【正文】 (其中面積大于 90 平方的 36 戶 ,面積小于 90 平方的 208 戶 ) 停車位 :地上停車位 28 個 ,地下停車位 42 個 ,非機動車停車位 398 個 建筑層數(shù) :高層 1718 層 ,多層 5 層 二、 項目 SWOT 分析 （一）、優(yōu)勢分析 政府相關的利好政策傾斜東部新區(qū)，新區(qū)地位和影響力逐步提升，區(qū)域發(fā)展前景看好 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）機會點分析 新區(qū)建設發(fā)展促進房地產(chǎn)業(yè)的提升，隨著新區(qū)公眾認知度進一步提高，新區(qū)房地產(chǎn)市場將迎來更大的發(fā)展機遇 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎ 主力戶型： 90－ 150 平方米兩房、三房 ◎ 售價：只做登記，不對外出售。房子賣的就是一種生活方式，建筑也是文化的一種表現(xiàn)形式而已?！?黑格爾 生活是永不停息的輪盤，時空推移形態(tài)變遷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三章 客戶 /指向 一、目標客戶群需求分析 依據(jù)近期對 項目本區(qū)域 商品住宅消費群體的調查分析 ,目前該區(qū)域購房客戶大體分為四種類型 ,即 “實際居家型”、“投資型”、“過渡型” 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C、年齡在 40～ 50 歲，追求居住環(huán)境質量，又有充裕積蓄的多次置業(yè)者，需求戶型為 3 房、 4 房、多房 ，投資自用兩相宜 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、其他支持廣告 語： ◎ 傳統(tǒng) /前沿，尋找回來的城市 ◎ 城市核心區(qū)的人文新 座 標 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 三 ）、 品牌形象宣傳 以報紙媒體為核心，結合廣播電視、戶外路牌、項目現(xiàn)場包裝 以事件 營銷為主導的公關活動 以品牌營造為主旨的整合宣傳 二、 營銷推廣計劃 （一） 具體操作分以下幾個階段進行： 導入 → 媒體廣告搭配 sp 活動 → 制造話題 → 萬眾期待 開盤形象 → 小眾傳播，大眾報導 開盤引爆 → 媒體廣告、軟新聞繼續(xù)炒作 強銷 → 媒體廣告強勢推出 → 現(xiàn)場表現(xiàn) 續(xù)銷 → 媒體廣告促銷活動 → 現(xiàn)場表現(xiàn) 尾盤 → 小眾媒體 → 特質營銷 （一）廣告推廣策略 推廣的主要方針： ◎ 整體包裝、全方位推廣 ◎ “ 短、平、快 ” 的推廣戰(zhàn)略 ◎ 品牌先導、銷售跟進 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 五一 前售樓處新年氣氛布置 ※ 售樓處模型區(qū) 項目形象背景板設置 ※ 售樓處門前景觀設置 ◎ 海報派發(fā)： 派發(fā)地點為漳州市區(qū)及周邊九縣市，保持籌備期的派發(fā)頻率。 ◎ 網(wǎng)絡廣告：制作樓盤信息宣傳推廣 片 ，鏈接于漳州房地產(chǎn)網(wǎng) 、漳州房產(chǎn)網(wǎng) 首頁，發(fā)布樓盤信息。 （三）強銷期：（ － ） 時 間：約 5 個月 推廣目的： 以工程進度及針對性的廣告訴求增強消費者購房信心；強勢推廣 ， 迅速拉動銷售 節(jié)奏 ，喚起目標群注意力及購買欲望，鎖定大量客戶 ，正式銷售一炮而紅 。 ◎ 電視廣告： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 活 動 1：一期取得預售許可證正式開盤后，啟動 “ 綠佳園 購房六重大禮 ” 活動月 第一重、開盤當日，來 即送精美小禮物； 第二重、簽訂購房合同即贈送 “ 佳園 卡 ” 一張；業(yè)主可享受 佳園 卡聯(lián)盟商家提供的優(yōu)惠活動； 第三重、 “ 簽合同即抽大獎 ” 活動； 為了加快合同的及時簽訂，已認購客戶在規(guī)定的時間內，準時簽訂購房合同、交齊首付款并提供齊全按揭資料，即可參加抽獎活動， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎ 報紙廣告： 《 海峽都市報 》 1/2 版 3 期，發(fā)布封頂信息 /三房促銷 《廣播電視報》 1/2 版 4 期，訴求產(chǎn)品品質 /項目封頂促銷 《廣播電視報》 1/2 版 4 期，三房促銷信息發(fā)布 ◎ 直郵廣告： 在圣誕、新年、勞動節(jié)給購客戶寄發(fā)信函，告知工程進度及物業(yè)管理準備工作進展情況，邀請老客戶帶其家人及朋友來售樓中心坐坐。 