【正文】 ,眾多江濱樓盤的入市 ,將使江濱板塊成為 2021 年人們關注的焦點 ,同時 ,同質樓盤的競爭將更為激烈。因此，大戶型的銷售將是一場殘酷的爭奪戰(zhàn)，原有空置的需要去化、新項目的大戶型也要銷售，而購買大戶型客群又在不斷減少，因此決定了整體市場大戶型的產品銷售將是一個緩慢的過程。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （一）、樓市概況分析 房價上漲幅度仍在高位運行 06 年因受到 開發(fā)供求量與需求量嚴重失衡的影響，導致房價出現(xiàn)較大幅度的增長。 三 、漳州房地產市場價值分析 漳州房地產市場 未來一段時間的市場走勢仍然不是很明朗，一方面是政策因素對房地產的打壓調控，另一方面是消費者對房地產市場的心理預期值有所下降。 從需求方面來看，上半年全市商品房合同登記備案面積為 萬平方米，同比增長 ％。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 二 ） 、上半年房地產市場（新建商品房）供給和需求情況 單位：萬平方米 萬元 批準預售面積 其中：商品住宅 90 ㎡米以下 合同登記面積 其中：商 品住宅 90 ㎡米以下 16 月份 同比 從供給方面來看，上半年全市商品房批準預售面積為 萬平方米，同比增長 ％。 開發(fā)投資、施工、新開工、竣工面積繼續(xù)快速增長的主要原因：一是市場需求較為旺盛，房價上漲較快，銷售見旺，促進房地產項目新開工、施工、竣工加快；二是漳州在海峽西岸和閩南的地理區(qū)位優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，隨著高速公路的完善，中心城區(qū) 、招商局開發(fā)區(qū)、龍海、長泰成為房地產開發(fā)投資的新熱點；三是工業(yè)化和城市化進程的加快，漳州社會經濟的較快發(fā)展。 二、 2021 年上半年漳州市房地產市場運行形勢分析 （ 一 ） 、上半年房地產開發(fā)投資完成情況 單位：億元 萬平方米 主要指標 開發(fā)投資 施工面積 新開工面積 竣工面積 土地購置費 1－ 6 月份 同比 ％ ％ ％ ％ ％ 商品住宅 / 其中： 90 平方米 以下商品住宅 / 所占比例 ％ ％ ％ ％ / 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （三）、 土地供應預測 漳州未來土地供應將以城市發(fā)展為導向，一方面調控供應總量，另一方面是加大舊城改造力度，同時扶持新區(qū)建設。 土地供應前松后緊 2021～ 2021 年供地總量達 2658 畝，占近 六 年供地總量的 67%； 2021～ 2021 年，供地總量僅 畝，占近 六 年供地總量的 18%； 2021～2021 年供地總量 僅 614 畝 ， 占近 六 年供地總量的 15%。 次土地的掛牌拍賣，成交率僅為 51%，土地需求明顯不足。 2021 年到 2021 年兩年間，漳州市國土局共組織了 9 批 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ◎ 07 年上半年 土地供應情況 上半年，漳州市國土資源局公開出讓國有土地使用權拍賣會如期舉行，此次拍賣的 2021G0 2021G0 2021G03 三個地塊。 第二部份： 漳州市房地產市場分析 一 、 漳州土地市場狀況 （一） 、土地供應情況： 自 2021 年漳州市政府轉變了土地供應機制以后，經營性用地全部實行了公開招標掛牌拍賣出讓， 2021 年～ 2021 年 上半年 ，漳州市國土資源局圍繞漳州市委、市政府確立的 “ 建設新區(qū)、開發(fā)沿江、改善舊城 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略，對市區(qū)土地實行了壟斷經營和公開招拍掛出讓。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。北鄰漳響路，南臨勝利東路，東隔元光南路，西望廣電中心及人民廣場 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 目前項目正處于啟動階段，將經歷一個較長的開發(fā)和銷售周期，可以預測，在項目的開發(fā)和銷售期間必定會出現(xiàn)諸如其他樓盤的競爭，資金走勢，政策變化和社會經濟發(fā)展變動等外部影響因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。