【正文】 從供給方面來看，上半年全市商品房批準預(yù)售面積為 萬平方米，同比增長 ％。其中，商品住宅 萬平方米，占％，同比增長 ％； 90 平方米以下的商品住宅為 萬平方米，同比增長 ％，占商品住宅的 ％。雖然，市場供應(yīng)較大幅度增長，但中低價位（ 2500 元 /平方米）、中小套型（ 90 平方米以下）的商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足。供應(yīng)的商品住房項目向近郊區(qū)發(fā)展，市區(qū)的供應(yīng)量進一步加大，上半年批準預(yù)售面積達 萬平方米，占全市的 ％，去年同期市區(qū)批準預(yù)售面積占全市的 ％，同比增長 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從需求方面來看，上半年全市商品房合同登記備案面積為 萬平方米，同比增長 ％。其中，商品住房合同登記備案面積為 萬平方米，同比增長 ％。 上半年自春節(jié)后至五月份，商品房銷售套數(shù)、面積均出現(xiàn)較大幅度回落，有的樓 盤出現(xiàn)當月未售出一套的近年來罕見現(xiàn)象；市區(qū)25 月份銷售約減少 50%，招商局開發(fā)區(qū) 15 月份銷售約減少 70%，這里主要原因是售房淡季或許有股市紅火吸引資金入市的因素。但 6月份以來，銷售逐漸回暖，商業(yè)營業(yè)用房需求回暖，呈量增價升之勢。 三 、漳州房地產(chǎn)市場價值分析 漳州房地產(chǎn)市場 未來一段時間的市場走勢仍然不是很明朗，一方面是政策因素對房地產(chǎn)的打壓調(diào)控，另一方面是消費者對房地產(chǎn)市場的心理預(yù)期值有所下降。 在不十分明朗的前景下， 欣居 對大形勢的判斷是：至少到 09 年之前，整體市場仍是積極向上的。而從近期來看，房地產(chǎn) 市場熱度遠不如前兩年，房地產(chǎn)投資市場的資金也很大一部分流向證券市場，而作為房地產(chǎn)的自住改善型住宅的需要仍十分的旺盛，從漳州市區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)域市場來看，樓盤放量看似很大，但由于項目的延緩推出和市場觀望加上開發(fā)周期等因素，因此實際上市場上可售的房源很少，所以一直以來市區(qū)推出的樓盤整體銷售勢頭仍十分良好。 07 年 下半年 的漳州房地產(chǎn)市場 ，預(yù)計整體市場的放量會增加，因此對于區(qū)域市場的詳細分析，才能使我們在未來競爭中知己知彼，揚長避短，并脫穎而出。 （一）、樓市概況分析 房價上漲幅度仍在高位運行 06 年因受到 開發(fā)供求量與需求量嚴重失衡的影響，導致房價出現(xiàn)較大幅度的增長。 07 第一季度，漳州市區(qū)住宅實際成交均價在 3000 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 元 /㎡ — 3800 元 /㎡，從中我們可以看到，低價位的項目還會有較大增長的空間，但也有可能會受到地段、市政配套的影響增幅空間有限；而高價位的項目短期之內(nèi)不會有較大的提升。 戶型配比不合理，出現(xiàn)滯銷戶型 目前在售與近年售罄的項目，戶型設(shè)計上基本上以大戶型為主，原因有三：一是在低單價位時期，大戶型受到購房者青睞；二是項目戶型設(shè)計往往在銷售前一至二年以上就設(shè)計完成；三是受到開發(fā)地塊的約束或是開發(fā)商追 求最大總建面積。隨著近年來，房價不斷上漲，市場房源的總價在之前的 2 倍以上，大戶型不再是大部分購房者選擇的范圍，經(jīng)濟適用、功能齊全是大部分購房者的選擇標準。因此，大戶型的銷售將是一場殘酷的爭奪戰(zhàn)，原有空置的需要去化、新項目的大戶型也要銷售，而購買大戶型客群又在不斷減少，因此決定了整體市場大戶型的產(chǎn)品銷售將是一個緩慢的過程。 小戶型備受青睞 小戶型是指小面積的二房和三房。由于房價的不斷上漲，小戶型以相對較低的總價倍受購房者青睞，位于金峰南路的鑫榮嘉園、老城區(qū)的延安廣場等項目以小戶型低總價引起眾多購房者 關(guān)注，一開盤便持續(xù)熱銷；下階段小戶型將持續(xù)熱銷，而大戶型由于較高的總價且放量大而銷售見緩。目前市場在售項目的小戶型基本售罄，而 130 ㎡以上的大戶型銷售進度相對較慢。 