800 元 /㎡左右，而售價(jià)較高的店面一般分布在朝 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 43 南及靠近路口的位置。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大。共分三期開發(fā)，其中一期總建筑面積 46000 平方米，商業(yè)店鋪 6650 平方米。 該盤社區(qū)不大，但是由于其與瑞鑫項(xiàng)目相近，所以瑞鑫很多的已有的商業(yè)設(shè)施都可以為其示作賣點(diǎn)，特別表現(xiàn)在店面經(jīng)營(yíng)方面。由漳州市華坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。 “凱撒”商業(yè)街營(yíng)銷推廣方案 第一篇：市場(chǎng)概述 一 、區(qū)域（ 龍池開發(fā)區(qū) ）商業(yè)概述 ： 以中 低檔 商品為主，商場(chǎng)和專賣店等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)僅占 較 小比例 ； 商品銷售主要集中在日用百貨、小商品和農(nóng)副產(chǎn)品，中高檔和品牌商品消費(fèi)量有限 ； 娛樂(lè)（網(wǎng)吧、舞廳）、餐飲等產(chǎn)業(yè)方興未艾，擁有大量的消費(fèi)群體，但目前規(guī)模檔次較低。 時(shí)間：開盤當(dāng)天。 目的：滲透市場(chǎng)，制造銷售壓力。 ■ “ 羅馬假日”的售樓處，將一改傳統(tǒng)的售樓處設(shè)計(jì)方案，以“ 書吧加休閑街 ”的組合來(lái)營(yíng)造銷售現(xiàn)場(chǎng)的生活氛圍， 自由取閱的書 報(bào)架，可樂(lè)販賣機(jī)，調(diào)酒的吧臺(tái)，留言板，點(diǎn)唱機(jī)，大頭貼紙相機(jī)，磁卡電話，可供上網(wǎng)的多臺(tái)電腦 等，在和煦的陽(yáng)光里，輕柔的音樂(lè)背景聲中營(yíng)造心動(dòng)的生活氛圍。 （ 4）、第四個(gè)階段：工程封頂、內(nèi)外裝修階段 為工程封頂、內(nèi)外裝修階段，報(bào)價(jià)提價(jià)為 1440 元 /平方米，最低銷售折扣為 折 折， 即均價(jià) 13821396 元 /平 方米，銷售面積控制在 7000 平方米左右，約占住宅總銷量的 25%。 （ 4）以安全居住為賣點(diǎn) 作為出租戶業(yè)主，對(duì)安全的考慮放在了首要的位置。 二、案名建議： “羅馬假日” 選擇一個(gè)好的案名，是項(xiàng)目成功營(yíng)銷的開始。如面積在20 平方米左右的“非常男女”空間；面積在 30 多平方米的“創(chuàng)意空間”；面積在 40 多平方米的“豪華套間”；面積在 50 多平方米的“浪漫空間”等等。我們可以在投資型房地產(chǎn)方面做文章，制定相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案及銷售策略。占地 26706 平方米，擬建 10 幢多層商住樓。 海滄房地產(chǎn)項(xiàng)目 （ 1）海滄簡(jiǎn)介： 海滄，位于廈漳泉閩南金三角地區(qū)的突出部，與廈門島隔海相望。農(nóng)民人均純收入 409O 元，占全市首位。好望角 項(xiàng)目概況： 【龍池項(xiàng)目的戶型定位比例是二房、三房的產(chǎn)品，產(chǎn)品定位與金山花園的產(chǎn)品相同，這兩個(gè)項(xiàng)目將在區(qū)域市場(chǎng)上平分這部分產(chǎn)品的目標(biāo)客層。 瑞鑫公寓 項(xiàng)目概況： 【瑞鑫公寓】 是漳州鴻冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，漳州鴻冠地產(chǎn)公司的前身是漳州能群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。它是分期開發(fā)項(xiàng)目：一期的開發(fā)量大約占總開發(fā)量的三分之一，一期主要以多層為主；而二期以后的項(xiàng)目開發(fā)將有大量的小高層上市。 （ 3）購(gòu)房 付款方式： 購(gòu)買該盤的客戶可以享受國(guó)家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。 小區(qū)規(guī)劃要求： 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單一，小區(qū)內(nèi)大多沒(méi)有特色景觀資源。 2020 年龍池開發(fā)區(qū)樓市總體走勢(shì)： 開發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)總供應(yīng)量在兩年之內(nèi)持續(xù)增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)面臨壓力；而商鋪銷售市場(chǎng)在短期內(nèi)，其價(jià)格已經(jīng)可見下滑的危險(xiǎn)。根據(jù)燦坤公司高層介紹，燦坤員工總數(shù)量將達(dá)到三萬(wàn)人。 策劃是促進(jìn)銷售的有效手段和必要措施，制定系統(tǒng)的、科學(xué)而全方位的策劃計(jì)劃是完成本項(xiàng)目銷售任務(wù)的重要環(huán)節(jié)。 在大規(guī)模工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的同時(shí)，催生了 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。 2020 年龍池開發(fā)區(qū)樓市呈現(xiàn)特征： 龍池開發(fā)區(qū)現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于產(chǎn)品“同質(zhì)化”嚴(yán)重，因此在銷售過(guò)程中不可避免的遭受著同行的競(jìng)爭(zhēng)。 住宅空間形式： 購(gòu)房者大都愿意購(gòu)買多層建筑，目的在于減少投入，快速回收成本。其中一期 300 多戶主要戶型比例是 52 平方米的一房二廳約占 40%， 7090 平方米的二房二廳約占 45%， 110平方米的三房二廳約占 15%。 建議 ： 在制定住宅價(jià)格時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮 “低開高 走” 的銷售策略，讓前期購(gòu)買的客戶產(chǎn)生消費(fèi)信心，給項(xiàng)目作口碑宣傳，形成群體購(gòu)買效益。一期產(chǎn)品中有推出小高層產(chǎn)品，但定價(jià)與多層產(chǎn)品只相差 50 元 /平方米，這種定價(jià)是與小高層產(chǎn)品的成本成反比的。二期的銷售進(jìn)展比較快，項(xiàng)目的預(yù)售許可證已辦理，工程進(jìn)度已到封頂，今年 10 月份可完工。 （ 2）產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)： 該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位與金山家園、瑞鑫二期相差不大，存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)如前分析的雷同?！俺尚谐墒小?，該盤無(wú)論在住宅還是店面的銷售方面，其進(jìn)展是比較快的。 （ 3）角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)與龍池開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)之比較： 首先目前在 該鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多是中低檔物業(yè)。 所以