【正文】 陽光 ◎ 項目規(guī)模 ： 62 棟，總建 34 萬平方米 ◎ 項目地址： 迎賓路與龍文北路交匯處 ◎ 物業(yè)類別： 多層 ◎ 戶型配比： 30 多平方米的一房到 180 多平方米的樓中樓 ◎ 主力戶型及面積： 80－ 130 平方米兩房、三房 ◎ 售價：均價 1600 元 /㎡ 錢隆首府 ◎ 項目 規(guī)模 ： 萬平方米 ◎ 項目地址：漳州市區(qū)元光北路以西 ◎ 物業(yè)類別：小高層、高層 ◎ 主力戶型及面積： 90－ 150 平方米 兩房、三房 ◎ 進(jìn)度：２號樓、１號樓近期封頂，一期Ａ組團已基本售完，Ｂ組團預(yù)計春節(jié)后上市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而今年將會入市的天利仁和與悅?cè)A星座，由悅?cè)A新房產(chǎn)和天利國際發(fā)展集團共同開發(fā)，其中，天利仁和用地總面積達(dá) 18 公頃，總建達(dá) 50 萬平米，傾力打造高尚人文生態(tài)社區(qū)；悅?cè)A星座總建達(dá) 6 萬平方米， 在社區(qū)內(nèi)首創(chuàng)性地引入獨具特色的珍稀樹種保育園 ，主推人與自然和諧共生。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在不十分明朗的前景下， 欣居 對大形勢的判斷是：至少到 09 年之前，整體市場仍是積極向上的。 市區(qū)江濱路東段拓通啟用，使江濱板塊的開發(fā)成為市區(qū)開發(fā)投資的新熱點。 外地開發(fā)商搶灘漳州 據(jù)統(tǒng)計， 2021 年～ 2021 年，市區(qū)共出讓了 49 宗地，賣了 近 4000 畝，其中有 38 宗被 23 家外地開發(fā)商競買走。截止到現(xiàn)在，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地 49 宗，總面積 近 4000 畝，成交總金額 億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 次土地的掛牌拍賣，成交率僅為 51%，土地需求明顯不足。 二、 2021 年上半年漳州市房地產(chǎn)市場運行形勢分析 （ 一 ） 、上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 單位：億元 萬平方米 主要指標(biāo) 開發(fā)投資 施工面積 新開工面積 竣工面積 土地購置費 1－ 6 月份 同比 ％ ％ ％ ％ ％ 商品住宅 / 其中： 90 平方米 以下商品住宅 / 所占比例 ％ ％ ％ ％ / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從需求方面來看，上半年全市商品房合同登記備案面積為 萬平方米，同比增長 ％。因此，大戶型的銷售將是一場殘酷的爭奪戰(zhàn)，原有空置的需要去化、新項目的大戶型也要銷售，而購買大戶型客群又在不斷減少，因此決定了整體市場大戶型的產(chǎn)品銷售將是一個緩慢的過程。市區(qū)居民占 ％，縣里居民占 ％，泉州、廈門居民占 ％ ,省內(nèi)其它城市居民占 ％。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 臨近超級大盤特房 東方鉆石 城 此項目因還沒對外銷售 ,只做登記 ,暫無太多項目數(shù)據(jù)可提供 （二） 間接競爭個案分析 錦鄉(xiāng)一方 二期 ◎ 項目規(guī)模 ： 4 棟高層 ◎ 項目地址：漳州 迎賓路南側(cè)、浦頭港東側(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎本項目應(yīng)該是既具有強烈的新時代特征和本土特色。 溝通是橋梁，就象一只鳥，在籠子和在森林里的區(qū)別。 發(fā)展商背景 —— 宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛力主要因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、創(chuàng)意概念 由以上分析可以看 出， 綠佳園 的形象定位可以定在在物質(zhì)層面之上的精神追求這一層面上。 ◎ 塑造項目 “ 漳州 新都市 生活榜樣 ” 的形象，以此帶動項目 銷售 ◎ 利用項目形象的提升帶動開發(fā)商形象的宣傳。