市區(qū)各大板塊各有亮點 ,江濱板塊將成為熱點 目前漳州市區(qū)根據(jù)區(qū)域可劃分為江濱板塊、老城區(qū)板塊、新城區(qū)板塊、西城區(qū)板塊四大板塊，今年各個板塊都有多個新樓盤入市 , 消費群體的可選擇房源更多；而江濱板塊的整體體量更是近百萬平方米 ,眾多江濱樓盤的入市 ,將使江濱板塊成為 2021 年人們關(guān)注的焦點 ,同時 ,同質(zhì)樓盤的競爭將更為激烈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 受新政影響，開 發(fā)商慎重選擇入市時機 近幾年來，國家不斷對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。今年 3 月份， 國家八部委 聯(lián)合發(fā)布了 “ 關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ?” ，提出將在未來整整 1 年內(nèi)，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為 。為此，今年江濱板塊雖有眾多項目和地塊即將入市，但開發(fā)商在入市時機的選擇上更為慎重，導致多個項目的前期蘊量周期更長。 西城區(qū)板塊房價攀升，其它板塊房價撲朔迷離 自去年下半年以來，老城區(qū)和新城區(qū)板塊房價不斷攀升，實際成交均價已 接近 4000 元 /㎡，由此帶動了西城區(qū)板塊的房價。目前西城區(qū)的房價均價已從去年的 2500 元 /㎡攀升到現(xiàn)在的 3000 元 /㎡，銷售情況也相對理想。而老城區(qū)和新城區(qū)板塊自春節(jié)以來，新入市的項目并不多，市場上在售的主要是去年留下的大戶型，為此開發(fā)商對價格非常敏感并相互觀望，尤其是江濱板塊，因此造成整體市場的價格趨勢不明朗。 購房群體大區(qū)域延伸，客群趨向多元化 市區(qū)的購房對象主要為：本市居民購房置業(yè)的占 %。市區(qū)居民占 ％，縣里居民占 ％，泉州、廈門居民占 ％ ,省內(nèi)其它城市居民占 ％。招商局開發(fā)區(qū)的購房對象主要為：廈門、泉州市居民占 ％，漳州市居民占 ％，招商局開發(fā)區(qū)居民占 ％。 （二） 、各大板塊樓市現(xiàn)狀 根據(jù) 漳州市 整體區(qū)域住宅項目分布現(xiàn)狀，將 薌城區(qū)和龍文區(qū) （因地域劃分關(guān)系， 招商局漳州開發(fā)區(qū) 、 龍池開發(fā)區(qū) 、 金峰開發(fā)區(qū) 暫 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 不列入漳州區(qū)域） 劃分為 老城區(qū) 板塊、 西城區(qū) 板塊、 新城區(qū) 板塊、 江濱 板塊 四大版塊 ，本項目屬于 老 城區(qū)版塊 。 老城區(qū)板塊 在售項目： 錢隆首府一期、香格里拉二期、九龍官邸、九龍城二期、萬象星城廣場、新城財富廣場 即將推出項目： 東方明珠二期、君 臨天下二期、麗園君悅二期、都市陽光二期、延安廣場二期、東方鉆石城、華園小區(qū) 尚未推出地塊： 都市名城 分析： 老城區(qū)板塊目前在售提新項目不多， 100 ㎡以下的小戶型基本售罄，剩余戶型為 130 ㎡左右的三房，總體均價在 35003900 元 /㎡之間，且各樓盤的銷售進度較緩慢。 西城區(qū)板塊 在售項目： 金源廣場、福星公寓、鑫榮嘉園、綠洲富城 即將推出項目： 永鴻三湘城、永鴻三江城、金品花園、鴻源鑫城（占地 畝） 尚未推出地塊： 夏商地塊（ 畝，總建 萬㎡） 分析： 西城區(qū)在售僅有 4 個項目，其中福星 公寓和金源廣場已接近尾盤，而鑫榮嘉園和綠洲富城的總建近 50 萬平方 ,項目所處地段相對偏僻，低價入市吸引了眾多經(jīng)濟型的購房者，鑫榮嘉園銷售情況較好，一期多層已經(jīng)全部售罄 , 目前正在銷售二期小高層；綠洲富城位于北斗工業(yè)區(qū)，目前正在積累客戶。永鴻三湘城和金品花園也預(yù)計在今年推出。永鴻三湘城總建約 6 萬平方米；金品花園占地 58 畝，總建 11 萬平方米，規(guī)劃有 米的挑高戶型。 西城區(qū)板塊近兩年發(fā)展迅速， 在 2021 年 的 17 個地塊通過掛牌、出讓方式推出 中 ，總共有 6 個地塊位于城西新區(qū)。 