【正文】 。 根據(jù)市場調(diào)查反饋的情況： 相對于龍池開發(fā)區(qū)住宅市場的銷售，商鋪銷售難度很大，主要原因在于：商品房短期市場供應(yīng)量大，供求關(guān)系失衡，房地產(chǎn)銷售周期 延長，空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重。 三、區(qū)域房地產(chǎn)需求市場分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 8 目前客戶構(gòu)成： 以投資為主的廈漳泉周邊地區(qū)的投資客。 購房目的： 由于開發(fā)區(qū)建設(shè)不成熟、生活配套設(shè)施不齊全以及遠(yuǎn)離廈門和漳州市區(qū)等因素，使得目前在開發(fā)區(qū)內(nèi)的購房客戶，他們的目的均為投資。 配套需求： 朝商業(yè)配套方向發(fā)展 開發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多是出租投資型物業(yè)，所以購房者對社區(qū)配套并不是很在意；但是如果項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)比例較多，那么配套設(shè)施就變得很重要了。 戶型選擇： 目前在龍池開發(fā)區(qū)內(nèi)購房 的投資者大都愿意購買小戶型住宅，而店面也以小 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 9 面積暢銷。住宅和商業(yè)營業(yè)場所幾乎覆蓋了小區(qū)的全部。 四、相同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項(xiàng)目調(diào)查： （一）本項(xiàng)目主要競爭對手： 龍池開發(fā)區(qū)商品房用地主要有金山家園、燦美陽光（保生公寓）、云龍海岸、龍池最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格 : 【金山家園】 位于燦坤工業(yè)園 3 號廠門口，與【本案】相鄰，總建筑面積 4萬多平方米，共有住宅 500 多戶，分二期開發(fā)。住宅的起價(jià)是 1400 元 /平方米（含裝修）至 1549 元 /平方米（含裝修），店鋪的起價(jià)是 56006000 元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目剖析： （ 1）項(xiàng)目優(yōu)勢分析： 產(chǎn)品定位優(yōu)勢在于其以大戶型產(chǎn)品為主，戶型設(shè)計(jì)常規(guī)化，屬城市居住小區(qū)規(guī)劃，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中體結(jié)合各種城市化生活語言比較多，這種產(chǎn)品定位符合整個(gè)龍池開發(fā)區(qū)宏觀發(fā)展需求，產(chǎn)品在區(qū)域市場上比較完美。（市場調(diào)查情況是每間房間租金在 250350 元 /間 （ 3）產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整： 通過對金山家園近三個(gè)月的銷售觀測，金山家園早期規(guī)劃的大戶型通過市場的驗(yàn)證產(chǎn)生很大的市場抗性，目前，金山家園對大戶型產(chǎn)品作了一定的改良，調(diào)整出部分小戶型產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格： 該盤在龍池開發(fā)區(qū)目前已有的六個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，云龍海岸整個(gè)項(xiàng)目占地面積128 畝，建筑面積達(dá)到 26 萬平方米，其占地面積僅次于廈門能群房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的瑞鑫項(xiàng)目。 云龍海岸一期共有十棟多層項(xiàng)目，其中 1 號樓、 9 號、 10 號樓為 9 層帶電梯，其它產(chǎn)品均多層產(chǎn)品。其中，項(xiàng)目規(guī)劃有大量的小高層項(xiàng)目，目前，一期的小高層的價(jià)格起價(jià)在 1470 元 /平方米，小高層價(jià)格體系僅比多層價(jià)格高 3040 元 /平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目剖析： 該盤在龍池開發(fā)區(qū)是一個(gè)中型社區(qū)。 小結(jié)： 龍池開發(fā)區(qū)目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，主要以多層為主。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格： 瑞鑫公寓一期已交付使用，早期產(chǎn)品定位是帶燦坤租約銷售的 2030 平方米的單身公寓，所有住宅產(chǎn)品上市后 100%銷售完畢，目前燦坤的工人已入住。其一期銷售成功源于“返租戰(zhàn)略”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 店面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長度 米，面積在 5090面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長度 米，面積在 5090 平方米之間不等。 項(xiàng)目剖析： （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)合理： 瑞鑫公寓二期產(chǎn)品種類多樣，大小戶型產(chǎn)品平面布局合理、可分可合，客戶購買的選擇空間大。 （ 2）開發(fā)素質(zhì)較高： 漳州能群地產(chǎn)可以說是龍池開發(fā)區(qū)地產(chǎn)業(yè)“第一個(gè)吃螃蟹的人”。