【正文】 產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 49 宗，總面積 近 4000 畝，成交總金額 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目將經(jīng)歷較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，項(xiàng)目的 營(yíng)銷(xiāo)推廣 必須具有超前意識(shí)，須具有極強(qiáng)的可延續(xù)性，若沒(méi)有前衛(wèi)的意識(shí)作支撐則會(huì)輕易的被市場(chǎng)更新?lián)Q代所淘汰，同時(shí)，本案要樹(shù)立一個(gè)差異化的形象，與 漳州 市其它樓盤(pán)拉開(kāi)距離，給自己一個(gè)鮮明突顯的定位，獨(dú)特的外型及氣質(zhì)，配合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)段，進(jìn)行拿捏到位的市場(chǎng)推廣與廣告宣傳，從而塑造鮮明的項(xiàng)目品牌形象。 目前項(xiàng)目正處于啟動(dòng)階段，將經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售周期，可以預(yù)測(cè)，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售期間必定會(huì)出現(xiàn)諸如其他樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，資金走勢(shì)，政策變化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變動(dòng)等外部影響因素。 第一章 總論 /立足 第 一 部份： 項(xiàng)目整體策劃構(gòu)想 該項(xiàng)目位于 位于老薌城區(qū)北側(cè)漳響路中段，新老市區(qū)交匯處。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度及當(dāng)前 市場(chǎng)的研究分析制定策略 ?? ?? ?????????????? (28) 二、 營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 ????????????????? ?? ?????????????? (29) 三、 各階段的廣告推廣計(jì)劃 ???????????? ??? ?????????????? (30) 第六章 價(jià)值 /售價(jià) ??????????????? ?? ??????????????? (41) （一）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位原則提要 ?????? ????? ?? ??????????????? (41) （二）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位目標(biāo)提要 ???????????? ? ??????? ???????? (41) （三）價(jià)格定位策略 ??????? ??????? ?? ???????????????? (41) （四）項(xiàng)目總體均價(jià)定位參考建議 ?????????? ? ???????????????? (42) （五）項(xiàng)目?jī)r(jià)差定位參考建議 ????????????????????? ?? ?????? (42) （ 六 ）價(jià)格策略應(yīng)用的時(shí)段 ???????????????????? ??? ??????? (44) （ 七 ）市場(chǎng)變化的應(yīng)對(duì)措施 ???????????????????? ??? ??????? (44) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 ? ?????????????????????????????? (14) 三、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 ????? ? ????????????????????????? (16) 第二章 定位 /緣起 ???? ?????????????????????????? (19) 一、定 位建議 ????????????????????????????????? (19) 二、定位理念 ????????????????????????????????? (19) 第三章 客戶 /指向 ??????????????????????????????? (23) 一、目標(biāo)客戶群需求分析 ?? ??????????????????????????? (23) 二、目標(biāo)客戶群特征分析 ??? ?????????????????????????? (24) 第四章 塑造 /厚積 ????? ???????????????? ?????????? (25) 一、項(xiàng)目形象 ?????????????????????????????????? (25) 二、形象切入 ??????? ??????????????????????????? (26) 三、創(chuàng)意概念 ???????? ?????????????????????????? (27) 四、其他支持廣告語(yǔ) ??????????????????????????????? (27) 第五章 計(jì)劃 /博發(fā) ???? ? ?????????????????????????? (28) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目 錄 第一章 總論 /立足 ?????????????????????????????? (4) 第一 部份 項(xiàng)目整體策劃構(gòu)想 ?????????????????????????????? (4) 第二部份 漳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ????????????????????????? (5) 一 、 漳州土地市場(chǎng)狀況 ????????????????????????????? (5) 二、 2021 年上半年漳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)分析 ??????????????????? (7) 三、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值分析 ??????? ???????????????????? (9) 第三 部份 項(xiàng)目分析 ?????????????????????????????? (14) 一 、 項(xiàng)目概況 ????????????????????????????????? (14) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。北鄰漳響路，南臨勝利東路，東隔元光南路，西望廣電中心及人民廣場(chǎng) 。 要保證項(xiàng)目良性的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售狀態(tài)，樹(shù)立樓盤(pán)在 漳州 市民心目中的可親形象，經(jīng)歷未來(lái)市場(chǎng)動(dòng)蕩考驗(yàn)，避免無(wú)的放矢的損失，就應(yīng)為本項(xiàng)目注入獨(dú)特鮮明的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)概念，放大項(xiàng)目個(gè)性，樹(shù)立起“ 綠佳園 ”品牌價(jià)值體系，以特色附加價(jià)值體現(xiàn)項(xiàng)目的本源價(jià)值，賦予項(xiàng)目更為豐富的文化內(nèi)涵和人文色彩，從而在激烈的樓市競(jìng)爭(zhēng)和不斷變化的市場(chǎng)中脫穎而出，才能引導(dǎo)市場(chǎng)，創(chuàng)造出著名項(xiàng)目品牌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二部份： 漳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一 、 漳州土地市場(chǎng)狀況 （一） 、土地供應(yīng)情況： 自 2021 年漳州市政府轉(zhuǎn)變了土地供應(yīng)機(jī)制以后，經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行了公開(kāi)招標(biāo)掛牌拍賣(mài)出讓， 2021 年～ 2021 年 上半年 ，漳州市國(guó)土資源局圍繞漳州市委、市政府確立的 “ 建設(shè)新區(qū)、開(kāi)發(fā)沿江、改善舊城 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)市區(qū)土地實(shí)行了壟斷經(jīng)營(yíng)和公開(kāi)招拍掛出讓。 ◎ 06 年漳州 土地供應(yīng)情況 在 2021 年漳州市區(qū)推出的國(guó)有土地出讓的公告中，總共 17 個(gè) 地塊中，有 7 個(gè)地塊屬于拍賣(mài)， 10個(gè)地塊屬于掛牌出讓。 ◎ 07 年上半年 土地供應(yīng)情況 上半年，漳州市國(guó)土資源局公開(kāi)出讓國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)會(huì)如期舉行，此次拍賣(mài)的 2021G0 2021G0 2021G03 三個(gè)地塊。 （二） 、漳州土地市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征： 土地需求先冷后熱 2021 年是漳州房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從這一年開(kāi)始，全市商品房住宅價(jià)格逐年攀升，尤其是市區(qū)漲幅更大， 2021 年到 2021 年 上半年四年 累計(jì)漲幅突破 70%。 2021 年到 2021 年兩年間，漳州市國(guó)土局共組織了 9 批 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 次土地的掛牌拍賣(mài)，成交率僅為 51%，土地需求明顯不足。 2021 年 3 月份，漳州第一次國(guó)有土地公開(kāi)出讓中有 4 宗土地競(jìng)價(jià)異?；鸨?，土地成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出預(yù)期的拍賣(mài)底價(jià)。 土地供應(yīng)前松后緊 2021～ 2021 年供地總量達(dá) 2658 畝，占近 六 年供地總量的 67%； 2021～ 2021 年，供地總量?jī)H 畝，占近 六 年供地總量的 18%； 2021～2021 年供地總量 僅 614 畝 ， 占近 六 年供地總量的 15%。如 榮昌 地產(chǎn) 、桂溪 地產(chǎn) 、 廈門(mén)特房、廈門(mén)金賓士、廈門(mén)信達(dá)、香港寰宇、香港毅達(dá)和香港信和等房地產(chǎn)公司。 （三）、 土地供應(yīng)預(yù)測(cè) 漳州未來(lái)土地供應(yīng)將以城市發(fā)展為導(dǎo)向，一方面調(diào)控供應(yīng)總量，另一方面是加大舊城改造力度，同時(shí)扶持新區(qū)建設(shè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 可以預(yù)測(cè)今后幾年供地的重點(diǎn)是： 西部 ——— 開(kāi)發(fā)金峰大街兩側(cè)土地和瑞京片區(qū)舊村改造； 南部 ——— 主要指九龍 江兩側(cè)的舊城改造，既包括目前的江濱板塊以及南山片區(qū) 1400 多畝的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā)； 北部 ——— 結(jié)合漳華路建設(shè)，繼續(xù)啟動(dòng)其兩側(cè)土地的開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)是南坑倉(cāng)庫(kù)群及二燃片區(qū)的土地。 二、 2021 年上半年漳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)分析 （ 一 ） 、上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況 單位：億元 萬(wàn)平方米 主要指標(biāo) 開(kāi)發(fā)投資 施工面積 新開(kāi)工面積 竣工面積 土地購(gòu)置費(fèi) 1－ 6 月份 同比 ％ ％ ％ ％ ％ 商品住宅 / 其中： 90 平方米 以下商品住宅 / 所占比例 ％ ％ ％ ％ / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開(kāi)發(fā)投資、施工、新開(kāi)工、竣工面積繼續(xù)快速增長(zhǎng)的主要原因：一是市場(chǎng)需求較為旺盛，房?jī)r(jià)上漲較快，銷(xiāo)售見(jiàn)旺，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目新開(kāi)工、施工、竣工加快；二是漳州在海峽西岸和閩南的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)，隨著高速公路的完善，中心城區(qū) 、招商局開(kāi)發(fā)區(qū)、龍海、長(zhǎng)泰成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的新熱點(diǎn)；三是工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，漳州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展。江濱板塊、金峰板塊、新區(qū)板塊將成為市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主戰(zhàn)場(chǎng)。 （ 二 ） 、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)（新建商品房）供給和需求情況 單位：萬(wàn)平方米 萬(wàn)元 批準(zhǔn)預(yù)售面積 其中：商品住宅 90 ㎡米以下 合同登記面積 其中：商 品住宅 90 ㎡米以下 16 月份 同比 從供給方面來(lái)看，上半年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。雖然，市場(chǎng)供應(yīng)較大幅度增長(zhǎng)，但中低價(jià)位（ 2500 元 /平方米）、中小套型（ 90 平方米以下）的商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從需求方面來(lái)看，上半年全市商品房合同登記備案面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 上半年自春節(jié)后至五月份，商品房銷(xiāo)售套數(shù)、面積均出現(xiàn)較大幅度回落，有的樓 盤(pán)出現(xiàn)當(dāng)月未售出一套的近年來(lái)罕見(jiàn)現(xiàn)象；市區(qū)25 月份銷(xiāo)售約減少 50%，招商局開(kāi)發(fā)區(qū) 15 月份銷(xiāo)售約減少 70%，這里主要原因是售房淡季或許有股市紅火吸引資金入市的因素。 三 、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值分析 漳州房地產(chǎn)市場(chǎng) 未來(lái)一段時(shí)間的市場(chǎng)走勢(shì)仍然不是很明朗，一方面是政策因素對(duì)房地產(chǎn)的打壓調(diào)控，另一方面是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理預(yù)期值有所下降。而從近期來(lái)看，房地產(chǎn) 市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)不如前兩年，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的資金也很大一部分流向證券市場(chǎng)，而作為房地產(chǎn)的自住改善型住宅的需要仍十分的旺盛，從漳州市區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，樓盤(pán)放量看似很大，但由于項(xiàng)目的延緩?fù)瞥龊褪袌?chǎng)觀望加上開(kāi)發(fā)周期等因素，因此實(shí)際上市場(chǎng)上可售的房源很少，所以一直以來(lái)市區(qū)推出的樓盤(pán)整體銷(xiāo)售勢(shì)頭仍十分良好。 （一）、樓市概況分析 房?jī)r(jià)上漲幅度仍在高位運(yùn)行 06 年因受到 開(kāi)發(fā)供求量與需求量嚴(yán)重失衡的影響，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際