政府加快“西進”步伐、市政配套的完善、高校 園區(qū)建設(shè)的加快等利好因素，為西城區(qū)的快速發(fā)展帶來契機。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 新城區(qū)板塊 在售項目： 桂溪明都、榮昌廣場 5 期、錦繡一方、毅達花園 即將推出項目： 天利仁和、悅?cè)A星座、桂溪花園二期 尚未推出地塊： 華景地塊（ 畝，總建 萬㎡）、 2021P06 地塊（ 畝，總建 萬㎡） 分析： 新城區(qū)近幾年發(fā)展迅速，市政東移為新城區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了契機。去年 17 個地塊通過掛牌、出讓方式推出，其中有 9 個地塊位于東部新區(qū) 。 前幾年以錦繡一方和榮昌花園為代表的兩個大盤，開發(fā)商對于項目的品質(zhì)和小區(qū)配套極為重視，極力塑造 品牌形象，項目的銷售情況也較為理想。位于龍文區(qū)東門嶼村的毅達花園近期推出 49 幢純多層住宅 1100 套的安居房，以低價入市（均價 1600 元 /㎡），吸引了眾多中低端客戶群，目前已銷售 80%以上。而今年將會入市的天利仁和與悅?cè)A星座，由悅?cè)A新房產(chǎn)和天利國際發(fā)展集團共同開發(fā)，其中，天利仁和用地總面積達 18 公頃，總建達 50 萬平米，傾力打造高尚人文生態(tài)社區(qū)；悅?cè)A星座總建達 6 萬平方米， 在社區(qū)內(nèi)首創(chuàng)性地引入獨具特色的珍稀樹種保育園 ，主推人與自然和諧共生。 江濱板塊 在售項目： 鑫榮花苑一期、龍江富城、龍江明珠二期、君臨 江畔、 即將推出項目： 上江名都、萬豪香江國際、悅景豪廷、外灘明珠花園 尚未推出地塊： 三盛地塊（原三鋼地塊）、鑫榮花苑二期、華豐地塊、吉馬商業(yè)用地、東盛地塊、 2021P01 地塊 分析： 江濱板塊今年將有多個項目推出，區(qū)域市場整體放量將近百萬平方米，同時，由于地段的稀缺性和地塊成本增加等因素，開發(fā)商在項目規(guī)劃時，為達到利潤最大化，大都以大戶型為主，使江濱板塊的樓盤產(chǎn)品同樣化，造成同質(zhì)樓盤競爭激烈；隨著高端消費人群的逐漸減少，各樓盤的銷售難度將更加明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 三 部份： 項目分析 一、 項目概況 項目地段：位于老薌城區(qū)北側(cè)漳 響路中段，新老市區(qū)交匯處。北鄰漳響路，南臨勝利東路，東隔元光南路，西望廣電中心及人民廣場 用地性質(zhì)：商住用地 主要經(jīng)濟指標： 總用地面積 : ㎡ 容積率 : 總建筑面積 :20620 ㎡（其中高層建筑面積 19090 ㎡ ,多層建筑面積 1530 ㎡） 建筑密度 :% 綠化率 :% 總戶數(shù) :244 戶 (其中面積大于 90 平方的 36 戶 ,面積小于 90 平方的 208 戶 ) 停車位 :地上停車位 28 個 ,地下停車位 42 個 ,非機動車停車位 398 個 建筑層數(shù) :高層 1718 層 ,多層 5 層 二、 項目 SWOT 分析 （一）、優(yōu)勢分析 政府相關(guān)的利好政策傾斜東部新區(qū)，新區(qū)地位和影響力逐步提升，區(qū)域發(fā)展前景看好 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 臨近超級大盤特房 錦繡一方，其將引入 “ 易初蓮花 ” 等商業(yè)賣場，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套； 項目 東西與 勝利東路與 漳響路相臨 ，交通便利； 本案尚是一片空地，可以取伊之長，制已所短，有足夠的發(fā)揮空間 ； 與市中心廣場相鄰 結(jié)合項目自身良好的景觀規(guī)劃 ，景觀優(yōu)勢較好； 漳響路區(qū)域 07 年推出盤量只有三個，同區(qū)域競爭態(tài)勢較簡單； 規(guī)劃產(chǎn)品主要以 中小戶型為主，降低了大量大戶型的銷售壓力 ； 純住宅小區(qū)，無商業(yè)的喧鬧及吵雜。 （二）劣勢分析 新區(qū)是郊區(qū)傳統(tǒng)觀念有待改變，如何提高樓盤知名度將是本案的一大重點