【正文】 門和漳州市區(qū)等因素，使得目前在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的購(gòu)房客戶，他們的目的均為投資。 購(gòu)房考慮因素： 第一，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ念檻]；第二，出租的可能性；第三，收租金的煩瑣性以及房產(chǎn)管理的困難性等。 住宅建筑類型選擇： 大部分投資客對(duì)于建筑類型沒(méi)有明顯偏好，他們最在乎的是：投入的資金什么時(shí)候可以產(chǎn)生效益？投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大？所以在龍池開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑都沒(méi)什么特色可言。其實(shí)這也 可以成為【本案】的突出賣點(diǎn)，【本案】外立面可以設(shè)計(jì)歐式風(fēng)情建筑，吸引投資者的注意。 配套需求： 朝商業(yè)配套方向發(fā)展 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多是出租投資型物業(yè)，所以購(gòu)房者對(duì)社區(qū)配套并不是很在意；但是如果項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)比例較多，那么配套設(shè)施就變得很重要了?！颈景浮康呐涮自O(shè)施應(yīng)以商業(yè)輔助設(shè)施為設(shè)計(jì)原則，一切朝商業(yè)配套方向發(fā)展。 住宅空間形式： 購(gòu)房者大都愿意購(gòu)買多層建筑，目的在于減少投入，快速回收成本。所以住宅的空間形式大多表現(xiàn)為多層建筑，房屋實(shí)用面積較大等。 戶型選擇： 目前在龍池開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)購(gòu)房 的投資者大都愿意購(gòu)買小戶型住宅，而店面也以小 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 9 面積暢銷。雖然在市場(chǎng)上二房、三房也比較多，但是其銷售進(jìn)度與單身公寓相比，時(shí)間會(huì)長(zhǎng)些。 挑選具體單元考慮的因素： 投資者在選房時(shí)主要考慮層高、朝向、面積大小、樓層差價(jià)、周邊及小區(qū)的配套等。 小區(qū)規(guī)劃要求： 開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單一，小區(qū)內(nèi)大多沒(méi)有特色景觀資源。住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所幾乎覆蓋了小區(qū)的全部。住宅投資者對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)并沒(méi)有很大的要求，但是商業(yè)物業(yè)投資者對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求比較大，他們要求小區(qū)商業(yè)場(chǎng)所劃分合理，可以帶動(dòng)整個(gè)小區(qū)商業(yè)的發(fā)展。 物業(yè)裝修要求： 由于片區(qū)內(nèi)大部分是出租型物業(yè)，所以投資者對(duì)住宅和商鋪的裝修要求不高，他們往往只是要求將房產(chǎn)簡(jiǎn)易裝修而已，便于直接出租。 1支付能力： 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)位很低，比如一間單身公寓只要 3 萬(wàn)多元，而且投資者大都才大氣粗，他們往往是整層整層的購(gòu)買，所以說(shuō)對(duì)于大部分投資者來(lái)說(shuō)，是具備支付能力。 四、相同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查： （一）本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 龍池開(kāi)發(fā)區(qū)商品房用地主要有金山家園、燦美陽(yáng)光（保生公寓）、云龍海岸、龍池好旺角（唯方公寓）、瑞鑫公寓、【本案】，其中在 2020 年龍 池開(kāi)發(fā)區(qū)竣工商品房項(xiàng)目面積比例表： 2020年龍池開(kāi)發(fā)區(qū)竣工商品房項(xiàng)目面積比例一覽表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 10 項(xiàng)目名稱 面積（㎡） 主力戶型 戶型面積（㎡） 交房時(shí)間 燦美陽(yáng)光 萬(wàn) 二房 95 瑞鑫公寓二期 萬(wàn) 一房 /二房 50120 金山花園 4 萬(wàn) 二房 /三房 5060、 90 云龍海岸一期 萬(wàn) 單身公寓 /二房 3 6080 龍池好望角 萬(wàn) 單身公寓 3035 【本案】一期 萬(wàn) 單身公寓為主 2270 合計(jì) 萬(wàn) （二）個(gè)案分析： 金山家園 項(xiàng)目概況： 【金山家園】 是由漳州市華坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的。該公司的主要成員是漳州市一建的員工。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格 : 【金山家園】 位于燦坤工業(yè)園 3 號(hào)廠門口，與【本案】相鄰，總建筑面積 4萬(wàn)多平方米，共有住宅 500 多戶，分二期開(kāi)發(fā)。其中一期有 7 棟，二期有 3 棟，工程已開(kāi)工近五個(gè)月，一期工程承諾 04 年十月交房。其中一期 300 多戶主要戶型比例是 52 平方米的一房二廳約占 40%， 7090 平方米的二房二廳約占 45%， 110平方米的三房二廳約占 15%。一期工程有沿街店面 47 間，面積從 20 多平方至 600平方米均有。住宅的起價(jià)是 1400 元 /平方米（含裝修）至 1549 元 /平方米（含裝修），店鋪的起價(jià)是 56006000 元 /平方米。 （ 2）產(chǎn)品銷售進(jìn)度： 從銷售現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查得知住宅銷售約為 40%（含銷控），其中一房、小二房的產(chǎn)品銷售比較多；店面的小面積戶型已全部售完。該項(xiàng)目委托廈門合正房地產(chǎn)銷售代理公司銷售，銷售現(xiàn)場(chǎng)從 10 月開(kāi)始進(jìn)行前期預(yù)約登記，銷售價(jià)格在二個(gè)月調(diào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 11 整提高二次，目前的價(jià)格體系在龍池區(qū)域市場(chǎng)中最高，業(yè)務(wù)員的折扣空間為2060 元 /平方米。 （ 3）購(gòu)房 付款方式： 購(gòu)買該盤的客戶可以享受國(guó)家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。 項(xiàng)目剖析： （ 1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì)在于其以大戶型產(chǎn)品為主，戶型設(shè)計(jì)常規(guī)化，屬城市居住小區(qū)規(guī)劃，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中體結(jié)合各種城市化生活語(yǔ)言比較多，這種產(chǎn)品定位符合整個(gè)龍池開(kāi)發(fā)區(qū)宏觀發(fā)展需求，產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)上比較完美。 （ 2）項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 劣勢(shì)是總價(jià)高，產(chǎn)品的定位沒(méi)有考慮最終端的使用者，在龍池開(kāi)發(fā)區(qū)在 23年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)城市居住區(qū)，所有的產(chǎn)品終端使用者多為打工者，這批消費(fèi)者收入低，生活不穩(wěn)定，完全沒(méi)有能力 購(gòu)買本產(chǎn)品，對(duì)居住要求低，所能承擔(dān)的租金最高限度在 50150 元 /間月，即消費(fèi)本項(xiàng)目完全是廈門周邊地區(qū)的投資客。按目前市場(chǎng)的租賃情況分析，購(gòu)買該項(xiàng)目產(chǎn)品的投資客的投資回報(bào)率會(huì)降低。（市場(chǎng)調(diào)查情況是每間房間租金在 250350 元 /間月，計(jì)算本項(xiàng)目的一房總價(jià)在 7 萬(wàn)元左右，首付款 萬(wàn)元，十年按揭月供需要 520 元，而租金最高 300400 元 /套，與投資客的期望相差 150 元左右；兩房三房的產(chǎn)品則投資收益更低），如果此時(shí)市場(chǎng)上出現(xiàn)總價(jià)低的產(chǎn)品將會(huì)馬上截流該項(xiàng)目產(chǎn)品的部分目標(biāo)客層。所以，金山花園及整個(gè)龍池開(kāi)發(fā)區(qū)的 商品房項(xiàng)目小戶型產(chǎn)品銷售情況整體良好。 由于其臨近【本案】，且工程進(jìn)度比【本案】提前近半年時(shí)間，因此在【本案】銷售過(guò)程中，它將成為【本案】有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。 （ 3）產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整： 通過(guò)對(duì)金山家園近三個(gè)月的銷售觀測(cè)，金山家園早期規(guī)劃的大戶型通過(guò)市場(chǎng)的驗(yàn)證產(chǎn)生很大的市場(chǎng)抗性，目前，金山家園對(duì)大戶型產(chǎn)品作了一定的改良，調(diào)整出部分小戶型產(chǎn)品。銷售價(jià)格通過(guò)兩早期兩資調(diào)整后均價(jià)達(dá)到 1450 元左右，從 03 年 12 月開(kāi)始金山家園的價(jià)格體系開(kāi)始下降，業(yè)務(wù)員的直接折扣最高達(dá)至60 元左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 12 建議 ： 在制定住宅價(jià)格時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮 “低開(kāi)高 走” 的銷售策略，讓前期購(gòu)買的客戶產(chǎn)生消費(fèi)信心，給項(xiàng)目作口碑宣傳，形成群體購(gòu)買效益。 云龍海岸 項(xiàng)目概況： 【 云龍海岸】 是由廈門海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格： 該盤在龍池開(kāi)發(fā)區(qū)目前已有的六個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，云龍海岸整個(gè)項(xiàng)目占地面積128 畝，建筑面積達(dá)到 26 萬(wàn)平方米，其占地面積僅次于廈門能群房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的瑞鑫項(xiàng)目。共分三期開(kāi)發(fā)，其中一期總建筑面積 46000 平方米，公寓部分 39000 平方米、約為 680 戶，商業(yè)店鋪 6650 平方米。各種戶型齊全，社區(qū)規(guī)劃配套全，各種投資類型的投資目標(biāo)客層 均有。它是分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：一期的開(kāi)發(fā)量大約占總開(kāi)發(fā)量的三分之一，一期主要以多層為主；而二期以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將有大量的小高層上市。 云龍海岸一期共有十棟多層項(xiàng)目，其中 1 號(hào)樓、 9 號(hào)、 10 號(hào)樓為 9 層帶電梯，其它產(chǎn)品均多層產(chǎn)品。