【正文】 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而由于鎮(zhèn)中心的住房緊俏等因素，使得角美鎮(zhèn)的房屋租賃市場(chǎng)開始變得“紅火”。 17 五、不同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析： 角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目： （ 1）角美鎮(zhèn)簡(jiǎn)介： 角 美 鎮(zhèn)位于龍海市東北部，與廈門特區(qū)相鄰，東 接 廈門的東渡、海 滄 ，西靠龍文區(qū)、漳州市，北隔天成山與長(zhǎng)泰縣接壤，南靠九成江下游與紫泥鎮(zhèn)相峙，為九龍江的北溪經(jīng)西部與西溪匯合 ，其地 理位置優(yōu)越。 （ 3）產(chǎn)品銷售進(jìn)度： 該盤社區(qū)不大，但是由于其與瑞鑫項(xiàng)目相近，所以瑞鑫很多的已有的商業(yè)設(shè)施都可以為其示作賣點(diǎn)，特別表現(xiàn)在店面經(jīng)營(yíng)方面。 16 龍池行政中心與該盤在同一地塊中位于龍池開發(fā)區(qū)管理樓旁邊，主力戶型是內(nèi)廊式 30 多平方米的小戶型，約為 700 來套，整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)均為內(nèi)廊式的單身公寓，一層有 58 套小套房，一層只設(shè)兩個(gè)樓梯出入口，公攤 20%， 2020 年五月正式簽定購房合同， 2020 年底交房。 （ 2）產(chǎn)品推廣策略： 項(xiàng)目的價(jià)格 體系采取低開高走的價(jià)格策略，起價(jià)雖然只有 1300 元 /平方米，但是樓層及朝向差價(jià)為 50 元 /平方米左右，其總體對(duì)外銷售的均價(jià)與區(qū)域個(gè)案相差不大。 15 項(xiàng)目概況： 【燦美陽光】 是由漳州市東宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。在項(xiàng)目運(yùn)作方面經(jīng)驗(yàn)豐富，且積累了一定的客戶，把握項(xiàng)目的目標(biāo)客層的消費(fèi)心理及消費(fèi)需求比較到位，其戶型設(shè)計(jì)上有一定的優(yōu)勢(shì)，可分可合的戶型定位，相信是在一期開發(fā)的過程中的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。店面的售價(jià)為 3800 元 6500/平方米起，一般朝南方向以 及靠近路口的店面價(jià)格較高。 二期總建筑面積為 35737 平方米，現(xiàn)已開工的有 8 棟，包括一棟 12 層的小高層。在區(qū)域內(nèi)，小高層項(xiàng)目鮮以為 見。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。一期產(chǎn)品戶型面積比例是 3037 平方米的單身公寓 350套，原規(guī)劃的 6781平方米的二房二廳與三房二廳 280套全部調(diào)整為小戶型產(chǎn)品，其中 36 平方米左右的一房一廳及 6070 的二房二廳戶型，（由此分析，該項(xiàng)目設(shè)放市場(chǎng)驗(yàn)證后，小戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)空間大）店鋪規(guī)劃有 78 間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。月，計(jì)算本項(xiàng)目的一房總價(jià)在 7 萬元左右，首付款 萬元，十年按揭月供需要 520 元，而租金最高 300400 元 /套，與投資客的期望相差 150 元左右；兩房三房的產(chǎn)品則投資收益更低），如果此時(shí)市場(chǎng)上出現(xiàn)總價(jià)低的產(chǎn)品將會(huì)馬上截流該項(xiàng)目產(chǎn)品的部分目標(biāo)客層。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其中一期有 7 棟，二期有 3 棟，工程已開工近五個(gè)月，一期工程承諾 04 年十月交房。好旺角（唯方公寓）、瑞鑫公寓、【本案】，其中在 2020 年龍 池開發(fā)區(qū)竣工商品房項(xiàng)目面積比例表： 2020年龍池開發(fā)區(qū)竣工商品房項(xiàng)目面積比例一覽表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。雖然在市場(chǎng)上二房、三房也比較多，但是其銷售進(jìn)度與單身公寓相比，時(shí)間會(huì)長(zhǎng)些?！颈景浮康呐涮自O(shè)施應(yīng)以商業(yè)輔助設(shè)施為設(shè)計(jì)原則，一切朝商業(yè)配套方向發(fā)展。尤以廈門本地的投資客為主。 由于之前普遍對(duì)區(qū)域市場(chǎng)持樂觀態(tài)度，大部分開發(fā)商二期項(xiàng)目接踵而至，而商鋪項(xiàng)目卻在“開發(fā)熱潮”中越積越多。 7 （ 1）住宅供應(yīng)市場(chǎng)分析： 在三年左右的時(shí)間里，區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目逐年增加，而且仍以較快的速度入市。 居民收入水平： 燦坤員工的待遇分為五個(gè)檔次：第一，普通工人： 700～ 800 元 /月；第二，技術(shù)工： 1000～ 1200 元 /月；第三，班長(zhǎng)： 1200～ 1500 元 /月；第四，中層管理人員： 2000 元 /月左右；第五，高層管理人員：無法獲取，但至少在 3000 元 /月以上。到目前為止，有些項(xiàng)目（如瑞鑫公寓）已經(jīng)完成一期的銷售工作。工業(yè)園占地 160 萬平方米，投資 6 億多美元，擁有 3 萬多名一線工人。