【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 難點(diǎn) ； 區(qū)域配套設(shè)施仍然未成熟，行政中心區(qū)發(fā)展尚須時(shí)日； 政府政策雖對(duì)新區(qū)有傾斜，但落實(shí)速度慢，執(zhí)行力度差，大部分投資者持觀望態(tài)度 ； 項(xiàng)目地塊北面為破舊民房，整體居住形象較差； 本案無法與周邊大社區(qū)形成規(guī)?？?fàn)?； 規(guī)劃產(chǎn)品單戶都有兩戶住宅向電梯走道開窗，影響整體居住形象，銷售投性大 。 開發(fā)商在漳州是首次開發(fā)，因此市場(chǎng) 認(rèn)知度較低 。 （三）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 新區(qū)建設(shè)發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的提升，隨著新區(qū)公眾認(rèn)知度進(jìn)一步提高，新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來更大的發(fā)展機(jī)遇 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20212021 年漳州樓市發(fā)展較為穩(wěn)定， 2021 年仍保持這一趨勢(shì) ； 市場(chǎng)機(jī)遇： 漳州 商品房市場(chǎng)目前需求旺盛，市場(chǎng)前景看好 ； 城市進(jìn)程：目前 漳州 正處于城市化的發(fā)展期，未來 漳州 的城市化水平將穩(wěn)步提高， 這意味著越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民將涌入城區(qū)，帶來旺盛的住房需求 ； 廈門房市的過快增幅，限制大量的廈門投資置業(yè)群體，為漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)贏得了更多有效的投資置業(yè)群體。 （ 四）威脅分析 漳州 新近開發(fā)強(qiáng)勢(shì)樓盤較多，商品房供應(yīng)量充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，直接影響銷售，特房錦繡一方、麗園君悅、華府豪景公館、君臨天下、延安廣場(chǎng)、 毅達(dá)花園 等項(xiàng)目會(huì)在客源方面對(duì)本案造成一定分流； 隨著 2021 年入市樓盤的逐步增加，漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈加激烈，形式嚴(yán)峻； 本項(xiàng)目自身立地條件資源并不十分豐厚，后天挖掘尤為重要； 項(xiàng)目入市時(shí)，也是漳州樓市百花齊放時(shí)，如想順利完銷，必需一炮而紅，脫穎而出； 宏觀調(diào)控下，政策的影響，未來樓市存在一定不確定因素，也將成為不利因素的重要組成部分； 產(chǎn) 品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，在未來較大量供應(yīng)的產(chǎn)品中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將使各項(xiàng)目努力提升產(chǎn)品及營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力，本案將難以避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 。 三、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 （一） 直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 萬(wàn)象星城廣場(chǎng) ◎ 開發(fā)商：漳州東港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 項(xiàng)目地址：漳州市薌城區(qū)漳響路北側(cè) ◎ 物業(yè)類別：高層商住 ◎ 總占地： 15000 多平方米 ◎ 建筑面積： 64000 平方米 ◎ 綠化率：３４％ ◎ 戶型：以二房二廳為主力戶型（ 80— 100 ㎡），三房?jī)蓮d為副主力戶型，一房一廳、四房?jī)蓮d、樓中樓有機(jī)搭配 ◎ 銷售狀況 ： 即將封項(xiàng)，銷售率 72%，住宅均價(jià) 3850 元 /㎡，商業(yè)店面均價(jià) 12021 元 /㎡ （一層高 6 米） ◎ 項(xiàng)目特色：項(xiàng)目由５幢１８層高層組成，配備 3000 多平方米社區(qū)園林、露天游泳池、親子樂園、健身休閑場(chǎng)所等 ； 項(xiàng)目還規(guī)劃了一條7000 多平方米的時(shí)尚購(gòu)物主題商業(yè)街和約 3000 平方米的商業(yè)休閑廣場(chǎng)，目前已有國(guó)美電器意向入駐。 ◎ 欣居點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目所在的區(qū)域是漳州城市 “ 西進(jìn)東擴(kuò) ” 的戰(zhàn)略發(fā)展關(guān)鍵帶，區(qū)域價(jià)值日漸提升 ， 其休閑商業(yè)廣場(chǎng)彌補(bǔ)了該片區(qū)休閑購(gòu)物的空白，商業(yè)潛力看漲。 東方鉆石 城 此項(xiàng)目因還沒對(duì)外銷售 ,只做登記 ,暫無太多項(xiàng)目數(shù)據(jù)可提供 （二） 間接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 錦鄉(xiāng)一方 二期 ◎ 項(xiàng)目規(guī)模 ： 4 棟高層 ◎ 項(xiàng)目地址：漳州 迎賓路南側(cè)、浦頭港東側(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 主力戶型： 90－ 150 平方米兩房、三房 ◎ 售價(jià)：只做登記，不對(duì)外出售。 ◎ 工程進(jìn)度：樁基礎(chǔ) ◎ 原丹桂里售價(jià)： 3500 元 /㎡ 毅達(dá) 新城一期 —— 毅達(dá)陽(yáng)光 ◎ 項(xiàng)目規(guī)模 ： 62 棟，總建 34 萬(wàn)平方米 ◎ 項(xiàng)目地址： 迎賓路與龍文北路交匯處 ◎ 物業(yè)類別： 多層 ◎ 戶型配比： 30 多平方米的一房到 180 多平方米的樓中樓 ◎ 主力戶型及面積： 80－ 130 平方米兩房、三房 ◎ 售價(jià)：均價(jià) 1600 元 /㎡ 錢隆首府 ◎ 項(xiàng)目 規(guī)模 ： 萬(wàn)平方米 ◎ 項(xiàng)目地址：漳州市區(qū)元光北路以西 ◎ 物業(yè)類別：小高層、高層 ◎ 主力戶型及面積： 90－ 150 平方米 兩房、三房 ◎ 進(jìn)度：２號(hào)樓、１號(hào)樓近期封頂，一期Ａ組團(tuán)已基本售完，Ｂ組團(tuán)預(yù)計(jì)春節(jié)后上市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 售價(jià)： 均價(jià) 3850 元 /㎡ 第二章 定位 /緣起 一、 定位建議 縱觀 漳州 市各個(gè)樓盤，大都以“時(shí)尚”、“國(guó)際” 、“豪”、“貴” 定位，缺乏深厚的本土文化的樓盤。地產(chǎn)文化要實(shí)現(xiàn)真正的本土化，就要挖掘潛在的實(shí)質(zhì)，把生活習(xí)慣、意識(shí)形態(tài)、民風(fēng)民俗等意識(shí)灌注到產(chǎn)品之中。建筑本身只是一堆鋼筋混凝土，正是因?yàn)榕c文化的結(jié)合，賦予了建筑的生命和靈魂。房子賣的就是一種生活方式，建筑也是文化的一種表現(xiàn)形式而已。地產(chǎn)是在利用文化，但同時(shí)也是在創(chuàng)造文化。我們提出本項(xiàng)目的定位為：“新 漳州 都市生活榜樣”以城市文脈，原生社區(qū)為項(xiàng)目個(gè)性，找出項(xiàng)目與其它樓盤的差異，形成唯一性和排他性的獨(dú)特個(gè)性魅力。 綠佳園 ，須具備下列要素： ◎現(xiàn)代時(shí)尚與 閩南 文化互相融合，將獨(dú)特的文化氣息融入到項(xiàng)目中。 ◎本項(xiàng)目應(yīng)該是既具有強(qiáng)烈的新時(shí)代特征和本土特色。做現(xiàn)代與民族相融合的精品樓盤。 ◎建筑外形符合現(xiàn)代人生活方式的要求，盡顯簡(jiǎn)潔、古樸、輕盈、幽雅、別致。 二、定位理念 “建筑的藝術(shù)在于人類把外在本無精神的東西改造成為表現(xiàn)自己精神的一種創(chuàng)造?！?黑格爾 生活是永不停息的輪盤，時(shí)空推移形態(tài)變遷。當(dāng)我們靜心梳理、細(xì)細(xì)品味親身歷經(jīng)的點(diǎn)點(diǎn)滴滴時(shí)，記憶總是如此清晰，感受總是那么 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 真切，渴望變得越發(fā)的濃烈?? 飽嘗了傳統(tǒng) 漳州 生活的濃稠和綿長(zhǎng)，體味了類西方生活的新鮮和變異，我們需要用思辯的眼光來審視：星轉(zhuǎn)斗移，我們領(lǐng)略了什么？我們丟失了什么？適應(yīng)我們 漳州 人的、理想的、現(xiàn)代化的都市生活究竟是什么 緣起 【新漳州都市生活榜樣】 傳統(tǒng)漳州生活模式 —— 類西方生活模式 —— 新 漳州 都市生活榜樣 （二）綠佳園之生活進(jìn)化論 進(jìn)化論第一法則 沒有繁華只有寧?kù)o → 遠(yuǎn)離繁華尋找寧?kù)o → 繁華之中盡享寧?kù)o 多少年以前，我們的城市并不繁華，我們的生活很寧?kù)o， 一種原始的乏味的缺少內(nèi)涵的寧?kù)o也許說寂靜更恰當(dāng)些； 多少年以后，城市繁華了，舊式的寧?kù)o被打破了， 離城 的寧?kù)o變得誘人起來； 然而多元豐富的城市生活具有更大誘惑力， 離城 的寧?kù)o畢竟有些遙遠(yuǎn)和單調(diào)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 人和城市不應(yīng)彼此對(duì)立，繁華和寧?kù)o本身就是一種和諧； 繁華之中盡享寧?kù)o，隨心切換繁華與寧?kù)o — 這才是理想的 新漳州 都市生活！ 