原生社區(qū) 主題 2： 傳統(tǒng) /前沿，尋找回來的城市 主題 3： 繁華之中盡享寧靜 媒體選擇： ◎ 售樓處內(nèi)外形象： ※ 售樓處周圍增加大型羅馬旗 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 制作 5 分鐘電視廣告，剪輯成 30 秒及 15 秒電視廣告各一條（概念性斷片，以三維動畫為主），開盤前兩周發(fā)布開盤信息，開盤后兩周，廣告片插入售樓中心開盤當(dāng)日熙熙攘攘人流，簽約繳款的鏡頭，傳達(dá)熱銷的信息。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。如何根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點的不同， 制定合理的銷售價格極有利于項目開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)。 ◎ 報紙廣告： 《 海峽都市報 》 1/2 版 3 期，發(fā)布封頂信息 /三房促銷 《廣播電視報》 1/2 版 4 期，訴求產(chǎn)品品質(zhì) /項目封頂促銷 《廣播電視報》 1/2 版 4 期，三房促銷信息發(fā)布 ◎ 直郵廣告： 在圣誕、新年、勞動節(jié)給購客戶寄發(fā)信函，告知工程進(jìn)度及物業(yè)管理準(zhǔn)備工作進(jìn)展情況，邀請老客戶帶其家人及朋友來售樓中心坐坐。 ◎ 電視廣告： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎ 網(wǎng)絡(luò)廣告：制作樓盤信息宣傳推廣 片 ，鏈接于漳州房地產(chǎn)網(wǎng) 、漳州房產(chǎn)網(wǎng) 首頁，發(fā)布樓盤信息。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 三 ）、 品牌形象宣傳 以報紙媒體為核心，結(jié)合廣播電視、戶外路牌、項目現(xiàn)場包裝 以事件 營銷為主導(dǎo)的公關(guān)活動 以品牌營造為主旨的整合宣傳 二、 營銷推廣計劃 （一） 具體操作分以下幾個階段進(jìn)行： 導(dǎo)入 → 媒體廣告搭配 sp 活動 → 制造話題 → 萬眾期待 開盤形象 → 小眾傳播，大眾報導(dǎo) 開盤引爆 → 媒體廣告、軟新聞繼續(xù)炒作 強銷 → 媒體廣告強勢推出 → 現(xiàn)場表現(xiàn) 續(xù)銷 → 媒體廣告促銷活動 → 現(xiàn)場表現(xiàn) 尾盤 → 小眾媒體 → 特質(zhì)營銷 （一）廣告推廣策略 推廣的主要方針： ◎ 整體包裝、全方位推廣 ◎ “ 短、平、快 ” 的推廣戰(zhàn)略 ◎ 品牌先導(dǎo)、銷售跟進(jìn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C、年齡在 40～ 50 歲，追求居住環(huán)境質(zhì)量，又有充裕積蓄的多次置業(yè)者，需求戶型為 3 房、 4 房、多房 ，投資自用兩相宜 。 第三章 客戶 /指向 一、目標(biāo)客戶群需求分析 依據(jù)近期對 項目本區(qū)域 商品住宅消費群體的調(diào)查分析 ,目前該區(qū)域購房客戶大體分為四種類型 ,即 “實際居家型”、“投資型”、“過渡型” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。房子賣的就是一種生活方式，建筑也是文化的一種表現(xiàn)形式而已。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。北鄰漳響路，南臨勝利東路，東隔元光南路，西望廣電中心及人民廣場 用地性質(zhì)：商住用地 主要經(jīng)濟指標(biāo)： 總用地面積 : ㎡ 容積率 : 總建筑面積 :20620 ㎡（其中高層建筑面積 19090 ㎡ ,多層建筑面積 1530 ㎡） 建筑密度 :% 綠化率 :% 總戶數(shù) :244 戶 (其中面積大于 90 平方的 36 戶 ,面積小于 90 平方的 208 戶 ) 停車位 :地上停車位 28 個 ,地下停車位 42 個 ,非機動車停車位 398 個 建筑層數(shù) :高層 1718 層 ,多層 5 層 二、 項目 SWOT 分析 （一）、優(yōu)勢分析 政府相關(guān)的利好政策傾斜東部新區(qū)，新區(qū)地位和影響力逐步提升，區(qū)域發(fā)展前景看好 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 政府加快“西進(jìn)”步伐、市政配套的完善、高校 園區(qū)建設(shè)的加快等利好因素，為西城區(qū)的快速發(fā)展帶來契機。 