【正文】 4）置業(yè)特判別 一次置業(yè)所占比重 70% 二次置業(yè)所占比重 5% 投資置業(yè)所占比重 25% 第四章 塑造 /厚積 一、項(xiàng)目形象 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。根據(jù)客戶的共同訴求，放大項(xiàng)目個(gè)性，以特色附加值體現(xiàn)項(xiàng)目的本源價(jià)值，挖掘“ 綠佳園 ”與城市的關(guān)系，與自然的淵源，與客戶之間的精神共鳴，刻畫在城市中棲居，精神上和自然共融。 ◎飽和度高，有張力，能引起消費(fèi)群的美好聯(lián)想和記憶； ◎內(nèi)容含蓋面廣，適應(yīng)性強(qiáng)，對(duì)不同行業(yè)的消費(fèi)群都能造成沖擊力，產(chǎn)生購買意識(shí)； ◎口彩好，易記憶和傳播。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （一） 、 籌備期（ 2021． 92021． 12） 時(shí) 間： 3 個(gè)月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4）漳州及周邊 9 縣市所有私家車主 （ 5）漳州小靈通用戶月話費(fèi)在 100 元以上的用戶 ◎ 夾報(bào)：設(shè)計(jì)制作 6 開宣傳單張，隨《廣播電視報(bào)》報(bào)紙的發(fā)行渠道夾送，以漳州的周邊地區(qū)（龍海、 漳浦、云霄、詔安、東山、南靖、華安、平和、長(zhǎng)泰等地）為主要夾送目的地，數(shù)量約為 20,000 張。 做好市場(chǎng)反饋信息的收集整理工作 做好市場(chǎng)調(diào)查，特別是其他樓盤的售價(jià)及銷售狀況。（郵政數(shù)據(jù)庫、導(dǎo)入期前來看房的意向客 戶） 節(jié)慶 寄發(fā)信函，給業(yè)主以節(jié)日問候，并告知工程進(jìn)度，邀請(qǐng)業(yè)主及其家人 參加項(xiàng)目促銷活動(dòng) 。 ◎ 活動(dòng)規(guī)劃： 結(jié)合開盤及節(jié)慶日等契機(jī)進(jìn)行相應(yīng)的活動(dòng)營銷，并在不同情況下擬定各種促銷方案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （五）收尾期 推廣目的：針對(duì)存量單位特點(diǎn)，進(jìn)行特質(zhì) 營銷；分析前期賣點(diǎn)把握的準(zhǔn)確程度及廣告效果，擇優(yōu)再行發(fā)布；以工程進(jìn)度吸引增強(qiáng)觀望者的信心。 （二）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位目標(biāo)提要 最大利潤目標(biāo) 銷售目標(biāo)（市場(chǎng)占有份額、銷售進(jìn)度） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo) 項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo) 任何一個(gè)項(xiàng)目，其開發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時(shí)期目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)可能有所變化，因此對(duì)價(jià)格定位有相應(yīng)的要求。 差別定價(jià)策略可以更加合理把握住買方市場(chǎng)下消費(fèi)心理特征（即“一分錢， 一分貨”的通俗說法），合理規(guī)避銷售障礙，做到項(xiàng)目銷售的均好性，合理兌現(xiàn)開發(fā)利潤目標(biāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 網(wǎng)絡(luò)廣告：開盤前一周發(fā)布開盤信息，開盤后網(wǎng)頁增加開盤當(dāng)日售樓中心實(shí)景照片。 拱門 、 紅地毯 、 風(fēng)車彩條 、 舞臺(tái)布裝飾售樓中心 ※ 工地圍墻：更換為訴求產(chǎn)品特性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 報(bào)紙廣告 ※ 《閩南日?qǐng)?bào)》《海峽導(dǎo)報(bào)》《海峽都市報(bào)》 ◎ 活動(dòng)規(guī)劃： 活動(dòng) “ 漳州 新都市 生活榜樣 ” 開工典禮，在漳州引起轟動(dòng)效應(yīng)，邀請(qǐng)媒體記者參加，新聞跟蹤報(bào)道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 平面廣告配合活動(dòng)事件成果適時(shí)推出： 平面媒體在各活動(dòng)事件和行銷動(dòng)作獲得相應(yīng)成果后適時(shí)推出，主題不只限于宣傳樓盤，亦可向客戶告知項(xiàng)目的最新活動(dòng)事件和成果，吸引客戶對(duì)產(chǎn)品的向往。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 由此， 綠佳園 的廣告定位為： 新漳州都市生活榜樣 城市文脈 ◎三： 從目標(biāo)消費(fèi)群來看，入住 綠佳園 的人士是 追求性價(jià)比的客群 ； ◎四： 項(xiàng)目的 性價(jià)比 高、地段好、更擁有令人矚目的市場(chǎng)發(fā)展前景，將成為新的投資 熱點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 價(jià)格 —— 此類客戶大都有預(yù)算之后才購房，他們對(duì)價(jià)格比較看重，追求性價(jià)比高的產(chǎn)品。 