一期產(chǎn)品戶型面積比例是 3037 平方米的單身公寓 350套，原規(guī)劃的 6781平方米的二房二廳與三房二廳 280套全部調(diào)整為小戶型產(chǎn)品，其中 36 平方米左右的一房一廳及 6070 的二房二廳戶型，（由此分析，該項(xiàng)目設(shè)放市場(chǎng)驗(yàn)證后，小戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)空間大）店鋪規(guī)劃有 78 間。此小區(qū)投放市場(chǎng)將使整個(gè)龍池開(kāi)發(fā)區(qū) 配套工程比較完整。目前此項(xiàng)目的售樓處已搭建好開(kāi)始對(duì)外發(fā)售，據(jù)了解住宅已銷售 25%左右的產(chǎn)品。其中，項(xiàng)目規(guī)劃有大量的小高層項(xiàng)目，目前，一期的小高層的價(jià)格起價(jià)在 1470 元 /平方米，小高層價(jià)格體系僅比多層價(jià)格高 3040 元 /平方米。 （ 2）產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整： 調(diào)整后的一期項(xiàng)目住宅以單身公寓及二房二廳的小面積戶型為主，其售價(jià)起價(jià)在 1400 元 /㎡左右，均價(jià)在 1450 元 /㎡左右，業(yè)務(wù)員對(duì)外銷售有 20— 50 元的優(yōu)惠。該項(xiàng)目的店面售價(jià)大約在 4000— 6800 元 /㎡左右，而售價(jià)較高的店面一般分布在朝南及靠近路口的位置。 （ 3）購(gòu) 房付款方式： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13 購(gòu)買該盤的客戶可以享受國(guó)家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。 項(xiàng)目剖析： 該盤在龍池開(kāi)發(fā)區(qū)是一個(gè)中型社區(qū)。開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品種類很多，開(kāi)發(fā)商一味的追求利潤(rùn)，項(xiàng)目的客積率為 3，整個(gè)小區(qū)的密度很高。一期產(chǎn)品中有推出小高層產(chǎn)品，但定價(jià)與多層產(chǎn)品只相差 50 元 /平方米，這種定價(jià)是與小高層產(chǎn)品的成本成反比的。目前，一期小高層純單身公寓項(xiàng)目的銷售沒(méi)有正式啟動(dòng)，開(kāi)發(fā)商有定向的向當(dāng)?shù)毓S等企業(yè)進(jìn)行團(tuán)購(gòu)的預(yù)售。 小結(jié)： 龍池開(kāi)發(fā)區(qū)目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，主要以多層為主。在區(qū)域內(nèi)，小高層項(xiàng)目鮮以為 見(jiàn)。由于小高層項(xiàng)目公攤大，售價(jià)高，從投資者的角度來(lái)看，他們通常會(huì)選擇多層項(xiàng)目以保證短期內(nèi)收回成本，同時(shí)也可以有效地減少房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此在短期內(nèi)開(kāi)發(fā)小高層項(xiàng)目，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大。 瑞鑫公寓 項(xiàng)目概況： 【瑞鑫公寓】 是漳州鴻冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的，漳州鴻冠地產(chǎn)公司的前身是漳州能群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。 （ 1）產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格： 瑞鑫公寓一期已交付使用，早期產(chǎn)品定位是帶燦坤租約銷售的 2030 平方米的單身公寓，所有住宅產(chǎn)品上市后 100%銷售完畢，目前燦坤的工人已入住。項(xiàng)目一期共有店面 108間，單間面積在 5060平方米之間，現(xiàn)出租情況僅達(dá) 3040%；周邊中介公司拋售一期的店面比售樓處報(bào)價(jià)便宜，僅 4800 元 /平方米（價(jià)格可議）。店面租金沿金山路朝外的達(dá)到 4045 元 /平方米，朝內(nèi) 30 元 /平方米，店面面寬多為 4 米左右，進(jìn)深 7 米?，F(xiàn)已開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的有一家 200 平方左右的自選超市，一家藥店、影吧 6 家、電子游戲室 3 家、小炒 6 家、廣告、中介各一家，即將開(kāi)業(yè)的有一家大型網(wǎng)吧內(nèi)設(shè)有 100 多臺(tái)電腦，大型娛樂(lè)城，已開(kāi)業(yè)的經(jīng)營(yíng)店鋪生意較好。其一期銷售成功源于“返租戰(zhàn)略”。 二期總建筑面積為 35737 平方米，現(xiàn)已開(kāi)工的有 8 棟，包括一棟 12 層的小高層。住宅產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)多樣， 3337 平方米的單身公寓、 55 平方的一房二廳各 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 14 約為 90 套左右， 8090 平方米的二房二廳產(chǎn)品約有 90套， 115120 平方米的三房二廳約為 120 套左右。住宅售價(jià)為 25 層 1450 元 /㎡， 6 層為 1430 元 /㎡；（無(wú)裝修），小高層售價(jià)達(dá) 1950 元起。 店面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長(zhǎng)度 米，面積在 5090面規(guī)劃 100 間，均為沿街店面，面寬 4 米，長(zhǎng)度 米，面積在 5090 平方米之間不等。店面的售價(jià)為 3800 元 6500/平方米起，一般朝南方向以 及靠近路口