【正文】 但是開發(fā)區(qū)成立后，很多村民將自己的房屋出租給外來工廠工人，以賺取房租。 目前開發(fā)區(qū)內(nèi)，僅燦坤的員工數(shù)量就已經(jīng)達(dá)到了 2 萬 3 千多人。 在大規(guī)模工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的同時(shí)，催生了 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其生活配套由社會提供。龍池開發(fā)區(qū)被定為省級重點(diǎn)投資開發(fā)區(qū)。 5 第五篇： 營銷籌備 第六篇：銷售政策 第七篇：廣告策略 羅馬假日（建坤花園）全程策劃報(bào)告 以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性， 通過項(xiàng)目專業(yè)策劃來 發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn) 并 加以專業(yè)發(fā)揮，配合盡快完成項(xiàng)目的銷售目標(biāo)。好望角 ???????????? 40 三 、間接競爭對手 —— 瑞鑫公寓 ?????????????? 40 四 、間接競爭對手 —— 燦美陽光 ?????????????? 41 五 、間接競爭對手 —— 云龍海岸 ?????????????? 42 六、其他類比項(xiàng)目調(diào)研 ?????????????????? 42 第三篇：項(xiàng)目 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢和機(jī)會點(diǎn) ???????????????????? 43 二 、 問題與威脅點(diǎn) ???????????????????? 43 第四篇：項(xiàng)目定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 策劃是促進(jìn)銷售的有效手段和必要措施，制定系統(tǒng)的、科學(xué)而全方位的策劃計(jì)劃是完成本項(xiàng)目銷售任務(wù)的重要環(huán)節(jié)。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀： 龍池開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積達(dá) 平方公里，內(nèi)設(shè)燦坤、白礁、金山、鴻浙和臺灣紡織城等五個(gè)工業(yè)園， 其中燦坤工業(yè)園、臺灣紡織城、鴻浙工業(yè)園等三個(gè)大型工業(yè)企業(yè)所需員工人數(shù)可達(dá) 13 萬人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場： 龍池開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積達(dá) 平方公里，政府規(guī)劃開發(fā)區(qū)共有六個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，他們分別是：云龍海岸、瑞鑫公寓、金山家園、燦美陽光、龍池在一年的時(shí)間里，已經(jīng)有瑞鑫佳園、金山家園、燦美陽光等項(xiàng)目相繼推出，而且區(qū)域市場開發(fā)產(chǎn)品“同質(zhì)化”現(xiàn)象嚴(yán)重。根據(jù)燦坤公司高層介紹，燦坤員工總數(shù)量將達(dá)到三萬人。我們在市調(diào)過程中獲知一個(gè)村民單單房租，一個(gè)月就達(dá)到了一萬元左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2） 商鋪供應(yīng)市場分析： 目前龍池開發(fā)區(qū)的商鋪銷售市場嚴(yán)峻。在區(qū)域市場上，住宅的價(jià)格大部分在 1400 元 /平方米左右；而商鋪的價(jià)格則相差很大。 2020 年龍池開發(fā)區(qū)樓市總體走勢： 開發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)總供應(yīng)量在兩年之內(nèi)持續(xù)增長，住宅市場面臨壓力；而商鋪銷售市場在短期內(nèi)，其價(jià)格已經(jīng)可見下滑的危險(xiǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這些客戶收入較為穩(wěn)定。其實(shí)這也 可以成為【本案】的突出賣點(diǎn)，【本案】外立面可以設(shè)計(jì)歐式風(fēng)情建筑，吸引投資者的注意。所以住宅的空間形式大多表現(xiàn)為多層建筑，房屋實(shí)用面積較大等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小區(qū)規(guī)劃要求： 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單一，小區(qū)內(nèi)大多沒有特色景觀資源。 1支付能力： 開發(fā)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)位很低，比如一間單身公寓只要 3 萬多元，而且投資者大都才大氣粗，他們往往是整層整層的購買，所以說對于大部分投資者來說，是具備支付能力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。