【正文】 我來了。 目的：制造銷售熱點。整個營銷過程通過各種途徑網(wǎng)羅買家，通過低門檻將觀望的買家一網(wǎng)打盡。 時間：持續(xù)進(jìn)行。 由于項目周邊目前作為開發(fā)區(qū)工地，購房者客流量低，故如何吸引更多的客戶到場，是項目成敗的基礎(chǔ)條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。一種 方便、快捷、先進(jìn)、高質(zhì)量的生活方式。通過對項目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點加以策劃包裝，提煉 “ 個性化 ” 的項目形象，可以大大提高項目的知名度，提升項目的附加值，從而促進(jìn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。首先， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商場切入點： 銀行利率屢次下調(diào)，股市不振，房地產(chǎn)宏觀市場空前看好，投資者店鋪的回報率比住宅高；本區(qū)域內(nèi)無大型商業(yè)街，社區(qū)的配 套工程設(shè)施缺乏，【本案】在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 24 見《“建坤花園”項目規(guī)劃總平面圖》 二、住 宅規(guī)劃設(shè)計： 以“小戶型”為主力開發(fā)戶型 市場依據(jù)： 面對著市場的同質(zhì)化激烈競爭，我們迫切需要找到問題的出口。 二、客源定位： 主流客戶： 以投資為主廈漳泉周邊地區(qū)的投資客。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目前租賃市場概況： 而我司于 2020 年 12 月至 2020 年初對租賃作調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，住宅的租金已降至 170300 元 /間；店面的空置率很高，以往出租率 最高崎巷村在春節(jié)后店鋪空置也很高。海滄具有不可替代的自然稟賦和潛在優(yōu)勢，被列為廈門拓展港口經(jīng)濟和迅速發(fā)展大工業(yè)的最佳區(qū)域，其開發(fā)的最大優(yōu)勢在于：區(qū)位優(yōu)勢、港口優(yōu)勢、政策優(yōu)勢及城市依托。由于外來人口的不斷增加、市場上商品房項目缺乏，所以他們大多住在居民私房里。但是這種內(nèi)廓式的產(chǎn)品設(shè)計，大大降低了產(chǎn)品的檔次，降低了小區(qū)居住檔次。 項目剖析： （ 1）銷售周期預(yù)測： 該盤開發(fā)量較小，由于項目的位置距離燦坤一期較遠(yuǎn)，相對銷售現(xiàn)場的人氣相對較差，但是由于規(guī)劃的 24 米大道及金龍汽車都規(guī)劃在此地，所以其在銷售方面不會存在地域阻力，預(yù)計其銷售周期不會太長。 （ 2）開發(fā)素質(zhì)較高： 漳州能群地產(chǎn)可以說是龍池開發(fā)區(qū)地產(chǎn)業(yè)“第一個吃螃蟹的人”。其一期銷售成功源于“返租戰(zhàn)略”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、相同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項目調(diào)查： （一）本項目主要競爭對手： 龍池開發(fā)區(qū)商品房用地主要有金山家園、燦美陽光（保生公寓）、云龍海岸、龍池 配套需求： 朝商業(yè)配套方向發(fā)展 開發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項目大多是出租投資型物業(yè)，所以購房者對社區(qū)配套并不是很在意；但是如果項目的商業(yè)物業(yè)比例較多，那么配套設(shè)施就變得很重要了。 根據(jù)市場調(diào)查反饋的情況： 相對于龍池開發(fā)區(qū)住宅市場的銷售，商鋪銷售難度很大，主要原因在于：商品房短期市場供應(yīng)量大，供求關(guān)系失衡，房地產(chǎn)銷售周期 延長，空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重。政府規(guī)劃方案也明確表示：開發(fā)區(qū)建成后，區(qū)域內(nèi)的人口總量將達(dá)到 16 萬左右。 2020 年，燦坤集團(tuán)在此設(shè)立燦坤工業(yè)園，并被省政府列為省重點建設(shè)項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 羅馬假日（建坤花園） 全全全 程程程 策策策 劃劃劃 報報報 告告告 廈門鳳凰房地產(chǎn)投資顧問有限公司 二零零四年二月八日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。