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3 第四部分：產(chǎn)品規(guī)劃篇 一、產(chǎn)品總體規(guī)劃設(shè)計(jì) ??????????????? 23 二、住宅規(guī)劃設(shè)計(jì) ???????????????????? 24 三、店鋪規(guī)劃設(shè)計(jì) ???????????????? ???? 24 第五部分：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益分析 一、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 ????????????????? 26 第六部分：產(chǎn)品營(yíng)銷推廣篇 一、市場(chǎng)主題的確立及入市的整體形象 ??????????? 28 二、案名建議： “羅馬假日” ?????????????? 28 三、項(xiàng)目推廣 ?????????????????????? 28 （一）策略思考 ????????????????????????? 28 品牌策略 ??????????????????????????? 28 廣告策略：分階段主題 ????????????? ???????? 28 （二）銷售進(jìn)度控制 ??????????????????????? 30 （三）建坤花園的價(jià)格與銷控體系 ????????????????? 30 價(jià)格與銷控體系 ???????????????????????? 30 小結(jié) ????????????????????????????? 31 （四）項(xiàng)目分階段推廣思路 ???????????????????? 31 銷售第一階段：項(xiàng)目導(dǎo)入期 ??????????????????? 31 銷售第二階段：項(xiàng)目開盤期及強(qiáng)銷期 ??????????? ???? 33 銷售第三階段：持續(xù)期 ????????????????????? 34 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1 羅馬假日（建坤花園） 全全全 程程程 策策策 劃劃劃 報(bào)報(bào)報(bào) 告告告 廈門鳳凰房地產(chǎn)投資顧問有限公司 二零零四年二月八日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年，燦坤集團(tuán)在此設(shè)立燦坤工業(yè)園，并被省政府列為省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。好望角、【本案】。政府規(guī)劃方案也明確表示：開發(fā)區(qū)建成后，區(qū)域內(nèi)的人口總量將達(dá)到 16 萬左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查反饋的情況： 相對(duì)于龍池開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)的銷售，商鋪銷售難度很大，主要原因在于：商品房短期市場(chǎng)供應(yīng)量大，供求關(guān)系失衡，房地產(chǎn)銷售周期 延長(zhǎng)，空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重。 8 目前客戶構(gòu)成： 以投資為主的廈漳泉周邊地區(qū)的投資客。 配套需求： 朝商業(yè)配套方向發(fā)展 開發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多是出租投資型物業(yè)，所以購房者對(duì)社區(qū)配套并不是很在意；但是如果項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)比例較多，那么配套設(shè)施就變得很重要了。 9 面積暢銷。 四、相同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查： （一）本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 龍池開發(fā)區(qū)商品房用地主要有金山家園、燦美陽光（保生公寓）、云龍海岸、龍池 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格 : 【金山家園】 位于燦坤工業(yè)園 3 號(hào)廠門口，與【本案】相鄰，總建筑面積 4萬多平方米，共有住宅 500 多戶，分二期開發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（市場(chǎng)調(diào)查情況是每間房間租金在 250350 元 /間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 云龍海岸一期共有十棟多層項(xiàng)目，其中 1 號(hào)樓、 9 號(hào)、 10 號(hào)樓為 9 層帶電梯，其它產(chǎn)品均多層產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié)： 龍池開發(fā)區(qū)目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，主要以多層為主。其一期銷售成功源于“返租戰(zhàn)略”。 店面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長(zhǎng)度 米，面積在 5090面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長(zhǎng)度 米，面積在 5090 平方米之間不等。 （ 2）開發(fā)素質(zhì)較高： 漳州能群地產(chǎn)可以說是龍池開發(fā)區(qū)地產(chǎn)業(yè)“第一個(gè)吃螃蟹的人”。