物業(yè)租金回報(bào)率 —— 高回報(bào)可減輕部分貸款利息，亦有利于長(zhǎng)線投資，故物業(yè)若能提供可觀的租金回報(bào)，對(duì)投資者的吸引力較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 進(jìn)化論第四法則 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 真切，渴望變得越發(fā)的濃烈?? 飽嘗了傳統(tǒng) 漳州 生活的濃稠和綿長(zhǎng)，體味了類西方生活的新鮮和變異，我們需要用思辯的眼光來審視：星轉(zhuǎn)斗移，我們領(lǐng)略了什么？我們丟失了什么？適應(yīng)我們 漳州 人的、理想的、現(xiàn)代化的都市生活究竟是什么 緣起 【新漳州都市生活榜樣】 傳統(tǒng)漳州生活模式 —— 類西方生活模式 —— 新 漳州 都市生活榜樣 （二）綠佳園之生活進(jìn)化論 進(jìn)化論第一法則 沒有繁華只有寧靜 → 遠(yuǎn)離繁華尋找寧靜 → 繁華之中盡享寧靜 多少年以前，我們的城市并不繁華，我們的生活很寧靜， 一種原始的乏味的缺少內(nèi)涵的寧靜也許說寂靜更恰當(dāng)些； 多少年以后，城市繁華了，舊式的寧靜被打破了， 離城 的寧靜變得誘人起來； 然而多元豐富的城市生活具有更大誘惑力， 離城 的寧靜畢竟有些遙遠(yuǎn)和單調(diào)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。做現(xiàn)代與民族相融合的精品樓盤。 ◎ 售價(jià)： 均價(jià) 3850 元 /㎡ 第二章 定位 /緣起 一、 定位建議 縱觀 漳州 市各個(gè)樓盤，大都以“時(shí)尚”、“國際” 、“豪”、“貴” 定位，缺乏深厚的本土文化的樓盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 四）威脅分析 漳州 新近開發(fā)強(qiáng)勢(shì)樓盤較多，商品房供應(yīng)量充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，直接影響銷售，特房錦繡一方、麗園君悅、華府豪景公館、君臨天下、延安廣場(chǎng)、 毅達(dá)花園 等項(xiàng)目會(huì)在客源方面對(duì)本案造成一定分流； 隨著 2021 年入市樓盤的逐步增加，漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈加激烈，形式嚴(yán)峻； 本項(xiàng)目自身立地條件資源并不十分豐厚，后天挖掘尤為重要； 項(xiàng)目入市時(shí)，也是漳州樓市百花齊放時(shí)，如想順利完銷，必需一炮而紅，脫穎而出； 宏觀調(diào)控下，政策的影響，未來樓市存在一定不確定因素，也將成為不利因素的重要組成部分； 產(chǎn) 品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，在未來較大量供應(yīng)的產(chǎn)品中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將使各項(xiàng)目努力提升產(chǎn)品及營銷競(jìng)爭(zhēng)力，本案將難以避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 。 錦繡一方，其將引入 “ 易初蓮花 ” 等商業(yè)賣場(chǎng)，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套； 項(xiàng)目 東西與 勝利東路與 漳響路相臨 ，交通便利； 本案尚是一片空地，可以取伊之長(zhǎng)，制已所短，有足夠的發(fā)揮空間 ； 與市中心廣場(chǎng)相鄰 結(jié)合項(xiàng)目自身良好的景觀規(guī)劃 ，景觀優(yōu)勢(shì)較好； 漳響路區(qū)域 07 年推出盤量只有三個(gè)，同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)較簡(jiǎn)單； 規(guī)劃產(chǎn)品主要以 中小戶型為主，降低了大量大戶型的銷售壓力 ； 純住宅小區(qū)，無商業(yè)的喧鬧及吵雜。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 新城區(qū)板塊 在售項(xiàng)目： 桂溪明都、榮昌廣場(chǎng) 5 期、錦繡一方、毅達(dá)花園 即將推出項(xiàng)目： 天利仁和、悅?cè)A星座、桂溪花園二期 尚未推出地塊： 華景地塊（ 畝，總建 萬㎡）、 2021P06 地塊（ 畝，總建 萬㎡） 分析： 新城區(qū)近幾年發(fā)展迅速，市政東移為新城區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了契機(jī)。永鴻三湘城和金品花園也預(yù)計(jì)在今年推出。招商局開發(fā)區(qū)的購房對(duì)象主要為：廈門、泉州市居民占 ％，漳州市居民占 ％，招商局開發(fā)區(qū)居民占 ％。 受新政影響，開 發(fā)商慎重選擇入市時(shí)機(jī) 近幾年來，國家不斷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。 小戶型備受青睞 小戶型是指小面積的二房和三房。 07 第一季度，漳州市區(qū)住宅實(shí)際成交均價(jià)在 3000 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中，商品住房合同登記備案面積為 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％。