截止到現(xiàn)在，在城市規(guī)劃區(qū)內共出讓房地產開發(fā)用地 49 宗，總面積 近 4000 畝，成交總金額 億元。土地面積 37 畝，成交金額 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2021 年，土地需求市場明顯升溫，全年出讓房地產用地 8 宗，全部超過底價成交。 外地開發(fā)商搶灘漳州 據(jù)統(tǒng)計， 2021 年～ 2021 年，市區(qū)共出讓了 49 宗地，賣了 近 4000 畝，其中有 38 宗被 23 家外地開發(fā)商競買走。根據(jù)漳州未來幾年的工作重點 —— 龍文區(qū)將重點打造 平方公里的市行政中心，把城市整體向東推進；薌城區(qū)將在城市外延以西拓、南擴為主，在城市內涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市區(qū)江濱路東段拓通啟用，使江濱板塊的開發(fā)成為市區(qū)開發(fā)投資的新熱點。其中，商品住宅 萬平方米，占％，同比增長 ％； 90 平方米以下的商品住宅為 萬平方米，同比增長 ％，占商品住宅的 ％。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中，商品住房合同登記備案面積為 萬平方米，同比增長 ％。 在不十分明朗的前景下， 欣居 對大形勢的判斷是：至少到 09 年之前，整體市場仍是積極向上的。 07 第一季度，漳州市區(qū)住宅實際成交均價在 3000 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 元 /㎡ — 3800 元 /㎡，從中我們可以看到，低價位的項目還會有較大增長的空間，但也有可能會受到地段、市政配套的影響增幅空間有限；而高價位的項目短期之內不會有較大的提升。 小戶型備受青睞 小戶型是指小面積的二房和三房。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 受新政影響，開 發(fā)商慎重選擇入市時機 近幾年來，國家不斷對房地產市場進行宏觀調控。目前西城區(qū)的房價均價已從去年的 2500 元 /㎡攀升到現(xiàn)在的 3000 元 /㎡，銷售情況也相對理想。招商局開發(fā)區(qū)的購房對象主要為：廈門、泉州市居民占 ％，漳州市居民占 ％，招商局開發(fā)區(qū)居民占 ％。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。永鴻三湘城和金品花園也預計在今年推出。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 新城區(qū)板塊 在售項目： 桂溪明都、榮昌廣場 5 期、錦繡一方、毅達花園 即將推出項目： 天利仁和、悅華星座、桂溪花園二期 尚未推出地塊： 華景地塊（ 畝，總建 萬㎡）、 2021P06 地塊（ 畝，總建 萬㎡） 分析： 新城區(qū)近幾年發(fā)展迅速，市政東移為新城區(qū)的房地產發(fā)展帶來了契機。而今年將會入市的天利仁和與悅華星座，由悅華新房產和天利國際發(fā)展集團共同開發(fā)，其中，天利仁和用地總面積達 18 公頃，總建達 50 萬平米，傾力打造高尚人文生態(tài)社區(qū)；悅華星座總建達 6 萬平方米， 在社區(qū)內首創(chuàng)性地引入獨具特色的珍稀樹種保育園 ，主推人與自然和諧共生。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 錦繡一方，其將引入 “ 易初蓮花 ” 等商業(yè)賣場，可盡享區(qū)內的成熟配套； 項目 東西與 勝利東路與 漳響路相臨 ，交通便利； 本案尚是一片空地，可以取伊之長，制已所短，有足夠的發(fā)揮空間 ； 與市中心廣場相鄰 結合項目自身良好的景觀規(guī)劃 ，景觀優(yōu)勢較好； 漳響路區(qū)域 07 年推出盤量只有三個，同區(qū)域競爭態(tài)勢較簡單； 規(guī)劃產品主要以 中小戶型為主，降低了大量大戶型的銷售壓力 ； 純住宅小區(qū)，無商業(yè)的喧鬧及吵雜。