進(jìn)化論第二法則 生活節(jié)奏慢無所事事→生活節(jié)奏快忙忙碌碌→生活節(jié)奏張弛有道悠閑自得 完美的 生活是高質(zhì)量而非高效率； 生活是一種長(zhǎng)久的享受，生活是因?yàn)橄硎懿艜?huì)豐富多彩； 閑適，是生活的最佳韻律； 活得出眾，活出生活的優(yōu)雅節(jié)拍。 進(jìn)化論第三法則 鄰里圍合了無私密 → 鄰里分開絕對(duì)私密 → 開合有度盡享私密和鄰里親情 遠(yuǎn)親不如近鄰，但父輩們似乎沒有私密； 享有了充分的私密，父輩們又常常念叨“孟母三遷”； 我們深諳社區(qū)包容性的意義。 大而和諧，和和睦睦的交往， 一種濃濃的家園情懷孕育了全新的居住群落。 溝通是橋梁，就象一只鳥，在籠子和在森林里的區(qū)別。 進(jìn)化論第四法則 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 老少同堂同住缺少自 由空間→同城分住空間自由卻難盡孝心→同層同樓同園分住同享天倫 難道生活真的是兩面的？ 一面刻著幸福，一面刻著煩惱？ 曾經(jīng)是三代同堂，曾經(jīng)的生活準(zhǔn)則，卻曾經(jīng)又有數(shù)不完的婆媳矛盾； 當(dāng)你呼吸了絕對(duì)自由的空氣，忙碌的兒女們卻發(fā)現(xiàn)， 現(xiàn)代節(jié)奏的生活誰(shuí)又能經(jīng)常抽出時(shí)間盡盡孝道？ 真正的幸福詮釋應(yīng)該是倫理尺度與生理尺度的協(xié)調(diào)，是傳統(tǒng)價(jià)值與現(xiàn)代人性要求的融合。 進(jìn)化論第五法則 人 城 混雜 → 人 城 分流 → 人 城 共存 上帝用了七天創(chuàng)造人類，人類用 100 年的時(shí)間去改進(jìn) 城市 。 城 是人的 城 ，人與 城 早已經(jīng)成為共同體， 關(guān)鍵在于 給人與 城 一個(gè)合理的尺度， 混雜是無章無序，分流卻 互相漠視， 人 城 共存 新時(shí)代 衡量人本 的 精神。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三章 客戶 /指向 一、目標(biāo)客戶群需求分析 依據(jù)近期對(duì) 項(xiàng)目本區(qū)域 商品住宅消費(fèi)群體的調(diào)查分析 ,目前該區(qū)域購(gòu)房客戶大體分為四種類型 ,即 “實(shí)際居家型”、“投資型”、“過渡型” 。他們?cè)谙M(fèi)動(dòng)機(jī)、人員構(gòu)成等方面各有側(cè)重及特點(diǎn)，現(xiàn)分述如下： （ 1）實(shí)際居家型 購(gòu)房目的主要為滿足實(shí)際居住的需求，如自住，給親人住或養(yǎng)老等，他們購(gòu)房并非一時(shí)沖動(dòng)，而是一直在市場(chǎng)上尋找合適其條件的物業(yè)，故對(duì)物業(yè)要求較多，亦會(huì)考慮很 多細(xì)節(jié)問題，如： 樓盤素質(zhì) —— 包括位置、采光、朝向、裝修標(biāo)準(zhǔn)、自身配套、實(shí)用率、物業(yè)管理等； 社區(qū)及周邊配套情況 —— 包括有無學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜市、超市、交通狀況等； 價(jià)格 —— 實(shí)際用家大都有預(yù)算之后才購(gòu)房，購(gòu)房款多是他們儲(chǔ)蓄資金的大部分，故一般而言，他們對(duì)價(jià)格比較看重，常常多方搜集資料，反復(fù)比較，追求“價(jià)廉物美”，性價(jià)比高的產(chǎn)品。 （ 2）投資型 購(gòu)房主要出于看好物業(yè)前景 ,希望作長(zhǎng)線收租或?qū)恚ㄈ牖镏螅莾r(jià)升值之目的，而非以自住為主。他們的主要考慮因素有： 物業(yè)升值潛力 —— 位置．交通．用料．配套．檔次情況。 發(fā)展商背景 —— 宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛力主要因素。 物業(yè)租金回報(bào)率 —— 高回報(bào)可減輕部分貸款利息，亦有利于長(zhǎng)線投資，故物業(yè)若能提供可觀的租金回報(bào)，對(duì)投資者的吸引力較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 前期投入資金 — — 即按揭貸款額度，一般投資者都抱著分散投資的心態(tài)入市，他們不愿意將大量資金積壓于一個(gè)投資項(xiàng)目上，寧可付出利息亦不希望前期投入資金過多，故按揭成數(shù)愈大，愈能使其盡快下定認(rèn)購(gòu)。 （ 3）、過渡型 購(gòu)房主要用于近期過渡，一般為畢業(yè)三年至五年左右的大學(xué)生或者是資金力量相對(duì)較弱的