【正文】 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而由于鎮(zhèn)中心的住房緊俏等因素，使得角美鎮(zhèn)的房屋租賃市場開始變得“紅火”。 17 五、不同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項目分析： 角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目： （ 1）角美鎮(zhèn)簡介： 角 美 鎮(zhèn)位于龍海市東北部，與廈門特區(qū)相鄰，東 接 廈門的東渡、海 滄 ，西靠龍文區(qū)、漳州市，北隔天成山與長泰縣接壤，南靠九成江下游與紫泥鎮(zhèn)相峙，為九龍江的北溪經(jīng)西部與西溪匯合 ，其地 理位置優(yōu)越。 （ 3）產(chǎn)品銷售進(jìn)度： 該盤社區(qū)不大，但是由于其與瑞鑫項目相近，所以瑞鑫很多的已有的商業(yè)設(shè)施都可以為其示作賣點，特別表現(xiàn)在店面經(jīng)營方面。 16 龍池行政中心與該盤在同一地塊中位于龍池開發(fā)區(qū)管理樓旁邊，主力戶型是內(nèi)廊式 30 多平方米的小戶型，約為 700 來套，整個項目的設(shè)計均為內(nèi)廊式的單身公寓，一層有 58 套小套房，一層只設(shè)兩個樓梯出入口，公攤 20%， 2020 年五月正式簽定購房合同， 2020 年底交房。 （ 2）產(chǎn)品推廣策略： 項目的價格 體系采取低開高走的價格策略，起價雖然只有 1300 元 /平方米，但是樓層及朝向差價為 50 元 /平方米左右，其總體對外銷售的均價與區(qū)域個案相差不大。 15 項目概況： 【燦美陽光】 是由漳州市東宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。在項目運作方面經(jīng)驗豐富，且積累了一定的客戶，把握項目的目標(biāo)客層的消費心理及消費需求比較到位，其戶型設(shè)計上有一定的優(yōu)勢，可分可合的戶型定位，相信是在一期開發(fā)的過程中的經(jīng)驗總結(jié)。店面的售價為 3800 元 6500/平方米起，一般朝南方向以 及靠近路口的店面價格較高。 二期總建筑面積為 35737 平方米，現(xiàn)已開工的有 8 棟，包括一棟 12 層的小高層。在區(qū)域內(nèi)，小高層項目鮮以為 見。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。一期產(chǎn)品戶型面積比例是 3037 平方米的單身公寓 350套，原規(guī)劃的 6781平方米的二房二廳與三房二廳 280套全部調(diào)整為小戶型產(chǎn)品，其中 36 平方米左右的一房一廳及 6070 的二房二廳戶型，（由此分析，該項目設(shè)放市場驗證后，小戶型產(chǎn)品的市場空間大）店鋪規(guī)劃有 78 間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。月，計算本項目的一房總價在 7 萬元左右，首付款 萬元，十年按揭月供需要 520 元，而租金最高 300400 元 /套，與投資客的期望相差 150 元左右；兩房三房的產(chǎn)品則投資收益更低），如果此時市場上出現(xiàn)總價低的產(chǎn)品將會馬上截流該項目產(chǎn)品的部分目標(biāo)客層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中一期有 7 棟，二期有 3 棟，工程已開工近五個月，一期工程承諾 04 年十月交房。好旺角（唯方公寓）、瑞鑫公寓、【本案】，其中在 2020 年龍 池開發(fā)區(qū)竣工商品房項目面積比例表： 2020年龍池開發(fā)區(qū)竣工商品房項目面積比例一覽表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。雖然在市場上二房、三房也比較多，但是其銷售進(jìn)度與單身公寓相比，時間會長些。【本案】的配套設(shè)施應(yīng)以商業(yè)輔助設(shè)施為設(shè)計原則，一切朝商業(yè)配套方向發(fā)展。尤以廈門本地的投資客為主。 由于之前普遍對區(qū)域市場持樂觀態(tài)度，大部分開發(fā)商二期項目接踵而至，而商鋪項目卻在“開發(fā)熱潮”中越積越多。 7 （ 1）住宅供應(yīng)市場分析： 在三年左右的時間里，區(qū)域房地產(chǎn)項目逐年增加，而且仍以較快的速度入市。 居民收入水平： 燦坤員工的待遇分為五個檔次：第一，普通工人： 700～ 800 元 /月；第二，技術(shù)工： 1000～ 1200 元 /月；第三，班長： 1200～ 1500 元 /月；第四，中層管理人員： 2000 元 /月左右；第五，高層管理人員：無法獲取，但至少在 3000 元 /月以上。到目前為止，有些項目（如瑞鑫公寓）已經(jīng)完成一期的銷售工作。