【文章內(nèi)容簡介】 的店面價格較高。二期的銷售進展比較快，項目的預售許可證已辦理，工程進度已到封頂，今年 10 月份可完工。 （ 2）購房付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。 項目剖析： （ 1）規(guī)劃設計合理： 瑞鑫公寓二期產(chǎn)品種類多樣，大小戶型產(chǎn)品平面布局合理、可分可合，客戶購買的選擇空間大。開發(fā)商已在龍池開發(fā)區(qū)已開發(fā)一期項目，對此區(qū)域市場非常了解，開發(fā)經(jīng)驗相對高、客戶中的信譽度高，開發(fā)工期時機把握到位。同時項目內(nèi)的小高層項目開發(fā)商準備作為辦公樓出售給當?shù)厝?駐企業(yè)。項目的戶型定位比例是二房、三房的產(chǎn)品，產(chǎn)品定位與金山花園的產(chǎn)品相同，這兩個項目將在區(qū)域市場上平分這部分產(chǎn)品的目標客層。 （ 2）開發(fā)素質(zhì)較高： 漳州能群地產(chǎn)可以說是龍池開發(fā)區(qū)地產(chǎn)業(yè)“第一個吃螃蟹的人”。在項目運作方面經(jīng)驗豐富，且積累了一定的客戶，把握項目的目標客層的消費心理及消費需求比較到位，其戶型設計上有一定的優(yōu)勢，可分可合的戶型定位，相信是在一期開發(fā)的過程中的經(jīng)驗總結。目前在二期運作方面可以看出其開發(fā)手法的嫻熟。但由于開發(fā)商在二期時有過調(diào)整，銷售隊伍重新組建，營銷能力相對較差一些。其售價偏高也容易 使其喪失很多目標客戶，尤其是小高層的價格與云龍海岸小高層的價格相差甚遠。 燦美陽光 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 15 項目概況： 【燦美陽光】 是由漳州市東宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價格： 【燦美陽光】 濱海保生公寓目前開發(fā)一期為 8 棟多層，先售 4 棟，售價在1300 元 /平方米（含裝修）起價，樓層差價 50 元 /層，店面售價在 6000 元 /平方米。住宅面積比例：一房 4956 平方米共 132 套；二房 89102 平方米共 96 套；三房 107111 平方米共 12 套。該項目 10 月 30 日開盤， 2020 年 10 月交房。住宅現(xiàn)已訂出 40%左右，已定住宅產(chǎn)品多為小面積一房二房產(chǎn)品。 （ 2）產(chǎn)品定位風險： 該項目的產(chǎn)品定位與金山家園、瑞鑫二期相差不大，存在的市場風險如前分析的雷同。 （ 3）購房付款方式： 購買該盤的客戶也可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。 項目剖析： （ 1）銷售周期預測： 該盤開發(fā)量較小，由于項目的位置距離燦坤一期較遠，相對銷售現(xiàn)場的人氣相對較差，但是由于規(guī)劃的 24 米大道及金龍汽車都規(guī)劃在此地，所以其在銷售方面不會存在地域阻力，預計其銷售周期不會太長。 （ 2）產(chǎn)品推廣策略： 項目的價格 體系采取低開高走的價格策略，起價雖然只有 1300 元 /平方米，但是樓層及朝向差價為 50 元 /平方米左右，其總體對外銷售的均價與區(qū)域個案相差不大。 龍池好望角 項目概況： 【龍池好望角】 是由漳州西奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和漳州唯方投資有限公司合作開發(fā)的。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價格： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 16 龍池行政中心與該盤在同一地塊中位于龍池開發(fā)區(qū)管理樓旁邊，主力戶型是內(nèi)廊式 30 多平方米的小戶型，約為 700 來套，整個項目的設計均為內(nèi)廊式的單身公寓，一層有 58 套小套房，一層只設兩個樓梯出入口，公攤 20%， 2020 年五月正式簽定購房合同， 2020 年底交房。目前此項目售樓處已開始發(fā)售，該盤有兩個銷售網(wǎng)點：一個在廈門島內(nèi)的宏業(yè)大廈 1 樓；另一個在燦坤次大門。其住宅價格為 5 層 1450 元 /㎡， 6 層 1420 元 /㎡， 7 層 1360 元 /㎡，均價在1425 元。據(jù)調(diào)查住宅銷售情況為 40%左右。 店鋪 60 間，每間面積在 3070 平方米之間不等，項目商業(yè)鋪面設計有小區(qū)內(nèi)街店鋪，價格報價定位在 38006800 元 /平方米之間。其中價位較高的店面主要分布在沿金山路及朝南一帶。 （ 2）產(chǎn)品定位策略： 此項目的定位綜合考慮了此區(qū)域產(chǎn)品的最終端使用者，開發(fā)大量的單 身公寓，把產(chǎn)品的總價控制在 5 萬元之內(nèi)，與目前區(qū)域市場上項目產(chǎn)品形成對比，在有效的市場空間內(nèi)開發(fā)市場空缺的產(chǎn)品，形成產(chǎn)品差異化，有利于銷售。