西城區(qū)板塊房價攀升，其它板塊房價撲朔迷離 自去年下半年以來，老城區(qū)和新城區(qū)板塊房價不斷攀升，實際成交均價已 接近 4000 元 /㎡，由此帶動了西城區(qū)板塊的房價。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2021 年到 2021 年兩年間，漳州市國土局共組織了 9 批 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。北鄰漳響路，南臨勝利東路，東隔元光南路，西望廣電中心及人民廣場 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。土地面積 37 畝，成交金額 億元。根據(jù)漳州未來幾年的工作重點 —— 龍文區(qū)將重點打造 平方公里的市行政中心，把城市整體向東推進(jìn)；薌城區(qū)將在城市外延以西拓、南擴為主，在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。其中，商品住宅 萬平方米，占％，同比增長 ％； 90 平方米以下的商品住宅為 萬平方米，同比增長 ％，占商品住宅的 ％。 07 第一季度，漳州市區(qū)住宅實際成交均價在 3000 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 受新政影響，開 發(fā)商慎重選擇入市時機 近幾年來，國家不斷對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。永鴻三湘城和金品花園也預(yù)計在今年推出。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 四）威脅分析 漳州 新近開發(fā)強勢樓盤較多，商品房供應(yīng)量充足，市場競爭激烈，直接影響銷售，特房錦繡一方、麗園君悅、華府豪景公館、君臨天下、延安廣場、 毅達(dá)花園 等項目會在客源方面對本案造成一定分流； 隨著 2021 年入市樓盤的逐步增加，漳州房地產(chǎn)市場競爭將愈加激烈，形式嚴(yán)峻； 本項目自身立地條件資源并不十分豐厚，后天挖掘尤為重要； 項目入市時，也是漳州樓市百花齊放時，如想順利完銷，必需一炮而紅，脫穎而出； 宏觀調(diào)控下，政策的影響，未來樓市存在一定不確定因素，也將成為不利因素的重要組成部分； 產(chǎn) 品同質(zhì)化競爭，在未來較大量供應(yīng)的產(chǎn)品中，市場競爭將使各項目努力提升產(chǎn)品及營銷競爭力，本案將難以避免同質(zhì)化競爭 。 ◎ 售價： 均價 3850 元 /㎡ 第二章 定位 /緣起 一、 定位建議 縱觀 漳州 市各個樓盤，大都以“時尚”、“國際” 、“豪”、“貴” 定位，缺乏深厚的本土文化的樓盤。 真切，渴望變得越發(fā)的濃烈?? 飽嘗了傳統(tǒng) 漳州 生活的濃稠和綿長，體味了類西方生活的新鮮和變異，我們需要用思辯的眼光來審視：星轉(zhuǎn)斗移，我們領(lǐng)略了什么？我們丟失了什么？適應(yīng)我們 漳州 人的、理想的、現(xiàn)代化的都市生活究竟是什么 緣起 【新漳州都市生活榜樣】 傳統(tǒng)漳州生活模式 —— 類西方生活模式 —— 新 漳州 都市生活榜樣 （二）綠佳園之生活進(jìn)化論 進(jìn)化論第一法則 沒有繁華只有寧靜 → 遠(yuǎn)離繁華尋找寧靜 → 繁華之中盡享寧靜 多少年以前，我們的城市并不繁華，我們的生活很寧靜， 一種原始的乏味的缺少內(nèi)涵的寧靜也許說寂靜更恰當(dāng)些； 多少年以后，城市繁華了，舊式的寧靜被打破了， 離城 的寧靜變得誘人起來； 然而多元豐富的城市生活具有更大誘惑力， 離城 的寧靜畢竟有些遙遠(yuǎn)和單調(diào)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 價格 —— 此類客戶大都有預(yù)算之后才購房，他們對價格比較看重，追求性價比高的產(chǎn)品。 ◎三： 從目標(biāo)消費群來看，入住 綠佳園 的人士是 追求性價比的客群 ； ◎四： 項目的 性價比 高、地段好、更擁有令人矚目的市場發(fā)展前景，將成為新的投資 熱點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 報紙廣告 ※ 《閩南日報》《海峽導(dǎo)報》《海峽都市報》 ◎ 活動規(guī)劃： 活動 “