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 四）威脅分析 漳州 新近開發(fā)強勢樓盤較多，商品房供應量充足，市場競爭激烈，直接影響銷售，特房錦繡一方、麗園君悅、華府豪景公館、君臨天下、延安廣場、 毅達花園 等項目會在客源方面對本案造成一定分流； 隨著 2021 年入市樓盤的逐步增加，漳州房地產市場競爭將愈加激烈，形式嚴峻； 本項目自身立地條件資源并不十分豐厚，后天挖掘尤為重要； 項目入市時，也是漳州樓市百花齊放時，如想順利完銷，必需一炮而紅，脫穎而出； 宏觀調控下，政策的影響，未來樓市存在一定不確定因素，也將成為不利因素的重要組成部分； 產 品同質化競爭，在未來較大量供應的產品中，市場競爭將使各項目努力提升產品及營銷競爭力，本案將難以避免同質化競爭 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 工程進度：樁基礎 ◎ 原丹桂里售價： 3500 元 /㎡ 毅達 新城一期 —— 毅達陽光 ◎ 項目規(guī)模 ： 62 棟，總建 34 萬平方米 ◎ 項目地址： 迎賓路與龍文北路交匯處 ◎ 物業(yè)類別： 多層 ◎ 戶型配比： 30 多平方米的一房到 180 多平方米的樓中樓 ◎ 主力戶型及面積： 80－ 130 平方米兩房、三房 ◎ 售價：均價 1600 元 /㎡ 錢隆首府 ◎ 項目 規(guī)模 ： 萬平方米 ◎ 項目地址：漳州市區(qū)元光北路以西 ◎ 物業(yè)類別：小高層、高層 ◎ 主力戶型及面積： 90－ 150 平方米 兩房、三房 ◎ 進度：２號樓、１號樓近期封頂，一期Ａ組團已基本售完，Ｂ組團預計春節(jié)后上市 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ◎ 售價： 均價 3850 元 /㎡ 第二章 定位 /緣起 一、 定位建議 縱觀 漳州 市各個樓盤，大都以“時尚”、“國際” 、“豪”、“貴” 定位，缺乏深厚的本土文化的樓盤。地產是在利用文化，但同時也是在創(chuàng)造文化。做現(xiàn)代與民族相融合的精品樓盤。當我們靜心梳理、細細品味親身歷經的點點滴滴時，記憶總是如此清晰，感受總是那么 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 真切，渴望變得越發(fā)的濃烈?? 飽嘗了傳統(tǒng) 漳州 生活的濃稠和綿長，體味了類西方生活的新鮮和變異，我們需要用思辯的眼光來審視：星轉斗移，我們領略了什么？我們丟失了什么？適應我們 漳州 人的、理想的、現(xiàn)代化的都市生活究竟是什么 緣起 【新漳州都市生活榜樣】 傳統(tǒng)漳州生活模式 —— 類西方生活模式 —— 新 漳州 都市生活榜樣 （二）綠佳園之生活進化論 進化論第一法則 沒有繁華只有寧靜 → 遠離繁華尋找寧靜 → 繁華之中盡享寧靜 多少年以前，我們的城市并不繁華，我們的生活很寧靜， 一種原始的乏味的缺少內涵的寧靜也許說寂靜更恰當些； 多少年以后，城市繁華了，舊式的寧靜被打破了， 離城 的寧靜變得誘人起來； 然而多元豐富的城市生活具有更大誘惑力， 離城 的寧靜畢竟有些遙遠和單調； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 人和城市不應彼此對立，繁華和寧靜本身就是一種和諧； 繁華之中盡享寧靜，隨心切換繁華與寧靜 — 這才是理想的 新漳州 都市生活！ 進化論第二法則 生活節(jié)奏慢無所事事→生活節(jié)奏快忙忙碌碌→生活節(jié)奏張弛有道悠閑自得 完美的 生活是高質量而非高效率； 生活是一種長久的享受，生活是因為享受才會豐富多彩； 閑適，是生活的最佳韻律； 活得出眾，活出生活的優(yōu)雅節(jié)拍。 進化論第四法則 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 老少同堂同住缺少自 由空間→同城分住空間自由卻難盡孝心→同層同樓同園分住同享天倫 難道生活真的是兩面的？ 一面刻著幸福，一面刻著煩惱