其中，商品住宅 萬平方米，占％，同比增長(zhǎng) ％； 90 平方米以下的商品住宅為 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％，占商品住宅的 ％。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)漳州未來幾年的工作重點(diǎn) —— 龍文區(qū)將重點(diǎn)打造 平方公里的市行政中心，把城市整體向東推進(jìn)；薌城區(qū)將在城市外延以西拓、南擴(kuò)為主，在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。 2021 年，土地需求市場(chǎng)明顯升溫，全年出讓房地產(chǎn)用地 8 宗，全部超過底價(jià)成交。土地面積 37 畝，成交金額 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。北鄰漳響路，南臨勝利東路，東隔元光南路，西望廣電中心及人民廣場(chǎng) 。 第二部份： 漳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一 、 漳州土地市場(chǎng)狀況 （一） 、土地供應(yīng)情況： 自 2021 年漳州市政府轉(zhuǎn)變了土地供應(yīng)機(jī)制以后，經(jīng)營性用地全部實(shí)行了公開招標(biāo)掛牌拍賣出讓， 2021 年～ 2021 年 上半年 ，漳州市國土資源局圍繞漳州市委、市政府確立的 “ 建設(shè)新區(qū)、開發(fā)沿江、改善舊城 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)市區(qū)土地實(shí)行了壟斷經(jīng)營和公開招拍掛出讓。 2021 年到 2021 年兩年間，漳州市國土局共組織了 9 批 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 土地供應(yīng)前松后緊 2021～ 2021 年供地總量達(dá) 2658 畝，占近 六 年供地總量的 67%； 2021～ 2021 年，供地總量?jī)H 畝，占近 六 年供地總量的 18%； 2021～2021 年供地總量 僅 614 畝 ， 占近 六 年供地總量的 15%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開發(fā)投資、施工、新開工、竣工面積繼續(xù)快速增長(zhǎng)的主要原因：一是市場(chǎng)需求較為旺盛，房?jī)r(jià)上漲較快，銷售見旺，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工、施工、竣工加快；二是漳州在海峽西岸和閩南的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)，隨著高速公路的完善，中心城區(qū) 、招商局開發(fā)區(qū)、龍海、長(zhǎng)泰成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的新熱點(diǎn)；三是工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，漳州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三 、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值分析 漳州房地產(chǎn)市場(chǎng) 未來一段時(shí)間的市場(chǎng)走勢(shì)仍然不是很明朗，一方面是政策因素對(duì)房地產(chǎn)的打壓調(diào)控，另一方面是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理預(yù)期值有所下降。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市區(qū)各大板塊各有亮點(diǎn) ,江濱板塊將成為熱點(diǎn) 目前漳州市區(qū)根據(jù)區(qū)域可劃分為江濱板塊、老城區(qū)板塊、新城區(qū)板塊、西城區(qū)板塊四大板塊，今年各個(gè)板塊都有多個(gè)新樓盤入市 , 消費(fèi)群體的可選擇房源更多；而江濱板塊的整體體量更是近百萬平方米 ,眾多江濱樓盤的入市 ,將使江濱板塊成為 2021 年人們關(guān)注的焦點(diǎn) ,同時(shí) ,同質(zhì)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。 西城區(qū)板塊房?jī)r(jià)攀升，其它板塊房?jī)r(jià)撲朔迷離 自去年下半年以來，老城區(qū)和新城區(qū)板塊房?jī)r(jià)不斷攀升，實(shí)際成交均價(jià)已 接近 4000 元 /㎡，由此帶動(dòng)了西城區(qū)板塊的房?jī)r(jià)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 政府加快“西進(jìn)”步伐、市政配套的完善、高校 園區(qū)建設(shè)的加快等利好因素，為西城區(qū)的快速發(fā)展帶來契機(jī)。位于龍文區(qū)東門嶼村的毅達(dá)花園近期推出 49 幢純多層住宅 1100 套的安居房，以低價(jià)入市（均價(jià) 1600 元 /㎡），吸引了眾多中低端客戶群，目前已銷售 80%以上。北鄰漳響路，南臨勝利東路，東隔元光南路，西望廣電中心及人民廣場(chǎng) 用地性質(zhì)：商住用地 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積 : ㎡ 容積率 : 總建筑面積 :20620 ㎡（其中高層建筑面積 19090 ㎡ ,多層建筑面積 1530 ㎡） 建筑密度 :% 綠化率 :% 總戶數(shù) :244 戶