該公司的主要成員是漳州市一建的員工。一期工程有沿街店面 47 間，面積從 20 多平方至 600平方米均有。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）購房 付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。按目前市場的租賃情況分析，購買該項(xiàng)目產(chǎn)品的投資客的投資回報(bào)率會降低。 由于其臨近【本案】，且工程進(jìn)度比【本案】提前近半年時(shí)間，因此在【本案】銷售過程中，它將成為【本案】有力的競爭對手之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 云龍海岸 項(xiàng)目概況： 【 云龍海岸】 是由廈門海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。它是分期開發(fā)項(xiàng)目：一期的開發(fā)量大約占總開發(fā)量的三分之一，一期主要以多層為主；而二期以后的項(xiàng)目開發(fā)將有大量的小高層上市。目前此項(xiàng)目的售樓處已搭建好開始對外發(fā)售，據(jù)了解住宅已銷售 25%左右的產(chǎn)品。 （ 3）購 房付款方式： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 13 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。目前，一期小高層純單身公寓項(xiàng)目的銷售沒有正式啟動，開發(fā)商有定向的向當(dāng)?shù)毓S等企業(yè)進(jìn)行團(tuán)購的預(yù)售。 瑞鑫公寓 項(xiàng)目概況： 【瑞鑫公寓】 是漳州鴻冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，漳州鴻冠地產(chǎn)公司的前身是漳州能群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?，F(xiàn)已開業(yè)經(jīng)營的有一家 200 平方左右的自選超市，一家藥店、影吧 6 家、電子游戲室 3 家、小炒 6 家、廣告、中介各一家，即將開業(yè)的有一家大型網(wǎng)吧內(nèi)設(shè)有 100 多臺電腦，大型娛樂城，已開業(yè)的經(jīng)營店鋪生意較好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。住宅售價(jià)為 25 層 1450 元 /㎡， 6 層為 1430 元 /㎡；（無裝修），小高層售價(jià)達(dá) 1950 元起。 （ 2）購房付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。項(xiàng)目的戶型定位比例是二房、三房的產(chǎn)品，產(chǎn)品定位與金山花園的產(chǎn)品相同，這兩個(gè)項(xiàng)目將在區(qū)域市場上平分這部分產(chǎn)品的目標(biāo)客層。但由于開發(fā)商在二期時(shí)有過調(diào)整，銷售隊(duì)伍重新組建，營銷能力相對較差一些。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。住宅面積比例：一房 4956 平方米共 132 套；二房 89102 平方米共 96 套；三房 107111 平方米共 12 套。 （ 3）購房付款方式： 購買該盤的客戶也可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。好望角 項(xiàng)目概況： 【龍池 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其住宅價(jià)格為 5 層 1450 元 /㎡， 6 層 1420 元 /㎡， 7 層 1360 元 /㎡，均價(jià)在1425 元。 （ 2）產(chǎn)品定位策略： 此項(xiàng)目的定位綜合考慮了此區(qū)域產(chǎn)品的最終端使用者，開發(fā)大量的單 身公寓，把產(chǎn)品的總價(jià)控制在 5 萬元之內(nèi)，與目前區(qū)域市場上項(xiàng)目產(chǎn)品形成對比，在有效的市場空間內(nèi)開發(fā)市場空缺的產(chǎn)品，形成產(chǎn)品差異化，有利于銷售。 （ 4）購房付款方式： 購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成 按揭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。農(nóng)民人均純收入 409O 元，占全市首位。 （ 2）角美鎮(zhèn)租賃市場概況： 角美鎮(zhèn)外來人口較多，他們的生活來源主要依賴于鎮(zhèn)內(nèi)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 燦坤公司也有許多員工是住在角美鎮(zhèn)的。 由于龍池開發(fā)區(qū)位置特殊性以及特色投資經(jīng)濟(jì) ，使得龍池開發(fā)區(qū)前期上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎勢如破竹，雖然現(xiàn)在市場上短期供應(yīng)量較大，但是其未來發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 海滄房地產(chǎn)項(xiàng)目 （ 1）海滄簡介： 海滄，位于廈漳泉閩南金三角地區(qū)的突出部，與廈門島隔海相望。 （ 2）海滄房地產(chǎn)現(xiàn)狀： 2020 年前三季度海滄的房地產(chǎn)項(xiàng)目均 價(jià)已經(jīng)突破 2350 元，而且依然存在小幅上漲的趨勢。但是現(xiàn)在許多廈門的投資者“撇開廈門島內(nèi)和海滄，轉(zhuǎn)為進(jìn)軍角美”。 六、區(qū)域房地產(chǎn)市場租賃狀況分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 19 以往租賃市場概況： 我司于 2020 年 8 月開始對龍池開發(fā)區(qū)的住宅及店鋪的租賃情況進(jìn)行調(diào)查，1015 平方米之間住宅的租金為 250350 元 /間（帶衛(wèi)生間）；店面在 7001500元之間（面積在 1530 平方米左右）；因?yàn)樾枨罅看?，整個(gè)出租市場上的產(chǎn)品基本上不考慮地段因素。占地 26706 平方米，擬建 10 幢多層商住樓。 二、項(xiàng)目 SWOT分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 20 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S）： （ 1）地理位置上毗鄰廈門海滄，地緣關(guān)系上接近廈門，適合作為住宅郊區(qū)化的概念引導(dǎo)； （ 2）規(guī)劃面積為 平方公里的海滄南部工業(yè)區(qū) 現(xiàn)已開發(fā)了 6 平方公里，形成了以翔鷺石化、翔鷺化纖為代表的石化工業(yè)基地 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 機(jī)會點(diǎn)（ O）： （ 1）加強(qiáng)產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)及營銷推廣，定位差異化的產(chǎn)品，彌補(bǔ)其它項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的缺陷。 第三部分：項(xiàng)目定位篇 一、產(chǎn)品性質(zhì)定位： 投資型房產(chǎn) 龍池開發(fā)區(qū)目前的生活環(huán)境比較惡劣。我們可以在投 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 22 資型房地產(chǎn)方面做文章，制定相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案及銷售策略。 家庭成員結(jié)構(gòu)： 購房 消費(fèi)不受家庭成員因素的影響。 決策期短： 對區(qū)域市場持觀望態(tài)度，閑余資金可選擇投資的空間大，所以，在對項(xiàng)目特色及投資前景需加以培育和引導(dǎo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。不尋求差異化的戶型設(shè)計(jì)，不追求項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn)，【本 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 25 案】將湮沒在市場。如面積在20 平方米左右的“非常男女”空間；面積在 30 多平方米的“創(chuàng)意空間”；面積在 40 多平方米的“豪華套間”；面積在 50 多平方米的“浪漫空間”等等。本案店面進(jìn)深 15 米，面寬在 米～ 米之間，這樣一來店鋪的面積均在 50 平方米左右，店鋪的規(guī)劃及整個(gè)地塊的位置沒有優(yōu)勢，這樣只有加強(qiáng)店鋪的軟性包裝及整合營銷策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 購買考慮因素： 地點(diǎn)、商圈要求具有增值前景；價(jià)格、面積、總價(jià)要求具有投資適應(yīng)性，即與住宅相比投資總價(jià)不能高出幾倍的系數(shù)；經(jīng)營管理要求體現(xiàn)增值與租金保障；平面布局要求功能合理；投資風(fēng)險(xiǎn)要求最小化。 第四部分：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益分析 概 況 備注 用地面積 26664 容積率 總建筑面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 27 評估內(nèi)容 合價(jià) 按總建筑面積分?jǐn)偅ㄔ?/㎡） 一、項(xiàng)目總成本 65970585 （一） +（二） +（三） +（四） +（五） +（六） +（七） +（八） （一）土地費(fèi)用 8800000 土地出讓金 8800000 （二）前期工程費(fèi)用 1252397 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作費(fèi)用 200000 測量、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 1052397 18 各類許可規(guī)費(fèi) （三）建設(shè)費(fèi)用 49696525 850 室內(nèi)粗裝修 建筑安裝工程費(fèi)用 46773200 800 公用事業(yè)費(fèi)用及配套 2923325 50