但是這種內(nèi)廓式的產(chǎn)品設計，大大降低了產(chǎn)品的檔次，降低了小區(qū)居住檔次。 （ 3）產(chǎn)品銷售進度： 該盤社區(qū)不大，但是由于其與瑞鑫項目相近，所以瑞鑫很多的已有的商業(yè)設施都可以為其示作賣點，特別表現(xiàn)在店面經(jīng)營方面?！俺尚谐墒小?，該盤無論在住宅還是店面的銷售方面，其進展是比較快的。 （ 4）購房付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成 按揭。 項目剖析： 項目的戶型設計及項目內(nèi)廊式的設計規(guī)劃，在很大程度上影響了項目的居住品質(zhì)，公攤高達 20%，降低了得房率，所以本項目雖然在項目的戶型定位上充分考慮了總價因素，其價格體系在區(qū)域市場上相對較低，但是結合項目的得房率其價格在區(qū)域市場上沒有優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 17 五、不同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項目分析： 角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目： （ 1）角美鎮(zhèn)簡介： 角 美 鎮(zhèn)位于龍海市東北部，與廈門特區(qū)相鄰，東 接 廈門的東渡、海 滄 ，西靠龍文區(qū)、漳州市，北隔天成山與長泰縣接壤，南靠九成江下游與紫泥鎮(zhèn)相峙，為九龍江的北溪經(jīng)西部與西溪匯合 ，其地 理位置優(yōu)越。 全鎮(zhèn)總面積 14． 8 平萬公里，有 32 個 村民委員會， 4 個居民委員會，兩個鎮(zhèn)辦農(nóng)場， 425 個村民小組，鄉(xiāng)村戶數(shù) 24595 戶，鄉(xiāng)村人口 1O0907 人。農(nóng)民人均純收入 409O 元，占全市首位。全鎮(zhèn)歸僑、僑眷、僑屬 4919 戶，分居于印尼、菲律賓、新加坡、馬來西亞等 20 多個國家和地區(qū)，是我市和漳州市重點僑鄉(xiāng)之一。 角美鎮(zhèn)是漳州市政府重點工業(yè)發(fā)展區(qū)域。近年來，角美鎮(zhèn)政府在大力發(fā)展工業(yè)建設的同時，由于外來務工人口的增加以及區(qū)域房地產(chǎn)的大幅升值，吸引了不少房地產(chǎn)開發(fā)公司前來投資建房。 （ 2）角美鎮(zhèn)租賃市場概況： 角美鎮(zhèn)外來人口較多，他們的生活來源主要依賴于鎮(zhèn)內(nèi)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。由于外來人口的不斷增加、市場上商品房項目缺乏，所以他們大多住在居民私房里。而由于鎮(zhèn)中心的住房緊俏等因素，使得角美鎮(zhèn)的房屋租賃市場開始變得“紅火”。在角美鎮(zhèn)中心，二房租金大約要 400600 元 /月左右，而稍微差一些的房屋租金也要在 350—— 450 元 /月左右。 燦坤公司也有許多員工是住在角美鎮(zhèn)的。他們大多集體租房，但是也有部分員工是獨立租房的。他們來回廠房的交通工具是廠部的員工接送車。 （ 3）角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)與龍池開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)之比較： 首先目前在 該鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項目大多是中低檔物業(yè)。 由于龍池開發(fā)區(qū)位置特殊性以及特色投資經(jīng)濟 ，使得龍池開發(fā)區(qū)前期上市的房地產(chǎn)項目幾乎勢如破竹，雖然現(xiàn)在市場上短期供應量較大，但是其未來發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊? 再則在角美鎮(zhèn)開發(fā)的房地產(chǎn)通常屬于簡單的居住型房產(chǎn)，而龍池開發(fā)區(qū)是屬于純粹的投資型地產(chǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 18 最后角美鎮(zhèn)的房產(chǎn)與龍池開發(fā)區(qū)房產(chǎn)是屬于不同層次的，例如在角美鎮(zhèn)一間二房租金大約要 400600 元 /月左右，而在龍池開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)租金是達不到這種水平的。 （ 4）小結： 如果綜合多方因素，我們可以說：龍池開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)與角美鎮(zhèn)的房產(chǎn)的關聯(lián)性較 小，但是從物業(yè)租賃市場的角度來看，角美的房產(chǎn)將成為龍池開發(fā)區(qū)出租房的主要競爭對手之一。 海滄房地產(chǎn)項目 （ 1）海滄簡介： 海滄，位于廈漳泉閩南金三角地區(qū)的突出部，與廈門島隔海相望。海滄具有不可替代的自然稟賦和潛在優(yōu)勢，被列為廈門拓展港口經(jīng)濟和迅速發(fā)展大工業(yè)的最佳區(qū)域，其開發(fā)的最大優(yōu)勢在于：區(qū)位優(yōu)勢、港口優(yōu)勢、政策優(yōu)勢及城市依托。 廈門市政府在“大廈門”城市規(guī)劃方案中，首先把海滄列為廈門市的主要次級中心城市。海滄在未來幾年內(nèi)將得到長足地發(fā)展。 （ 2）海滄房地產(chǎn)現(xiàn)狀： 2020 年前三季度海滄的房地產(chǎn)項目均 價已經(jīng)突破 2350 元，而且依然存在小幅上漲的趨勢。以往在海滄購房的客戶中，很大一部分人是沖著投資來的?？墒?020 年由于受到國內(nèi)大環(huán)境、廈門市投資市場混亂以及島外購房居住群體的不確定等因素的影響，許多人都紛紛轉(zhuǎn)移投資目光。 （ 3）小結： 隨著龍池開發(fā)區(qū)的逐步建成，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目也在日益增多。但是現(xiàn)在許多廈門的投資者“撇開廈門島內(nèi)和海滄，轉(zhuǎn)為進軍角美”。因為從近距離投資場所而言，許多人都寧愿到角美進行投資。原因在于這種投資方式投入少，回報率高，而且回收期也不長（住宅大約在 10 年左右，而店面也僅在 9 年左右）。 所以說龍池開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)分流廈門投資客。 六、區(qū)域房地產(chǎn)市場租賃狀況分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 19 以往租賃市場概況： 我司于 2020 年 8 月開始對龍池開發(fā)區(qū)的住宅及店鋪的租賃情況進行調(diào)查，1015 平方米之間住宅的租金為 250350 元 /間（帶衛(wèi)生間）；店面在 7001500元之間（面積在 1530 平方米左右）；因為需求量大，整個出租市場上的產(chǎn)品基本上不考慮地段因素。 目前租賃市場概況： 而我司于 2020 年 12 月至 2020 年初對租賃作調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，住宅的租金已降至 170300 元 /間；店面的空置率很高，以往出租率 最高崎巷村在春節(jié)后店鋪空置也很高。 租賃價格變化原因分析： 分析其中原因：其一是工廠的工人在年底時辭工；其二是村民加蓋了大量的民房，因求租工人減少而使之空置大量房產(chǎn)后而出現(xiàn)的惡性競爭，租賃市場情況非常敏感。 第二部分：項目概況篇 一、 項目 概況 ： 【本案】位于龍池開發(fā)區(qū)燦坤工業(yè)園 3 號門對面，金山家園后面臨鐵軌處。占地 26706 平方米，擬建 10 幢多層商住樓。分二期開發(fā)，第一期建設 5 幢，其中店面 平方米，住宅 28367 平方米。 本案由廈門中信房地產(chǎn)有限公司、廈門飛耀房地產(chǎn)、廈門鳳凰房地 產(chǎn)有限公司三家共同投資組建的漳州建坤置業(yè)有限公司開發(fā)。這也是建坤置業(yè)的首個開發(fā)項目。 二、項目 SWOT分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 20 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S）： （ 1）地理位置上毗鄰廈門海滄，地緣關系上接近廈門，適合作為住宅郊區(qū)化的概念引導； （ 2）規(guī)劃面積為 平方公里的海滄南部工業(yè)區(qū) 現(xiàn)已開發(fā)了 6 平方公里，形成了以翔鷺石化、翔鷺化纖為代表的石化工業(yè)基地 。發(fā)展勢頭迅猛，但是生活配套匱乏，可以做適度引導； （ 3）綜合配套優(yōu)勢：由于是新興開發(fā)區(qū)，漳州市政府 投資六個億元人民幣進行基礎設施建設 ，并預留了公園、酒店等用地； （ 4）考慮到龍池開發(fā)區(qū)的生活配套需求，可以與相關物業(yè)簽訂租約，保障了物業(yè)投資客基本的租金收益； （ 5）建坤花園是區(qū)域商品房規(guī)格中較遲入市的項目。規(guī)劃本項目產(chǎn)品定位之時可充分了解市場需求信息，開發(fā)差異化產(chǎn)品，產(chǎn)品具有競爭優(yōu)勢； 劣勢（ W）： （ 1） 項目 配套設施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日 ； （ 2）項目依存度