到目前為止，有些項目（如瑞鑫公寓）已經(jīng)完成一期的銷售工作。 7 （ 1）住宅供應(yīng)市場分析： 在三年左右的時間里，區(qū)域房地產(chǎn)項目逐年增加，而且仍以較快的速度入市。尤以廈門本地的投資客為主。雖然在市場上二房、三房也比較多，但是其銷售進(jìn)度與單身公寓相比，時間會長些。其中一期有 7 棟，二期有 3 棟，工程已開工近五個月，一期工程承諾 04 年十月交房。月，計算本項目的一房總價在 7 萬元左右，首付款 萬元，十年按揭月供需要 520 元，而租金最高 300400 元 /套，與投資客的期望相差 150 元左右；兩房三房的產(chǎn)品則投資收益更低），如果此時市場上出現(xiàn)總價低的產(chǎn)品將會馬上截流該項目產(chǎn)品的部分目標(biāo)客層。一期產(chǎn)品戶型面積比例是 3037 平方米的單身公寓 350套，原規(guī)劃的 6781平方米的二房二廳與三房二廳 280套全部調(diào)整為小戶型產(chǎn)品，其中 36 平方米左右的一房一廳及 6070 的二房二廳戶型，（由此分析，該項目設(shè)放市場驗證后，小戶型產(chǎn)品的市場空間大）店鋪規(guī)劃有 78 間。在區(qū)域內(nèi)，小高層項目鮮以為 見。店面的售價為 3800 元 6500/平方米起，一般朝南方向以 及靠近路口的店面價格較高。 15 項目概況： 【燦美陽光】 是由漳州市東宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。 16 龍池行政中心與該盤在同一地塊中位于龍池開發(fā)區(qū)管理樓旁邊，主力戶型是內(nèi)廊式 30 多平方米的小戶型，約為 700 來套，整個項目的設(shè)計均為內(nèi)廊式的單身公寓，一層有 58 套小套房，一層只設(shè)兩個樓梯出入口，公攤 20%， 2020 年五月正式簽定購房合同， 2020 年底交房。 17 五、不同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項目分析： 角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目： （ 1）角美鎮(zhèn)簡介： 角 美 鎮(zhèn)位于龍海市東北部，與廈門特區(qū)相鄰，東 接 廈門的東渡、海 滄 ，西靠龍文區(qū)、漳州市，北隔天成山與長泰縣接壤，南靠九成江下游與紫泥鎮(zhèn)相峙，為九龍江的北溪經(jīng)西部與西溪匯合 ，其地 理位置優(yōu)越。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。原因在于這種投資方式投入少，回報率高，而且回收期也不長（住宅大約在 10 年左右，而店面也僅在 9 年左右）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 該區(qū)域在較長一段時間內(nèi)，還無法 形成一個可以讓購房者感覺舒適的生活場所，而且在市場調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)：投資購房是 龍池開發(fā)區(qū)目前房地產(chǎn)銷售市場的主要特征之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 在壹期住宅類產(chǎn)品的規(guī)劃上，建議全部以較小戶型為主，面積將控制在 20～60 平方米，這當(dāng)中完全可以做到戶型配比的多樣化。 商業(yè)包裝策略： 在商業(yè)包裝上應(yīng)在區(qū)域市場上鮮明醒目，定位的主題明確，對比性強，投資價值高。更重要的是，羅馬假日代表的既是閑適輕松的居住，也是浪漫理想的美好生活。 在適度的高度空間里，便于展示契合的家具。 （ 2）、第二階段：正式對外營業(yè)認(rèn)購階段 在接待中心正式對外營業(yè)認(rèn)購時，報價提價為 1410 元 /平方米，最低銷售折扣為 折， 即均價 1354 元 /平方米，銷售面積控制在 4000 平方米左右，約占住 宅總銷量的 14%。 小結(jié)： 上述價格體系中建坤花園的對外銷售底價均價為 1372 元 /平方米左右。 （ 4）廣告策略： ■ 報紙軟廣告：在海峽導(dǎo)報上刊登軟文，介紹＂羅馬假日＂的居住和投資價值； ■ 定點廣告： 建筑工地戶外大型廣告牌 ■ 選擇多路漳州～廈門及海滄～島內(nèi)的小巴路線做宣傳。散發(fā)登載本項目全面信息的海報。 （ 4）目的： 鞏固客戶資源，將內(nèi)部認(rèn)購轉(zhuǎn)為有效認(rèn)購，強力刺激市場。 （ 4）具體行動： ■ 行動之一： 進(jìn)一步推出“羅馬假日易投資計劃”的營銷主題。 36 “凱撒”商業(yè)街營銷推廣方案 第一篇：市場概。在店面銷售大部分及項目接近現(xiàn)房時，考慮開拓銷售渠道和價值空間。 ■ 現(xiàn)場 POP 廣告。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ■ “ 羅馬假日”的售樓處，將一改傳統(tǒng)的售樓處設(shè)計方案，以“ 書吧加休閑街 ”的組合來營造銷售現(xiàn)場的生活氛圍， 自由取閱的書 報架，可樂販賣機，調(diào)酒的吧臺，留言板，點唱機，大頭貼紙相機，磁卡電話，可供上網(wǎng)的多臺電腦 等，在和煦的陽光里，輕柔的音樂背景聲中營造心動的生活氛圍。店鋪銷售總量目標(biāo)為 12%。價格執(zhí)行周期為一個月，使前期購買的客戶在替在目標(biāo)客層中作口碑傳播，促進(jìn)銷售。 （ 2）在 平面布局上： 引進(jìn)現(xiàn)在已經(jīng)相當(dāng)成熟的小戶型設(shè)計理念，充分考慮小戶型的內(nèi)部空間和生活功能設(shè)計，確保小戶型的居住品質(zhì)。 二、案名建議： “羅馬假日” 選擇一個好的案名，是項目成功營銷的開始。 購買考慮因素： 地點、商圈要求具有增值前景；價格、面積、總價要求具有投資適應(yīng)性，即與住宅相比投資總價不能高出幾倍的系數(shù)；經(jīng)營管理要求體現(xiàn)增值與租金保障；平面布局要求功能合理；投資風(fēng)險要求最小化。 25 案】將湮沒在市場。 決策期短： 對區(qū)域市場持觀望態(tài)度，閑余資金可選擇投資的空間大，所以，在對項目特色及投資前景需加以培育和引導(dǎo)。 第三部分：項目定位篇 一、產(chǎn)品性質(zhì)定位： 投資型房產(chǎn) 龍池開發(fā)區(qū)目前的生活環(huán)境比較惡劣。 二、項目 SWOT分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但是現(xiàn)在許多廈門的投資者“撇開廈門島內(nèi)和海滄，轉(zhuǎn)為進(jìn)軍角美”。 由于龍池開發(fā)區(qū)位置特殊性以及特色投資經(jīng)濟 ，使得龍池開發(fā)區(qū)前期上市的房地產(chǎn)項目幾乎勢如破竹，雖然現(xiàn)在市場上短期供應(yīng)量較大，但是其未來發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。住宅售價為 25 層 1450 元 /㎡， 6 層為 1430 元 /㎡；（無裝修），小高層售價達(dá) 1950 元起。目前，一期小高層純單身公寓項目的銷售沒有正式啟動，開發(fā)商有定向的向當(dāng)?shù)毓S等企業(yè)進(jìn)行團(tuán)購的預(yù)售。它是分期開發(fā)項目：一期的開發(fā)量大約占總開發(fā)量的三分之一，一期主要以多層為主；而二期以后的項目開發(fā)將有大量的小高層上市。按目前市場的租賃情況分析，購買該項目產(chǎn)品的投資客的投資回報率會降低。該公司的主要成員是漳州市一建的員工。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場： 龍池開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積達(dá) 平方公里，政府規(guī)劃開發(fā)區(qū)共有六個房地產(chǎn)項目，他們分別是：云龍海岸、瑞鑫公寓、金山家園、燦美陽光、龍池最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。其生活配套由社會提供。 開發(fā)區(qū)內(nèi)居民以前主要靠外出打工、經(jīng)商或種地為生，但是開發(fā)區(qū)成立后，很多村民將自己的房屋出租給外來工廠工人，以賺取房租。所以在目前的開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)市場上，各開發(fā)公司的競爭是很激烈的，尤其是商業(yè)物業(yè)。 住宅空間形式： 購房者大都愿意購買多層建筑，目的在于減少投入，快速回收成本。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 11 整提高二次，目前的價格體系在龍池區(qū)域市場中最高，業(yè)務(wù)員的折扣空間為2060 元 /平方米。 12 建議 ： 在制定住宅價格時應(yīng)當(dāng)考慮 “低開高 走” 的銷售策略，讓前期購買的客戶產(chǎn)生消費信心，給項目作口碑宣傳，形成群體購買效益。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。住宅產(chǎn)品戶型設(shè)計多樣， 3337 平方米的單身公寓、 55 平方的一房二廳各 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前在二期運作方面可以看出其開發(fā)手法的嫻熟。 龍池“成行成市”，該盤無論在住宅還是店面的銷售方面，其