其售價(jià)偏高也容易 使其喪失很多目標(biāo)客戶，尤其是小高層的價(jià)格與云龍海岸小高層的價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。該項(xiàng)目 10 月 30 日開盤， 2020 年 10 月交房。 項(xiàng)目剖析： （ 1）銷售周期預(yù)測： 該盤開發(fā)量較小，由于項(xiàng)目的位置距離燦坤一期較遠(yuǎn)，相對銷售現(xiàn)場的人氣相對較差，但是由于規(guī)劃的 24 米大道及金龍汽車都規(guī)劃在此地，所以其在銷售方面不會存在地域阻力，預(yù)計(jì)其銷售周期不會太長。好望角】 是由漳州西奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和漳州唯方投資有限公司合作開發(fā)的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)調(diào)查住宅銷售情況為 40%左右。但是這種內(nèi)廓式的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，大大降低了產(chǎn)品的檔次，降低了小區(qū)居住檔次。 項(xiàng)目剖析： 項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)及項(xiàng)目內(nèi)廊式的設(shè)計(jì)規(guī)劃，在很大程度上影響了項(xiàng)目的居住品質(zhì)，公攤高達(dá) 20%，降低了得房率，所以本項(xiàng)目雖然在項(xiàng)目的戶型定位上充分考慮了總價(jià)因素，其價(jià)格體系在區(qū)域市場上相對較低，但是結(jié)合項(xiàng)目的得房率其價(jià)格在區(qū)域市場上沒有優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。全鎮(zhèn)歸僑、僑眷、僑屬 4919 戶，分居于印尼、菲律賓、新加坡、馬來西亞等 20 多個(gè)國家和地區(qū)，是我市和漳州市重點(diǎn)僑鄉(xiāng)之一。由于外來人口的不斷增加、市場上商品房項(xiàng)目缺乏，所以他們大多住在居民私房里。他們大多集體租房，但是也有部分員工是獨(dú)立租房的。 再則在角美鎮(zhèn)開發(fā)的房地產(chǎn)通常屬于簡單的居住型房產(chǎn)，而龍池開發(fā)區(qū)是屬于純粹的投資型地產(chǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。海滄具有不可替代的自然稟賦和潛在優(yōu)勢，被列為廈門拓展港口經(jīng)濟(jì)和迅速發(fā)展大工業(yè)的最佳區(qū)域，其開發(fā)的最大優(yōu)勢在于：區(qū)位優(yōu)勢、港口優(yōu)勢、政策優(yōu)勢及城市依托。以往在海滄購房的客戶中，很大一部分人是沖著投資來的。因?yàn)閺慕嚯x投資場所而言，許多人都寧愿到角美進(jìn)行投資。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 目前租賃市場概況： 而我司于 2020 年 12 月至 2020 年初對租賃作調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，住宅的租金已降至 170300 元 /間；店面的空置率很高，以往出租率 最高崎巷村在春節(jié)后店鋪空置也很高。分二期開發(fā)，第一期建設(shè) 5 幢，其中店面 平方米，住宅 28367 平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。發(fā)展勢頭迅猛，但是生活配套匱乏，可以做適度引導(dǎo)； （ 3）綜合配套優(yōu)勢：由于是新興開發(fā)區(qū)，漳州市政府 投資六個(gè)億元人民幣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ，并預(yù)留了公園、酒店等用地； （ 4）考慮到龍池開發(fā)區(qū)的生活配套需求，可以與相關(guān)物業(yè)簽訂租約，保障了物業(yè)投資客基本的租金收益； （ 5）建坤花園是區(qū)域商品房規(guī)格中較遲入市的項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如規(guī)劃 20 平方米的小戶型，在平面布置上充分利用空間，總價(jià)控制在 3 萬元人民幣以內(nèi)，擴(kuò)大了項(xiàng)目的目標(biāo)客層面，降低了投資門檻，將提高項(xiàng)目的銷售速度； （ 2）對店鋪的銷售可結(jié)合住宅進(jìn)行套餐式銷售，通過各種 SP 活動提高項(xiàng)目的知名度。開發(fā)區(qū)內(nèi)塵土飛揚(yáng)、噪音四起，尤其是飲食場所很不衛(wèi)生等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 二、客源定位： 主流客戶： 以投資為主廈漳泉周邊地區(qū)的投資客。 消費(fèi)習(xí)慣： 消費(fèi)理性，有多次投資的經(jīng)驗(yàn)，注重投資的回報(bào)效益的高低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 23 第三部分：產(chǎn)品規(guī)劃篇 一、 產(chǎn)品總體規(guī)劃設(shè)計(jì)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 24 見《“建坤花園”項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖》 二、住 宅規(guī)劃設(shè)計(jì)： 以“小戶型”為主力開發(fā)戶型 市場依據(jù)： 面對著市場的同質(zhì)化激烈競爭，我們迫切需要找到問題的出口。