媒體選擇： ◎ 戶外廣告 工地看板：更換主題內容－ 條幅：更換 “ 完美落架，僅余少量單元 ”“ 準現(xiàn)房 ” 布幔 ◎ 報紙廣告： 《閩南日報》連續(xù)做報花 ， 內容為 “ 步入 綠佳園， 還有 XX 天 ”+ 樓盤 LOGO+廣告語 ◎ 網(wǎng)絡廣告：適時更新工程進度的照片，增強業(yè)主及觀望者的信心， ◎ 直郵廣告：國慶、中秋給準客戶寄發(fā)信函，致以節(jié)日問候告并知工程已落架，即將交房的信息，邀請他們到售樓中心參觀指導，增強他們的信心。如何根據(jù)目標側重點的不同， 制定合理的銷售價格極有利于項目開發(fā)目標的實現(xiàn)。 心理定價策略 即根據(jù)目標客戶購買心態(tài)，制定非整數(shù)價格或吉利數(shù)字價格，如 2898 元 /㎡與 2900 元 /㎡的差異。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中獎率 100％； 第四重、開盤期間憑 佳園 卡購房，每套即優(yōu)惠人民幣 5000 元 第五重、開盤當月，購買單套總價超過 35 萬，再返現(xiàn) 5000 元的活動（此優(yōu)惠可以與陽光卡購房優(yōu)惠同時使用）此活動是為促進大戶型的銷售， 第六重、開盤當月，購買單套總價超過 35 萬，即送裝修設計方案一套（不含施工圖），價值人民幣 5000 元 活 動 2： “ 美好生活永不封頂 ” 主題 ―― 項目封頂大型慶祝活動 活 動 3： 9 月 10 日推出 “ 教師購房有禮活動周（ “200 ” ）購房者憑教師證購房可獲優(yōu)惠 （四）持續(xù)期（ － 2021 底 ） 時 間：約 4 個月 推廣目的：維持售樓中心的人流，制造機會，根據(jù)銷售情況有針對性地放大賣點，并采用促銷活動消化滯銷或保留單元 媒體選擇： ◎ 戶外廣告： 工 地 牌：更換訴求產(chǎn)品質量的內容 條 幅：發(fā)布封頂信息、促銷信息及給業(yè)主節(jié)日問候 羅 馬 旗：以訴求產(chǎn)品質量、優(yōu)質物業(yè)管理為主要內容 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 制作 5 分鐘電視廣告，剪輯成 30 秒及 15 秒電視廣告各一條（概念性斷片，以三維動畫為主），開盤前兩周發(fā)布開盤信息，開盤后兩周，廣告片插入售樓中心開盤當日熙熙攘攘人流，簽約繳款的鏡頭，傳達熱銷的信息。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。原生社區(qū) 主題 2： 傳統(tǒng) /前沿，尋找回來的城市 主題 3： 繁華之中盡享寧靜 媒體選擇： ◎ 售樓處內外形象： ※ 售樓處周圍增加大型羅馬旗 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。每次三人一組。 ◎ 塑造項目 “ 漳州 新都市 生活榜樣 ” 的形象，以此帶動項目 銷售 ◎ 利用項目形象的提升帶動開發(fā)商形象的宣傳。 ◎ 繁華之中盡享寧靜 ◎ 生活節(jié)奏張弛有道、悠閑自得 ◎ 開合有度 ， 盡享私密和鄰里親情 第 五 章 計劃 /博發(fā) 一、根據(jù)項目的工程進度及當前市場的研究分析制定以下策略 （ 一 ）、 整合營銷基本策略 同類區(qū)域市場低成本領先戰(zhàn)略 品牌形象獨樹一幟 目標群客戶封殺戰(zhàn)略 （ 二 ）、 項目營銷推廣策略 顧客需求迎合策略 顧客成本領先策略 促銷推廣策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、創(chuàng)意概念 由以上分析可以看 出， 綠佳園 的形象定位可以定在在物質層面之上的精神追求這一層面上。 ◎二： 突出人本思想，注重生態(tài)健康，景觀設計注重對自然元素的表達，是一種自然的、人性的、彼此交融的空間，建筑立面沒有過多的裝飾，追求現(xiàn)代立面風格，輕盈干凈，簡單挺拔，令人賞心悅目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 地段及配套情況 —— 交通是否便利，有無學校、醫(yī)院、銀行、菜市、超市等。 發(fā)展商背景 —— 宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛力主要因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 溝通是橋梁，就象一只鳥，在籠子和在森林里的區(qū)別。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎本項目應該是既具有強烈的新時代特征和本土特色。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東方鉆石 城 此項目因還沒對外銷售 ,只做登記 ,暫無太多項目數(shù)據(jù)可提供 （二） 間接競爭個案分析 錦鄉(xiāng)一方 二期 ◎ 項目規(guī)模 ： 4 棟高層 ◎ 項目地址：漳州 迎賓路南側、浦頭港東側 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 20212021 年漳州樓市發(fā)展較為穩(wěn)定， 2021 年仍保持這一趨勢 ； 市場機遇： 漳州 商品房市場目前需求旺盛，市場前景看好 ； 城市進程：目前 漳州 正處于城市化的發(fā)展期，未來 漳州 的城市化水平將穩(wěn)步提高， 這意味著越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民將涌入城區(qū)，帶來旺盛的住房需求 ； 廈門房市的過快增幅，限制大量的廈門投資置業(yè)群體，為漳州房地產(chǎn)市場贏得了更多有效的投資置業(yè)群體。 臨近超級大盤特房 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 西城區(qū)板塊 在售項目： 金源廣場、福星公寓、鑫榮嘉園、綠洲富城 即將推出項目： 永鴻三湘城、永鴻三江城、金品花園、鴻源鑫城（占地 畝） 尚未推出地塊： 夏商地塊（ 畝，總建 萬㎡） 分析： 西城區(qū)在售僅有 4 個項目，其中福星 公寓和金源廣場已接近尾盤，而鑫榮嘉園和綠洲富城的總建近 50 萬平方 ,項目所處地段相對偏僻，低價入市吸引了眾多經(jīng)濟型的購房者，鑫榮嘉園銷售情況較好，一期多層已經(jīng)全部售罄 , 目前正在銷售二期小高層；綠洲富城位于北斗工業(yè)區(qū)，目前正在積累客戶。市區(qū)居民占 ％，縣里居民占 ％，泉州、廈門居民占 ％ ,省內其它城市居民占 ％。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此，大戶型的銷售將是一場殘酷的爭奪戰(zhàn)，原有空置的需要去化、新項目的大戶型也要銷售，而購買大戶型客群又在不斷減少，因此決定了整體市場大戶型的產(chǎn)品銷售將是一個緩慢的過程。 （一）、樓市概況分析 房價上漲幅度仍在高位運行 06 年因受到 開發(fā)供求量與需求量嚴重失衡的影響，導致房價出現(xiàn)較大幅度的增長。 從需求方面來看，上半年全市商品房合同登記備案面積為 萬平方米，同比增長 ％。 （ 二 ） 、上半年房地產(chǎn)市場（新建商品房）供給和需求情況 單位：萬平方米 萬元 批準預售面積 其中：商品住宅 90 ㎡米以下 合同登記面積 其中：商 品住宅 90 ㎡米以下 16 月份 同比 從供給方面來看，上半年全市商品房批準預售面積為 萬平方米，同比增長 ％。 二、 2021 年上半年漳州市房地產(chǎn)市場運行形勢分析 （ 一 ） 、上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 單位：億元 萬平方米 主要指標 開發(fā)投資 施工面積 新開工面積 竣工面積 土地購置費 1－ 6 月份 同比 ％ ％ ％ ％ ％ 商品住宅 / 其中： 90 平方米 以下商品住宅 / 所占比例 ％ ％ ％