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目剖析： （ 1）銷售周期預(yù)測(cè)： 該盤開發(fā)量較小，由于項(xiàng)目的位置距離燦坤一期較遠(yuǎn)，相對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的人氣相對(duì)較差，但是由于規(guī)劃的 24 米大道及金龍汽車都規(guī)劃在此地，所以其在銷售方面不會(huì)存在地域阻力，預(yù)計(jì)其銷售周期不會(huì)太長(zhǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但是這種內(nèi)廓式的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，大大降低了產(chǎn)品的檔次，降低了小區(qū)居住檔次。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由于外來人口的不斷增加、市場(chǎng)上商品房項(xiàng)目缺乏，所以他們大多住在居民私房里。 再則在角美鎮(zhèn)開發(fā)的房地產(chǎn)通常屬于簡(jiǎn)單的居住型房產(chǎn)，而龍池開發(fā)區(qū)是屬于純粹的投資型地產(chǎn)。海滄具有不可替代的自然稟賦和潛在優(yōu)勢(shì)，被列為廈門拓展港口經(jīng)濟(jì)和迅速發(fā)展大工業(yè)的最佳區(qū)域，其開發(fā)的最大優(yōu)勢(shì)在于：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、港口優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)及城市依托。因?yàn)閺慕嚯x投資場(chǎng)所而言，許多人都寧愿到角美進(jìn)行投資。 目前租賃市場(chǎng)概況： 而我司于 2020 年 12 月至 2020 年初對(duì)租賃作調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，住宅的租金已降至 170300 元 /間；店面的空置率很高，以往出租率 最高崎巷村在春節(jié)后店鋪空置也很高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。開發(fā)區(qū)內(nèi)塵土飛揚(yáng)、噪音四起，尤其是飲食場(chǎng)所很不衛(wèi)生等。 二、客源定位： 主流客戶： 以投資為主廈漳泉周邊地區(qū)的投資客。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 24 見《“建坤花園”項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖》 二、住 宅規(guī)劃設(shè)計(jì)： 以“小戶型”為主力開發(fā)戶型 市場(chǎng)依據(jù)： 面對(duì)著市場(chǎng)的同質(zhì)化激烈競(jìng)爭(zhēng)，我們迫切需要找到問題的出口。 戶型設(shè)計(jì)： 本項(xiàng)目壹期開發(fā)面積為 40000 平方米，針對(duì)目前市場(chǎng)上缺乏 20 平方米左右小戶型的空檔，我們大膽的提出，以 20 平方米左右的小戶型作為進(jìn)入市 場(chǎng)的主力戶型。 商場(chǎng)切入點(diǎn)： 銀行利率屢次下調(diào)，股市不振，房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)空前看好，投資者店鋪的回報(bào)率比住宅高；本區(qū)域內(nèi)無大型商業(yè)街，社區(qū)的配 套工程設(shè)施缺乏，【本案】在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綜合上述因素，制定合理的價(jià)格銷售體系，項(xiàng)目商 業(yè)內(nèi)街規(guī)劃，在制定價(jià)格體系應(yīng)與其它項(xiàng)目的沿街店鋪有所區(qū)分，拉開價(jià)格吸引投資客投資。首先， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。我們以“羅馬假日”為主案名，以建坤花園為副案名，四個(gè)字的案名，瑯瑯上口，簡(jiǎn)練易記。通過對(duì)項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉 “ 個(gè)性化 ” 的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）在樣板房室內(nèi)空間的布置上： 洗手間根據(jù)生活需要做成開放式，由毛玻璃隔開，增加生活情趣；廚房用大面積的玻璃墻實(shí)現(xiàn)自然采光，凸顯現(xiàn)代效果。一種 方便、快捷、先進(jìn)、高質(zhì)量的生活方式。 店鋪銷售面積為 500 平方米，均價(jià)是 3500 元 /平方米，約占總量的 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。第五階段價(jià)格執(zhí)行周期為三個(gè)月。 由于項(xiàng)目周邊目前作為開發(fā)區(qū)工地，購房者客流量低，故如何吸引更多的客戶到場(chǎng)，是項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)條件。洽談空間里，建議用 情侶吊椅 等給人以休閑的感受。 時(shí)間：持續(xù)進(jìn)行。 33 里、海滄等外來人口聚集地及中小店鋪經(jīng)營(yíng)者。整個(gè)營(yíng)銷過程通過各種途徑網(wǎng)羅買家，通過低門檻將觀望的買家一網(wǎng)打盡。 ■ 海報(bào)派發(fā)。 目的：制造銷售熱點(diǎn)。 （ 3）廣告策略： NP 廣告加大對(duì)投資型客戶的宣傳，細(xì)化鋪面的投資價(jià)值分析，增加工地布幅廣告，針對(duì)銷售重點(diǎn)和難點(diǎn)，更加有的放矢地進(jìn)行實(shí)質(zhì)內(nèi)容廣告。