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 戶型設(shè)計(jì)： 本項(xiàng)目壹期開發(fā)面積為 40000 平方米，針對目前市場上缺乏 20 平方米左右小戶型的空檔，我們大膽的提出，以 20 平方米左右的小戶型作為進(jìn)入市 場的主力戶型。 價(jià)格策略： 價(jià)格始終是房地產(chǎn)開發(fā)初級階段市場的敏感因素， 20 平方米的戶型總價(jià)將打破堅(jiān)冰，降低投資門檻。 商場切入點(diǎn)： 銀行利率屢次下調(diào)，股市不振，房地產(chǎn)宏觀市場空前看好，投資者店鋪的回報(bào)率比住宅高；本區(qū)域內(nèi)無大型商業(yè)街，社區(qū)的配 套工程設(shè)施缺乏，【本案】在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 26 產(chǎn)品的規(guī)劃有接崎巷村有一條商業(yè)街，符合目前區(qū)域市場的需求及現(xiàn)狀。 綜合上述因素，制定合理的價(jià)格銷售體系，項(xiàng)目商 業(yè)內(nèi)街規(guī)劃，在制定價(jià)格體系應(yīng)與其它項(xiàng)目的沿街店鋪有所區(qū)分，拉開價(jià)格吸引投資客投資。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。首先， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 28 作為龍池開發(fā)區(qū)最遲入市的樓盤，其脫俗的規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格以及區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的商業(yè)步行街足以改變以往區(qū)域內(nèi)單純的房地產(chǎn)開發(fā)。我們以“羅馬假日”為主案名，以建坤花園為副案名，四個(gè)字的案名，瑯瑯上口，簡練易記。使人猶如置身于意大利藝術(shù)之都羅馬。通過對項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉 “ 個(gè)性化 ” 的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 29 銷售業(yè)績的提升。 （ 3）在樣板房室內(nèi)空間的布置上： 洗手間根據(jù)生活需要做成開放式，由毛玻璃隔開，增加生活情趣；廚房用大面積的玻璃墻實(shí)現(xiàn)自然采光，凸顯現(xiàn)代效果。我們建議在項(xiàng)目中增添安全舉措的賣點(diǎn)，如防火、防 漏電材料設(shè)施的應(yīng)用，樓層疏散安全出口等等，標(biāo)榜“ 4A 級防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)”，將大大的籠絡(luò)投資客的心。一種 方便、快捷、先進(jìn)、高質(zhì)量的生活方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 店鋪銷售面積為 500 平方米，均價(jià)是 3500 元 /平方米，約占總量的 %。 （ 3）、第三個(gè)階段：正式發(fā)售階段 為正式發(fā)售階段，報(bào)價(jià)提價(jià)為 1430 元 /平方米，最低銷售折扣為 折 折， 即均價(jià) 13721385 元 /平方米，銷售面積控制在 10000 平方米左右，約占住宅總銷量的 35%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。店鋪銷售總量目標(biāo)為 17%。第五階段價(jià)格執(zhí)行周期為三個(gè)月。 （四）項(xiàng)目分階段推廣思路： 銷售時(shí)機(jī)的成熟與否在相當(dāng)程度上決定著項(xiàng)目銷售的成敗，具體各銷售階段劃分及業(yè)務(wù)工作內(nèi)容分述如下。 由于項(xiàng)目周邊目前作為開發(fā)區(qū)工地，購房者客流量低，故如何吸引更多的客戶到場，是項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。洽談空間里，建議用 情侶吊椅 等給人以休閑的感受。 （ 6）具體業(yè)務(wù)行動： ■ 行動之一： 銷售專員項(xiàng)目 情況全面深度了解，現(xiàn)場銷售控制操演及業(yè)務(wù)技巧的培訓(xùn)。 時(shí)間：持續(xù)進(jìn)行。（數(shù)量 1 萬份左右，鎖定廈漳巴士，廈門湖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 33 里、海滄等外來人口聚集地及中小店鋪經(jīng)營者。 （ 7）銷售預(yù)計(jì)： 完成約總額 20%的認(rèn)購目標(biāo)。整個(gè)營銷過程通過各種途徑網(wǎng)羅買家，通過低門檻將觀望的買家一網(wǎng)打盡。 價(jià)格低開高走，通過銷售折扣及售價(jià)表的調(diào)整來控制成交價(jià)格。 ■ 海報(bào)派發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目的：制造銷售熱點(diǎn)。 目的：強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢，鞏固消費(fèi)者信心，進(jìn)一步刺激和擴(kuò)大潛在目標(biāo)客戶的購買行動。 （ 3）廣告策略： NP 廣告加大對投資型客戶的宣傳，細(xì)化鋪面的投資價(jià)值分析，增加工地布幅廣告，針對銷售重點(diǎn)和難點(diǎn)，更加有的放矢地進(jìn)行實(shí)質(zhì)內(nèi)容廣告。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 我來了。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系