工業(yè)園占地 160 萬平方米，投資 6 億多美元，擁有 3 萬多名一線工人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3 第四部分：產(chǎn)品規(guī)劃篇 一、產(chǎn)品總體規(guī)劃設(shè)計 ??????????????? 23 二、住宅規(guī)劃設(shè)計 ???????????????????? 24 三、店鋪規(guī)劃設(shè)計 ???????????????? ???? 24 第五部分：項目投資經(jīng)濟效益分析 一、 項目經(jīng)濟效益分析 ????????????????? 26 第六部分：產(chǎn)品營銷推廣篇 一、市場主題的確立及入市的整體形象 ??????????? 28 二、案名建議： “羅馬假日” ?????????????? 28 三、項目推廣 ?????????????????????? 28 （一）策略思考 ????????????????????????? 28 品牌策略 ??????????????????????????? 28 廣告策略：分階段主題 ????????????? ???????? 28 （二）銷售進(jìn)度控制 ??????????????????????? 30 （三）建坤花園的價格與銷控體系 ????????????????? 30 價格與銷控體系 ???????????????????????? 30 小結(jié) ????????????????????????????? 31 （四）項目分階段推廣思路 ???????????????????? 31 銷售第一階段：項目導(dǎo)入期 ??????????????????? 31 銷售第二階段：項目開盤期及強銷期 ??????????? ???? 33 銷售第三階段：持續(xù)期 ????????????????????? 34 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1 羅馬假日（建坤花園） 全全全 程程程 策策策 劃劃劃 報報報 告告告 廈門鳳凰房地產(chǎn)投資顧問有限公司 二零零四年二月八日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年，燦坤集團在此設(shè)立燦坤工業(yè)園，并被省政府列為省重點建設(shè)項目。好望角、【本案】。政府規(guī)劃方案也明確表示：開發(fā)區(qū)建成后，區(qū)域內(nèi)的人口總量將達(dá)到 16 萬左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)市場調(diào)查反饋的情況： 相對于龍池開發(fā)區(qū)住宅市場的銷售，商鋪銷售難度很大，主要原因在于：商品房短期市場供應(yīng)量大，供求關(guān)系失衡，房地產(chǎn)銷售周期 延長，空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重。 8 目前客戶構(gòu)成： 以投資為主的廈漳泉周邊地區(qū)的投資客。 配套需求： 朝商業(yè)配套方向發(fā)展 開發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項目大多是出租投資型物業(yè)，所以購房者對社區(qū)配套并不是很在意；但是如果項目的商業(yè)物業(yè)比例較多，那么配套設(shè)施就變得很重要了。 9 面積暢銷。 四、相同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項目調(diào)查： （一）本項目主要競爭對手： 龍池開發(fā)區(qū)商品房用地主要有金山家園、燦美陽光（保生公寓）、云龍海岸、龍池 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價格 : 【金山家園】 位于燦坤工業(yè)園 3 號廠門口，與【本案】相鄰，總建筑面積 4萬多平方米，共有住宅 500 多戶，分二期開發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。（市場調(diào)查情況是每間房間租金在 250350 元 /間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 云龍海岸一期共有十棟多層項目，其中 1 號樓、 9 號、 10 號樓為 9 層帶電梯，其它產(chǎn)品均多層產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié)： 龍池開發(fā)區(qū)目前的房地產(chǎn)項目較多，主要以多層為主。其一期銷售成功源于“返租戰(zhàn)略”。 店面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長度 米，面積在 5090面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長度 米，面積在 5090 平方米之間不等。 （ 2）開發(fā)素質(zhì)較高： 漳州能群地產(chǎn)可以說是龍池開發(fā)區(qū)地產(chǎn)業(yè)“第一個吃螃蟹的人”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目剖析： （ 1）銷售周期預(yù)測： 該盤開發(fā)量較小，由于項目的位置距離燦坤一期較遠(yuǎn)，相對銷售現(xiàn)場的人氣相對較差，但是由于規(guī)劃的 24 米大道及金龍汽車都規(guī)劃在此地，所以其在銷售方面不會存在地域阻力，預(yù)計其銷售周期不會太長。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但是這種內(nèi)廓式的產(chǎn)品設(shè)計，大大降低了產(chǎn)品的檔次，降低了小區(qū)居住檔次。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于外來人口的不斷增加、市場上商品房項目缺乏，所以他們大多住在居民私房里。 再則在角美鎮(zhèn)開發(fā)的房地產(chǎn)通常屬于簡單的居住型房產(chǎn)，而龍池開發(fā)區(qū)是屬于純粹的投資型地產(chǎn)。海滄具有不可替代的自然稟賦和潛在優(yōu)勢，被列為廈門拓展港口經(jīng)濟和迅速發(fā)展大工業(yè)的最佳區(qū)域，其開發(fā)的最大優(yōu)勢在于：區(qū)位優(yōu)勢、港口優(yōu)勢、政策優(yōu)勢及城市依托。因為從近距離投資場所而言，許多人都寧愿到角美進(jìn)行投資。 目前租賃市場概況： 而我司于 2020 年 12 月至 2020 年初對租賃作調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，住宅的租金已降至 170300 元 /間；店面的空置率很高，以往出租率 最高崎巷村在春節(jié)后店鋪空置也很高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。開發(fā)區(qū)內(nèi)塵土飛揚、噪音四起，尤其是飲食場所很不衛(wèi)生等。 二、客源定位： 主流客戶： 以投資為主廈漳泉周邊地區(qū)的投資客。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 24 見《“建坤花園”項目規(guī)劃總平面圖》 二、住 宅規(guī)劃設(shè)計： 以“小戶型”為主力開發(fā)戶型 市場依據(jù)： 面對著市場的同質(zhì)化激烈競爭，我們迫切需要找到問題的出口。 戶型設(shè)計： 本項目壹期開發(fā)面積為 40000 平方米，針對目前市場上缺乏 20 平方米左右小戶型的空檔，我們大膽的提出，以 20 平方米左右的小戶型作為進(jìn)入市 場的主力戶型。 商場切入點： 銀行利率屢次下調(diào)，股市不振，房地產(chǎn)宏觀市場空前看好，投資者店鋪的回報率比住宅高；本區(qū)域內(nèi)無大型商業(yè)街，社區(qū)的配 套工程設(shè)施缺乏，【本案】在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜合上述因素，制定合理的價格銷售體系，項目商 業(yè)內(nèi)街規(guī)劃，在制定價格體系應(yīng)與其它項目的沿街店鋪有所區(qū)分，拉開價格吸引投資客投資。首先， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。我們以“羅馬假日”為主案名，以建坤花園為副案名，四個字的案名，瑯瑯上口，簡練易記。通過對項目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點加以策劃包裝，提煉 “ 個性化 ” 的項目形象，可以大大提高項目的知名度，提升項目的附加值，從而促進(jìn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）在樣板房室內(nèi)空間的布置上： 洗手間根據(jù)生活需要做成開放式，由毛玻璃隔開，增加生活情趣；廚房用大面積的玻璃墻實現(xiàn)自然采光，凸顯現(xiàn)代效果。一種 方便、快捷、先進(jìn)、高質(zhì)量的生活方式。 店鋪銷售面積為 500 平方米，均價是 3500 元 /平方米，約占總量的 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。第五階段價格執(zhí)行周期為三個月。 由于項目周邊目前作為開發(fā)區(qū)工地，購房者客流量低，故如何吸引更多的客戶到場，是項目成敗的基礎(chǔ)條件。洽談空間里，建議用 情侶吊椅 等給人以休閑的感受。 時間：持續(xù)進(jìn)行。 33 里、海滄等外來人口聚集地及中小店鋪經(jīng)營者。整個營銷過程通過各種途徑網(wǎng)羅買家，通過低門檻將觀望的買家一網(wǎng)打盡。 ■ 海報派發(fā)。 目的：制造銷售熱點。 （ 3）廣告策略： NP 廣告加大對投資型客戶的宣傳，細(xì)化鋪面的投資價值分析，增加工地布幅廣告，針對銷售重點和難點，更加有的放矢地進(jìn)行實質(zhì)內(nèi)容廣告。